Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
48324
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst en aanvulling daarop met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling E.2003 en de bijbehorende bijlage A, versie 1-1-2003 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling …, worden beslecht conform het Geschillenreglement van het [naam geschillenreglemet] (hierna te noemen: het reglement), zoals dat luidt ten dage van het aanhangig maken van het geschil”. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de arbiters benoemd door de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering. De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts. Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld. Standpunt consument Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier en de memorie van eis, die is ontvangen op 26 augustus 2010. In de kern komen de klachten van de consument op het volgende neer. Klacht 1 ventilatieroosters en zelfregulerende roosters werken niet conform afspraak. De roosters werken niet zelfregulerend; Klacht 2 koudeval en onaangename tocht in huis met name in de woonkamer, tuinkamer en keuken; Klacht 3 fluitende/gillende roosters in het gehele huis als deze roosters dicht staan, of een klein stukje open staan; Klacht 4 droogte en te lage luchtvochtigheid in de woning; Klacht 5 bladderen van verf op kozijnen van zonzijde van het huis en op de dorpel naar het dakterras. De consument vreest dat de verf ook gaat bladderen op de andere kozijnen. Dit gezien het feit dat er geen hechting is gebruikt. Tevens is de verf op de kozijnen, die niet zijn gelegen aan de zonzijde van het huis, bij andere bewoners ook al aan het bladderen; Klacht 6 thermostaatkranen niet geleverd, terwijl dit wel was afgesproken; Klacht 7 water blijft staan onder de vlonders aan de voorkant; Klacht 8 Er zijn aan de voorkant van de huizen, bij iedere woning, vlonders geplaatst. Deze vlonders worden ondersteund door houten blokjes en stenen (puinafval) en niet door rubbers, waardoor de dakbedekking ter plaatsen ook weer kan beschadigen. Dit kan op den duur lekkages en verzakkingen veroorzaken, met alle gevolgen van dien; Klacht 9 Vlonders trekken krom, planken laten los en onder de vlonders ligt rotzooi; Klacht 10 vocht en grondwater komt omhoog in de berging; Klacht 11 lawaai ventilatiesysteem; Klacht 12 roesten van wc rozetjes; Klacht 13 kieren tussen de trap en de muur; Klacht 14 brievenbus lekt; Klacht 15 douchedeur sluit niet; Klacht 16 water blijft in de achtertuin liggen, of komt omhoog waardoor tegels gaan verzakken; Klacht 17 door lekkage zit er een gat in de muur; Klacht 18 tegelvloer in keuken, hal, toilet, wc en tuinkamer ligt niet conform afspraak; De tegelvloer zou volgens een bepaald symmetrisch legplan worden gelegd. Daarbij was het uitgangspunt dat er vanuit het midden van de dorpel onder de openslaande keukendeuren een voeg zou lopen. Bovendien dienden de voegen vanuit de keuken door te lopen naar de overige ruimten, met name de tuinkamer. De klacht over de onjuiste uitvoering van deze opdracht is op de opleveringslijst opgenomen en is door de ondernemer als opleveringsgebrek erkend; Klacht 19 deverwarmingsinstallatie werkt niet. De consument heeft zelf een deskundige van [naam adviesbureau] te [plaatsnaam] ingeschakeld. [naam adviesbureau] concludeert dat de ontwerptemperaturen in de keuken en de tuinkamer niet behaald en behouden kunnen worden. De oorzaak hiervan is, volgens [naam adviesbureau], in hoofdzaak gelegen in het feit dat voor het type woning, waarbij er een open verbinding is tussen de verschillende verdiepingen en ruimten, zulks altijd moeilijk is en hoge eisen worden gesteld aan het ontwerp en de regeling van de installatie. [naam adviesbureau] is van mening dat de verwarmingsinstallatie beter zou functioneren als er een regeling per vertrek wordt toegepast. [naam adviesbureau] heeft