Geleverde appartementen 15 verschillende gebreken; klacht ten dele gegrond verklaard

De Geschillencommissie




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: (non)conformiteit    Jaartal: 2022
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: ten dele gegrond   Referentiecode: 79373/140925

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Dit geschil vloeit voort uit een koop-/aannemingsovereenkomst tussen de VvE en ondernemer. Het gebouw van de VvE is opgeleverd en de VvE heeft meerdere gebreken aan het gebouw geconstateerd. De ondernemer is van mening dat hij voor het grootste deel daarvan niet aansprakelijk kan worden gesteld, omdat het gaat om onderhoudsgebreken. Voor dit geschil is een deskundige ingeschakeld en deze heeft een deskundigenrapport opgesteld. Dit rapport hebben de arbiters meegenomen in hun vonnis voor dit geschil. De VvE heeft een deel van hun klachten na het rapport of ter zitting ingetrokken. De arbiters verklaren de klacht ten dele gegrond.

De uitspraak

Ondergetekenden:

de heer mr. R.J. Paris te [plaatsnaam], de heer F.J. Scholte te [plaatsnaam] en mevrouw mr. drs. S. Meinhardt te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage

De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en de daarbij behorende modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling van SWK… worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.

Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Onderwerp van het geschil

Het gebouw van de VvE is op 28 augustus 2015 opgeleverd en sindsdien heeft de VvE meerdere gebreken aan het gebouw geconstateerd. De ondernemer is van mening dat hij voor het grootste deel daarvan niet aansprakelijk kan worden gesteld, omdat het gaat om onderhoudsgebreken.

Behandeling van het geschil

Op 21 april 2022 heeft te Den Haag door middel van een digitale verbinding de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mevrouw [naam] als secretaris.

Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de VvE vertegenwoordigd door mevrouw [naam], de heer [naam] en de heer [naam]. Zij werden bijgestaan door de heer [naam]. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer [naam] en de heer [naam].

Deskundigenrapport

De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 10 februari 2022 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.

De VvE heeft op het rapport gereageerd per brief van 25 februari 2022. De consument kan zich deels vinden in de bevindingen van de deskundige. Naar aanleiding van de reactie van de consument, heeft de deskundige een aanvullende reactie uitgebracht op 10 maart 2022. De ondernemer heeft niet op het rapport van de deskundige gereageerd.

Uitgangspunten

Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.

In de op 12 maart 2015 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden als deelgerechtigden en jegens de VvE voor de gemeenschappelijke gedeelten onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de individuele leden van de VvE verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/ aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De appartementen en de gemeenschappelijke gedeelten zijn op 28 augustus 2015 opgeleverd.

Ook is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de individuele leden van de VvE en aan de VvE gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft gegarandeerd dat zowel het privégedeelte als het gemeenschappelijk gedeelte voldoet aan deze garantienormen.

Beoordeling van het geschil

Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.

Voor de standpunten van de VvE en van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en naar hetgeen ter zitting naar voren is gebracht. Per klachtonderdeel zullen deze standpunten, voor zover noodzakelijk, kort worden weergegeven.

1. Geregeld “verstopping” in toiletten van appartement 20 en niet goed weglopen van water in wasbakken badkamers

De VvE wenst dat de ondernemer de verzamelleiding in de garage vervangt, conform het advies van [naam adviseur] installatie adviseurs (hierna: de adviseur) van 20 maart 2018. Volgens dit advies zou de diameter van de verzamelleiding namelijk 125 mm moeten zijn in plaats van 110 mm. Hiermee wordt niet voldaan aan hoofdstuk 5 van NEN 3215. Ondanks dat er inmiddels geen grote problemen meer zijn, wil de VvE dat de verzamelleiding alsnog wordt vervangen om problemen in de toekomst te voorkomen. Volgens de adviseur is het momentane gebruik van het systeem niet de norm op basis waarvan kan worden vastgesteld dat het systeem voldoet. Bovendien heeft de ondernemer in een e-mail van 5 april 2019 bevestigd dat alle door adviseur genoemde aanpassingen zouden worden uitgevoerd. Het vervangen van de verzamelleiding viel hieronder. De VvE vordert herstel van de gebreken dan wel vervanging van de verzamelleiding van 110 mm naar 125 mm.

