Commissie: Tuchtcommissie VastgoedPRO en Keurmerk Vakkundig Gekeurd
Categorie: Sanctie
Jaartal: 2019
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
115083
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een bezoek van klaagster aan de makelaar op 16 oktober 2017 en betreft een op dat moment te koop staand pand aan de [adres] te [plaats]. De makelaar trad op als vertegenwoordiger van de verkoper van het pand. Klaagster heeft haar klacht op 20 juli 2017 aan de makelaar voorgelegd. Op 20 oktober 2017 heeft klaagster haar klacht voorgelegd aan de brancheorganisatie.
Standpunt van de klaagster
Het standpunt van klaagster luidt in hoofdzaak en voor zover relevant als volgt.
Op 16 oktober 2017 heeft klaagster de vestiging van de makelaar bezocht. Zij heeft daar een aantal panden in de aanbieding zien staan, waaronder een woning met tuin aan de [adres] te [plaats]. Zij heeft geïnformeerd naar de beschikbaarheid van die panden en is vervolgens de panden gaan bekijken. Enkele uren later is zij teruggekomen en heeft zij de makelaar verteld dat zij het pand aan de [adres] wilde kopen voor de vraagprijs. De makelaar heeft haar toen verteld dat het huis inmiddels was verkocht. Klaagster voert aan dat de makelaar het ondertussen zelf had gekocht.
Klaagster meent dat zij vanwege het door haar gedane bod een recht had om de woning te kopen, ondanks het feit dat er mogelijk ook al een bod lag van € 79.500,–. Volgens klaagster gaat haar hogere bod voor boven een eerder lager bod, dat volgens haar ontbonden kan worden als een hoger bod wordt gedaan.
De makelaar heeft verzuimd om, toen klaagster kwam, in zijn computer te kijken naar de status van de woning.
Ter zitting heeft klaagster verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Nadat ik het huis had bekeken heb ik gesproken met de makelaar en gezegd dat ik het huis wilde hebben. De makelaar zei toen dat hij de donderdag daarvoor iets had afgesproken met de verkoper. Hij had toen ook iets van een krabbeltje op kantoor, maar hij zei dat dat waarschijnlijk niets zou worden. Dat stond echter niet in de computer.
Het is geen goede makelaar, want hij had mijn hogere bod moeten aanvaarden. Daar had de verkoper ook belang bij. Vier dagen later, op 20 oktober, heb ik nog gesproken met de verkoper. Die had niets meer van de makelaar gehoord.
Ongeveer een week later heb ik nog een keer met de makelaar gebeld. Ik wilde het voorlopig koopcontract gaan tekenen. De makelaar zei toen dat hij het pand zelf had gekocht. Een maand of wat later ben ik nog eens wezen kijken. Toen stond op het bord in de tuin dat het huis “onder voorbehoud” was verkocht.
Volgens klaagster is een lager bod afgewezen. Zij verlangt alsnog in staat te worden gesteld om het pand te kopen.
Standpunt van de makelaar
Het standpunt van de makelaar luidt in hoofdzaak als volgt.
Klaagster heeft bij de makelaar geïnformeerd naar woningen met mogelijkheden voor een atelier. Aan de balie zijn toen aan klaagster verschillende adressen doorgegeven, waaronder het pand aan de [adres] te [plaats].
Een officiële bezichtiging heeft nooit plaatsgevonden. Op het moment waarop zij naar deze panden werd verwezen, was nog niet bekend dat met betrekking tot het pand aan [straatnaam] een onderhandeling liep. Klaagster is enkele uren weg gebleven en in die tijd is het tot een akkoord gekomen tussen de verkoper en een gegadigde. Daarvan heeft de makelaar bericht gekregen in de tijd dat klaagster onderweg was. Hij heeft de koper en de verkoper daarvan op de hoogte gesteld.
Toen klaagster terugkwam is haar direct verteld dat het pand aan [straatnaam] onder voorbehoud was verkocht. Klaagster maakte bezwaar, kwam met een aantal redenen waarom ze zo lang onderweg was geweest en werd gaandeweg steeds minder plezierig in de omgang. De makelaar heeft advies ingewonnen en navraag gedaan en toen bleek dat klaagster bekend was bij de politie en een bewindvoerder had. De makelaar heeft vervolgens contact gezocht met de bewindvoerder. Deze gaf aan dat het het beste was om verder alles met hem terug te koppelen en niet op reacties van klaagster in te gaan.
