Geen sprake van schade bij verkoop bedrijfspand tegen wil van eiser

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Notariaat Zakelijk    Categorie: (non)conformiteit / Kwaliteit dienstverlening    Jaartal: 2020
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 11777/20458

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De eiser klaagt over een onterechte verkoop van een bedrijfspand. Het bedrijfspand was in een overeenkomst met de medevennoot aan de eiser toebedeeld. De verweerster heeft het pand aan een derde verkocht tegen de wil van de eiser. Bij de verkoop zijn door de verweerster verschillende zaken uitgevoerd in opdracht van de medevennoot zonder met de eiser te overleggen. Het pand was volgens de eiser in eigendom van de vennootschap. De verweerster geeft aan dat de eiser in hoger beroep een bodemprocedure had kunnen trachten om het vonnis van de rechter ongedaan te maken. Maar dit heeft de eiser niet gedaan. De commissie oordeelt dat de verweerster op een juiste manier uitvoering heeft gegeven aan de verkoop en levering van het bedrijfspand, waaraan de eiser zijn medewerking moest verlenen volgens een onherroepelijk vonnis. De eiser heeft een onjuiste verwachting gehad over de rol van de verweerster bij de verkoop van het pand. Een notaris heeft daarin niet een actieve rol. Van schade door toedoen van de verweerster is niet gebleken. De klacht is ongegrond.

Volledige uitspraak

Ondergetekenden:

de heer mr. N. Schaar te [plaatsnaam], mevrouw mr. K. Abma te [plaatsnaam], de heer mr. F.J. Schop te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
Eiser heeft onderhavig geschil aanhangig gemaakt bij deze commissie. Verweerster heeft zich niet bij eerste gelegenheid op de onbevoegdheid van de commissie beroepen en inhoudelijk verweer gevoerd. Gelet hierop, alsmede de Verordening van de KNB van 23 november 2011, goedgekeurd door de Minister van Veiligheid en Justitie bij besluit van 7 december 2012, Staatscourant 21 december 2012, nr. 27027, in werking getreden op 1 januari 2013, is de bevoegdheid van arbiters gegeven.

Verweerster neemt immers verplicht deel aan de commissie via de Verordening Klachten- en geschillenregeling, waarbij de bij de KNB aangesloten notarissen zich voor de beslechting van alle geschillen ontstaan naar aanleiding van de totstandkoming en/of uitvoering van de dienstverlening, inclusief alle declaratiegeschillen, onderwerpen aan arbitrage door de commissie. Verweerster is als notaris lid van de KNB.

Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering. Alle geschillen zullen worden beslecht overeenkomstig het Reglement Geschillencommissie Notariaat (hierna te noemen: het Reglement).

De bevoegdheid van ondergetekenden om het geschil tussen partijen als arbiters te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 31 van het Reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, waarbij zij met in achtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst als maatstaf voor het handelen van verweerster hanteren dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Standpunt van eiser
Voor het standpunt van eiser verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De vennoot van de eiser heeft via verweerster het bedrijfspand verkocht. Het bedrijfspand was in een overeenkomst met de medevennoot (moeder van de eiser) aan de eiser toebedeeld. Verweerster heeft het pand aan een derde verkocht tegen zijn wil. Bij de verkoop van het bedrijfspand zijn door verweerster diverse zaken uitgevoerd in opdracht van zijn medevennoot zonder met eiser te overleggen. Het pand was in eigendom van de vennootschap. Verweerster heeft onzorgvuldig gehandeld en zijn klachten niet serieus genomen. Sterker nog, zij heeft de bezwaren en opmerkingen van de eiser compleet genegeerd, alsmede valsheid in geschrifte gepleegd.

De eiser noemt de volgende voorbeelden als onderbouwing van zijn klacht:

  • Door het voortijdig inschrijven bij het kadaster (al op 22 maart 2019) door verweerster zonder overleg of zonder eiser hiervan op de hoogte te stellen en in weerwil van het verzoek tot uitstel in verband met een beroepszaak, kon vervolgens geen beroep meer worden ingesteld.
  • Verweerster heeft bij de inschrijving gemeld dat eiser zich zou hebben gelegitimeerd en verklaard zou hebben akkoord te zijn geweest. Dit heeft echter nimmer plaatsgevonden. De eiser heeft zich niet gelegitimeerd, noch verklaard akkoord te zijn met deze inschrijving. De eiser vindt dit valsheid in geschrifte.
  • Voorts zijn er stukken ondertekend door een kandidaat-notaris en zijn er door verweerster beweringen gedaan die onjuist zijn.
  • Ook zijn er door verweerster gelden overgemaakt aan derden terwijl verweerster had aangegeven dit niet te zullen doen.

De eiser lijdt thans schade ten bedrage van € 143.709,36. Ook heeft de eiser juridische kosten moeten maken om het onterecht aan zijn vennoot uitbetaalde bedrag aan overwaarde terug te vorderen. Als verweerster medewerking had verleend aan zijn voorstellen en haar werk goed had gedaan dan had deze schade in ieder geval € 10.000, — euro lager uit kunnen vallen. Er was namelijk een andere gegadigde voor het bedrijfspand, die bereid was € 10.000, — euro meer te betalen. De eiser vindt dat verweerster hem dit verschil dient te vergoeden.

Standpunt van verweerster
Voor het standpunt van verweerster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, waarbij de heer [naam directeur verweerster] namens [naam verweerster] heeft gereageerd als directeur van [naam verweerster]. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Het kan niet zo zijn dat verweerster, die uitvoering geeft aan zijn ministerieplicht om medewerking te verlenen aan het verzorgen van een levering van een registergoed op basis van een vonnis welke in kracht van gewijsde is gegaan, nu wordt aangesproken op betaling van een schadevergoeding gebaseerd op de stelling dat als het pand aan een andere gegadigde was geleverd, de opbrengst 10.000 euro hoger was geweest. De eiser had in hoger beroep c.q. een bodemprocedure kunnen trachten het vonnis van de rechter ongedaan te maken en aldaar zijn vermeende schade kunnen vorderen dan wel door het leggen van derdenbeslag op de opbrengst van zijn vennoot zijn aanspraken veilig te stellen. Geen van deze wegen zijn door de eiser bewandeld.

De levering van het registergoed heeft op 15 mei 2019 plaatsgevonden op basis van een vonnis in kort geding van 15 maart 2019 van de Rechtbank Noord-Holland – welk vonnis aan de eiser is betekend en is bij hem aldus bekend. De rechter heeft vastgesteld dat het belang van de moeder van de eiser tot verkoop van het registergoed zwaarder weegt dan behoud van het registergoed, waarbij de rechter ook heeft opgemerkt dat de eiser ruimschoots in de gelegenheid is geweest het registergoed over te nemen, hetgeen niet is gelukt (rechtsoverweging 4.9). De rechter heeft de eiser verplicht tot medewerking aan de verkoop en levering van het registergoed. Van toedeling van het registergoed aan de eiser kan dan geen sprake meer zijn.

Verweerster is verplicht de opbrengst over te maken naar het rekeningnummer van de partij die krachtens de in de akte neergelegde transactie recht heeft op betaling, welke uitkering in beginsel plaats vindt naar verhouding van de eigendom van het registergoed. Een VOF bezit geen rechtspersoonlijkheid, en kan geen registergoed in eigendom hebben. De eigendom van het registergoed was gelegen bij de eiser en zijn moeder in de verhouding 1/3 – 2/3. De financiële afwikkeling is in overeenstemming met de eigendomsverhouding van het registergoed gecommuniceerd in het e-mailbericht van 13 mei 2019 en voorts op de nota van afrekening die de eiser en zijn advocaat hebben ontvangen. Verweerster is geen ‘bank’ en mag niet zonder geldige titel gelden onder zich houden. Op het aandeel van de eiser in de verkoopopbrengst is derdenbeslag gelegd door zijn moeder. Dat de eiser het hier niet mee eens was, betekent niet dat verweerster gehoor moet geven aan een andere financiële afwikkeling. Ook aan een derdenbeslag is verweerster gehouden.

De eiser heeft verweerster overigens pas zes maanden na de levering aangeschreven dat de betaling volgens hem anders heeft plaatsgevonden dan waar hij van uit is gegaan.

Verweerster erkent dat hij per abuis in de registerverklaring heeft gemeld dat alle betrokken personen hebben meegedeeld met de inschrijving in te stemmen.

In zijn klachtomschrijving meldt de eiser dat verweerster diverse zaken zou hebben uitgevoerd in opdracht van zijn vennoot zonder daarbij met hem te overleggen of zijn klachten serieus te nemen. De eiser specificeert deze ‘diverse zaken’ niet nader, zodat verweerster in het duister tast welke zaken dit zijn. De eiser is op de hoogte gehouden van de voortgang van het dossier.

Verweerster wijst de aansprakelijkheid af. Verder betwist verweerster bij gebrek aan onderbouwing de (omvang van de) schade en het causaal verband tussen de gestelde tekortkoming(en) en de gestelde schade.

Behandeling van het geschil
Op 22 september 2020 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw [naam secretaris] fungerend als secretaris.

Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.

Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. De eiser was ter plaatse aanwezig. Namens verweerster heeft de heer [naam vertegenwoordiger] het woord gevoerd via een digitale verbinding.

Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.

De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van verweerster hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.

Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en ingebracht heeft verweerster in deze naar het oordeel van de commissie op een juiste wijze uitvoering gegeven aan de verkoop en levering van een bedrijfspand waaraan de eiser zijn medewerking moest verlenen krachtens een onherroepelijk vonnis.

De commissie is van oordeel dat de eiser een onjuiste verwachting heeft (gehad) over de rol van verweerster bij de verkoop van het pand, respectievelijk de verdeling van de gelden na de uitspraak van de rechter. Een notaris heeft daarin niet een actieve rol, anders dan de plicht een en ander af te wikkelen conform die uitspraak en gelden uit te betalen.
Uit de overgelegde stukken en het ter zitting gestelde is komen vast te staan dat verweerster conform de uitspraak de op zijn kwaliteitsrekening aanwezige gelden heeft verdeeld. Zij heeft de eiser daarover tijdig geïnformeerd.

Verweerster heeft erkend dat hij per abuis in de registerverklaring heeft gemeld dat alle betrokken personen hebben meegedeeld met de inschrijving in te stemmen. Echter, deze omissie is na ontdekking gecorrigeerd.

De commissie is van oordeel dat zij in de overgelegde stukken geen gronden of aanwijzingen aantreft voor deze door de consument geformuleerde en door verweerster gemotiveerd weersproken verwijten. In weerwil van het door de eiser gestelde kan in deze op grond van hetgeen is ingebracht naar het oordeel van de commissie niet de conclusie worden getrokken dat de uitvoering van de opdracht door verweerster niet naar behoren heeft plaatsgevonden.
Het geheel overziend, is de commissie dan ook van oordeel dat verweerster heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.

Van schade door toedoen van verweerster is niet gebleken.

Voor zover er door partijen aangevoerde argumenten c.q. klachten niet zijn besproken, kan daarvan worden afgezien, omdat deze niet tot een andere beslissing kunnen leiden.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de commissie de klacht ongegrond verklaren en het door de eiser verlangde afwijzen.

Beslissing
De commissie verklaart de klacht van [naam eiser] ongegrond en wijst het door hem verlangde af.