De ondernemer was in eerste instantie van mening dat er geen sprake is van een gebrek nu zich geen problemen meer hebben voorgedaan sinds de laatste werkzaamheden. Uit de berekening van de installateur blijkt bovendien dat wordt voldaan aan hoofdstuk 5 van NEN 3215. Er is met de VvE duidelijk afgesproken dat zij verstoppingen zou melden en dat hebben de leden van de VvE de afgelopen jaren niet gedaan.

Ten tijde van de inspectie van de deskundige was er geen sprake meer van gebreken, omdat de aanbieder en de gemeente voorafgaand aan de inspectie werkzaamheden hadden verricht. Omdat zich nadien geen problemen meer hebben voorgedaan, heeft de deskundige geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de berekening, zoals door de installateur van de ondernemer is overgelegd. Op basis van het huidige functioneren kan worden gesteld dat de problemen, welke ten grondslag lagen aan het geschil, zijn opgelost, aldus de deskundige.

Ter zitting bleek dat deze klacht nog steeds werd ervaren, maar dat er geen melding meer van werd gemaakt, omdat de klacht reeds bekend was. De arbiters hebben de deskundige daarom gevraagd of het gebruik van een verzamelleiding van 110 mm in strijd is met het Bouwbesluit. Dit bleek het geval te zijn. Op 24 juni 2022 heeft de deskundige een nieuwe inspectie uitgevoerd, waarover hij op 19 juli 2022 rapporteerde. De deskundige heeft aangegeven dat de afvoer niet voldoet aan het Bouwbesluit en aan de Garantie- en waarborgregeling. Volgens de deskundige moet deze verzwaard worden naar 125 mm óf op een afschot gelegd van 20 mm per meter, hoewel de laatste optie volgens de deskundige praktisch gezien nagenoeg onmogelijk is. Wel merkt de deskundige op dat hij, evenals de ondernemer, betwijfelt of de te kleine verzamelleiding de oorzaak van de klachten is. Verder hebben partijen afgesproken dat de betreffende bewoner de klacht steeds gaat melden, als deze zich voordoet, zodat de ondernemer een analyse kan maken om te bezien waar de klacht mee te maken heeft. Tot slot heeft de deskundige aangegeven dat de vereffening die in de kelder gemaakt is, weer zal worden verwijderd, omdat deze geen verbetering heeft opgeleverd.

Hierop heeft de VvE aangegeven dat zij tijdens de inspectie van 24 juni 2022 met de ondernemer is overeengekomen dat er eerst een plan van aanpak zal worden gemaakt door de ondernemer, waarmee de oorzaak van de klachten kan worden onderzocht en vastgesteld, alvorens er wordt overgegaan tot het verzwaren van de verzamelleiding. De VvE is van mening dat er pas kan worden overgegaan tot het verzwaren van de verzamelleiding, wanneer het uitgevoerde plan van aanpak niet leidt tot een afdoende oplossing van de klacht. De VvE wenst dat éérst de vereffening in de kelder weg wordt gehaald, zodat er weer een ‘nul-situatie’ ontstaat. Pas daarna kunnen de acties uit een plan van aanpak worden uitgezet om de effecten daarvan op de doorstroming te kunnen meten en beoordelen.

