Ernstige schade woning door lekkage, ondernemer is toerekenbaar tekortgeschoten

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw    Categorie: Schade / Wanprestatie    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 169823/174599

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Een deugdelijke afdichting van de wand van het souterrain ter plaatse van de doorvoeren van de nutsvoorzieningen ontbrak en een buitenmuur onder het maaiveld was niet waterdicht. Door de lekkage is ernstige schade aan de woning en de inboedel van de consument ontstaan. De arbiters stellen vast dat niet expliciet in de overeenkomst is opgenomen dat de doorvoeren van de nutsvoorzieningen in de wand waterdicht moesten worden opgeleverd. De ondernemer is echter gehouden de woning zodanig op te leveren dat geen water door die doorvoeren naar binnen kan komen. Het is daarbij niet relevant dat de lekkage is ontstaan ten gevolge van uitzonderlijk hevige regenval. Ook in een dergelijk geval moeten de wanden zodanig worden afgedicht dat geen water naar binnen kan komen. De eisen van goed en deugdelijk werk en die van het Bouwbesluit eisen dat. Een beroep op overmacht van de ondernemer slaagt daarom niet. De ondernemer is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. De arbiters achten de klacht gegrond.

De uitspraak

Ondergetekenden:
De heer mr. P.L. Alers, wonende te [plaats], de heer C. de vries, wonende te [plaats] en de heer mr. J. Hovener, wonende te [plaats], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de overeenkomst die de partijen hebben gesloten, waarin is opgenomen een arbitragebeding, met toepasselijkheid van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling 2013 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door een van de partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling of van de overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen & Nieuwbouw.”

Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.

Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de kwaliteit van de door de ondernemer uitgevoerde werkzaamheden voor de nieuw te bouwen woning voor de consument.

Behandeling van het geschil
Op 9 maart 2023 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door. mr. N. van Gelder als (plaatsvervangend) secretaris.

De consument is ter zitting verschenen en heeft zijn standpunt nader toegelicht. De ondernemer is niet verschenen.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De consument heeft op 5 oktober 2018 een aannemingsovereenkomst gesloten met de ondernemer voor een nieuwbouwwoning in [gemeente]. De ondernemer dient op grond van deze overeenkomst een woning te bouwen conform de richtprijs, de bouwbegroting, de technische omschrijving, de in de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013 uitgewerkte eis van goed en deugdelijk werk, het Bouwbesluit en de Omgevingsvergunning.

De woning is op 4 juli 2019 opgeleverd. Het (concept) proces-verbaal van oplevering is uiteindelijk niet getekend, omdat de woning op de dag van oplevering door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [gemeente] onbewoonbaar is verklaard en niet door de consument in gebruik mocht worden genomen. De woning is gebouwd in afwijking van de Omgevingsvergunning en het Bouwbesluit, omdat de ondernemer geen ventilatieroosters heeft geplaatst als gelijkwaardig substituut voor het niet aanbrengen van een warmte terugwininstallatie en de ondernemer geen foamglas heeft geplaatst onder de buitenmuur waardoor deze direct op de keldervloer staat en er sprake is van een koudebrug. Dit heeft een negatieve invloed op de energieprestatie coëfficiënt van de woning. De consument heeft vervolgens een discussie gehad met de ondernemer nu de ondernemer stelde geen partij te zijn bij de onbewoonbaarverklaring. De consument heeft het concept proces-verbaal van oplevering daarom niet ondertekend.

De consument stelt dat de woning is opgeleverd met zeer ernstige gebreken. De opbouw van de souterrainconstructie is gebrekkig nu een deugdelijke afdichting van de wand van het souterrain ter plaatse van de doorvoeren van de nutsvoorzieningen ontbreekt en de kalkzandstenen van de buitenmuur onder het maaiveld niet waterdicht is. Deze gebreken zijn aan het licht gekomen na een ontstane lekkage op 4 juli 2021 na veel neerslag op die dag. De lekkage is ontstaan in het souterrain van de woning. Door de lekkage is ernstige schade aan de woning en de inboedel van de consument ontstaan. De schade is direct gemeld bij de ondernemer, bij BouwGarant en bij de opstal- en inboedelverzekeraar van de consument. De ondernemer heeft de woning bezocht en de klacht van de consument nadien afgewezen. De ondernemer heeft geen enkele actie ondernomen de klacht te onderzoeken.

Op 4 juli 2021 heeft [schoonmaakbedrijf] calamiteitendienst in opdracht van de verzekeraar van de consument de woning schoongemaakt. De consument heeft – op advies van [expertisebureau] en in overleg met de ondernemer op 5 juli 2021 – op 13 juli 2021 het souterrain aan één zijde uitgegraven om te onderzoeken of de hemelwaterafvoer leidingen mogelijk beschadigd waren. De graafkosten zijn voor 50% door de verzekeraar van de consument voldaan, de overige 50% door de consument.

De verzekeraar van de consument heeft [expertisebureau] ingeschakeld om de oorzaak en omvang van de (gevolg)schade vast te stellen. [Expertisebureau] heeft geadviseerd [expertisebureau 2] in te schakelen voor een bouwkundig onderzoek. Het bouwkundig onderzoek is uitgevoerd op 29 november 2021 in bijzijn van een vertegenwoordiger van de ondernemer. Dit bouwkundige onderzoek is deels door de verzekeraar betaald en deels door de consument. Uit de rapporten van [expertisebureau] en [expertisebureau 2] volgt dat de schade is ontstaan door het ontbreken van een deugdelijke afdichting van de wand van het souterrain ter plaatse van de doorvoeren van de nutsvoorzieningen. Hierdoor kon bij hevige regenval water via de doorvoeren naar binnen stromen. Dit water is via de betegelde souterrainvloer omhooggekomen en heeft schade veroorzaakt aan de woning en de daarin aanwezige inboedel. Het ontbreken van een deugdelijke afdichting moet aangemerkt worden als een constructiefout.

De ondernemer heeft aangevoerd dat hij niet verantwoordelijk is voor de installatie van afdichting van de wand. De consument is echter van oordeel dat de ondernemer wel degelijk verantwoordelijk was en is voor het gebrek. De consument heeft de ondernemer op 28 juli 2021 aansprakelijk gesteld. De consument heeft de ondernemer meermalen gesommeerd tot herstel over te gaan en de ondernemer in gebreke gesteld. De ondernemer heeft hier geen gehoor aan gegeven is in daardoor in verzuim.

Op 13 januari 2022 heeft de ondernemer laten weten het dossier bij de bedrijfsaansprakelijkheidsverzekeraar te hebben neergelegd. Nadien heeft de consument niets van de ondernemer vernomen.

Op 21 januari 2022 heeft de verzekeraar van de consument – op basis van het afsluitend expertiserapport van [expertisebureau] – de (gevolg)schade aan de opstal en aan de in het souterrain aanwezige inboedel vastgesteld op € 24.058,87. Diezelfde dag heeft de verzekeraar de ondernemer op grond van subrogatie aansprakelijk gesteld en de ondernemer verzocht de schade, alsmede de kosten voor schoonmaak en droging, expertise en bouwkundig onderzoek te vergoeden.

Op 22 februari 2022 heeft [naam] in opdracht van de consument een offerte van € 19.634,15 uitgebracht met betrekking tot de herstelwerkzaamheden rondom het souterrain. De herstelwerkzaamheden betreffen het uitgraven van het souterrain, het straatwerk en een nieuw gazon. Op 7 maart 2022 heeft [de makelaar] in opdracht van de consument de huidige waarde (€ 650.000,–) en de waarde na de herstelwerkzaamheden (€ 725.000,–) bepaald. De makelaardij heeft medegedeeld dat het te verwachten is dat de woning door het langdurige bouwkundige gebrek minder goed te verkopen is dan wel een waardevermindering te verwachten is van 10% van de marktwaarde na herstel in verband met een besmet imago.

De ondernemer is op grond van de aannemingsovereenkomst, en in het bijzonder de technische omschrijving, gehouden de nutsdoorvoeren te installeren en deze te voorzien van een waterdichte afdichting. De ondernemer heeft dit nagelaten zodat sprake is van een ernstig gebrek. De ondernemer heeft geen gehoor gegeven aan herhaalde oproepen van de consument tot herstel van de gebreken. De ondernemer is derhalve tekortgekomen in de nakoming van de overeenkomst. Bovendien heeft de ondernemer de woning in strijd met de verleende Omgevingsvergunning en het Bouwbesluit gebouwd, hetgeen in strijd is met een wettelijk plicht. De gedragingen van de ondernemer zijn aan te merken als onrechtmatig in die zin van artikel 6:162 BW.

De consument vordert schadevergoeding die uiteenvalt in de volgende posten:

Kostenpost Bedrag
A Kosten van beredding € 190,00
B In geschil geïnvesteerde uren € 2.160,00
C Gedeeltelijk uitgraven souterrain € 550,00
D Uitgraven souterrain, straatwerk en nieuw gazon € 21.617,34
E Door [naam bedrijf] uitgevoerde werkzaamheden € 10.168,54
F Ontkoppelen en opnieuw aanbrengen HWA- en rioolbuizen (door [naam bedrijf 2]) € 2.280,85
G Schade aan inboedel (die niet door verzekeraar is vergoed) € 11.980,93
H Schade aan opstal (die niet door verzekeraar is vergoed) € 12.077,94
I Uitgevoerde lekdetectie (door [expertisebureau 2]) € 1.452,00
J Finale nog uit te voeren schoonmaak en reiniging € 1.170,00
K Schoonmaak pompput € 200,00
L Tijdelijke verhuizing € 3.500,00
M Afvoeren kapotte materialen € 1.000,00
N Tijdelijk onderkomen gedurende een maand (bij [naam tijdelijk verblijf]) € 1.547,25
O Juridische bijstand € 749,60
P Waardevermindering woning € 72.500,00
Q Gederfd woongenot (tot aan 18 januari 2023 dan wel 18 juli 2023) € 30.969,00 dan wel € 41.013,00
Totaal € 184.158,00

 

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De ondernemer heeft aangevoerd dat lange tijd onduidelijk was wat de oorzaak van de lekkage was. Dit komt door de keuze die de consument heeft gemaakt om de opdracht te scheiden in bouwkundig opzicht en qua installatie. Tot 24 december 2021 was er onduidelijkheid over de oorzaak, nadien is er contact geweest over de afhandeling van het geschil. De ondernemer mocht van de consument niet overgaan tot herstel. Het geschil is voorgelegd aan de verzekeraar van de ondernemer. Er is contact tussen zijn verzekeraar en de verzekeraar van de consument.

De ondernemer voert verder aan dat de consument documenten bij de klacht heeft gevoegd die ofwel niet relevant zijn ofwel niet duidelijk. De consument heeft voor de afgewikkelde reeds een vergoeding ontvangen. Het is de ondernemer daarom onduidelijk wat het doel van het voorleggen van de klacht aan de commissie is.

De ondernemer heeft tot slot aangevoerd dat de werkzaamheden volgens de overeenkomst zijn uitgevoerd en dat het waterdicht afdichten daarvan geen onderdeel was. De mantelbuis is aan de buitenzijde bij de isolatielaag met pur afgedicht zodat geen koudebrug kan ontstaan. Aangezien het grondwater onder de keldervloer ligt is het niet vreemd dat dit niet waterdicht is afgewerkt. De lekkage is ontstaan door abnormale weersomstandigheden.

De ondernemer is van oordeel dat hij niet aansprakelijk is voor de schade.

Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 6 november 2022 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.

De consument heeft op het rapport gereageerd per brief van 23 november 2022. De consument is het niet eens met de bevindingen van de deskundige. De consument heeft aangevoerd dat alle namens de consument uitgevoerde (herstel)werkzaamheden noodzakelijk waren om tot deugdelijk herstel van de lekkages te komen.

De ondernemer heeft op het rapport gereageerd per e-mailbericht van 13 januari 2023. De ondernemer is het eens met de bevindingen van de deskundige, met dien verstande dat de ondernemer niet verantwoordelijk was voor het aanbrengen van de doorvoeren nu dat niet tot de opdracht behoorde.

Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.

In de op 5 oktober 2018 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekeningen en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 4 juli 2019 opgeleverd.

Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.

Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 30 lid 3 sub f van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de Nieuwbouwgarantieregeling.

De arbiters overwegen als volgt.

De arbiters stellen vast dat niet expliciet in de overeenkomst is opgenomen dat de doorvoeren van de nutsvoorzieningen in de wand waterdicht moesten worden opgeleverd. De ondernemer is echter gehouden de woning zodanig op te leveren dat geen water door die doorvoeren naar binnen kan komen. Het is daarbij niet relevant dat de lekkage is ontstaan ten gevolge van uitzonderlijk hevige regenval. Ook in een dergelijk geval moeten de wanden zodanig worden afgedicht dat geen water naar binnen kan komen. De eisen van goed en deugdelijk werk en die van het Bouwbesluit eisen dat. Voor zover de ondernemer een beroep doet op overmacht slaagt dat beroep dus niet. De ondernemer is daarom toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst.

De arbiters achten de klacht gegrond.

De arbiters dienen vervolgens per schadepost te beoordelen of die schadepost voor vergoeding in aanmerking komt, en zo ja, tot welk bedrag. De arbiters komen per post tot het volgende oordeel:

a. De kosten van beredding komen redelijkerwijs voor vergoeding in aanmerking en het bedrag komen de arbiters redelijk voor. Deze kostenpost zal worden toegewezen;
b. Ter zitting verklaarde de consument dat deze post feitelijk ziet op het moeten inzetten van vakantiedagen en verlofuren en dus het gemis van genot daarvan. Dit betreft immateriële schade die niet voor vergoeding in aanmerking komt, behoudens in de gevallen als genoemd in artikel 6:106 Burgerlijk Wetboek. Een dergelijk geval doet zich hier niet voor. Deze kostenpost zal worden afgewezen;
c. Op 5 juli 2021 is het gedeeltelijk uitgraven besproken met de ondernemer. Niet over de kosten, maar wel over het gedeeltelijk uitgraven. De arbiters achten de hoogte van de kostenpost redelijk. Deze kostenpost zal worden toegewezen;
d en e. Het uitgraven van de grond rondom het souterrain was slechts gedeeltelijk nodig in verband met het verhelpen van de lekkage. De oorzaak van de lekkage was namelijk gelegen in het niet waterdicht afdichten van dat gedeelte van de wand waar de doorvoeren van de nutsvoorzieningen zitten. De consument heeft echter meer af laten graven dan in verband daarmee noodzakelijk was. Ook alle door Kreeft uitgevoerde werkzaamheden waren niet noodzakelijk. De arbiters zijn van oordeel dat enige werkzaakheden, waaronder het deels uitgraven van grond, noodzakelijk waren zodat enige vergoeding redelijk is. De arbiters schatten de omvang op € 5.000,– en wijzen deze posten daarom tot dat bedrag toe. Voor het overige zullen de kostenposten worden afgewezen;
f. Deze kosten waren noodzakelijk en komen voor vergoeding in aanmerking. Deze kostenpost zal worden toegewezen;
g. Deze kosten komen als gevolgschade voor vergoeding in aanmerking. Deze kostenpost zal worden toegewezen;
h. Deze kosten komen als gevolgschade voor vergoeding in aanmerking. Deze kostenpost zal worden toegewezen;
i. Deze kosten komen als kosten ter vaststelling van schade voor vergoeding in aanmerking en de arbiters achten de omvang daarvan redelijk. Deze kostenpost zal worden toegewezen;
j. Deze kostenpost zal worden afgewezen aangezien de kostenpost onvoldoende is onderbouwd met de offerte. De offerte gaat over de gehele woning en niet alleen het souterrain;
k. Deze kostenpost zal worden toegewezen nu aannemelijk is dat deze kosten noodzakelijk waren als gevolg van de lekkage, en de arbiters de hoogte daarvan redelijk voorkomt;
l. Het is de arbiters onduidelijk tegen de achtergrond van hetgeen de consument op zitting naar voren heeft gebracht met betrekking tot de hoeveelheid inboedel in het souterrain waarom een tijdelijke verhuizing daarvan noodzakelijk is. Deze kostenpost zal worden afgewezen;
m. Dat er enig materiaal moet worden afgevoerd heeft de consument aannemelijk gemaakt. De arbiters zijn echter van oordeel dat een behoorlijke onderbouwing van de omvang van het af te voeren materiaal ontbreekt. Deze kostenpost zal worden afgewezen;
n. Uit de offerte kan een bedrag als gevorderd door de consument niet worden herleid. De kostenpost is onvoldoende onderbouwd en zal daarom worden afgewezen;
o. De kosten van juridische bijstand draagt de consument in principe zelf. In bijzondere gevallen kan daarvan worden afgeweken blijkens het reglement. De consument heeft dit niet gesteld en het is de arbiters overigens ook niet gebleken;
p. Een blijvende waardevermindering, ook na volledig herstel, is niet vast komen te staan. Dat een besmetting van het imago van het huis aan de orde zou zijn, is niet aannemelijk gemaakt en komt de commissie ook niet reëel voor. Deze kostenpost zal worden afgewezen;
q. Er is geen sprake van gederfd woongenot aangezien de consument ter zitting heeft verklaard dat hij de woning heeft kunnen gebruiken voor bewoning en werk en dat ook daadwerkelijk heeft gedaan. De arbiters begrijpen dat de hele situatie impact op hem en zijn gezin heeft gehad, maar dat maakt nog niet dat sprake is van gederfd woongenot in de omvang als door de consument gesteld. Deze kostenpost zal worden afgewezen.

De arbiters zullen de kostenposten A, C, F, G, H, I, K toewijzen. De kostenposten D en E zullen gedeeltelijk worden toegewezen en voor het overige worden afgewezen. De kostenposten B, J, L, M, N, O, P, Q zullen worden afgewezen. Dat betekent dat in totaal een schadevergoeding van (€ 190,00 + € 550,00 + € 5.000,00 + € 2.280,85 + € 11.980,93 + € 12.077,94 + € 1.452,00 + € 200,00 =) € 33.731,72 zal worden toegewezen en voor het overige zal worden afgewezen.

Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klacht niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klacht komt de consument een beroep op de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling toe.

Klachtengeld en behandelingskosten
De klacht van de consument wordt ten principale gegrond bevonden. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, aan de consument het klachtengeld moeten vergoeden dat de consument heeft betaald aan de commissie voor de behandeling van dit geschil. Dit is een bedrag van € 260,–. Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.

Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslissen als volgt: 

  • verklaren de klacht van de consument gegrond;
  • veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 33.991,72 (€ 731,72 als schadevergoeding en € 260,– als vergoeding voor het betaalde klachtengeld) binnen twee weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
  • wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
  • stellen vast dat aan de consument ter zake van de klacht een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling.