Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
61697
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) tot beslechting van het geschil is, zo stelt de VvE onbetwist, gebaseerd op de koop-/ aannemingsovereenkomsten die de individuele leden van de VvE hebben gesloten met de ondernemer met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling A 2003 en de bijbehorende bijlage A, versie 1 januari 2003 (hierna te noemen: de garantieregeling). In de aanvulling op de koop/- aannemingsovereenkomsten wordt bepaald dat “alle geschillen, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling …, worden beslecht conform het Geschillenreglement van de Stichting Arbitrage Instituut GIW woningen (AIG) (hierna te noemen: het reglement), zoals dat luidt ten dage van het aanhangig maken van het geschil”. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de commissie worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering. De bevoegdheid van de commissie om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De commissie dient gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts. Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld. Standpunt VVE Voor het standpunt van de VVE verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier van 10 november 2011. In de kern komen de klachten op het volgende neer. De VVE klaagt over: 1. de hemelwaterafvoeren uitkomend op de dakterrassen (hierna ook te noemen HWA’s) en lekkages als gevolg daarvan; 2. de onjuiste afvoer van regen- en smeltwater in de garage (onder meer door de wijze van plaatsing van de waterputten en onjuist afschot van de garagevloer); 3. wateroverlast in de hydrofoorruimte. De VVE vordert herstel middels een plan van aanpak dat resulteert in een structurele oplossing. Standpunt ondernemer Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen arbiters naar de overlegde stukken, in het bijzonder het verweerschrift van 23 januari 2012. In de kern komt het verweer op het volgende neer. 1. De waterlast wordt veroorzaakt door verstoppingen van de HWA’s. Dit valt onder regulier onderhoud en is niet de verantwoordelijkheid van de ondernemer. Er heeft zich een incident voorgedaan en dat lag aan vervuiling en beschadiging van HWA’s na oplevering. Daarna zijn er geen incidenten meer geweest. 2. A. De vloer van de garage voldoet aan de normen. De waterlast welke heeft plaatsgevonden lag aan bijzondere omstandigheden (flinke regenval). De vloer van de parkeergarage heeft planmatig geen afschot of extra goot. 2. B. Voor de waterputten geldt dat er geen ontwerpeisen zijn. De putten dienen overtollig water te kunnen afvoeren. Overig water zal moeten verdampen. De putten moeten wel op gelijk niveau liggen met de vloer. Waar dat niet het geval is, zal de ondernemer overgaan tot herstel. 3. Deze klacht is nog in behandeling bij de ondernemer. Indien er sprake is van een gebrek, zal de ondernemer overgaan tot herstel. Deskundigenrapport De commissie heeft op 6 maart 2012 een onderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet specifiek aangehaald – als hier herhaald en ingelast. Behandeling van het geschil Op 4 mei 2012 heeft te Den Haag een mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. Namens de VVE is verschenen [naam vertegenwoordiger VVE]. Zij werd bijgestaan door [naam appartementseigenaar] (appartementseigenaar) en [naam beheerder] (beheer). Namens de ondernemer was aanwezig [naam coördinator] (coördinator kwaliteit en service) en [naam bedrijfsleider] (bedrijfsleider). Uitgangspunten Voor de beoordeling van het geschil neemt de commissie – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt. In de op of omstreeks 14 september 2007 tussen de individuele leden en de ondernemer gesloten koop-/aannemingsovereenkomsten heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden en daaruit voortvloeiend de VVE voor de algemene gedeelten als deelgerechtigde onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De algemene gedeelten zijn op 5 oktober 2009 opgeleverd. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de VVE gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft gegarandeerd dat de algemene gedeelten voldoen aan deze garantienormen. De VVE is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat met nummer [waarborgnummer]. Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de VVE geacht de commissie te hebben verzocht om: a. haar aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling; b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat haar toekomt op basis van de garantieregeling. Nadere toelichting ter zitting Ter zitting heeft de VVE onder handhaving van diens standpunten – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd. Klacht 1 (HWA’s dakterrassen en lekkages als gevolg daarvan) In 2009 zijn de algemene ruimten opgeleverd en sindsdien zijn er steeds lekkages. Waar de garage overgaat naar het hellingsdak heeft het erg gelekt en zoals in het deskundigenrapport staat vermeld, ter plaatste van nummer 360/348. De VVE zegt toe zo nauwkeurig mogelijk bij de ondernemer aan te zullen geven waar lekkages plaatsvinden/hebben gevonden zodat de ondernemer gericht onderzoek kan doen en tot herstel kan overgaan. Klacht 2 (onjuiste afvoer van regen- en smeltwater in garage) In sommige gevallen lekt er water bij bewoners naar binnen. Dit komt omdat de vloer op afschot ligt richting de woningen. Het water staat bij de dorpel voor de woningen vaak tot het randje. Ook in de rest van de parkeergarage staat vaak drie tot vier centimeter water en dan moeten de bewoners met regenlaarzen naar hun auto’s toe. De door de ondernemer aangeboden herstelmethode van een extra waterkering op het dak biedt nog geen oplossing voor het lekwater en smeltwater bij sneeuw. Indien in de winter het water opvriest, is er sprake van een levensgevaarlijke situatie. Het gebouw ligt bovendien in [plaatsnaam] op het zuid-westen, hetgeen betekent dat er veel wind staat op de open roosters en zo komt het water dan alsnog naar binnen. De ondernemer dient te komen met een oplossing die meer behelst dan hetgeen thans wordt aangeboden en die zorgdraagt voor een definitieve oplossing van dit probleem. Zowel de wateroverlast in de woningen als de enorme plasvorming daardoor de ontoegankelijkheid van de auto’s, vormt voor de VVE een groot probleem. Tijdens de zitting hebben de arbiters toegelicht dat het de ondernemer in beginsel vrij staat om zelf met een oplossing te komen. De VVE verlangt inzake deze klacht echter specifiek van de arbiters een oordeel, ook over welke herstelmethodes door de ondernemer dienen te worden toegepast. Tenminste denkt de VVE aan een herstelmethode conform punten A tot en met D van het deskundigenrapport. Klacht 3 (wateroverlast in de hydrofoorruimte) Deze klacht betreft niet de hydrofoorruimte, maar de C.V.-ruimte. Hier heeft zich een ernstige lekkage voorgedaan. Het water stroomde via de ingestorte houten klos in de aansluiting van de betonwand met de vloer de C.V.-ruimte in. Na herstelwerkzaamheden van de ondernemer is er geen nieuwe lekkage geweest. In algemene zin wenst de VVE dat er termijnen worden gesteld voor het herstel door de ondernemer. Ter zitting heeft de ondernemer onder handhaving van diens standpunten – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd. Klacht 1 (HWA’s dakterrassen en lekkages als gevolg daarvan) Voor de lekkages vanuit het plafond van de garage geldt dat hierop garantie zit en dit gaat de ondernemer herstellen. De ondernemer zegt toe hierbij de structurele oorzaak, waar mogelijk, te zullen achterhalen. Klacht 2 (onjuiste afvoer van regen- en smeltwater in garage) De ondernemer herhaalt zijn aanbod om de putten te verlagen en de vloer af te slijpen (punt C van het deskundigenrapport). Verder is het niet vereist dat de garage op afschot ligt. Er was ook geen verplichting tot het aanleggen van een put, maar dit heeft de ondernemer wel gedaan. De ondernemer is het niet eens met de herstelmethode van de deskundige om een lamellengevel aan te brengen. De gebruikte roosters zijn geschikt. De ondernemer biedt aan om een extra waterkering op het dak aan te brengen (punt B/G van het deskundigenrapport), maar niet meer dan dat. Om de garagevloer alsnog op afschot te leggen is technisch onmogelijk. Voor de goede orde merkt de ondernemer op dat de deskundige niet heeft bepaald dat de gehele vloer op tegenschot ligt, maar slechts een deel daarvan. De ondernemer betwist bij gebrek aan wetenschap dat er door deze klacht meerdere lekkages zijn in de woningen. Dit is slechts bij een persoon bekend. Klacht 3 (wateroverlast in de hydrofoorruimte) De ondernemer heeft herstelwerkzaamheden uitgevoerd. De oorzaak van de lekkage is niet meer te achterhalen. De ondernemer biedt aan om een inspectiegat in de betonwand grenzend aan de trap te zagen, afsluitbaar met een luik. Indien zich wederom een lekkage zou voordoen, kan op die wijze snel worden nagegaan wat de oorzaak is. Indien er sprake blijkt te zijn van een tekortkoming, zal de ondernemer wederom overgaan tot herstel. Beoordeling van het geschil Allereerst stellen de arbiters vast dat [naam wederpartij] de juiste wederpartij is in dit geschil zowel voor de verplichtingen vanuit de koop-/ aannemingsovereenkomst als de verplichtingen vanuit de garantieregeling. Het garantiecertificaat staat op naam van [naam wederpartij] dus hier doet zich geen probleem voor. Echter, op het vragenformulier heeft de VVE de klacht ingediend tegen de besloten vennootschap [naam ondernemer] en ook de overgelegde koop-/ aannemingsovereenkomst staat op die naam. De ondernemer heeft ter zitting verklaard dat er een statutaire naamswijziging heeft plaatsgevonden en alle rechten en verplichtingen van [naam ondernemer] zijn overgegaan naar [naam wederpartij] Partijen zijn overeengekomen dat in dit geschil tegen deze vennootschap uitspraak zal worden gedaan ook inzake de rechten en verplichtingen vanuit de koop-/ aannemingsovereenkomst en dat de klacht wordt beschouwd als zijnde ingediend tegen [naam wederpartij], niet [naam ondernemer]. Klacht 1 (HWA’s dakterrassen en lekkages als gevolg daarvan) De arbiters stellen vast dat de deskundige onder meer het volgende in zijn rapport heeft vermeld: “Om hinder, aantasting en gevolgschade te voorkomen moet de betonnen dakconstructie waterdicht worden uitgevoerd. Ten aanzien van de waterdichtheid is de dakconstructie boven de garage niet naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk uitgevoerd. Het onvoldoende waterdicht zijn van de dakconstructie is een technische tekortkoming. Toezegging: Ondernemer heeft meegedeeld dat de waterlekkages vanuit het plafond van de garage worden verholpen. Herstelmethode: Nabij de lekkages dient verzoeker de plantenbakken op de scheiding van de terrassen tijdelijk te verwijderen. Daarna dient ondernemer voor controle op de waterdichtheid van de dakbedekking de terrastegels tijdelijk te verwijderen. Vervolgens de geconstateerde gebreken aan de dakbedekking deugdelijk herstellen. De dakterrastegels wederom aanbrengen. Als er geen gebreken aan de dakbedekking zijn geconstateerd of na het herstellen van de gebreken treedt nog steeds lekkage op vanuit het plafond van de garage, dan dient ondernemer de opgaande achtergevel vaksgewijs open te hakken voor controle op de waterdichtheid van de waterkering in de opgaande achtergevel en vooral in de aansluitingen met de puien. De geconstateerde gebreken deugdelijk herstellen. Het voeg- en metselwerk in overeenstemming met het aansluitende werk herstellen. Alle noodzakelijke bijkomende werkzaamheden uitvoeren.” Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst De arbiters stellen vast dat de ondernemer ter zitting heeft toegezegd de lekkages aan het plafond te zullen herstellen en heeft erkend dat er sprake is van een technische tekortkoming. De arbiters zien geen aanleiding om af te wijken van het oordeel van de deskundige en nemen dit oordeel over. De arbiters achten de klacht gegrond. De arbiters zullen de ondernemer veroordelen tot herstel. Toetsing aan de garantie- en waarborgregeling De arbiters stellen vast dat het plafond van de garage op punten niet voldoet aan de garantieregeling en zullen de ondernemer derhalve ook uit hoofde van de garantieregeling veroordelen tot herstel. Voor zover de VVE ook heeft bedoeld te klagen over het functioneren van de HWA’s stellen de arbiters vast dat de VVE deze klacht ter zitting niet heeft gehandhaafd. Bovendien heeft de deskundige hierover het volgende opgemerkt: “Door op het terras van woning nr. 376 de buitenkraan open te draaien is na enkele minuten vastgesteld, dat de uitmonding van de betreffende hemelwaterafvoerleiding goed functioneert.” De arbiters beschouwen dit gedeelte van de klacht als ingetrokken. Klacht 2 (onjuiste afvoer van regen- en smeltwater in garage) De arbiters stellen vast dat de deskundige onder meer het volgende in zijn rapport heeft vermeld: “ … Op de foto’s is duidelijk waarneembaar dat over zeer groot vloeroppervlak water blijft staan. Het merendeel van het water is binnengedrongen via de open gevel. … In verband met de hinder en veiligheid voor gebruikers van de stallinggarage zijn dergelijke grote plassen water op de vloer niet toelaatbaar. … De aangebrachte afvoerputten zijn niet bruikbaar voor het doel waarvoor ze bestemd zijn. Hier is sprake van een technische tekortkoming. … … herstelmethode F. Ongeveer 60 cm uit de langsgevel een … drempel … aanbrengen, zodat de afvoerputten zich bevinden in de geformeerde goot. De afvoergoten in overleg met de constructeur verlagen tot onder het niveau van de betonnen gootbodem. Voor bescherming van de wapening … aanbrengen. … G. Tegen onderkant betonnen randbalk van de terrasvloer een … (lekdorpel)profiel aanbrengen, zodat het regenwater van het terras en balustrade aan de buitenzijde van de roostergevel wordt afgevoerd. H. Het gemetselde buitenblad tussen de garage en de hal van woning nr. 376 vaksgewijs openhakken. De aansluiting van het binnenblad met de vloer op waterdichtheid controleren. De geconstateerde gebreken herstellen. … I. Alle noodzakelijke bijkomende werkzaamheden uitvoeren.” Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst en garantie- en waarborgregeling Ondanks dat er in het toepasselijke Bouwbesluit en in de NEN 2443 -Parkeren en stallen van personenauto’s op terreinen en in garages- voor stallinggarages geen eisen voor wat betreft (de mate van) het afschot van vloeren worden voorgeschreven, stellen de arbiters vast dat uit het rapport van de deskundige, uit de toelichting van de VVE ter zitting alsmede uit de in het geding gebrachte foto’s duidelijk is gebleken dat er sprake is van een parkeervloer die (deels) niet altijd bruikbaar en deugdelijk is voor het doel waarvoor deze is bestemd. Feit is dat is gekozen voor een parkeervloer zonder enig afschot waarbij andere voorzieningen zijn getroffen om ernstige wateroverlast te voorkomen en te verhelpen. Die conclusie moet zijn dat noch de vloer zelf noch die voorzieningen onder (bijzonder) natte omstandigheden en in het bijzonder bij horizontale watertoetreding door harde wind, voldoende soulaas bieden en zelfs het risico met zich brengt van wateroverlast in de aangrenzende woningen. De arbiters zien hier dan ook geen aanleiding om af te wijken van het oordeel van de deskundige en nemen dit oordeel over. De arbiters achten de klacht gegrond. De arbiters zullen de ondernemer veroordelen tot herstel. De ondernemer dient zodanige maatregelen te treffen dat de extreme plasvorming en wateroverlast zodanig worden verminderd dat de vloer van de garage op juiste wijze kan worden gebruikt voor het doel waarvoor zij is bestemd hetgeen meebrengt dat dat er hoogstens af en toe eens plassen kunnen ontstaan. Het is in beginsel aan de ondernemer om te kiezen voor een herstelmethode. Bij herstel denken de arbiters aan de herstelmethode zoals door de deskundige genoemd onder punt F tot en met I aangevuld eventueel met het boren van gaten op het diepste punt van de waterplassen, mits technisch verantwoord. Klacht 3 (wateroverlast C.V.-ruimte) De arbiters stellen vast – mede op basis van de toelichting ter zitting door partijen – dat er thans geen klacht meer voorligt. De VVE heeft de klacht over de lekkage op tijd gemeld bij de ondernemer en deze heeft hersteld. De ondernemer heeft aangeboden om een inspectiegat in de betonwand grenzend aan de trap te zagen, afsluitbaar met een luik. De arbiters gaan ervan uit dat de ondernemer dit aanbod gestand doet. De ondernemer heeft zich tevens bereid verklaard indien zich wederom een lekkage voordoet en er is sprake van een gebrek dat de ondernemer kan worden tegengeworpen, dat de ondernemer dit zal herstellen. De arbiters zullen zich gezien het bovenstaande onthouden van een oordeel inzake deze klacht. Klachtengeld De arbiters stellen vast dat de VVE drie klachten heeft ingediend. Inzake alle drie de klachten is er sprake van (al dan niet reeds uitgevoerd) herstel door de ondernemer. Een klachtonderdeel van klacht 1 wordt als ingetrokken beschouwd. De VVE wordt derhalve voor 95% in het gelijk gesteld. Conform het Reglement zal het klachtengeld aan de VVE worden terugbetaald. Derhalve wordt beslist als volgt. Beslissing De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts: I. beschouwen het klachtonderdeel HWA’s van klacht 1 als ingetrokken; II. onthouden zich van een oordeel inzake klacht 3; III. veroordelen de ondernemer ten aanzien van de klachten 1 (ingevolge I met uitzondering van de HWA’s) en 2 tot het verrichten van zodanige werkzaamheden dat alsnog wordt voldaan aan de garantienormen en/of de verplichtingen van de ondernemer uit hoofde van de tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst, alsmede tot het verrichten van alle hieruit voortvloeiende noodzakelijke bijkomende werkzaamheden. De werkzaamheden dienen, voor zover deze inmiddels niet al naar behoren zijn uitgevoerd, zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen vier maanden (klacht 1) en zes maanden (klacht 2) na dagtekening van dit vonnis te zijn uitgevoerd; IV. stellen vast dat de consument ten aanzien van de klachten 1 en 2 een beroep op de Garantie- en Waarborgregeling toekomt; V. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de VVE zal worden terugbetaald; VI. wijzen af hetgeen meer of anders is gevorderd. Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 18 juni 2012 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.