Omdat niet langer in geschil is dat de klacht van de VvE zich nog steeds voordoet, zijn de arbiters van oordeel dat de ondernemer is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de koop-/aannemingsovereenkomst. Uit de rapportage van de deskundige blijkt dat de doorsnede van de verzamelleiding in strijd is met het Bouwbesluit. De arbiters zullen de ondernemer daarom veroordelen tot herstel van de verzamelleiding, zodat deze voldoet aan de regels uit het Bouwbesluit. Omdat zowel de deskundige als de ondernemer betwijfelt of het verzwaren van de verzamelleiding zal zorgen voor het verhelpen van de klacht, en de ondernemer met instemming van de VvE nog aanvullend onderzoek wil doen, zullen de arbiters hier een relatief lange hersteltermijn aan verbinden van zes maanden. Mocht in de tussentijd uit het nadere onderzoek blijken dat er een andere oorzaak van de klacht is aan te wijzen, dan staat het partijen uiteraard vrij om van de hiervoor genoemde veroordeling af te wijken. Indien het resultaat van het onderzoek tot problemen leidt, dan staat het elk van de partijen vrij om zich opnieuw tot de commissie te wenden.

2. Aansluiting kolom, onder slaapkamerbalkon van appartement 18, met constructie ondeugdelijk

Uit het deskundigenrapport blijkt dat de aansluiting van de kolom slordig is uitgevoerd, maar dat er geen sprake is van scheurvorming in of vervorming van de constructie. De VvE heeft aangegeven dat de ondernemer de constructie inmiddels heeft losgehaald en deugdelijk heeft afgewerkt. De VvE heeft dit klachtonderdeel ter zitting ingetrokken.

3. Hoekoplossing waterslag en loodvervanger bij koepel op dak boven appartement 46 niet deugdelijk

Uit het deskundigenrapport blijkt dat de onderdorpel van het kozijn aansluit op het platte dak van het appartementencomplex en dat op een van de hoeken sprake is geweest van een lekkage. Volgens de deskundige is het aannemelijk dat deze lekkage is veroorzaakt door stuwing van hemelwater. Als gevolg hiervan heeft de ondernemer werkzaamheden uitgevoerd ter plaatse van de aansluiting van de waterslag onder het kozijn op de dakbedekking. De deskundige is van mening dat de door de ondernemer aangebrachte voorziening dient te worden verwijderd. De aansluiting dient op deugdelijke, duurzame wijze te worden uitgevoerd, zodanig dat er geen lekkage meer optreedt.

Ter zitting bleek dat de ondernemer dit inmiddels heeft hersteld en dat de VvE van mening is dat het herstel deugdelijk is uitgevoerd. Aangezien er nadien sprake is van een nieuwe lekkage op dezelfde locatie in de slaapkamer, heeft de ondernemer toegezegd dat deze lekkage ook wordt verholpen. De arbiters verklaren dit klachtonderdeel gegrond. Naar het oordeel van de arbiters is de ondernemer tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de koop-/aannemingsovereenkomst. De arbiters veroordelen de ondernemer tot het toegezegde herstel.

4. Geveldrager doorkruist verticale metselwerk dilatatie bij de schuifpui van appartement 46

Uit het deskundigenrapport blijkt dat het metselwerk zowel verticaal als horizontaal is gedilateerd. Het stalen profiel dat is aangebracht in de horizontale dilatatie, is een verlenging van de stalen latei boven het aansluitende kozijn. Het metselwerk dat op de stalen latei rust kan echter vrij bewegen. Volgens de deskundige is het niet aannemelijk dat zich alsnog bouwkundige problemen gaan voordoen als gevolg van het niet onderbreken van het stalen profiel ter plaatse van de verticale dilatatie. Ter zitting bleek dat de VvE zich hierin kan vinden. Dit klachtonderdeel is ingetrokken.

5. Op verschillende plaatsen te veel vrije ruimte onder geveldragers bij appartement 18 – 48

De VvE maakt zich zorgen over de vrije ruimte onder de geveldragers. Vanwege de diverse gebreken is de VvE onzeker geworden over het gebouw. De VvE wil daarom graag dat er wordt geïnspecteerd of ergens sprake is van te veel ruimte om te voorkomen dat er later mogelijk lekkages ontstaan.