in haar rapport van 4 mei 2009 ook een aantal andere maatregelen ter verbetering van de situatie genoemd. De consument verlangt dat de ondernemer de gebreken, ten aanzien van de verwarmingsinstallatie conform het advies van [naam adviesbureau] herstelt, zulks op straffe van een direct opeisbare dwangsom van € 500,- per dag en vordert voorts dat de ondernemer wordt veroordeeld in de kosten van de procedure. Standpunt ondernemer Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de brief van 16 december 2010. In de kern komt de reactie van de ondernemer op het volgende neer. De consument stelt dat er 19 gebreken zijn, maar onderbouwt en motiveert alleen de klachten met betrekking tot de tegelvloer en de verwarmingsinstallatie. Ten aanzien van alle overige gebreken volstaat de consument met het enkel constateren van het desbetreffende gebrek zonder enige nadere onderbouwing van zijn stelling. De ondernemer heeft verweer gevoerd tegen alle door de consument gestelde klachten. Een samenvatting van het verweer inzake enkele klachtpunten wordt hieronder weergegeven. Klacht 1/3 ventilatieroosters De discussie spitst zich bij deze klacht toe op de definitie van "zelfregulerende werking". De consument is op de kopersinformatieavond d.d. 27 februari 2007 uitgebreid geïnformeerd over de werking van de ventilatieroosters. In aanvulling daarop heeft de leverancier van het systeem in februari 2010 een schriftelijke toelichting en een gebruik- en onderhoudsinstructie verstrekt. De ondernemer is van mening dat de roosters in alle opzichten voldoen aan de eisen van de garantieregeling en dat de klachten van de consument zijn terug te voeren op een verkeerd gebruik van de roosters. Klacht 2 koudeval en onaangename tocht De woning van de consument is een zogenaamde split-level woning met open verbindingen tussen de verschillende verdiepingen. Het ervaren van koudeval en tocht is een zeer subjectieve aangelegenheid en is een comfortprobleem waarvoor op grond van de gesloten overeenkomst geen specifieke eisen of normvoorschriften gelden. Klacht 18 tegelvloer in keuken, hal, toilet, wc en tuinkamer ligt niet conform afspraak De ondernemer heeft de klacht van de consument niet als opleveringsgebrek erkend. De patronen waarvan de consument suggereert dat deze zouden zijn overeengekomen blijken noch uit de koperskeuzelijst noch uit de offerte van de onderaannemer. De tegels zijn gelegd zoals overeengekomen en omschreven in de genoemde documenten. Klacht 19 verwarmingsinstallatie werkt niet De cv-installatie voldoet aan de eisen van de garantieregeling. De ondernemer heeft geheel onverplicht in overleg met de installateur [naam installateur] een voorstel uitgewerkt met een aantal aanvullende maatregelen ten aanzien van de installatie. Deze maatregelen houden in: – het verwijderen van de huidige thermostaat in de woonkamer; – het plaatsen van een nieuwe draadloze thermostaat in de tuinkamer met een ontvangstmodule in de nabijheid van de cv; – het plaatsen van een thermostaatventiel op het verwarmingselement in de woonkamer. De hiermee gepaard gaande kosten komen voor rekening van de ondernemer. De consument houdt echter vast aan de maatregelen die de door hen ingeschakelde deskundige (IAC) heeft voorgesteld, maar dit is wat de ondernemer betreft een luxe-regeling die zou leiden tot een niveau dat niet met de consument is overeengekomen en is gebaseerd op te hoge ontwerpcondities. De ondernemer verzoekt de arbiters om de consument in zijn vordering(en) niet ontvankelijk te verklaren, althans de vordering(en) als ongegrond af te wijzen en de consument te veroordelen in de kosten van deze procedure. Deskundigenrapport De commissie heeft op 18 januari 2011 een onderzoek laten uitvoeren naar de klachten ‑ met uitzondering van klacht 2 (koudeval/tocht) en klacht 19 verwarmingsinstallatie – door [naam deskundige], die daarover op 20 januari 2011 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast. De consument heeft op 21 februari 2011 op het rapport gereageerd. Behandeling van het geschil Op 15 april 2011 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. De consument werd bijgestaan door zijn gemachtigde en [naam medewerker adviesbureau] van [naam adviesbureau]. Namens de ondernemer waren ter zitting aanwezig [naam gemachtigde], gemachtigde en [naam projectleider], projectleider. Tevens was aanwezig de heer [naam installateur], werkzaam bij installatiebureau [naam installatiebedrijf]. Partijen hebben hun standpunten ter zitting nader toegelicht. Nadere toelichting partijen ter zitting Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. Klacht 19 verwarmingsinstallatie werkt niet De consument heeft zich afgelopen winter in de auto opgewarmd omdat het zo koud was in huis. In de tuinkamer wordt het bij het opstoken van de verwarming net 16 graden; in de woonkamer 20 graden en in de keuken 19 graden. Bij de buren helpt de oplossing zoals voorgesteld door de ondernemer wel enigszins, maar er zijn nog steeds klachten. De deskundige van de consument merkt ter zitting op dat er meerdere oplossingen mogelijk zijn voor het probleem en dat de oplossing zoals voorgedragen door de ondernemer ook mogelijk is. Naar de mening van de deskundige dienen dan wel in alle kamers thermostaatkranen te worden geplaatst. Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. Klacht 19 verwarmingsinstallatie werkt niet De huidige installatie voldoet, mits deze goed wordt ingeregeld. De ondernemer heeft van de buren waar de voorgestelde oplossing is doorgevoerd geen verdere klachten meer ontvangen. Bij een van de buren is reeds een winterperiode verstreken; bij verdere klachten had deze buurman zich wel bij de ondernemer gemeld. Het aanbod van de ondernemer is exclusief het aanbrengen van thermostaatkranen. De ondernemer heeft dit aanbod onverplicht gedaan. De ondernemer maakt bezwaar tegen beide rapporten van [naam adviesbureau] zoals ingebracht door de consument. Het rapport van [naam adviesbureau] van 4 mei 2009 maakt slechts een theoretische warmteverliesberekening. Bij een goed onderzoek moet een meting in de winter plaatsvinden, op het moment dat de temperatuur al zeker 24 uur rond het nulpunt ligt. De metingen van [naam adviesbureau] in het rapport van 31 maart 2010 zijn verricht op basis van een niet goed ingeregelde installatie en de uitkomsten van deze metingen zijn om die reden niet deugdelijk en niet representatief. Uitgangspunten Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt. In de op 11 juni 2007 gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de overeenkomst behorende situatietekening naar de eis van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 11 september 2008 opgeleverd. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat met nummer [waarborgnummer]. Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de arbiters te hebben verzocht om: a. zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling; b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling. Beoordeling van het geschil Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende. Klacht 19 verwarmingsinstallatie werkt niet Klacht 2 koudeval/ tocht Inzake klacht 19 (verwarmingsinstallatie) heeft de ondernemer ter zitting zijn eerdere aanbod herhaald. Partijen zijn ter zitting overeengekomen dat de ondernemer in de gelegenheid zal worden gesteld om aanvullende maatregelen uit te voeren ten aanzien van de installatie. Dit wordt uitgevoerd vóór 1 augustus 2011. Deze maatregelen houden in: – het verwijderen van de huidige thermostaat in de woonkamer; – het plaatsen van een nieuwe draadloze thermostaat in de tuinkamer met een ontvangstmodule in de nabijheid van de cv; – het plaatsen van een thermostaatventiel op het verwarmingselement in de woonkamer. Na uitvoering zal de consument in de komende winterperiode nagaan of de klachten zich nog steeds voordoen. Uiterlijk 1 februari 2012 zal hij de ondernemer en de arbiters laten weten of dit het geval is. Indien dit het geval is, zullen de arbiters een deskundige inschakelen om de klachten te onderzoeken. Deze deskundige zal ook klacht 2 (koudeval/tocht) betrekken in zijn/haar oordeel. De beslissing op deze beide klachten zal in dit licht worden aangehouden. Klacht 1/3 ventilatieroosters niet conform afspraak en fluitend geluid Inzake deze klachten overwegen de arbiters dat zij mede op basis van de stukken de bevindingen en conclusies van de deskundige volgen en de klachten afwijzen. De deskundige heeft vastgesteld dat “De roosters zijn uitgevoerd als zelfregelende roosters, type Fitstream van het merk BUVA.” De deskundige heeft toegelicht dat de fluitende geluiden ontstaan door een onjuist gebruik van de roosters door de consument. Als het openzetten van de roosters koude lucht en/of daling van de temperatuur tot gevolg heeft dan zal de oorzaak daarvan – volgens de deskundige – eerder moeten worden gezocht in het vermogen of de regeling van de verwarmingsinstallatie. De deskundige concludeert dat “niet gebleken is dat de werking van de roosters strijdig zou zijn met de eisen van goed en deugdelijk werk (koop- en aannemingsovereenkomst) en ook is niet gebleken dat er op dit punt strijdigheden zijn met de ingevolge garantienorm 6.2 gestelde eisen van deugdelijkheid en bruikbaarheid.” Klacht 4 lage luchtvochtigheid Inzake deze klacht overwegen de arbiters dat zij mede op basis van de stukken de bevindingen en conclusies van de deskundige volgen en de klacht afwijzen. De deskundige verklaart “indien en voor zover van een te lage luchtvochtigheid sprake zou zijn, is niet gebleken dat bouwtechnische aspecten daar een oorzaak van zouden kunnen zijn. Op dat punt zijn er dus geen aan ondernemer verwijtbare gebreken geconstateerd.” Tegen deze achtergrond wijzen de arbiters deze klacht af. Klacht 6 thermostaatkranen niet geleverd conform afspraak Bij het deskundigenonderzoek is vastgesteld dat de thermostaatkranen conform de omschrijving in de meerwerkoptie zijn aangebracht. De consument is van mening dat ook in het halletje op de benedenverdieping dat toegang geeft tot de berging een thermostaatkraan op de radiator had moeten worden aangebracht en beroept zich op een met de ondernemer en/of installateur gemaakte mondelinge afspraak. De ondernemer ontkent dat deze afspraak is gemaakt. De consument heeft onvoldoende aangetoond dat de genoemde afspraak is gemaakt. Hiervan zijn geen bewijzen overgelegd en ook uit de stukken is de arbiters van een dergelijke afspraak niet gebleken. De arbiters wijzen deze klacht derhalve af. Klacht 7 water blijft staan onder de vlonders aan de voorkant Klacht 8 plaatsing vlonders Klacht 9 kromtrekking e.d. vlonders Klacht 10 vocht en grondwater komt omhoog in de berging De arbiters stellen vast dat de ondernemer voor deze klachten – uit hoofde van de garantieregeling – niet aansprakelijk is. De garantieregeling kent een specifieke uitsluiting (in artikel 2.5 van bijlage A als bedoeld in artikel 6.5 van de garantie- en waarborgregeling E 2003) voor een voorziening buiten het gebouw, zoals de vlonders en de berging. De deskundige heeft voorts geen strijdigheden geconstateerd met de eisen van goed en deugdelijk werk. De arbiters volgen – mede op basis van de stukken – de bevindingen en conclusies van de deskundige. Bij de toetsing op grond van de aannemingsovereenkomst komen de arbiters tot afwijzing van de klacht. Dat de vlonders door de ondernemer moesten worden uitgevoerd met rubbers om zo beschadiging van de dakbedekking te voorkomen, is onvoldoende aangetoond door de consument. Hiervan zijn geen bewijzen overgelegd en ook uit de stukken is de arbiters van een dergelijke afspraak niet gebleken. De arbiters wijzen deze klacht af. Klacht 11 lawaai ventilatiesysteem Bij het deskundigenonderzoek is door de ondernemer gesteld dat deze klacht niet eerder bekend was. De arbiters stellen vast dat de consument wel eerder heeft geklaagd en verwijzen daarbij naar de bevestiging van de ondernemer van de klachtmelding d.d. 19 januari 2010. De arbiters zijn van oordeel dat de consument in de onderhavige arbitrageprocedure niet heeft voldaan aan zijn stelplicht. Hij heeft niet, althans onderbouwd waarom ten aanzien van het ventilatiesysteem de ondernemer niet aan zijn verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst en de garantieregeling jegens de consument zou hebben voldaan. De arbiters wijzen deze klacht daarom af. Klacht 13 kieren tussen de trap en de muur Inzake deze klacht overwegen de arbiters dat zij mede op basis van de stukken de bevindingen en conclusies van de deskundige volgen en de klacht (voorzover gebaseerd op de aannemingsovereenkomst) afwijzen. De deskundige merkt op in zijn rapport: “De scheurvorming is in zijn algemeen van uiterst geringe wijdte (< 0,1 mm) en is het gevolg van enige krimp van de toegepaste materialen waarbij wordt opgemerkt dat bij de horizontale scheurvorming onder de glazen balustrade ook spanningen als gevolg van de (overigens toelaatbare) doorbuiging van de verdiepingsvloer een rol spelen. De scheurvorming is dermate gering dat de degelijkheid van de wanden verder niet in het geding is en ook uit constructief oogpunt zijn geen gebreken of onvolkomenheden geconstateerd.” De arbiters stellen voorts vast dat de klacht ingevolge artikel 2.4 van bijlage A als bedoeld in artikel 6.5 van de garantieregeling van garantie is uitgesloten. Ook in die zin faalt de klacht. Klacht 14 brievenbus lekt Inzake deze klacht overwegen de arbiters dat zij mede op basis van de stukken de bevindingen en conclusies van de deskundige volgen en de klacht afwijzen. De deskundige merkt in zijn rapport op: “Bij het onderzoek zijn evenwel geen gebreken geconstateerd die het optreden van lekkage zouden kunnen verklaren. De brievenboxen maken een deugdelijke indruk. Bij het onderzoek is ook geen lekkage in het inwendige van de box geconstateerd hoewel er op dat moment sprake was van behoorlijke regenval.” Klacht 16 water blijft in de achtertuin liggen, of komt omhoog waardoor tegels gaan verzakken Tijdens het deskundigenonderzoek is vastgesteld dat een “viertal betontegels aan lichte verzakking onderhevig zijn waardoor wat plasvorming op de bestrating plaatsvindt”. De bestrating is na oplevering van de woning door derden en onder verantwoordelijkheid van de consument aangebracht. Voor wat betreft de garantie- en waarborgregeling is sprake van een geschil aan een voorziening buiten het gebouw dat ingevolge artikel 2.5 van bijlage A als bedoeld in artikel 6.5 van de garantie- en waarborgregeling E 2003, buiten de garantie valt, alsmede is er sprake van werkzaamheden van derden die op grond van artikel 2.17 van de genoemde bijlage worden uitgesloten van garantie. Ook op grond van de aannemingsovereenkomst is de klacht niet toewijsbaar nu de werkzaamheden zijn verricht door derden. Van de stelling dat water in de achtertuin blijft liggen, of omhoog komt zijn door de consument geen bewijzen overgelegd en ook uit de stukken is de arbiters hiervan niet gebleken. De consument heeft deze klacht voorts – onverminderd het bovenstaande – onvoldoende onderbouwd. De arbiters wijzen de klacht tegen deze achtergrond af. Klacht 18 tegelvloer in keuken, hal, toilet, wc en tuinkamer ligt niet conform afspraak Inzake deze klacht overwegen de arbiters dat zij mede op basis van de stukken de bevindingen en conclusies van de deskundige volgen en de klacht afwijzen. De deskundige merkt in zijn rapport op: “In de toelichting op het geschilpunt hebben verzoekers aangegeven dat met name het legpatroon van de tegels niet overeenkomst met hetgeen is afgesproken. In de keuken zou een tegelvoeg (in de lengterichting van de keuken) moeten samenvallen met het midden van de tuindeuren. Verder zouden de voegen van de keukenvloer gelijk moeten liggen (moeten “stroken”) met de voegen van de lager gelegen vloer van de tuinkamer. Verzoekers beroepen zich daarbij op met de leverancier van het tegelwerk gemaakte afspraken. De afspraken zijn evenwel niet schriftelijk vastgelegd en ondernemer heeft aangegeven dat het legpatroon niet met haar is besproken noch dat daaromtrent iets is overeengekomen. Het vloertegelwerk is overigens op zichzelf goed en deugdelijk uitgevoerd.” Naar het oordeel van de arbiters heeft de consument onvoldoende aangetoond dat de genoemde afspraak is gemaakt. Hiervan zijn geen bewijzen overgelegd en ook uit de stukken is de arbiters van een dergelijke afspraak niet gebleken. Noch op de koperskeuzelijst van 30 juni 2008 noch in de offerte van de leverancier van de tegels d.d. 3 oktober 2007 staat de afspraak vermeld. Dat de klacht, overigens in algemene bewoordingen, is vermeld op het opleveringsrapport – ongeacht of dit wel/niet door de ondernemer is erkend – doet aan het bovenstaande niet af. De arbiters wijzen deze klacht daarom af. Klacht 5 bladderen van verf op kozijnen en dorpel naar dakterras Klacht 12 roesten van wc rozetjes Klacht 15 douchedeur sluit niet De arbiters stellen vast dat partijen ter zitting zijn overeengekomen dat deze klachten door de ondernemer zullen worden opgelost binnen drie maanden na de zittingsdatum. Ten aanzien van klacht 12 wordt de WC-bril van de WC op de begane grond vervangen. De WC-bril van de WC op de bovenverdieping wordt niet vervangen. Ten aanzien van klacht 15 zal de ondernemer eerst de douchedeur afstellen. Als vervolgens blijkt dat aanpassing van de douchebak (waterpas stellen) ook nodig is, dan zal de ondernemer ook deze werkzaamheden uitvoeren. Klacht 17 door lekkage zit er een gat in de muur De arbiters stellen vast dat deze klacht tijdens het deskundigenonderzoek door de consument is ingetrokken. Toetsing aan de garantie- en waarborgregeling Inzake de – niet aangehouden – klachten wordt het door de consument gedane beroep op de garantieregeling afgewezen. Inzake de klachten waarin partijen overeenstemming hebben bereikt over de oplossing dan wel de klacht die is ingetrokken, komen de arbiters niet toe aan toetsing aan de garantieregeling. Beslissing De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts: I. wijzen de klachten: – Klacht 1 (ventilatieroosters niet zelfregulerend); – Klacht 3 (fluitende/gillende roosters); – Klacht 4 (luchtvochtigheid); – Klacht 6 (thermostaatkraan); – Klacht 7 (water blijft staan onder de vlonders aan de voorkant); – Klacht 8 (plaatsing vlonders); – Klacht 9 (kromtrekking e.d. vlonders); – Klacht 10 (vocht en grondwater komt omhoog in de berging); – Klacht 11 (lawaai ventilatiesysteem); – Klacht 13 (kieren tussen de trap en de muur); – Klacht 14 (brievenbus lekt); – Klacht 16 (verzakking achtertuin); – Klacht 18 (tegelvloer in keuken, hal, toilet, wc en tuinkamer ligt niet conform afspraak) af; II. stellen vast dat partijen bij wijze van vergelijk ter beslechting van – Klacht 5 (bladderen verf); – Klacht 12 (roesten van wc rozetjes); – Klacht 15 (douchedeur sluit niet); zijn overeengekomen dat uiterlijk 15 juli 2011 herstelwerkzaamheden zullen worden uitgevoerd door de ondernemer; III. stellen vast dat de consument klacht 17 (door lekkage zit er een gat in de muur) heeft ingetrokken; IV. bepalen dat de ondernemer de voornoemde maatregelen inzake klacht 19 (verwarmingsinstallatie) zal uitvoeren voor 1 augustus 2011; V. bepalen dat de consument bij eerste gelegenheid doch uiterlijk 1 februari 2012 de ondernemer en de arbiters zal berichten of de klachten over de verwarmingsinstallatie (klacht 19) en de koudeval/tocht (klacht 2) zich nog voordoen; VI. houden iedere verdere beslissing aan. Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 7 november 2012 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.