Geen sprake van constructiefout balkons

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: Wanprestatie    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 169579/182936

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Eerder hebben de arbiters een voorbeslissing genomen inzake de ontvankelijkheid. De Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) heeft een geschil aanhangig gemaakt tegen de ondernemer betreffende de constructies van de balkons van de appartementen. De arbiters hebben bij voorbeslissing besloten dat de VvE ontvankelijk is in haar klacht. Naar het oordeel van de arbiters is er geen sprake van een constructiefout of een gebrek. De klacht is dan ook ongegrond.

De uitspraak

Ondergetekenden:
de heer mr. P.L. Alers te Almelo, de heer H. Kroon te Velp, mevrouw mr. drs. S. Meinhardt te Oegstgeest, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II Q (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK  … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.

Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de constructies van de balkons van de appartementen van de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE).

Behandeling van het geschil
De Geschillencommissie Garantiewoningen heeft bij voorbeslissing van 29 december 2022 12 de VvE ontvankelijk verklaard in haar klacht. De inhoud van de voorbeslissing moet als hier ingevoegd worden beschouwd.

Op 26 april 2023 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. N. van Gelder als (plaatsvervangend) secretaris.

Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de VvE vertegenwoordigd door [naam]. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door [naam] en bijgestaan door mr. [naam] en [naam] van [bedrijfsnaam].

Standpunt van de VvE
Voor het standpunt van de VvE verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen de vertegenwoordiger van de VvE op zitting naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Namens de VvE is aangevoerd dat een aantal bewoners van het appartementencomplex [naam appartementencomplex] te [plaats] balkonbeglazing wil plaatsen in verband met de sterke wind ter plaatse, maar dit niet mogelijk is door de constructie die is aangebracht door de ondernemer. De kopers van het appartement hebben voor de oplevering verzocht de balkonbeglazing mee te nemen in de bouw. De ondernemer heeft toen kenbaar gemaakt dat dit niet kon en dat de bewoners dit zelf dienen te regelen. De ondernemer heeft op dat moment niet kenbaar gemaakt dat balkonbeglazing überhaupt geen optie is gelet op de draagkracht van de constructie.

Namens de VvE wordt gesteld dat er door de ondernemer een ontwerpfout is gemaakt waardoor het plaatsen van balkonbeglazing voor een aantal bewoners niet mogelijk is. Bij een aantal appartementen is de draagkracht van de constructie volledig uitgenut. De ondernemer heeft de bewoners van de VvE niet geïnformeerd dat van het ontwerp is afgeweken. Namens de VvE wordt gesteld dat niet wordt voldaan aan de eisen en dat de wijziging in het ontwerp afbreuk doet aan de waarde, de kwaliteit en de bruikbaarheid van de nieuwbouwappartement.

Verder wordt namens de VvE aangevoerd dat in het Huishoudelijk reglement van de VvE, dat door of namens de ondernemer is opgesteld, staat vermeld dat maximaal 50% van het balkon dichtgezet kan worden met balkonbeglazing. Bij sommige bewoners is dit percentage niet mogelijk gelet op het feit dat de draagkracht van het desbetreffende balkon al volledig uitgenut is.

Namens de VvE wordt herstel gevorderd waardoor het plaatsen van balkonbeglazing mogelijk wordt voor de appartementen waar dat momenteel niet mogelijk is.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen de ondernemer op zitting naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De ondernemer stelt dat geen sprake is van een gebrek en evenmin van een ontwerpfout. Daartoe is aangevoerd dat de ondernemer heeft voldaan aan hetgeen zij contractueel met de kopers is overeengekomen. De ondernemer heeft haar constructeur [de constructeur] onderzoek laten doen en de kopers meermalen ingelicht dat de huidige constructie van de balkons voldoet aan de geldende voorschriften en destijds door de gemeente [gemeente] is goedgekeurd. Het is technisch gezien niet mogelijk om balkonbeglazing te plaatsen, omdat de onderliggende constructie het extra gewicht niet kan dragen.

De ondernemer voert aan dat uit de toelichting van [de constructeur] blijkt dat de constructie voldoet aan de berekeningsgrondslagen, waaronder de grondslagen van het constructief ontwerp, belastingen en constructies, betonconstructies en staalconstructies. Deze toelichting is onderdeel geweest van de vergunningsaanvraag op basis waarvan de omgevingsvergunning door de gemeente [gemeente] is verleend.

Uit de Technische Omschrijving volgt dat alle tekeningen, maten en materialen in de Kopersinformatie en de Technische Omschrijving gebaseerd zijn op informatie van de architect, de gemeente en de adviseurs van het project van het appartementencomplex. Mogelijk dat tijdens de bouwwerkzaamheden veranderingen moeten worden aangebracht die zowel architectonisch als technisch van aard kunnen zijn. In de Technische Omschrijving is het recht voorbehouden wijzigingen in het plan aan te brengen indien dit tijdens de uitvoering noodzakelijk blijkt. De VvE is hiermee bekend. Er heeft een kleine wijziging plaatsgevonden die esthetisch van aard is. Deze wijziging heeft geen negatieve gevolgen gehad voor de draagkracht van de balkonconstructie.

Na de aanvraag van de omgevingsvergunning is de constructie in opdracht van [derde] geoptimaliseerd waarbij mogelijk kleine technische wijzigingen hebben plaatsgevonden. Deze wijzigingen kunnen het gevolg zijn van optimalisaties van bouwkundige detailleringen. Van een wijziging van het ontwerp is geen sprake geweest. Eventuele wijzigingen hebben geen afbreuk gedaan aan de overeengekomen waarde, kwaliteit, uiterlijk en bruikbaarheid van de appartementen.

De VvE heeft enkele maanden na de oplevering geïnformeerd naar de mogelijkheden voor het plaatsen van balkonbeglazing. Op 13 augustus 2019 is namens [de constructeur] medegedeeld dat dit niet mogelijk is en is de VvE gewezen op de risico’s daarvan. In 2021 is wederom de vraag gesteld of het technisch gezien mogelijk is om balkonbeglazing te plaatsen. [De constructeur] heeft wederom de reactie uit 2019 herhaald en dit nader toegelicht. Bovendien zijn relevante constructieve documenten naar de VvE gestuurd.

De VvE heeft bemiddeling bij SWK aangevraagd. Naar aanleiding van het daar gevoerde overleg heeft [de constructeur] in oktober 2021 nogmaals toegezegd bereid te zijn de constructieberekeningen zorgvuldig te controleren en op basis daarvan een duidelijk onderbouwde schriftelijke verklaring aan de VvE te verstrekken. Uit het onderzoek is gebleken dat de ontwerpberekeningen, staalberekeningen en de berekeningen van de prefab leverancier uitvoerig met elkaar zijn vergeleken. Er wordt geconcludeerd dat de gehele constructie voldoet. De constructie voldoet aan de oorspronkelijk gestelde eisen en regelgeving. De ondernemer heeft aldus voldaan aan hetgeen met de kopers is overeengekomen. Het plaatsen van balkonbeglazing dan wel de mogelijkheid daartoe is nimmer onderdeel van de opdracht geweest.

De ondernemer heeft verder aangevoerd dat onduidelijk is wie het Huishoudelijk reglement van de VvE heeft opgesteld en dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Het Huishoudelijk reglement maakte geen onderdeel uit van de overeenkomst. De bepaling is bovendien onduidelijk geformuleerd.

De ondernemer voert tot slot aan dat in de Akte van Hoofdsplitsing (en Akte van Ondersplitsing) een bepaling is opgenomen waaruit volgt dat op de balkons geen zware bouwsels en dergelijke mogen worden geplaatst die het draagvermogen van de balkons overtreffen.

De ondernemer verzoekt de vordering van de VvE af te wijzen en de VvE te veroordelen in de kosten van dit geding en de kosten van de advocaat van de ondernemer.

Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.

In de koop-/ aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden als deelgerechtigden onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan aan de individuele leden van de VvE verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekeningen en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/ aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De appartementen zijn op 13 juni 2019 opgeleverd.

Ook is op genoemde koop-/ aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de individuele leden van VvE gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft gegarandeerd dat het privégedeelte en het gemeenschappelijk gedeelte voldoet aan deze garantienormen.

Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.

De arbiters overwegen als volgt.

De arbiters stellen allereerst vast – zoals door de partijen ook wordt erkend – dat het plaatsen van balkonbeglazing geen onderdeel uitmaakt van de koop-/aannemingsovereenkomst (en de daarbij behorende documenten). De VvE heeft ook niet gesteld of aannemelijk gemaakt dat zij vóór of ten tijde van het aangaan van de koop-/aannemingsovereenkomst informatie of toezeggingen van de ondernemer heeft ontvangen waaraan zij de redelijke verwachting mocht ontlenen dat later balkonbeglazing zou kunnen worden aangebracht.

De arbiters overwegen dat niet is gebleken dat er sprake is van een ontwerpfout, zoals door de VvE wordt gesteld. Ook is niet gebleken dat de wijziging die de ondernemer heeft doorgevoerd enige consequenties heeft gehad voor de draagkracht van de balkons. De VvE heeft niet aannemelijk gemaakt dat een dergelijke consequentie aan de orde is geweest. Naar het oordeel van de arbiters voldoet de balkonconstructie aan alle daarvoor geldende eisen.

De arbiters stellen verder vast dat het Huishoudelijk reglement van de VvE geen onderdeel uitmaakte van de koop-/aannemingsovereenkomst en dat niet is gebleken – nu dit door de ondernemer wordt betwist – dat het reglement door of namens de ondernemer is opgesteld. In het bijzonder is niet gebleken dat de bepaling aangaande het balkon aan de ondernemer kan worden toegerekend. Aan de bepaling kunnen dus geen rechten worden ontleend door de VvE.

De arbiters concluderen derhalve dat niet is gebleken dat sprake is van een constructiefout en evenmin sprake is van een gebrek.

De arbiters achten de klacht daarom ongegrond.

De ondernemer heeft gevorderd de VvE te veroordelen in de kosten van dit geding en de kosten van de advocaat van de ondernemer. Artikel 21 van het reglement bepaalt dat de door de partijen gemaakte kosten ter zake de behandeling van het geschil voor eigen rekening komen, behoudens hetgeen in artikel 20 is opgenomen aangaande het klachtengeld. Nu de vordering betrekking heeft op kosten van het geding en de kosten van de advocaat zal de vordering worden afgewezen.

Toepasselijkheid garantieregeling
Naar het oordeel van de arbiters is dit geschil niet aan te merken als een garantiegeschil als bedoeld in de SWK Garantie- en Waarborgregeling zodat de VvE geen beroep op de garantieregeling toekomt.

Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:

  • verklaren de klacht van de VvE ongegrond en wijzen af hetgeen de VvE heeft gevorderd;
  • wijzen af hetgeen door de ondernemer is gevorderd.