De ondernemer is van mening dat hij hier, na ruim vijf jaar, niet meer aansprakelijk voor kan worden gesteld. Als er te veel ruimte zit wordt er normaal gesproken een kunststof ongedierte-roostertje geplaatst. De ondernemer kan nu niet meer beoordelen of dat destijds is gebeurd. Er is volgens de ondernemer geen sprake van een aantoonbaar gebrek.

Uit het deskundigenrapport blijkt dat de deskundige de situatie op verschillende plekken heeft bekeken en dat daarbij geen onvolkomenheden zijn waargenomen. Volgens het Bouwbesluit mogen gevelopeningen maximaal 10 mm bedragen. De VvE kon tijdens de inspectie niet aangegeven waar zich grotere gevelopeningen voordeden dan 10 mm. De deskundige heeft opgemerkt dat de situatie niet overal kon worden waargenomen omdat daarvoor een hoogwerker vereist is. Naar aanleiding daarvan heeft de VvE om een nieuwe inspectie verzocht zodat met een hoogwerker kan worden geïnspecteerd.

Nog los van de vraag of de VvE vanwege het tijdsverloop ontvankelijk is in deze klacht, zijn de arbiters van mening dat dit klachtonderdeel sowieso ongegrond is. Het is niet mogelijk om de ondernemer aansprakelijk te stellen ten aanzien van de te grote gevelopeningen nog voordat is geconstateerd dat daarvan sprake is. Het is aan de VvE om een dergelijk gebrek vast te (laten) stellen en pas als daarvan sprake is kan aansprakelijkheid aan de orde komen. Het is niet aan de ondernemer om het gehele gebouw te inspecteren op mogelijk te grote gevelopeningen.

6. Ontbreken veiligheidsplan, tekeningen (veiligheids)voorzieningen keuringsrapport inclusief certificaten en gebruiksinstructie voor dak en
7. De beveiligingsogen op het dak zijn niet gecertificeerd

De VvE heeft een lijst opgesteld van documenten die zij graag van de ondernemer wil ontvangen. Die informatie heeft de VvE onder andere nodig om een veiligheidsplan te kunnen opstellen. De ondernemer is van mening dat het hierbij niet gaat om een gebrek maar om het ontbreken van informatie. Ten tijde van de oplevering zijn alle noodzakelijke documenten overgedragen aan de VvE. Ter zitting hebben de arbiters aangegeven dat het hier gaat om een geschilpunt over de informatievoorziening. Partijen hebben besloten om met elkaar in gesprek te gaan en te kijken welke documenten de ondernemer bezit en kan aanleveren. Een inhoudelijk oordeel van de arbiters is derhalve niet noodzakelijk. De arbiters beschouwen dit klachtonderdeel als ingetrokken.

8. Dakrandafwerking op de hoeken van het dak ondeugdelijk

Uit het deskundigenrapport blijkt dat ter plaatse van de erker van het appartement met nummer 46 verschillende delen van de daktrim onder een hoek bij elkaar komen. Daar staan de verbindingen open en kan water onder de daktrim terechtkomen waardoor de aangebrachte houten muurplaat kan worden aangetast. Deze uitvoering acht de deskundige ondeugdelijk. De ondernemer heeft dit inmiddels opgepakt en de VvE is van mening dat het gebrek is hersteld. Dit klachtonderdeel is ter zitting ingetrokken.

9. Nooddeur op begane grond niet uitgevoerd volgens tekening. Dagmaat 700 mm versus
850 mm (later vermeldt de VvE 890 mm)

De nooddeur blijkt 700 mm breed te zijn. Volgens de deskundige wordt hiermee niet voldaan aan het vereiste van de vrije doorgang (890 mm) uit het Bouwbesluit. Voor de VvE is van belang dat de Brandweer [plaatsnaam] haar goedkeuring geeft (of ontheffing verleent) met betrekking tot de nooddeur, nu deze niet voldoet aan de wet- en regelgeving. De ondernemer heeft dit voorgelegd aan de Brandweer [plaatsnaam]. In reactie daarop heeft de ondernemer bij e-mail van 3 februari 2022 te horen gekregen dat er na de bouw van het gebouw een inspectie is geweest en dat alles akkoord is bevonden. Omdat de Brandweer [plaatsnaam] in deze reactie niet specifiek is ingegaan op de breedte van de nooddeur, vreest de VvE dat zij daar alsnog op kan worden aangesproken door de Brandweer [plaatsnaam]. De VvE wenst op schrift te zien dat de Brandweer [plaatsnaam] kennis heeft genomen van de breedte en dat zij daarin geen bezwaar ziet.