In de reacties van klaagster komen diverse zaken aan bod die niet kloppen. Zij haalt ook zaken aan die niets met het onderwerp van de klacht te maken hebben en die ook weinig geloofwaardig overkomen. De makelaar heeft geprobeerd om de reacties van klaagster op te nemen met de bewindvoerder. Een koopovereenkomst met klaagster is niet tot stand gekomen, omdat het pand op het moment waarop zij haar wens om te kopen te kennen gaf, al was verkocht.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft vastgesteld dat het vermogen van klaagster, althans een deel daarvan, onder bewind is gesteld. Als bewindvoerder treedt op [naam], notaris te [plaats]. De commissie heeft hem op de hoogte gesteld van de omstandigheid dat klaagster de klacht heeft ingediend. De bewindvoerder heeft daarop laten weten dat naar zijn mening het voeren van de onderhavige procedure niet aan zijn toestemming is onderworpen.
In zijn uitspraak van 7 maart 2014 heeft de Hoge Raad onder meer bepaald dat in een geding met betrekking tot een onder bewind gesteld goed de bewindvoerder, en dus niet de rechthebbende, in rechte dient te worden betrokken. Naar het oordeel van de commissie betreft de klachtprocedure voor de commissie echter geen geding met betrekking tot een onder bewind gesteld goed, zodat klaagster zelf in deze procedure als partij kan optreden.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over handelen en/of nalaten ten tijde van het lidmaatschap van een lid van of een aangesloten makelaar/taxateur bij de vereniging, dat mogelijk in strijd is met het bepaalde in de verenigingsstatuten, reglementen of besluiten van zijn vereniging en/of het vertrouwen in de stand van makelaars/taxateurs kan ondermijnen en/of in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode van zijn vereniging (artikel 3 Reglement Tuchtcommissie Makelaardij).
Naar aanleiding van een klacht kan de commissie hierop maatregelen opleggen in de relatie tussen de makelaar en zijn vereniging. De commissie is niet bevoegd een beslissing te geven ten gunste of ten nadele van klaagster. Dat betekent dat hetgeen door de klaagster als voorstel voor een oplossing is opgenomen in het klachtformulier in de onderhavige procedure niet toewijsbaar is. De commissie kan niet bepalen dat klaagster het koopcontract alsnog kan ondertekenen of het pand (alsnog) kan of mag kopen.
Klaagster heeft verder ter onderbouwing van haar klacht niets aangevoerd ten aanzien van een schending door de makelaar van de statuten, reglementen, besluiten of de Erecode van zijn vereniging, zodat van een dergelijke schending niet is gebleken. Meer in het bijzonder is niet aangetoond dat de makelaar in strijd met artikel 15 van de Erecode het pand in kwestie zelf zou hebben aangekocht. Klaagster geeft verschillende verklaringen over het tijdstip waarop en de omstandigheden waaronder zij gehoord zou hebben dat de makelaar het pand zou hebben gekocht, maar kan dat niet met documenten (zoals bijv. een schriftelijke verklaring van de verkoper) onderbouwen. De verkoper heeft een dergelijke verkoop ook niet bevestigd.
De makelaar is opgetreden namens de verkoper en vertegenwoordigt die verkoper. Wanneer een makelaar een pand in de verkoop neemt en dit publiekelijk aanbiedt, betekent dat aanbod niet meer dan dat de makelaar belangstellenden uitnodigt om met de hem als vertegenwoordiger van de verkoper in onderhandeling te gaan over de koop van het pand. Uiteindelijk komt de overeenkomst tot stand na aanvaarding van een bod door de verkoper. Die is niet verplicht om in te gaan op elk bod dat wordt gedaan. Dat hoeft de verkoper ook niet wanneer een belangstellende zoals klaagster een hoger bod biedt dan andere belangstellenden of zelfs een hoger bod dan de vraagprijs. De makelaar is, als vertegenwoordiger van de verkoper, wel verplicht om een bod dat wordt gedaan door te geven aan de verkoper. Maar uiteindelijk beslist de verkoper.
Wanneer de makelaar is gebleken dat tussen een koper en verkoper overeenstemming is bereikt, dan moet hij dat aan een latere belangstellende mededelen. Wanneer die overeenstemming is bereikt, moet de koopovereenkomst op schrift worden gesteld en moeten de overige formaliteiten in acht worden genomen. De verkoper kan dan echter niet meer opnieuw in onderhandeling treden met andere belangstellenden. Dat kan pas weer wanneer, zoals in dit geval, een voorbehoud is gemaakt en gebleken is dat dat voorbehoud in vervulling is gegaan. Meestal betreft dat de ontbindende voorwaarde dat een koper de koop moet kunnen financieren. En dan nog bestaat er voor de verkoper geen verplichting om met klaagster in onderhandeling te gaan.
De commissie kan gelet op het voorgaande en op grond van het geen klaagster aanvoert en op grond van de reactie daarop van de makelaar niet tot een oordeel komen dat de makelaar op enig punt onjuist zou hebben gehandeld. Dat betekent dat dient te worden beslist als hierna te melden.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Makelaardij, bestaande uit mr. R.J.M. Cremers, voorzitter, mw. S.J.P.M.M. Kempkes-van Hees en mw. mr. drs. S. Euwema, leden, en mw. mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 19 december 2018.