Commissie: Notariaat
Categorie: Declaratie / Kwaliteit dienstverlening
Jaartal: 2020
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
5650/17003
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
De cliënt klaagt over de notaris die voor voorbereidende werkzaamheden betreft de overdracht van een woning kosten heeft gedeclareerd. De cliënt is het hier niet mee eens, omdat er alleen om een offerte is gevraagd en nog geen opdracht is gegeven. Hij wil dat de notaris de declaratie intrekt. De notaris stelt dat in zijn algemene voorwaarden is opgenomen dat een opdracht als aanvaard geldt wanneer een koopovereenkomst wordt ontvangen waarin is bepaald dat de notaris de akte van levering zal verzorgen. De notaris stelt dat dit hier het geval is. De commissie oordeelt dat de enkele vermelding van de naam van de notaris in de koopovereenkomst niet gezien mag worden als een opdracht tot dienstverlening van de koper. Een overeenkomst met de notaris wordt pas gesloten door een opdrachtbevestiging. Hier had de notaris dan ook om moeten verzoeken. De klacht is gegrond en de notaris moet de declaratie intrekken.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De cliënt heeft de klacht voorgelegd aan de notaris.
Het geschil betreft de vraag of de notaris gerechtigd was voorbereidende werkzaamheden betreffende de overdracht van een woning aan de cliënt te declareren hoewel de cliënt hem daartoe niet uitdrukkelijk opdracht had gegeven.
De cliënt heeft een bedrag van € 149,43 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van de cliënt
Voor het standpunt van de cliënt verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op 27 april 2019 heeft de cliënt samen met zijn partner een koopovereenkomst ondertekend voor de aankoop van een woning in Veghel. In de koopovereenkomst werd door de verkopende makelaar [naam betreffende notariskantoor] genoemd als het kantoor waar de overdracht van de woning op 20 juni 2019 zou gaan plaatsvinden. De cliënt heeft aan de makelaar te kennen gegeven de keuze van de notaris nog open te willen houden. De makelaar zou voor doorhaling van de naam van de notaris in de koopovereenkomst zorgdragen.
Op 2 mei 2019 ontving de cliënt echter een brief van de notaris waarin de ontvangst van de koopovereenkomst werd bevestigd en hem om nadere informatie werd gevraagd ter voorbereiding van de werkzaamheden. De cliënt heeft hier niet op gereageerd en de gevraagde informatie niet verstrekt.
Bij e-mail van 7 mei 2019 heeft de hypotheekadviseur van de cliënt ([naam verzekeringskantoor]) de notaris verzocht een offerte te mailen voor het opmaken van de benodigde akten voor de overdracht. Ook is daarin vermeld dat na goedkeuring van de offerte de naam van de notaris zou worden doorgegeven.
Na vergelijking van offertes heeft de cliënt voor een ander notariskantoor gekozen.
Van de notaris ontving de cliënt op 29 juni 2019 echter een declaratie van €298,87 in verband met reeds verrichte werkzaamheden.
Namens de cliënt heeft de hypotheekadviseur de notaris te kennen gegeven dat de declaratie niet zou worden voldaan aangezien er geen opdracht was gegeven tot het verrichten van werkzaamheden.
Na een mailwisseling heeft de notaris bij mail van 10 juli 2019 te kennen gegeven bij zijn standpunt (dat de declaratie gerechtvaardigd was verstuurd) te blijven, doch akkoord te gaan met betaling door de cliënt van 50 % van de declaratie aangezien de betrokken makelaar 50% van de declaratie zou hebben betaald. De cliënt heeft wederom bezwaar gemaakt doch ontving tot zijn verbazing een aanmaning en wel voor het volledige bedrag van €298,87.
De cliënt maakt bezwaar tegen het zonder opdracht kosten maken en declareren door de notaris. Er was immers slechts om een offerte gevraagd.
Voorts verwijt de cliënt de notaris zeer slordig en onzorgvuldig handelen. Een aanmaning werd gestuurd van €298,87 (in plaats van 50 % daarvan ad €149,43). Daarbij werden incassomaatregelen doorgezet ondanks de opmerking dat die zouden worden opgeschort in afwachting van de beslissing in de onderhavige procedure. De cliënt heeft de declaratie van €149,43 onbetaald gelaten. Overeenkomstig het reglement van de commissie heeft hij dit bedrag bij de commissie in depot gestort.
De cliënt vraagt de commissie te bepalen dat de declaratie van de notaris wordt ingetrokken.
Standpunt van de notaris
De notaris heeft telefonisch aan het bureau van de commissie te kennen gegeven geen verweerschrift in te zullen dienen aangezien zijn standpunt al blijkt uit de door de cliënt overgelegde stukken. Ook beroept hij zich op een eerdere uitspraak van de commissie met nummer 2014/76975 en verzoekt die uitspraak aan het dossier toe te voegen.
Uit de door de cliënt overgelegde stukken maakt de commissie op dat het standpunt van de notaris in de kern op het volgende neerkomt.
Op 1 mei 2019 heeft de notaris van de verkopende makelaar [naam makelaar] de getekende koopovereenkomst ontvangen. [naam betreffende notariskantoor] werd daarin expliciet als notaris genoemd; een voorbehoud dat de cliënt zelf een notaris wenste te kiezen werd niet gemaakt.
In de algemene voorwaarden van de notaris is opgenomen:
“ 11. Een opdracht geldt als aanvaard:
(…)
-Als de maatschap een koopovereenkomst ontvangt waarin is bepaald dat de notaris die tot de maatschap behoort de akte van levering zal verlijden, en alle werkzaamheden ter zake start.”
Dit werd op 1 mei 2019 schriftelijk bevestigd en aan de cliënt werd daarbij aangegeven: “Tot slot wijs ik u erop dat, wanneer uw overdracht geen doorgang mocht vinden, de door ons gemaakte kosten op grond van de verstrekte opdracht bij u als opdrachtgever in rekening zullen worden gebracht”.
Op deze brief werd door de cliënt of de makelaar niet gereageerd.
De notaris heeft bevestigd dat door de hypotheekadviseur op 7 mei 2019 een offerte is opgevraagd. Bij afgifte van de offerte op 9 mei 2019 werd vermeld: “Hierbij merk ik op dat de opdracht voor het verzorgen van de overdracht reeds aan ons is verstrekt. Dit is op 1 mei jl. aan cliënten en makelaar bevestigd”.
Op 14 juni 2019 heeft een medewerkster van de notaris telefonisch van de cliënt vernomen dat de overdracht door een ander notariskantoor zou worden verricht. Op dat moment was het dossier al in behandeling en waren de nodige werkzaamheden verricht.
Gelet op de duidelijke inhoud van de koopovereenkomst, de van toepassing zijnde algemene voorwaarden en de gevoerde correspondentie stelt de notaris zich op het standpunt dat sprake is van een verleende opdracht. Een bewijs van acceptatie of een ondertekende overeenkomst is niet nodig.
De notaris handhaaft dan ook zijn verzoek aan de cliënt om over te gaan tot het betalen van de declaratie. Aangezien de makelaar 50 % daarvan heeft voldaan resteert nog een bedrag van €149,43.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
De cliënt heeft een koopovereenkomst ondertekend betreffende de aankoop van een woning in Veghel. Door de verkopende makelaar werd in artikel 4 van die koopovereenkomst opgenomen dat de akte van levering gepasseerd zou worden door het kantoor van de notaris. In artikel 2.1 van die overeenkomst was opgenomen dat de notaris zou worden aangewezen door de koper.
De commissie dient te beoordelen of de notaris gerechtigd was voorbereidende werkzaamheden ten behoeve van de overdracht van de woning aan de cliënt in rekening te brengen hoewel de notaris geen opdrachtbevestiging van de cliënt had ontvangen.
De commissie overweegt dat de enkele vermelding van de naam van de notaris in de koopovereenkomst niet gezien mag worden als een opdracht tot dienstverlening van de koper.
De commissie verwijst hiervoor naar de ‘Spelregels voor Notariaat en Consument’ van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Hoofdstuk 1 van die regels ziet op het ‘Tot stand komen van de opdracht’. In artikel 1.1 van de spelregels is opgenomen dat een overeenkomst met de notaris wordt gesloten door het accepteren van een opdrachtbevestiging of een offerte van de notaris. De notaris had de cliënt dan ook om een opdrachtbevestiging moeten verzoeken, zeker nu hij geen reactie ontving op zijn brief van 1 mei 2019 waarin om informatie ten behoeve van de overdracht werd verzocht. Bij gebreke van een opdracht zijn de algemene voorwaarden van de notaris ook niet toepasselijk.
Ten overvloede overweegt de commissie dat de op verzoek van de notaris aan het dossier toegevoegde uitspraak van de commissie met nummer 2014/76975 juist het standpunt van de cliënt onderschrijft. In die casus werd door (één van de) kopers de opdracht tot overdracht van een woning aan de notaris bevestigd. Voorts werd door de kopers in een e-mail wisseling aan de notaris opdracht gegeven extra werkzaamheden te verrichten in het kader van deze overdracht.
Van een opdrachtbevestiging van de zijde van de koper was in het onderhavige geschil geen sprake.
Gelet op het bovenstaande is de commissie van oordeel dat de notaris geen kosten aan de cliënt in rekening had mogen brengen en zal zij het verzoek van de cliënt toewijzen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van de cliënt gegrond;
– bepaalt dat de notaris de declaratie van € 149,43 dient in te trekken.
– bepaalt dat het door de cliënt aan de commissie betaalde depotbedrag van € 149,43 aan hem zal worden gerestitueerd;
– bepaalt dat de notaris aan de cliënt een bedrag van € 52,50 ter zake van het klachtengeld dient te vergoeden. De betaling dient binnen een maand na verzending van dit bindend advies te zijn verricht;
– bepaalt dat de notaris aan de commissie een bijdrage in de behandelkosten van het geschil is verschuldigd;
– wijst het meer of anders verzochte af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. A.G.M. Zander, voorzitter, de heer mr. R.J. Holtman, mevrouw drs. P.C. Hoogeveen-de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.C. Quint, plaatsvervangend secretaris.