De arbiters zijn van oordeel dat het niet aan de ondernemer is om hierover nogmaals contact op te nemen met de Brandweer [plaatsnaam]. De ondernemer heeft bij de Brandweer reeds geïnformeerd over de nooddeur van 700 mm. De Brandweer heeft daarop gereageerd door te verwijzen naar de inspectie, die akkoord is bevonden. Als de VvE zekerheid wenst en op schrift wil hebben dat de Brandweer [plaatsnaam] daarmee dus óók akkoord gaat met de maatvoering van de nooddeur, dan is het aan de VvE om daarover contact op te nemen met de Brandweer. Er is geen sprake van een situatie waarin de ondernemer is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de koop-/aannemingsovereenkomst. Dit klachtonderdeel is ongegrond.

10. Op uitwendige hoek boven gevelkozijnen is afmontage van afwerkstrip en druiplijst niet afgerond

De deskundige heeft aangegeven dat het uiteinde van de waterkering wellicht wat scherp is, maar dat dit geen bouwkundige tekortkoming betreft. Dit klachtonderdeel is ter zitting ingetrokken.

11. Brandbeveiliging voldoet niet aan omgevingsvergunning. Akkoord nodig van bevoegd gezag voor afwijking

De VvE heeft aangegeven dat het gebouw niet volledig voldoet aan de eisen zoals neergelegd in het Brandbeveiligingsconcept, opgesteld door [naam adviesbureau]. Het betreft de volgende punten:
“1. Vluchtrouteaanduiding, vereist in de parkeergarage en in het trappenhuis tussen kelder en parkeergarage en aangesloten op noodstroomvoorziening, ontbreekt;
2. (draagbare) Blusmiddelen vereist in de parkeergarage ontbreken;
3. Brandmeldinstallatie en ontruimingsalarminstallatie ontbreken;
4. Nooddeur die onderdeel is van de vluchtroute op de begane grond voldoet niet aan de vereiste dagmaat van 890mm.”

De ondernemer heeft aangegeven dat het brandbeveiligingsconcept van [naam adviesbureau] slechts een advies betreft. Het gebouw voldoet aan alle wet- en regelgeving. Mocht dat niet het geval zijn, dan is de ondernemer bereid om dat alsnog te herstellen.

De arbiters hebben de deskundige gevraagd of de vier door de VvE genoemde punten zijn voorgeschreven in het Bouwbesluit. De deskundige heeft hierover, onder verwijzing naar artikel 6.20 van het Bouwbesluit, het volgende opgemerkt:

1. Er zijn meerdere vluchtroutes aanwezig. Een vluchtroute-aanduiding is bij een woongebouw niet verplicht;
2. Er gelden geen specifieke eisen ten aanzien van de blusmiddelen, omdat het geen openbare stallings- en parkeerruimte betreft;
3. Bij een woonfunctie dient geen brandmeldinstallatie of ontruimingsinstallatie aanwezig te zijn;
4. Hiervoor wordt verwezen naar de e-mail van de brandweer van 3 februari 2022 waarin wordt aangegeven dat een bouwvergunning pas wordt afgegeven als het voldoet aan de eisen zoals die zijn voorgeschreven in het Bouwbesluit.

Hierop heeft de VvE aangegeven dat in het deskundige rapport de vluchtdeur (en de grootte daarvan) op de begane grond onbenoemd blijft (het vierde punt).

De arbiters nemen de bevindingen en conclusies van de deskundige over, nu hiertegen door partijen geen verweer is gevoerd en de arbiters ook overigens niet is gebleken dat deze onjuist zouden zijn. Dat betekent dat de brandbeveiliging, ten aanzien van de punten één tot en met drie, voldoet aan de van toepassing zijnde wet- en regelgeving. Wat betreft het vierde punt (omtrent de dagmaat van de nooddeur), verwijzen de arbiters naar hetgeen zij hierover reeds hebben overwogen onder klachtonderdeel 9. De arbiters zullen dit klachtonderdeel 11 dan ook ongegrond verklaren.

12. Schuifpuien lopen niet soepel

Dit klachtonderdeel is tijdens de inspectie ingetrokken.

13. Doorhangende onderdorpels door foutief geplaatste gevelbekleding bij woonkamerraam appartement 46

Dit klachtonderdeel is tijdens de inspectie ingetrokken.

14. Lekkage schuifpui en keukenraam bij appartement 42

Appartement 42 bevindt zich onder appartement 46. De lekkage van appartement 42 zit ook precies onder de lekkage van appartement 46. De ondernemer heeft ter zitting aangegeven dat onderzoek is gedaan naar de lekkage van appartement 46 en dat inmiddels bekend is wat daarvan de oorzaak is. Deze lekkage zal in juli van dit jaar worden verholpen. De verwachting is dat de lekkage van appartement 42 daarmee ook zal zijn verholpen. De ondernemer heeft toegezegd dat, naast de lekkage van appartement 46 (klachtonderdeel 3), ook de lekkage van appartement 42 zal worden verholpen. De arbiters verklaren dit klachtonderdeel gegrond. Naar het oordeel van de arbiters is de ondernemer tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de koop-/aannemingsovereenkomst. De arbiters veroordelen de ondernemer tot het toegezegde herstel.

15. Overstort op het dak

Tijdens de inspectie heeft de VvE twijfels geuit over de hoogte en de functionaliteit van de aanwezige overstorten. Deze bevinden zich op 15 à 20 cm boven het dakvlak. De deskundige acht het gevaar van instorten van het dak, als gevolg van accumulatie van water op het platte dak, onwaarschijnlijk omdat het een betonnen dak betreft. Een betonnen dakconstructie is berekend op een hoog eigen gewicht waardoor er verhoudingsgewijs een kleine toename is van spanningen. Ter zitting gaf de VvE aan dat zij alsnog twijfels heeft bij de vraag of het dak het water kan dragen. De VvE wil daarom graag inzage hebben in de berekeningen van de constructeur. Omdat de ondernemer ter zitting heeft aangegeven bereid te zijn om deze gegevens op te vragen en aan de VvE toe te sturen, zullen de arbiters hierover geen inhoudelijk oordeel meer geven. De arbiters beschouwen dit klachtonderdeel als ingetrokken.

Conclusie
De klachtonderdelen 2, 4, 6, 7, 8, 10, 12, 13 en 15 zijn ingetrokken.
De klachtonderdelen 5, 9 en 11 zijn ongegrond.
De klachtonderdelen 1, 3 en 14 zijn gegrond. De ondernemer heeft herstel toegezegd.

Toepasselijkheid garantieregeling

De arbiters stellen vast dat de VvE ten aanzien van de hiervoor vermelde gegronde klachten 1, 3 en 14 een beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toekomt.

Klachtengeld

De consument wordt deels (50%) in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.

Beslissing

De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:

– verklaren de klachten 1, 3 en 14 van de consument gegrond en de klachten 5, 9 en 11 ongegrond;
– veroordelen de ondernemer ter zake van de klachten 3 en 14 tot goed en deugdelijk herstel, zoals is voorgesteld en toegezegd door de ondernemer, binnen acht weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– veroordelen de ondernemer ter zake van klacht 1 tot goed en deugdelijk herstel, binnen zes maanden na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– stellen vast dat aan de consument ter zake van de klachten 1, 3 en 14 beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
– bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt.