Gebreken aan een houten gaanderij en balkonconstructie. Klacht ingediend na verstrijken algemene garantietermijn van 6 jaar. Geen sprake van gebreken in de zin van het geheel of gedeeltelijk vergaan van een gebouw. Beroep op garantieregeling slaagt niet.

  • Home >>
  • Garantiewoningen >>
De Geschillencommissie




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: Bouwtechnische geschillen    Jaartal: 2019
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 114515

De uitspraak:

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage

De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling A 2003 en de bijbehorende bijlage A, versie 1 januari 2003 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “1. Alle geschillen naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling van het GIW of daaruit voortvloeiende overeenkomsten die betrekking hebben op het object van de koop-/aannemingsovereenkomst, worden beslecht door arbitrage overeenkomstig de statuten van de Raad van Arbitrage voor de Bouw, zoals deze drie maanden voor de dag van ondertekening van deze akte luiden. 2. Dit lijdt uitzondering in geval van geschillen tussen de verkrijger en de ondernemer die betrekking hebben op:
a. de Garantie- en waarborgregeling van het GIW;
b. bouwkundige gebreken en tekortkomingen geconstateerd bij oplevering en / of binnen drie maanden daarna;
c. het met sub b verband houdende 5% opschortingsrecht van de verkrijger als bedoeld in artikel 14A van de algemene voorwaarden.
Deze geschillen worden beslecht door arbitrage overeenkomstig het Geschillenreglement van de stichting GIW (hierna te noemen: het reglement). Geldend is het reglement op het moment van aanhangigmaking van het geschil”. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de commissie worden beslecht.  Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering.

De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts.

Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.

Standpunt VvE

Voor het standpunt van de VvE verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt de klacht op het volgende neer.

Als gevolg van ontwerp- en uitvoeringsfouten is de gehele houten gaanderij- en balkonconstructie intrinsiek kwetsbaar voor het optreden van houtrot dat niet door regulier onderhoud is of was te voorkomen. Er is sprake van een ernstig gebrek, als bedoeld in artikel 1.2 van Bijlage A als bedoeld in artikel 6.5 van de Garantie- en waarborgregeling A.2003 en artikel 16 van de Algemene Voorwaarden bij de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten vastgesteld door het GIW in augustus 2003. Dit tast de hechtheid van de constructie aan en brengt deze in gevaar waardoor deze ongeschikt is voor zijn bestemming.

Volgens de VvE is sprake van de volgende tekortkomingen:
a. Er is geconstateerd dat de aangebrachte dekdelen slechts 40 mm dik zijn, dit in tegenstelling tot de vergunningstekening waarin een dikte van 50 mm staat omschreven. Dit verklaart volgens de VvE de doorbuiging. Daarbij komt dat de huidige delen niet voldoen aan de brandveiligheid.
b. De aangebrachte HPL strookjes zorgen voor het vasthouden van het water in de koppelnaden van de dekdelen waardoor het hout zich vol zuigt met water, met als gevolg rotting en schimmelwerking. Volgens de VvE dienen de dekdelen bij voorkeur door middel van halfhout verbinding met tussenruimte te worden aangebracht.
c. De dekdelen behoren ventilerend op de onderconstructie te worden aangebracht, waarbij de schroeven tot in de onderconstructie waterdicht behoren te zijn. Dit gebeurt normaal gesproken door middel van een strook EPDM tussen de ligger en het dekdeel alwaar de schroeven doorheen worden aangebracht.
d. De constructieve delen zijn niet op een juiste wijze aan elkaar verbonden. Er zijn op nagenoeg alle verbindingen inwateringen mogelijk; met name de bovenzijde van de kolommen die uit kopshout bestaan zijn hier extreem gevoelig voor. De inwatering van de kolommen vanaf de bovenzijde en het niet kunnen uitdrogen door de laklaag op de kolommen verklaart ook waarom de kolommen van binnenuit totaal aan het verrotten zijn.
e. De hoofdliggers van de terrassen op de begane grond zijn volledig ingestraat, waardoor ventileren niet mogelijk is.
f. De aangebrachte verstekken in de hoeken van de gaanderijen, die zijn aangebracht op een diagonale ligger, zijn “koud” tegen elkaar aangebracht zonder enige vorm van ventilatie. Het water zal zich tussen de dekdelen ophopen en de delen zullen als spons al het water opnemen.
g. Het afschot van alle etages van de gaanderijen en dekdelen is onvoldoende om een snelle afvoer van water te waarborgen. Mede hierdoor loopt het water capillair vanaf de koppen van de dekdelen terug naar de constructie en blijft door de doorbuiging het water onnodig lang op de bovenzijde staan. Bij voorkeur dient een afschot vanaf de gevel tot de buitenzijde van de gaanderijen aangehouden te worden van ongeveer 2 cm per meter.

De VvE stelt dat het laksysteem ertoe heeft bijgedragen dat het vocht dat als gevolg van detailleringsfouten in het hout binnendrong niet meer kon uittreden waardoor het rottingsproces kon starten. De VvE biedt hiervan getuigenbewijs aan door het doen horen van de [naam derde persoon] van [naam derde partij].

De ondernemer had behoren te weten dat de houten gaanderij- en balkonconstructie intrinsiek gebrekkig was en dat dit intrinsieke gebrek moet worden beschouwd als de oorzaak voor het vroegtijdig moeten vervangen van de gehele constructie als gevolg van het rottingsproces. Het regulier onderhouden had de geconstateerde problematiek aan de gaanderij- en balkonconstructie niet kunnen voorkomen. Door de ondernemer is ook nimmer aangegeven welke vorm van onderhoud had moeten worden gepleegd. Het had op de weg van de ondernemer gelegen om een zeer gedegen en gedetailleerd uitgewerkt onderhoudsadvies aan de VvE te verstrekken, gelet op het feit dat sprake is van een zeer kwetsbare c.q. intrinsiek slechte constructie. Dit is nagelaten, waardoor de ondernemer toerekenbaar is tekortgeschoten.

Tot slot heeft de ondernemer verwijtbaar nagelaten om, toen de eerste problemen aan de houten gaanderij- en balkonconstructie zich openbaarden, adequate maatregelen te nemen door de hiervoor vermelde geconstateerde gebreken te verhelpen. Hierdoor is de ondernemer toerekenbaar tekortgeschoten.

De VvE betwist dat haar aanspraak tot herstel van de houten gaanderij- en balkonconstructie is verjaard. De VvE heeft eerst door middel van het rapport van [naam derde instantie] kennis gekregen van het feit dat sprake was van een in technische zin ondeugdelijk ontwerp en een ondeugdelijke uitvoering die in samenhang onvermijdelijk zouden leiden tot het optreden van de voorliggende problematiek. De ondernemer moet zich er altijd van bewust zijn geweest dat destijds is gekozen voor een intrinsiek slecht ontwerp voor een houten gaanderij- en balkonconstructie en dat daarmee de levensduur van een dergelijke constructie nooit zou worden bereikt. Daarnaast betwist de VvE dat de aansprakelijkheid van de ondernemer voor verborgen gebreken is verjaard. De gekozen constructie en de wijze van uitvoering zijn intrinsiek de oorzaak voor de problematiek van de schimmelvorming. Er is sprake van een situatie die gelijk is te stellen aan het verzwijgen van een bekend verborgen gebrek. Voor die gevallen kan geen beroep worden gedaan op een kortere verjaringstermijn dan is voorzien in artikel 7:761 BW. Tot slot stelt de VvE dat de houten gaanderij- en balkonconstructie nimmer aan haar is opgeleverd waardoor de vervaltermijn inzake verborgen gebreken geen aanvang heeft genomen.

De VvE betwist dat zij is tekortgeschoten met het onderhoud van het appartementengebouw en de houten gaanderij- en balkonconstructie in het bijzonder. Vrijwel direct nadat de eerste problemen bij de gaanderijen en balkons door de VvE werd geconstateerd is professioneel advies ingewonnen. Al in 2008 en 2009 is het bedrijf [derde onderhoudsbedrijf] benaderd om onderhoud te komen plegen aan de constructie.

De VvE vordert dat de ondernemer overgaat tot het voor rekening van de ondernemer volledig herstellen of vervangen van de houten gaanderij- en balkonconstructie op zodanige wijze dat de intrinsieke gebreken aan de constructie definitief worden verholpen, zulks binnen drie doch uiterlijk zes maanden na vonniswijzing, althans binnen een periode die de commissie redelijk acht, op straffe van een dwangsom van € 1.000,– voor elke dag dat het herstel of de vervanging van de constructie later is uitgevoerd dan door de commissie is bepaald. Subsidiair vordert de VvE de ondernemer te veroordelen tot betaling van een vervangende schadevergoeding van € 349.967,56 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 oktober 2016 tot aan de dag der algehele voldoening en de ondernemer te veroordelen tot betaling van alle bijkomende kosten waarmee de VvE in het kader van deze problematiek als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten van de ondernemer is geconfronteerd, althans een zodanig bedrag aan schadevergoeding dat de commissie redelijk acht. Tenslotte vordert de VvE de ondernemer te veroordelen in de kosten van de procedure en een vergoeding voor de kosten van rechtsbijstand aan de zijde van de VvE.

Standpunt ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het verweer op het volgende neer.

De ondernemer betwist dat de galerijconstructie nimmer aan de VvE zou zijn opgeleverd. In eerdere correspondentie heeft de VvE altijd het standpunt ingenomen dat de galerijconstructie wel degelijk is opgeleverd. Bovendien blijkt de oplevering van de galerijconstructie uit het feit dat het waarborgcertificaat op 7 december 2007 is afgegeven. Indien en voor zover de commissie van oordeel is dat de galerijconstructie niet is opgeleverd, dan dient de VvE niet-ontvankelijk te worden verklaard in haar vorderingen, aangezien de garantietermijn dan nimmer is gaan lopen en het derhalve niet gaat om garantiegebreken.

De ondernemer stelt dat de garantietermijn van de vermeende gebreken aan de galerijconstructie is verstreken. Dit omdat de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex eind november 2007 zijn opgeleverd en de klacht over de gebreken aan de galerijconstructie pas op 8 november 2016 bij de ondernemer is gemeld. Er kan dan ook conform artikel 9 van de toepasselijke garantieregeling geen beroep meer worden gedaan op de garantie.

Voorts stelt de ondernemer dat de galerijconstructie is gebouwd conform de technische omschrijving, tekeningen en staten van wijziging. De aangebrachte dekdelen wijken niet af van de vergunningstekening. Betwist wordt dat door het aanbrengen van dekdelen van 40 mm de brandveiligheid in het geding zou komen. Bovendien betreft dit geen garantieklacht. Indien en voor zover de commissie zou oordelen dat de vermeende tekortkomingen zich hebben voorgedaan dan zijn deze niet van zodanig grove aard dat de verjarings- en vervaltermijn terzijde dienen te worden geschoven. Er is in casu geen sprake van een gebrek dat al voor het verlopen van de garantietermijn werd erkend en er is evenmin sprake geweest van veelvuldig herstel van de vermeende gebreken aan de galerijconstructie binnen de garantietermijn. Van een structureel gebrek aan het gebouw dat reeds was erkend door de ondernemer is dan ook geen sprake.

Ook is er geen sprake van een ernstig gebrek in de zin van artikel 7A:1645 (oud) BW, waarvoor een garantietermijn van tien jaar geldt. Dat de galerijconstructie dusdanig zou zijn aangetast door houtrot dat ernstig gevaar bestaat voor de hechtheid van de constructie, althans ten aanzien van het grootste gedeelte daarvan, blijkt nergens uit. [naam derde instantie] heeft de rotting en schimmelvorming als gevolg van het vasthouden van water door de HPL strookjes niet geconstateerd. De ondernemer betwist dat de kolommen van binnenuit totaal aan het verrotten zijn. Door [naam derde instantie] is enkel geconstateerd dat de bij overeenkomst voorgeschreven houtsoorten zijn toegepast en dat er door een foutief gekozen uitdetaillering en niet duurzame uitvoering van de opbouw van de constructie capillaire naden zijn gecreëerd waar eenvoudig vocht en vuil tussen treedt. Door [naam derde instantie] wordt niets vermeld over houtrot. De ondernemer betwist dan ook uitdrukkelijk dat sprake zou zijn van dusdanige aantasting door houtrot dat de hechtheid van de constructie in gevaar komt. Nu uit het inspectierapport van [naam derde instantie] en de daarin geplaatste foto’s niet valt op te maken dat er sprake is van dreigend instortingsgevaar, [naam derde instantie] niet heeft geadviseerd dat onmiddellijk aanzienlijk herstel moet worden gepleegd en van enig herstel aan de galerijconstructie tot nu toe nimmer sprake is geweest, komt de VvE geen beroep toe op artikel 7A:1645 (oud) BW. Daarbij komt dat de galerijconstructie altijd als balkon/gaanderij is gebruikt door de bewoners van het appartementencomplex. Deze constructie is dan ook geschikt gebleken voor haar bestemming en van een situatie waarin zonder uitstel tot ingrijpende maatregelen moet worden overgegaan teneinde instorting is voorkomen is dan ook geen sprake. Indien en voor zover al sprake zou zijn van houtrot dan nog is geen sprake van een ernstig gebrek.

De ondernemer stelt verder dat de vermeende gebreken het gevolg zijn van niet op juiste wijze onderhouden van het gebouw, zodat geen sprake is van een garantiegebrek dan wel van een ernstig gebrek. De VvE heeft niet aangetoond deugdelijk onderhoud aan haar gebouw te hebben gepleegd en te plegen. Zo heeft de VvE de onderhoudsinstructies niet opgevolgd, ontbreken er offertes en facturen van de gestelde onderhoudsmomenten, blijkt nergens uit dat de verftechnische adviezen hebben geleid tot daadwerkelijke onderhoudswerkzaamheden en blijkt ook uit de notulen van de VvE dat sprake is van achterstallig onderhoud.

Subsidiair verweert de ondernemer zich tegen het bestaan en de omvang van de gestelde schade. Zo blijkt de noodzaak tot volledige vervanging van de galerijconstructie nergens uit. Er is door [naam derde instantie] geen herstelmethode voorgeschreven. Ook volgt uit de overgelegde kostenbegroting geen duidelijke onderbouwing van de omvang van de herstelkosten op grond waarvan de schadevergoeding voor het herstel van de vermeende gebreken ook voor afwijzing gereed ligt. Daarnaast dient er voor zover er al enige schadevergoeding wordt toegekend, gelet op het tijdsverloop een forse correctie nieuw voor oud plaats te vinden. Meer subsidiair stelt de ondernemer dat de schade het gevolg is van omstandigheden die aan de VvE kunnen worden toegerekend krachtens artikel 6:101 BW. De VvE heeft niet aangetoond deugdelijk onderhoud aan haar gebouw te hebben gepleegd en te plegen.

Behandeling van het geschil

Op 30 januari 2019 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.

Deskundigenrapport

De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige], die daarover op 16 november 2018 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. De ondernemer heeft hierop gereageerd per brief van 14 januari 2019. De VvE heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.

Uitgangspunten

Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.

In de op 6 juli 2006 gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden en daaruit voortvloeiend de VVE voor de algemene gedeelten als deelgerechtigde onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de consument / aan de individuele leden van de VVE verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen met inachtneming van de akte van splitsing en conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Het algemene gedeelte is op 30 november 2007 opgeleverd.

Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de VVE gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft gegarandeerd dat het privégedeelte/gemeenschappelijk gedeelte voldoet aan deze garantienormen. De VVE is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat met [waarborgcertificaat nummer]

Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de commissie te hebben verzocht om:
a. zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling;
b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.
Bevoegdheid

De arbiters stellen vast dat door partijen op het moment van het wijzen van dit vonnis geen schriftelijke verklaring is ondertekend, waarin partijen er gezamenlijk voor kiezen om ook geschillen naar aanleiding van de totstandkoming en/of uitvoering van de koop-/ aannemingsovereenkomst voor te leggen aan de arbiters. Dit brengt met zich dat de arbiters alleen bevoegd zijn ten aanzien van de klachten zoals hierboven onder het kopje “bevoegdheid arbiters” aangegeven. Kort samengevat komt dat erop neer dat geschillen die betrekking hebben op de garantieregeling en geschillen naar aanleiding van de oplevering en de zogenaamde 5%-regeling wel behandeld kunnen worden, maar alle overige geschillen op grond van de koop-/ aannemingsovereenkomst niet.

Oplevering houten gaanderij- en balkonconstructie (hierna ‘de gaanderij’)

De commissie gaat voorbij aan het door de VvE ter zitting gehandhaafde standpunt dat de gaanderij nimmer formeel aan de VvE is opgeleverd. Het enkele feit dat door de VvE geen proces-verbaal van oplevering zou zijn ondertekend, is daarvoor immers onvoldoende. Voldoende staat vast dat de gaanderij in gebruik is genomen en ook al meer dan 10 jaar in gebruik is. Ook is gesteld noch gebleken dat door de VvE ten tijde van de beoogde oplevering klachten zijn geuit die vóór oplevering moesten worden hersteld.

Garantietermijnen

De VvE doet een beroep op de garantieregeling. In de eerste plaats zal – gelet ook op het verweer van de ondernemer – beoordeeld moeten worden of dit beroep tijdig is gedaan. In bijlage A als bedoeld in artikel 6.5. van de Garantie- en waarborgregeling A. 2003 (hierna ‘de Bijlage’) worden de garantietermijnen vermeld.

De arbiters stellen voorop dat de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex op 30 november 2007 zijn opgeleverd, dat de klacht over de gaanderij door de VvE op 4 oktober 2016 bij de ondernemer is gemeld en dat het onderhavige geschil (pro-forma) aanhangig is gemaakt op 28 november 2017. Tussen partijen is gelet daarop ook niet in geschil dat de normale garantietermijnen van 6 jaar (of korter) op het moment van de eerste klacht al waren verstreken. De VvE komt dan ook nog slechts een beroep op de garantie- en waarborgregeling toe als sprake zou zijn van een garantietermijn van 10 jaar, als bedoeld in artikel 1.2 van de Bijlage. 

Het moet dan gaan om een situatie waarin artikel 7A:1645 BW (oud) voorziet. Daarin is bepaald dat als een gebouw geheel of gedeeltelijk vergaat door een gebrek in de samenstelling, of zelfs uit hoofde van de ongeschiktheid van de grond, de bouwmeesters en aannemers daarvoor gedurende 10 jaar aansprakelijk zijn. De arbiters zullen dus moeten bezien of die situatie zich voordoet.

De deskundige heeft in het deskundigenbericht – onder meer en voor zover hier van belang – het volgende vastgesteld en geconcludeerd:
• De toegepaste traditionele manier van detailleren met de directe hout-op-houtverbinding zorgt voor een permanente vochtbelasting. Een dergelijke traditionele constructie heeft een verwachte levensduur van 35 jaar. Met een verbeterde duurzame detaillering wordt een aanzienlijke verlenging van de levensduur bereikt.
• Nu de betreffende draagconstructie met de traditionele detaillering al ruim binnen de verwachte levensduur van 35 jaar ernstig is aangetast, wordt sterk getwijfeld aan de kwaliteit van het toegepaste gelamineerde en gevingerlaste hout.
• Gelet op de geconstateerde gebreken en de degradatie van het hout binnen de verwachte levensduur kan worden geconcludeerd dat de toegepaste materialen en constructie van de houten galerij en balkons niet naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk zijn uitgevoerd.
• Gezien de huidige toestand en de voortschrijdende houtaantasting aan de draagconstructie van de galerij en balkons is er sprake van een gedeeltelijk tenietgaan van de galerij en balkons.
• In verband met de veiligheid moet binnen afzienbare tijd de gehele draagconstructie op sterkte worden geïnspecteerd en waar nodig moeten direct veiligheidsmaatregelen worden getroffen.

