Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Schadevergoeding
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
39423
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling E 2003 en de bijbehorende bijlage A versie 1-1-2003 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “geschillen … die betrekking hebben op: a. de Garantie- en waarborgregeling van het GIW; b. bouwkundige gebreken en tekortkomingen geconstateerd bij oplevering en / of binnen drie maanden daarna; c. het met sub b verband houdende 5% opschortingsrecht van de verkrijger als bedoeld in artikel 14A van de algemene voorwaarden. … worden beslecht door arbitrage overeenkomstig het Geschillenreglement van de stichting GIW (hierna te noemen: het reglement). Geldend is het reglement op het moment van aanhangigmaking van het geschil”. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de commissie worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering. De bevoegdheid van de commissie om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De commissie dient gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts. Verloop van de procedure Door het indienen van een vragenformulier ontvangen op 1 maart 2010 heeft de consument het geschil aanhangig gemaakt tegen de ondernemer. Namens de commissie is de ondernemer op 28 april 2010 verzocht schriftelijk verweer te voeren tegen de klacht van de consument. Hierop heeft de ondernemer op 23 juni 2010 een schriftelijk verweer, tevens houdende eis in reconventie ingediend bij de commissie. Standpunt consument Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de probleemomschrijving in de bijlage bij het vragenformulier. In de kern komt de klacht van de consument op het volgende neer. Klacht 1 De ondernemer heeft de woning geleverd met een zwevende cementdekvloer die niet aan de normen voldoet. De dekvloer vertoont scheuren en gaten, heeft een te geringe dekking en is hierdoor schadegevoelig. De consument heeft derving van woongenot en een hoger energieverbruik. Klacht 2 De buitendeuren zijn niet opgeleverd conform technische omschrijving. De ondernemer heeft 3- en 5 puntssluitingen gebruikt, waar 4- en 6 puntssluitingen zijn overeengekomen. Voorts laat de klachtafwikkeling door de ondernemer te wensen over. De consument verlangt vervangende schadevergoeding van in totaal € 37.100,– voor wat betreft klacht 1 en € 2.500,– voor wat betreft klacht 2. Standpunt ondernemer Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het verweerschrift. In de kern komt de reactie van de ondernemer op het volgende neer. Ten aanzien van klacht 1 geeft de consument niet aan wat zijn materiële klachten zijn, wat de hinderlijke gevolgen zijn en welke schade hij zou hebben geleden. De ondernemer heeft, recentelijk nog op 18 januari 2010, de vloer bekeken en daarbij geen gebreken aan de vloer geconstateerd. De onvolkomenheden in de cementdekvloer die bij de oplevering zijn geconstateerd, zijn door de ondernemer hersteld. Door het aanbrengen van een tegelvloer heeft (de vloerenleverancier van) de consument de ondergrond geaccepteerd. De consument heeft geen belang bij zijn klacht. Het gedeelte van de klacht over de vloerverwarming is onvoldoende gemotiveerd en niet eerder aan de ondernemer kenbaar gemaakt. Ten aanzien van klacht 2 stelt de ondernemer dat de deuren van de consument zijn voorzien van de in de technische omschrijving genoemde vier- en zespuntssluitingen. In de toelichting van [de leverancier van de sluitingen] staat dat de dagschoot meetelt als sluitpunt. De ondernemer verzoekt in reconventie de consument te veroordelen om binnen zeven dagen na datum vonnis de bankgarantie te doen vrijvallen, met bepaling dat na het onbenut verstrijken van deze termijn het vonnis de medewerking van de consument zal vervangen, nu alle opleveringsgebreken zijn afgewikkeld. Behandeling Op 2 september 2010 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. Partijen hebben hun standpunten ter zitting nader toegelicht. Nadere toelichting partijen ter zitting Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. Op dit moment vertoont de vloer geen gebreken. De door de consument ingeschakelde tegelzetter heeft goed werk verricht en er zijn – op dit moment – geen scheuren in of andere tekortkomingen aan de vloer. Ondanks dat er thans geen gebreken zijn, heeft de ondernemer niet geleverd wat hij had moeten leveren. Bij verkoop van de woning zal de consument het gebrek moeten melden en hierdoor genoegen moeten nemen met een lagere prijs. De ondernemer heeft minimale inspanningen verricht om in zijn ogen te voldoen aan de garantienorm en middels symptoombestrijding de vloer trachten te herstellen. Uit de rapportage van de door de consument ingeschakelde deskundige blijkt duidelijk dat de vloer niet voldoet aan de eisen die de consument mag verwachten van een dergelijke vloer, een en ander volgend uit de norm NEN 2742:2007. De consument heeft zijn vordering om schadevergoeding berekend op grond van de te verwachten kosten om de vloer te herstellen. De consument geeft aan niet de exacte kosten te hebben berekend, maar heeft een berekening opgesteld naar eer en geweten. Inzake klacht 2 (sluitingen buitendeuren) heeft de consument kennisgenomen van hetgeen de ondernemer hierover stelt in zijn verweer. De consument had graag eerder kennisgenomen van de uitleg zoals vermeld in de productbrochure van [de leverancier van de toegepaste sluitingen]. Hierin wordt een duidelijke uitleg gegeven, waarop de consument geen commentaar heeft. Hij laat het oordeel over aan de commissie. Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. De ondernemer heeft begin 2010 nog een bezoek gebracht aan de woning van de consument en heeft toen geen gebreken geconstateerd. Uit de rapportage van de door de consument ingeschakelde deskundige blijkt hooguit dat de vloer wat dikker opgeleverd had mogen worden, maar dit duidt niet noodzakelijkerwijs op een gebrek. De consument heeft de staat van de vloer geaccepteerd toen hij de tegelvloer op de dekvloer liet plaatsen. De door de consument verzochte schadevergoeding van bijna € 40.000,– is buitensporig. De consument vordert allerlei kosten die niet voor rekening komen van de ondernemer. Het verwijderen en opnieuw leggen van een plavuizenvloer van € 8.000,– komt bijvoorbeeld voor rekening van de consument zelf. De consument had immers bij volharding in zijn standpunt dat de vloer gebrekkig is een tijdelijke vloerbedekking kunnen aanbrengen. Dat de consument een dure tegelvloer heeft aangebracht komt voor diens rekening en risico. Dat de consument schade lijdt inzake de vloerverwarming is niet onderbouwd en wordt door de ondernemer betwist. Beoordeling van het geschil In conventie: Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende. 4.1 Toetsing aan koop-/aannemingsovereenkomst De ondernemer erkent dat er onvolkomenheden aanwezig waren bij oplevering. Zij stelt deze onvolkomenheden echter direct na oplevering hersteld te hebben. De consument stelt dat herstel onvoldoende is geweest en dat de vloer ook na herstel niet voldeed aan de te stellen eisen. De consument heeft – met deze wetenschap en tijdens een lopende discussie hierover tussen partijen – een topdekvloer laten plaatsen. De ondernemer heeft hierna de vloer bezichtigd maar kon toen geen gebreken aan de vloer constateren. Voor de commissie staat voorop dat de klacht over de vloer bij oplevering door de ondernemer is erkend en dat deze klacht niet was opgelost door de maatregelen die de ondernemer heeft getroffen. De consument heeft dit aan de ondernemer aangegeven en onder meer aangetoond middels de rapportage van de door hem ingeschakelde deskundige. Hiermee staat voor de commissie vast dat de ondernemer niet heeft voldaan aan zijn herstelplicht uit hoofde van artikel 12 van de Algemene Voorwaarden van de koop-/aannemingsovereenkomst. De consument verzoekt geen herstel maar een vervangende schadevergoeding, begroot op de kosten van herstel door een derde in de huidige situatie. De consument vordert betaling van een bedrag van € 37.100,– en noemt onder meer als schadeposten het slopen en demonteren, herstellen en opnieuw aanleggen van vloer. De commissie ziet zich gesteld voor de vraag of de ondernemer verplicht kan worden tot een vergoeding van deze schade. Naar het oordeel van de commissie gaat de consument eraan voorbij dat hij door zijn eigen handelen de ondernemer de mogelijkheid heeft ontnomen om de vloer te herstellen tegen aanvaardbare kosten. De omstandigheid dat herstel thans nog slechts mogelijk is tegen buitenproportioneel hoge kosten dient voor rekening en risico van de consument te komen. Met andere woorden: de consument had de schade moeten beperken. Van de door de consument gevorderde schadevergoeding zal de commissie dan ook slechts toewijzen het bedrag ter grootte van de kosten die de ondernemer had moeten maken indien hij tot herstel had kunnen overgaan zonder de aanwezigheid van de topdekvloer. De commissie wijst de gevorderde vervangende schadevergoeding dan ook slechts gedeeltelijk toe en stelt de hoogte hiervan in redelijkheid en billijkheid vast op € 2.500,–. Een vergoeding voor het waardeverlies van de woning, derving van woongenot en verminderde warmtecapaciteit met hoger energieverbruik en een lager comfort wijst de commissie af, nu dit deel van het gevorderde onvoldoende is onderbouwd. 4.2 Toetsing aan de garantieregeling Nu de commissie gezien het bovenstaande niet meer kan vaststellen of klacht 1 (de opgeleverde zwevende cementdekvloer) voldoet aan de garantienormen, komt zij niet tot aan een beoordeling van deze klacht op grond van de garantieregeling. Ten aanzien van klacht 2 over de sluitingen van de buitendeuren oordeelt de commissie dat uit het verweer van de ondernemer en in het bijzonder de uitleg zoals vermeld in de productbrochure van [de leverancier van de toegepaste sluitingen] blijkt dat de ondernemer heeft geleverd wat partijen zijn overeengekomen. De commissie wijst klacht 2 van de consument dan ook af. De consument wordt op grond van het vorenstaande voor minder dan 75% in het ongelijk gesteld. Conform het Reglement zal het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument worden terugbetaald. In reconventie: De commissie overweegt dat de ondernemer ten behoeve van de consument een bankgarantie van 5% van de aanneemsom heeft gesteld welke in bewaring is gegeven bij de notaris. Op grond van de Algemene Voorwaarden behorende bij de koop-/aannemingsovereenkomst vervalt de bankgarantie van rechtswege indien bij een partijen bindende uitspraak is beslist dat de bankgarantie niet of niet langer gerechtvaardigd is. Nu klacht 2 wordt afgewezen en inzake klacht 1 voormelde schadevergoeding wordt toegekend, is van herstel voortvloeiende uit de oplevering geen sprake meer en komt een einde aan het opschortingsrecht van de consument inzake het vrijgeven van de bankgarantie. De commissie zal dan ook de gevorderde vrijgave van de bankgarantie toewijzen, dit binnen een in redelijkheid en billijkheid bepaalde termijn van veertien dagen na datum vonnis. In conventie en in reconventie: Voor een veroordeling in de proceskosten, waaronder begrepen de kosten van rechtshulp, is geen plaats, nu het reglement van de geschillencommissie bepaalt dat de door partijen voor de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen. Van deze regel wordt slechts in bijzondere omstandigheden afgeweken, welke omstandigheden de commissie in het onderhavige geschil niet aanwezig acht. Beslissing De commissie, rechtdoende naar de regelen des rechts: in conventie: veroordeelt de ondernemer ten aanzien van de klacht 1 (zwevende cementdekvloer) tot een vervangende schadevergoeding ten hoogte van een bedrag van € 2.500,– te betalen binnen een maand na dagtekening van dit vonnis. wijst de klacht 2 (buitendeuren) af. stelt vast dat de consument ten aanzien van klacht 1 geen beroep toekomt op de garantieregeling, nu de commissie dit beroep niet heeft kunnen beoordelen. stelt vast dat de consument op grond van het vorenstaande voor minder dan 75% in het ongelijk wordt gesteld. stelt vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald. in reconventie: veroordeelt de consument om binnen veertien dagen na datum vonnis de bankgarantie te doen vrijvallen, met bepaling dat na het onbenut verstrijken van deze termijn het vonnis de medewerking van de consument zal vervangen, nu alle opleveringsgebreken zijn afgewikkeld. Deze uitspraak is aldus gewezen te Den Haag op 2 september 2012 door de Geschillencommissie Garantiewoningen en door de arbiters ondertekend.