Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (non)conformiteit / Klachtafhandeling
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
198139/207190
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst tussen consument en ondernemer. Ondernemer heeft werkzaamheden voor consument uitgevoerd die volgens consument gebrekkig waren. Ook vindt consument dat ondernemer niet hetgeen heeft geleverd dat zij hebben afgesproken. Een deskundige heeft in deze zaak rapportage gedaan over zijn bevindingen over het geleverde werk. Uit dat deskundigenrapport is gebleken dat de kunststof dakgoten niet voldoen aan de Technische Omschrijving. Ook komt naar voren dat het metselwerk geen goed en deugdelijk werk is. De arbiters hebben deze bevindingen meegenomen in hun beslissing. De arbiters verklaren de klacht gegrond.
De uitspraak
Ondergetekenden:
Mevrouw mr. M.L. Braaksma te [plaatsnaam], de heer H. Kroon te [plaatsnaam] en de heer mr. J.J.E. Hovener te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen de ondernemer en de consument gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorend Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II P (hierna gezamenlijk te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
De consument klaagt over gebreken aan de woning die de ondernemer in opdracht van de consument heeft gerealiseerd.
Behandeling van het geschil
Op 8 september 2023 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door de heer mr. [naam] als secretaris.
De consument was ter zitting aanwezig, vergezeld door haar vader. Namens de ondernemer is ter zitting verschenen de heer [naam] (projectleider [naam bedrijf]).
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt van de consument op het volgende neer.
1. Lekkende dakgoten
Bij de oplevering van de woning was sprake van lekkage aan de dakgoten. De ondernemer heeft viermaal geprobeerd om de lekkage aan de dakgoten op te lossen. De werkzaamheden hebben plaatsgevonden in september 2021, op 20 december 2021, op 2 januari 2022 en op 30 juni/1 juli 2022. De werkzaamheden hebben niet tot een oplossing geleid. De dakgoten lekken nog steeds. SWK heeft bemiddeld in deze zaak en heeft de consument bevestigd dat de ondernemer had medegedeeld dat zij nieuwe dakgoten zou krijgen om het gebrek op te lossen. Vervolgens is deze beslissing teruggedraaid. De consument was het hier niet mee eens en heeft de ondernemer opnieuw de mogelijkheid geboden (vierde keer) om het gebrek te herstellen. Het resultaat is dat het gebrek niet is opgelost. De dakgoten lekken nog steeds en naast de lekkage bevatten de witte kunststof dakgoten nu ook zwarte plekken.
De consument vordert het oplossen van de lekkage en zwarte vlekken door het monteren van nieuwe dakgoten op correcte wijze.
2. Stenen afwijkende vlekken (geel/bruin gekleurd)
De gevel van de woning is uitgevoerd in rood metselwerk HV WF baksteen, wildverband rood gesinterd (105425). De bakstenen hebben op diverse plekken opvallende geel/bruine vlekken. De vlekken zijn aanwezig op de voorgevel, de binnenkant van de garage, de buitenkant van de garage die uitsteekt in de tuin en een deel van de achtergevel. Het metselwerk van de woning voldoet niet aan de verwachtingen van de consument. Daar komt bij dat in verhouding met de overige, omliggende woningen in het rood metselwerk (deze overige woningen zijn later dan de woning van de consument gemetseld) dit niet of in veel mindere mate voorkomt.
Tijdens de vooroplevering en oplevering van 16 juli 2021 zijn de afwijkende vlekken aan de orde gekomen. De vraag is opgekomen of sprake zou kunnen zijn van een fabricagefout. De consument vraagt zich af (i) of hier sprake is van een fabricagefout in de stenen of, als dit niet aan de orde is, (ii) de ondernemer de gevel op deze wijze mocht opleveren. De consument meent dat de ondernemer niet heeft geleverd wat partijen zijn overeengekomen.
De consument vordert met betrekking tot de vlekken op de gevel een vervangende schadevergoeding, zodat zij zelf een gevelspecialist kan inschakelen om de stenen te kleuren. Haar inschatting van de kosten is € 1.450,– (inclusief btw). Dit bedrag onderbouwt de consument als volgt:
– inschatting tijdsbesteding in totaal 20 uur à € 50,– ex btw is (€ 1.000,– exclusief btw dus) € 1.210,– inclusief btw;
– pigment om de stenen te kleuren ingeschat op (€ 175,– ex btw dus) € 212,– inclusief btw.
In totaal afgerond € 1.450,– inclusief btw.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt van de ondernemer op het volgende neer.
De ondernemer betwist tekortgeschoten te zijn in de nakoming van de koop-/aannemingsovereenkomst.
1. Kunststof dakgoten
Naar aanleiding van de klachtmelding van de consument over de goten zijn op 30 juni en 1 juli 2022
herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan de kunststof dakgoten. Aansluitend heeft de ondernemer op 4 juli 2022 een mail met foto’s en uitleg gestuurd met uitleg over de diverse data, werkzaamheden en de wijze van herstel van de dakgoten.
Nadien heeft de consument, naar aanleiding van een verzoek tot vrijgeven van de 5% bankgarantie, in haar reactie aan de ondernemer in een voetnoot te kennen gegeven dat de kunststof goten na herstel nog steeds lekken. Hiervan is echter nimmer een melding gemaakt bij de afdeling [naam bouwbedrijf], zoals in de koop-/aannemingsovereenkomst en woonwijzer is aangegeven. Dit maakt dat er door de ondernemer niet eerder actie is ondernomen. De ondernemer is bereid om een controle uit te voeren op een eventuele lekkage van de goten. Mocht hieruit blijken dat nog (steeds) een lekkage aanwezig is, dan is de ondernemer bereid om deze lekkage te herstellen. Is de eventuele lekkage niet met een reparatie uit te voeren, dan is de ondernemer bereid om de goten te vervangen.
2. Stenen afwijkende vlekken (geel/bruin gekleurd)
Naar aanleiding van de klachtmelding van de consument over het metselwerk heeft op 21 december 2021, op locatie, een bezichtiging van het gevelmetselwerk plaatsgevonden door [naam bouwmateriaalbedrijf] (bouwmaterialenhandel) en [naam steenproducent] (steenproducent). Daarbij is geconstateerd dat het gevelbeeld voldoet aan hetgeen de architect aan de hand van de bemonstering heeft uitgezocht. Beide partijen hebben te kennen gegeven dat hetgeen geleverd en verwerkt is, overeenkomt met hetgeen is verkocht. Op 19 juli 2022 heeft SWK namens de ondernemer de consument uit coulance en zonder erkenning van schuld een compensatievoorstel gedaan ter hoogte van € 300,– inclusief btw. Dit is door de consument niet geaccepteerd. De ondernemer is bereid dit aanbod gestand te doen.
Er is niet tekortgeschoten in de levering/uitvoering van het metselwerk, aldus de ondernemer.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 25 juni 2023 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt hier – voor zover hierna niet aangehaald – als integraal herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. Zij hebben van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.
Beoordeling van het geschil
De arbiters overwegen als volgt.
In de op 15 respectievelijk 21 mei 2018 door de ondernemer en de consument ondertekende koop-/ aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 16 juli 2021 opgeleverd.
Ook is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
1. Kunststof dakgoten
De arbiters stellen vast dat de deskundige in zijn rapport het volgende vermeldt:
“Aanbieder heeft ervoor gekozen de hemelwaterafvoeren op de zijgevel te plaatsen. Dit past in zijn geheel niet bij de woningvorm (Stolpkap) in combinatie met een twee onder kap woning en de aangegeven leverings- en bevestigingsmethodiek van de fabrikant/ leverancier [naam].
Op navraag door ondergetekende bij de fabrikant/ leverancier [naam] dienen kunststof goten (gootdelen) door de fabrikant/ leverancier op de hoeken fabrieksmatig gelast te worden en op de beëindiging van de goten dient er een fabrieksmatig gelast eindstuk geplaatst te worden.
Hieruit blijkt dat de uitgevoerde situatie ter plaatse niet conform de voorschriften van [naam leverancier] is aangebracht.
Ondergetekende is van mening dat de door aanbieder geïnstalleerde goten foutief in constructie en uitvoering geplaatst zijn en daardoor nog steeds lekken. Aanbieder heeft hiermee niet voldaan aan goed en deugdelijk werk.”
De arbiters hebben kennisgenomen van de bevindingen en conclusie van de deskundige en nemen deze over. De kunststof goten voldoen derhalve niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De arbiters zullen de klacht van de consument gegrond verklaren en de ondernemer veroordelen tot (zoals ook door hem is aangeboden) herstel van de kunststof dakgoten aldus dat zij voldoen aan het bepaalde in de Technische Omschrijving. Indien en voor zover herstel van de bestaande dakgoten niet mogelijk is, dient de ondernemer deze (zoals door hem eveneens is aangeboden) te vervangen. Montage van de dakgoten dient te geschieden conform de voorschriften van de leverancier.
2. Stenen afwijkende vlekken (geel/bruin gekleurd)
De arbiters stellen vast dat de deskundige in zijn rapport het volgende vermeldt:
“Ondergetekende heeft ter plaatse de gevels op het oog beoordeeld. In de voorgevel van het woonhuis en de achtergevel van het woonhuis en de garage zijn grote onregelmatige concentraties van sterk gesinterde gevelstenen met een gelige uitstraling aanwezig. De meeste concentraties zijn boven de begane grond aanwezig. Op de rechter zijgevel zijn donker- en licht gelig gesinterde stenen aanwezig. De verdeling is hier goed. De kwaliteit van het metselwerk over alle gevels is goed, de verwerking van de gevelstenen vertonen geen bouwkundige onvolkomenheden. Cliënte deed speciaal navraag naar de kwaliteit van de gelig gesinterde stenen, ook hier zijn buiten de esthetische waarde geen technische onvolkomenheden aangetroffen. Het voegwerk is eveneens van een goede kwaliteit en homogeen van kleur.
Op de internetsite van [naam steenproducent] de steenfabrikant van de geleverde gevelstenen wordt duidelijk aangegeven dat de gevelstenen een kenmerkende kolensintering hebben. Gevelstenen zijn een natuurproduct en de sinteringen zijn weinig beïnvloedbaar tijdens het bakproces waardoor aan de mate van gelige sintering geen passend beeld kan worden afgegeven door de fabrikant.
De toegepaste gevelstenen en de daarbij behorende sintering zijn derhalve inherent aan het product.
Ondergetekende is van mening dat aanbieder de pakketten met gevelstenen te weinig heeft gemengd waardoor overwegend veel gelig gesinterde stenen op de aanwezige concentraties een overheersend beeld vertonen en niet het weergegeven beeld van [naam steenproducent] op de internetsite.
Verder is duidelijk dat de gesinterde concentraties veelal boven de 1ste steigerslag zitten waardoor de onregelmatig tussen de begane grond en de verdieping qua beeld nog onrustiger wordt.”
De arbiters hebben kennisgenomen van de bevindingen en conclusie van de deskundige en nemen deze over. De stelling van de ondernemer dat hij heeft geleverd wat is verkocht en dat het gevelbeeld voldoet aan de overeenkomst, zal worden gepasseerd. Op basis van de in het geding gebrachte foto’s zijn de arbiters van oordeel dat, zoals ook door de deskundige is gerapporteerd, op de plaatsen waar de sterk gesinterde gevelstenen overheersen, het metselwerk te zeer een gele uitstraling heeft. Dit betreft de voor- en achtergevel van de woning en de zijgevel van de garage, waar zich concentraties van sterk gesinterde gevelstenen bevinden. Gelet op het voorgaande zijn de arbiters van oordeel dat het metselwerk op de hiervoor vermelde onderdelen niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Nu door de deskundige in het metsel- en voegwerk geen onvolkomenheden of (andere) technische gebreken zijn vastgesteld, is alleen sprake van een esthetisch gebrek.
De consument heeft de arbiters verzocht de ondernemer te veroordelen tot betaling van een vervangende schadevergoeding van € 1.450,– zodat zij voor eigen rekening een derde opdracht kan geven tot herstel. Net als de ondernemer zijn de arbiters er niet van overtuigd dat duurzaam herstel op de aangegeven wijze mogelijk is. Zij zullen de vordering tot vervangende schadevergoeding op deze grond dan ook afwijzen. De concentraties van overwegend geel gesinterde stenen op delen van de voor- en achtergevel van de woning en de zijgevel van de garage doen echter afbreuk aan het uiterlijk van de woning en daarom zullen de arbiters de consument een schadevergoeding in verband met waardevermindering toekennen. Zij bepalen de schade in dit specifieke geval ex aequo et bono (schattenderwijs) op € 1.000,–.
Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters overwegen dat ambtshalve in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of ter zake van de geschilpunten wordt voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen.
1. Kunststof dakgoten
Gebleken is dat de constructie en wijze van uitvoering van de kunststof dakgoten daaraan niet voldoet. Daarom komt aan de consument ter zake van de kunststof dakgoten een beroep op de garantieregeling toe.
2. Stenen afwijkende vlekken (geel/bruin gekleurd)
Er is sprake van een esthetisch gebrek. Dit valt buiten de garantieregeling.
Hetgeen partijen ieder voor zich verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft naar het oordeel van de arbiters geen verdere bespreking, nu dat niet tot een ander oordeel leidt.
Klachtengeld
De consument wordt voor 100% in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
I. verklaren de klachten van de consument gegrond;
II. veroordelen de ondernemer ter zake van klacht 1 tot herstel en zo nodig vervanging van de kunststof dakgoten zoals omschreven in de Technische Omschrijving en montage van de kunststof dakgoten conform de voorschriften van de leverancier, binnen vier maanden na de verzenddatum van dit vonnis;
III. veroordelen de ondernemer ter zake van klacht 2 tot betaling van een schadevergoeding van € 1.000,– aan de consument, te betalen binnen één maand na de verzenddatum van dit vonnis;
IV. stellen vast dat aan de consument ter zake van klacht 1 een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
V. bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt;
I. wijzen af hetgeen meer of anders door de consument is gevorderd.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Utrecht op en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.