Er mag van een kelderkast verwacht worden dat er goederen in opgeslagen kunnen worden; ondernemer veroordeeld tot herstel

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw    Categorie: (non)conformiteit / Schadevergoeding    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 181050/187110

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst. Ondernemer heeft een huis opgeleverd en onderdeel van dat huis is een ingebouwde kelderkast. Consument stelt dat de kelderkast niet naar behoren is, omdat er schimmel omheen zit. De schimmel maakt dat er geen goederen in de kast kunnen worden opgeborgen, omdat deze ook beschimmeld raken. Consument heeft de factuur niet betaald en wil eerst herstel van de kast. De arbiters verklaren dat de kelderkast niet deugdelijk is en hersteld moet worden voordat ondernemer volledige betaling kan verwachten. Ook oordelen ook dat het niet redelijk is dat het volledig te betalen bedrag opgeschort wordt. Consument mag maar €5.000,– opschorten. De klacht wordt gegrond verklaard.

De uitspraak

Ondergetekenden:

de heer mr. P.L. Alers te [plaatsnaam], de heer ing. G.J. van Ingen te [plaatsnaam], mevrouw mr. C. Muller te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de overeenkomst die de partijen hebben gesloten, waarin is opgenomen een arbitragebeding, met toepasselijkheid van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling 2013 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door een van de partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling of van de overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen & Nieuwbouw.”

Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Onderwerp van het geschil
Bij het appartement van de consument behoort ook een (wijn)kast in de kelder. Die kast verkeert volgens de consument in slechte staat, als gevolg van aanhoudende vocht- en schimmelproblemen. De consument houdt de ondernemer hiervoor aansprakelijk en vordert herstel. Daarnaast vordert de consument uitbetaling van een subsidiebedrag, dat door de ondernemer nog niet zou zijn uitgekeerd.

Behandeling van het geschil
Op 5 april 2023 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. [naam] als secretaris.

Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de consument vergezeld door de heer [naam]. Ter zitting werd de ondernemer vertegenwoordigd door de heer [naam] en bijgestaan door de heer [naam].

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

(wijn)kast in kelder
Het door de consument gekochte appartement maakt deel uit van een appartementencomplex met 15 nieuwbouwappartementen. Het betreft een bestaand gebouw dat is vernieuwd. Onder het complex zit een kelderruimte en in die ruimte is voor elk appartement een kast/berging gerealiseerd. De ondernemer heeft deze berging verkocht als een ‘high-end’ wijnkast en dit blijkt ook uit de Technische Omschrijving. In de kast van de consument is sprake van vochtproblemen en dit leidt tot schimmelvorming. Bovendien is het schilderwerk ondermaats. Door de ondernemer is niet betwist dat er sprake is van een gebrekkige ruimte an sich, maar zij ontkent daarvoor verantwoordelijk te zijn. De ondernemer is niet overgegaan tot herstel hiervan, ondanks dat zij in gebreke is gesteld. De consument vordert herstel van de gebreken.

Subsidie warmtepomp
De consument stelt zich op het standpunt dat de ondernemer ten onrechte € 2.800,– aan subsidie heeft achtergehouden voor het plaatsen van een warmtepomp. Dit bedrag was immers niet voor de ondernemer maar voor de consument bedoeld. De consument vordert betaling van voornoemd bedrag.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

(wijn)kast in kelder
Volgens de ondernemer blijkt uit pagina zeven van de Technische Omschrijving dat de bestaande kelder gehandhaafd blijft. Verder staat daarin het volgende: “In de kelder van de bestaande villa wordt per appartement een (wijn)kast gemaakt. Deze worden opgebouwd uit poriso wanden en voorzien van een kozijn met deur. In de kelder is geen voorziening opgenomen voor een klimaat(wijn)kast.” De ondernemer stelt zich op het standpunt dat hij exact heeft opgeleverd wat is overeengekomen, nu in de bestaande kelder van de bestaande villa wijnkasten zijn gemaakt, gebouwd uit poriso wanden en voorzien van een kozijn met deur. Aangezien dat goed is uitgevoerd, kan de ondernemer niet aansprakelijk worden gehouden. Bovendien is het een oude kelder waardoor er altijd vochtproblemen zullen zijn.

Subsidie warmtepomp
De ondernemer heeft meermaals aangegeven dat hij bereid is om de subsidie aan de consument te voldoen. De ondernemer dient echter nog een bedrag van € 14.965,58 van de consument te ontvangen, zijnde 5% van de aanneemsom. Na ontvangst van dat bedrag, is de ondernemer bereid om het subsidiebedrag aan de consument te voldoen.

De ondernemer verzoekt de arbiters om de klachten van de consument ongegrond te verklaren.

Tegeneis
De ondernemer stelt een tegeneis in.

De ondernemer vordert veroordeling van de consument tot betaling van de resterende 5% van de aanneemsom, of naar rato, en hierover de wettelijke rente toe te wijzen. Dit betreft een bedrag van
€ 14.965,58. Hieraan legt de ondernemer ten grondslag dat de consument niet gerechtigd is om de laatste 5% van de aanneemsom volledig achter te houden, omdat dit niet in verhouding staat tot de kosten van herstel van de resterende gebreken. Hiertoe verwijst de ondernemer naar de algemene voorwaarden en diverse jurisprudentie. Op basis daarvan is de ondernemer van mening dat de consument de resterende 5% van de aanneemsom, of een deel daarvan, zal moeten voldoen. Daarnaast vordert de ondernemer om de consument te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en/of het salaris van de gemachtigde (€ 5.000,–).

Reactie van de consument op de tegeneis
De consument heeft besloten om de laatste 5% van de aanneemsom niet uit te laten keren aan de ondernemer. De consument is ervan overtuigd dat de ondernemer niet meer tot herstel zal overgaan als het drukmiddel van de 5%-regeling zou wegvallen. Het opgeschorte bedrag staat volgens de consument in verhouding tot de te verwachten herstelkosten van de gebreken, waardoor aan de proportionaliteitseis is voldaan. De consument zal de laatste 5% van de aanneemsom vrijgeven zodra de gebreken zijn hersteld.

Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.

In de op 15 april 2019 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument als deelgerechtigde onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de consument verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.

Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft gegarandeerd dat het privégedeelte voldoet aan deze garantienormen.

Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 30 lid 3 sub f van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de Nieuwbouwgarantieregeling.

De arbiters overwegen als volgt.

(wijn)kast in kelder
De arbiters stellen allereerst vast dat de (wijn)kast in de kelder onderdeel uitmaakt van de overeenkomst tussen partijen, nu deze is omschreven in de Technische Omschrijving. Hierin staat het volgende genoemd:

“Wijnkast
• In de kelder van de bestaande villa wordt per appartement een (wijn)kast gemaakt. Deze worden opgebouwd uit poriso wanden en voorzien van een kozijn met deur. In de kelder is geen voorziening opgenomen voor een klimaat(wijn)kast. De kelder is bereikbaar via het trappenhuis van de bestaande villa.”

Volgens de ondernemer volgt uit diezelfde Technische Omschrijving ook dat ‘de bestaande kelder gehandhaafd blijft’, maar een dergelijke passage hebben de arbiters niet in de Technische Omschrijving aangetroffen en ook de ondernemer kon ter zitting niet toelichten waar die passage zou staan.

Uit de door de consument overgelegde foto’s blijkt dat er een aanzienlijke hoeveelheid vochtplekken en schimmel in de opgeleverde kast zit, ook nadat de muren tussendoor zijn geverfd. De consument heeft ter zitting toegelicht dat hij niets kan opslaan in de kast doordat alles beschimmeld raakt en dat pakken karton niet heel blijven. Dit is door de ondernemer onvoldoende betwist. De arbiters zijn van oordeel dat van een kast als de onderhavige redelijkerwijs mag worden verwacht dat daarin goederen kunnen worden opgeslagen. Nu genoegzaam is gebleken dat dat niet mogelijk is, zijn de arbiters van oordeel dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst tussen partijen en dat deze tekortkoming is toe te rekenen aan de ondernemer. Op het moment dat een nieuw te bouwen kelderkast wordt verkocht, mag de koper verwachten dat die kast ook daadwerkelijk als zodanig is te gebruiken, ook als die kast in een bestaande kelder is aangebracht. Dat is nu niet het geval. De arbiters zullen de ondernemer dan ook veroordelen tot herstel van de kelderkast, zodanig dat de kast geschikt is voor het opslaan/bewaren van goederen, zoals wijn. De ondernemer dient er daarbij voor zorg te dragen dat de kast voldoende kan ventileren. De arbiters verklaren deze klacht gegrond.

Subsidie warmtepomp
De ondernemer heeft aangegeven dat zij bereid is om het subsidiebedrag aan de consument uit te keren, nadat de consument de laatste 5% van de aanneemsom heeft betaald. Zoals de arbiters ter zitting reeds hebben toegelicht, betreffen dit twee verschillende zaken waartussen geen samenhang bestaat. De betaling van de laatste 5% van de aanneemsom is door de consument opgeschort in afwachting van herstel van gebreken. Het niet uitbetalen van een subsidiebedrag heeft niets met die opschorting van doen en staat daar dus volledig los van. De ondernemer was dan ook niet gerechtigd om de subsidie, die toebehoort aan de consument, onder zich te houden. De arbiters verklaren deze klacht dan ook gegrond en zullen de ondernemer veroordelen tot uitbetaling van de subsidie aan de consument.

Tegeneis
De consument heeft van de ondernemer herstel van de gebreken aan de kast gevorderd. Om die reden was hij, ingevolge artikel 6:52 BW, gerechtigd om zijn betaling op te schorten. De arbiters zijn echter van oordeel dat het opgeschorte bedrag van € 14.965,58 niet in redelijke verhouding staat tot het herstel van de gebreken en daarmee disproportioneel is. De arbiters achten een bedrag van € 5.000,– proportioneel, zodat de consument slechts dit bedrag mag opschorten, zolang de ondernemer niet is overgegaan tot herstel. Ter zitting bleek dat het bedrag van € 14.965,58 nog in depot staat bij de notaris, zodat de arbiters de consument zullen veroordelen om een bedrag van € 9.965,58 uit te laten keren aan de ondernemer. De ondernemer heeft verzocht om de wettelijke rente over dit bedrag toe te kennen, maar heeft nagelaten om aan te geven en te onderbouwen vanaf welke datum de wettelijke rente wordt gevorderd. Om die reden zullen de arbiters de wettelijke rente toekennen vanaf de datum van onderhavig arbitraal vonnis tot aan de dag dat het bedrag wordt uitgekeerd.

Daarnaast heeft de ondernemer verzocht om de consument te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en/of het salaris van de gemachtigde (€ 5.000,–). Nog los van het feit dat de klachten van de consument gegrond zijn verklaard, voorziet het reglement van de commissie Verbouwingen en Nieuwbouw daar niet in, zoals ter zitting ook door de arbiters is toegelicht.

De arbiters achten daarom de klachten van de consument gegrond en zullen de tegeneis van de ondernemer deels toekennen.

Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde eerste klacht (kelderkast) niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klacht komt de consument een beroep op de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling toe. Dit geldt niet voor de tweede klacht (subsidie warmtepomp).

Klachtengeld en behandelingskosten
Omdat de klachten van de consument gegrond worden bevonden, zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, aan de consument het klachtengeld moeten vergoeden, dat de consument heeft betaald aan de commissie voor de behandeling van dit geschil. Dit is een bedrag van
€ 260,– (inclusief btw). Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.

Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslissen als volgt:

Op de klachten van de consument
– verklaren de klachten van de consument gegrond;
– veroordelen de ondernemer ter zake van klacht 1 (kelderkast) tot goed en deugdelijk herstel met inachtneming van hetgeen door de arbiters in onderhavig vonnis is vermeld, binnen acht weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 2.800,– zijnde de subsidie van de warmtepomp, binnen twee weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 260,– als vergoeding voor het betaalde klachtengeld, binnen twee weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– stellen vast dat aan de consument ter zake van de eerste klacht (kelderkast) een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling en ter zake van de tweede klacht (subsidie warmtepomp) niet.

Op de tegeneis
– veroordelen de consument om binnen twee weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden het depotbedrag gedeeltelijk te doen vrijvallen, door de notaris binnen die termijn schriftelijk te instrueren het depotbedrag tot een bedrag van € 9.965,58, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis tot aan de datum van betaling door de notaris, vrij te geven aan de ondernemer;
– bepalen dat de consument voor het restant van het depotbedrag gerechtigd is betaling aan de ondernemer op te schorten zolang deze niet aan zijn verplichtingen tot herstel van de kelderkast heeft voldaan;
– wijzen af hetgeen door de ondernemer meer of anders is gevorderd.