De deskundige adviseert de ondernemer, gezien de complexiteit van de toegepaste houtconstructie, een onafhankelijk ter zake kundig adviesbureau een reparatieadvies te laten opstellen. Aan de hand van het verkregen advies dient de ondernemer zodanige voorzieningen te treffen dat de toegepaste houtconstructie van de galerij en balkons eventueel in combinatie met staal weer deugdelijk en bruikbaar is voor het doel waarvoor zij is bestemd. 

Naar het oordeel van de arbiters volgt uit de vaststellingen en het advies van de deskundige niet dat sprake is van gebreken die kunnen worden aangemerkt als het geheel of gedeeltelijk vergaan van een gebouw als bedoeld in artikel 7A:1645 BW. De gebreken beperken zich tot de houten gaanderij. De daarnaast dan wel er achter liggende gebouwconstructie wordt niet aangetast. De houten balkon- en gaanderij constructie op zichzelf heeft geen constructieve functie voor het gebouw. Het gebouw vergaat niet door de gestelde gebreken aan de houten balkon- en gaanderij constructie. Daarbij komt dat uit de stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat de klacht zich reeds enkele jaren geleden heeft gemanifesteerd, terwijl het kenmerkende van een zogenoemd artikel 7A:1645 BW (oud)-gebrek nu juist is dat zonder uitstel tot ingrijpende maatregelen moet worden overgegaan. De arbiters zijn van oordeel dat daarvan niet is gebleken. Ook merken de arbiters op dat de aard van de houten gaanderij op zichzelf al meebrengt dat deze met het verstrijken van de jaren slijt en in toestand achteruit gaat. Niet voor niets spreekt de deskundige over een verwachte levensduur van 35 jaar. Dat die levensduur thans korter blijkt en dat noodzakelijke reparaties eerder of op grotere schaal moeten worden uitgevoerd dan verwacht, betekent nog niet dat sprake is van een ‘1645-gebrek’. Ook het hersteladvies van de deskundige (inspectie op sterkte, zo nodig veiligheidsmaatregelen treffen, een deskundig reparatieadvies laten opstellen en vervolgens zodanige voorzieningen treffen dat de gaanderij weer deugdelijk is) rechtvaardigt niet de conclusie dat sprake is van een acute onveilige situatie of van het (dreigen te) vergaan van het gebouw of van een essentieel onderdeel daarvan als gevolg waarvan het gebouw niet meer geschikt is voor zijn bestemming. De gaanderij kan immers nog steeds worden gebruikt voor haar doel: het bereiken van de ingangen van de appartementen. 

Gelet op het  bovenstaande is geen sprake van een garantietermijn van 10 jaar en moet worden geoordeeld dat de VvE buiten de garantietermijn heeft geklaagd. De VvE komt dan ook geen beroep  op de garantie-  en waarborgregeling meer toe. De vordering wordt dan ook op die grond afgewezen.
Aan een oordeel over de andere stellingen van partijen komen de arbiters daarom niet meer toe.

Klachtengeld

De VvE wordt voor 100% in het ongelijk gesteld. Derhalve zal de VvE op grond van het Geschillenreglement het klachtengeld niet terug ontvangen.

Gelet op het voorgaande wordt als volgt beslist.
 

Beslissing

De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts:
wijzen de klacht af;

stellen vast dat de VvE geen beroep op de Garantieregeling toekomt;

stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Geschillenreglement niet aan de VvE zal worden terugbetaald.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Utrecht op
en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend