Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Herstel
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Tussen Vonnis
Uitkomst: aanhouding beslissing
Referentiecode:
212498/233498
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De consument klaagt over de waterinstallatie in zijn nieuwbouwwoning. Hij heeft geluidsoverlast door waterslag in de leidingen. Dit is volgens hem veroorzaakt door de ondernemer. De ondernemer wijst de klacht af en stelt dat het probleem door de consument zelf wordt veroorzaakt door het gebruik van snel sluitende kranen.
Voor de arbiters is vast komen te staan dat er inderdaad sprake is van waterslag. Zij dragen de ondernemer op om het leidingwerk te controleren en aan te passen waar nodig. De ondernemer moet ook de druk in de leidingen afstemmen en overleggen met de leverancier van de boiler om het probleem op te lossen. De ondernemer heeft zich hiertoe bereid verklaard.
Volledige uitspraak:
in het geschil tussen
de heer [naam] en mevrouw [naam], wonende te [plaats],
(hierna in mannelijk enkelvoud te noemen: de consument)
gemachtigden: mr. S. Khanlarov en mr. D.L. Vissers (Loyens & Loeff)
en
1. [naam| B.V. gevestigd te [plaats]
(hierna te noemen: X B.V.,
2. [naam] B.V., gevestigd te [plaats]
(hierna te noemen: de ondernemer)
gemachtigde: mevrouw mr. S.A. van Gemeren (Ten Holter Noordam Advocaten).
Certificaatnummer : xxx
Ondergetekenden:
de heer mr. R.J. Paris te [plaats], mevrouw mr. C.M.W. Friedman – de Waele te [plaats] en de heer H. Kroon te [plaats], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module IE en IIP (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De plaats van arbitrage is Den Haag.
Behandeling van het geschil
De behandeling van de zaak door de arbiters heeft plaatsgevonden op 31 januari 2025 te Den Haag, bijgestaan door de heer mr. D.C.J. Frijlink fungerend als plaatsvervangend secretaris.
De consument is ter zitting verschenen samen met zijn gemachtigden en heeft het standpunt nader toegelicht.
Namens de ondernemer zijn ter zitting verschenen de heer [naam], manager, de heer R. Kempenaars (technisch manager vastgoed) en de gemachtigde.
Elk van partijen heeft zich tijdens de mondelinge behandeling bediend van een pleitnota, waarvan zij een exemplaar aan de arbiters heeft overgelegd.
Onderwerp van het geschil
Gebrek aan de waterinstallatie (waterslag) in de nieuwbouwwoning gelegen aan [adres] die door de ondernemer in opdracht van de consument is gerealiseerd.
Standpunt van consument
Voor het standpunt van consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder zijn brief van 19 mei 2023 en het vragenformulier. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Er is sprake van een waterslag in de installatie. De waterslag zorgt voor geluidshinder. De consument vreest verder voor grotere schade in de toekomst.
De consument heeft de klacht op 11 juni 2021 gemeld bij de ondernemer. De ondernemer heeft de klacht afgewezen. Hij heeft onder andere naar voren gebracht dat kopers die voor een casco badkamer hebben gekozen snel sluitende kranen hebben gemonteerd, waardoor het probleem van klappende leidingen
zich zou voordoen. Ook is gesteld dat bij het monteren van een andere kraan, het probleem opgelost zou zijn.
Verder is gesteld dat het plaatsen van dempers geen effect had. De consument heeft de bankgarantie bij de notaris niet vrijgegeven. Hij is het niet eens met het oordeel van de ondernemer.
De oorzaak van de klacht is dat de leidingen klapperen. De oorzaak is niet de keuze voor een bepaald type kraan. De consument is voor de levering van de woning niet gewezen op mogelijke problemen in verband met een bepaald soort kraan.
Voor de consument is aanpassen van de kranen geen oplossing omdat hij twee inbouwkranen in de badkamer, een inbouwkraan in de WC en een Quooker in de keuken heeft. Het vervangen van de kraan wil in zijn situatie zeggen dat hij zijn badkamer moet slopen.
De consument heeft ingestemd met bemiddeling door SWK. Er is door [naam] in opdracht van SWK onderzoek uitgevoerd. Het rapport van [naam] is volgens de consument onzorgvuldig tot stand gekomen
en ondeugdelijk gemotiveerd.
De consument beroept zich op een eerdere uitspraak van de commissie met kenmerk 11909/20466. De feiten in die zaak zijn volgens de consument gelijk aan de feiten in deze zaak.
De consument verzoekt de commissie
• hem zowel in zijn klacht jegens X B.V. als tegen de ondernemer. ontvankelijk te verklaren;
• de klacht gegrond te verklaren en
o te oordelen dat sprake is van een verborgen gebrek waarvoor de ondernemer aansprakelijk is;
o de ondernemer te veroordelen tot herstel zodanig dat geen sprake meer is van waterslag en te oordelen dat de ondernemer gehouden is tot herstel in de oorspronkelijke staat in geval van destructief onderzoek, althans de ondernemer te veroordelen tot vergoeding van de kosten van het verhelpen van de waterslag en herstel in de oorspronkelijke staat;
o de ondernemer te veroordelen tot vergoeding van het klachtengeld.
Ter zitting heeft de consument, voorzover dit een aanvulling op de stukken betrof in de kern het volgende aangegeven. De consument handhaaft zijn standpunt. Het betreft een tekortkoming die binnen 3 maanden na oplevering aan het licht is gekomen en bij de ondernemer is gemeld. Daarmee wordt het woongenot aangetast, kunnen leidingen lostrillen en kan de waarde van de woning worden verminderd. Het is en blijft aannemelijk dat de oorzaak van de waterslag is gelegen in het door de ondernemer aangelegde leidingwerk. Herstel kan van de ondernemer wel gevraagd worden. De ondernemer heeft op geen enkele manier onderbouwd waarom herstelwerkzaamheden disproportioneel zouden zijn en niet van hem gevergd zouden kunnen worden. Ook ingrijpender maatregelen zouden gezien de prijs die de consument voor zijn woning betaald heeft proportioneel zijn. Er is geen reden de bankgarantie vrij te geven. Voor een toewijzing van dwangsommen is geen belang aanwezig. Ook de nevenvordering van de wettelijke rente dient te worden afgewezen, bovendien is voor de toepasselijkheid daarvan verzuim vereist. Daarvan is geen sprake. De consument verzoekt de reconventionele vordering af te wijzen.
Bij de consument is geen waterslagdemper geplaatst. Hij heeft begrepen dat deze alleen geplaatst zou worden door de ondernemer als de consument bereid zou zijn de klacht bij de commissie in te trekken. Dat heeft hij geweigerd.
De consument heeft benadrukt dat het probleem zich bij doodgewone kranen voordoet. De waterinstallatie dient bij normaal gebruik van een kraan geen waterslag te vertonen.
De leidingen in de kruipruimte zijn gebeugeld, maar de bouten zitten soms gewoon in het piepschuim gedraaid.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer wijst er primair op dat de consument twee klachtenformulieren heeft ingediend. In eerste instantie heeft de consument X B.V. aangesproken. De koop-/ aannemingsovereenkomst is echter niet gesloten met X B.V., maar met de ondernemer. De consument is niet ontvankelijk in zijn klacht jegens X B.V..
De ondernemer wijst de vordering van de consument van de hand. Het veronderstelde gebrek is niet bij oplevering gemeld. Gebreken die na de onderhoudsperiode van zes maanden na oplevering worden ontdekt en gemeld komen in beginsel niet meer voor herstel in aanmerking, tenzij sprake is van een
verborgen en/of ernstig gebrek.
De ondernemer legt over het deskundigenrapport dat bureau [naam] in opdracht van SWK heeft opgesteld en 13 maart 2023 aan SWK heeft gerapporteerd. Uit dit rapport blijkt volgens de ondernemer dat de waterinstallatie voldoet aan de eisen van de Garantieregeling. Van een gebrek is geen sprake. Bovendien kan de eventuele waterslag ook worden veroorzaakt door aanpassingen van de consument ná oplevering van zijn woning, zoals het vervangen van kranen. De ondernemer kan in beide situaties geen verwijt worden gemaakt en hij kan niet voor herstel worden aangesproken.
De ondernemer heeft uit coulance aangeboden om een waterslagdemper onder het wastafelmeubel te plaatsen, aangegeven over te gaan tot sluiting van de melding en verzocht om vrijgave van de bankgarantie.
Met de consument zijn meerdere bouwopties overeengekomen. De ondernemer wijst erop dat het toilet, de badkamer en de keuken casco zijn opgeleverd aan de consument. Het leidingwerk voor de keuken is bovendien niet door de ondernemer ontworpen, maar door een eigen (derde) leverancier van de consument. De waterslag ontstaat door/bij de installaties die de consument zélf op de waterinstallatie heeft aangesloten: snel sluitende kranen in de badkamer, een snel sluitende kraan in de keuken, een vaatwasmachine die de watertoevoer snel afsluit en een wasmachine die hetzelfde doet. De vraag is dus niet alleen of waterslag een gebrek is, maar – als inderdaad tóch sprake is van een gebrek – eventueel herstel daarvan voor rekening van de ondernemer moet komen.
De ondernemer heeft al uitvoerig onderzocht wat de oorzaak van de vermeende waterslag is, maar concludeert dat het leidingwerk voldoet. Mogelijk zal voor herstel (overmatig) hak- en breekwerk nodig zijn, omdat een groot deel van de leidingen zich in muren en vloeren bevindt. Van belang is bovendien dat uit destructief onderzoek in een andere woning blijkt dat het leidingwerk in het casco voldoet.
De ondernemer verzoekt de commissie om bij vonnis zoveel mogelijk uitvoerbaar bij vonnis, ook waar het de kosten betreft: de consument niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen jegens X B.V. of de vorderingen van de consument af te wijzen. Als tegeneis verzoekt de ondernemer de consument te veroordelen tot het doen vrijgeven van de volledige bankgarantie die de consument door de notaris laat vasthouden, althans tot het verlagen van de bankgarantie tot € 270,–, inclusief het instrueren van de notaris daartoe, binnen veertien dagen na dagtekening van het in dit geschil te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,– per dag dat hij hiermee in gebreke blijft, met vergoeding van de wettelijke rente aan de ondernemer vanaf 17 juni 2021 tot aan de dag van vrijgave.
De ondernemer verzoekt de consument in de kosten van het geding te veroordelen.
Ter zitting heeft de ondernemer, voorzover dit een aanvulling op de stukken betrof, in de kern het volgende aangegeven. De ondernemer handhaaft zijn standpunt. Er is geen sprake van een gebrek, althans dat is niet aangetoond. Het nazien van de leidingen, zoals door de deskundige aanbevolen, is al gebeurd. De waterinstallatie is conform ontwerp goed en deugdelijk aangelegd. De deskundigen kunnen, anders dan de snel sluitende kranen geen andere (duidelijke) oorzaak voor de waterslag aanwijzen. Voor waterslag gelden geen normen. De waterinstallatie is ontworpen volgens de destijds geldende normen en voldoet.
Zelfs als sprake is van een gebrek dan is geen sprake van schade of kans op schade. De ondernemer kan zich niet vinden in de reactie van de consument die de manier van beugelen van leidingen in de kruipruimte in twijfel trekt. Dat leidingen erg los zitten of dat beugels in het piepschuin zijn gedraaid, betekent niet dat niet afdoende of niet conform normen is gebeugeld. De consument toont met zijn aanvullende bijlage aan dat hij de kranen niet met beleid hanteert. Als hij de kranen met beleid zou sluiten, zou geen waterslag moeten optreden.
Er is overleg geweest met de kranenleverancier, al is men niet komen kijken. De leverancier heeft een onderdeel opgestuurd dat waterslag zou moeten voorkomen. Montage daarvan heeft niet geholpen.
Door de verantwoordelijke voor de boiler, is gezegd dat het daar niet aan ligt. De waterdruk van de warmwaterleiding vanuit de boiler naar de kraan is niet gemeten. Er is wel heel veel gedaan, waaronder het loskoppelen van de boiler. Als met deze en andere relatief eenvoudige maatregelen de waterslag verholpen zou kunnen worden is de ondernemer daartoe bereid. Overleg met de kraanleverancier ligt niet op de weg van de ondernemer omdat die de kranen in kwestie niet heeft aangeschaft. De leidingen zijn bij alle woningen waar de waterslag problematiek speelde – en dus ook bij deze consument – gecontroleerd. Voor matiging van de wettelijke rente met een beroep op de redelijkheid en de billijkheid is geen ruimte. Het betreft hier immers een contractuele afspraak.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer E.T. Bloem van Bloem Installatieadvies (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 27 mei 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. Bij genoemd onderzoek was de ondernemer niet uitgenodigd waarmee het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden. In opdracht van de commissie is daarom op 11 oktober 2024 een tweede onderzoek uitgevoerd in aanwezigheid van beide partijen. De deskundige heeft daarover op 27 november 2024 gerapporteerd aan de commissie waarmee het rapport van 27 mei 2024 is komen te vervallen.
De inhoud van dit tweede rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De ondernemer heeft daarop gereageerd bij bericht van 17 december 2024. De ondernemer kan zich in het geheel niet vinden in de bevindingen van de deskundige. De ondernemer is het met de deskundige eens dat de snel sluitende kranen de voornaamste oorzaak van de waterslag zijn. Alle andere door de deskundige genoemde oorzaken kunnen van invloed zijn en/of het waterslageffect versterken, maar zijn
niet de voornaamste oorzaak.
Voor het casco-opleveringsniveau en de demarcatie is het volgende van belang. De ondernemer heeft bij vijf van de zes onderzochte woningen de voedingsleidingen naar de tappunten van de koud- en warmwaterleidingen aangebracht. Bij de casco opgeleverde badkamers zijn de leidingen afgedopt in de muur of met een leiding op de muur gemonteerd. De posities van de afgedopte aansluitingen zijn gekozen door de consument (op de standaard of aangepaste positie) en volgens keuzepakket aangebracht. Al het leidingwerk, de appendages, de kranen en overige aanvullende voorzieningen zijn ná deze afgedopte aansluitingen geplaatst en dus na oplevering – voor rekening en risico van de consument – aangebracht.
De consument heeft gereageerd op het tweede rapport bij bericht van 17 december 2024.
De consument plaatst een aantal kanttekeningen, maar kan zich in hoofdlijn vinden in de bevindingen van de deskundige. Hij tekent onder meer het volgende aan. Ten aanzien van het leidingwerk in de badkamer doet de deskundige een onjuiste aanname, Deze leidingen sloot de consument aan op de reeds in de badkamer aanwezige hoofdleiding. Ook de kraan in zijn keuken is slechts aangesloten op het reeds aanwezige leidingwerk. Consument kan zich niet vinden in de stelling van de deskundige dat het niet te verwachten is dat met name waterslag in de warmwaterleidingen op termijn schadelijk zal zijn voor het leidingwerk, kranen etc.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende tot uitgangspunt.
In de in januari 2020 tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst, door hen ondertekend op 8 respectievelijk 17 januari 2020, heeft de ondernemer zich jegens de consument verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, zulks naar de eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 17 maart 2021 opgeleverd.
Tevens is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
Beroep op niet ontvankelijkheid geschil jegens X B.V.
Het beroep op niet ontvankelijkheid van de consument waar het betreft de klachten die zijn ingediend tegen X B.V. slaagt omdat X B.V. in deze niet de contractspartij van de consument is.
Het deskundigenrapport
De deskundige heeft ondermeer het volgende gemeld:
“De koud- en warmwateraansluiting van de wastafelmengkraan in de badkamer zijn in de muur aangebracht.
De wastafelmengkraan is uitgevoerd als wandmodel en handel bediend.
De waterslag klachten worden met name bij het warmwater waargenomen.
[…]
3. Conclusies en aanbevelingen
3.1. Conclusies
Naar aanleiding van de bevindingen kan worden gesteld dat de geuite klachten betreffende waterslag zich voornamelijk openbaren op de handel bediende mengkraan van de wastafels in de badkamer. Met name als de kraan snel wordt afgesloten ontstaat de waterslag. Incidenteel ook op de mengkraan van de keuken en in één enkel geval op de zelf aangebrachte mengkraan in de buitenberging.
[…] Het warmwater wordt geleverd door een indirect gestookte boiler.[…]
Resumerend naar aanleiding van bovengenoemde kan worden geconcludeerd dat door het snel sluiten van de handel bediende mengkraan van de wastafels in de badkamer er waterslag optreedt. Bij een langzamere sluiting treedt er geen, of minimale, waterslag op.
Waterslag, ook wel hydraulische schok genoemd, is een leidingverschijnsel dat optreedt wanneer een vloeistof in beweging wordt gedwongen om plotseling te stoppen of van richting te veranderen.
Het komt voornamelijk voor bij vloeistoffen zoals water vanwege de in-compressibiliteit. De plotselinge verandering in het vloeistofmomentum, meestal door een sluitende klep, in dit geval de handel bediende mengkraan, veroorzaakt een drukgolf die met de snelheid van het geluid een golf heen en weer stuurt in het leidingnetwerk.
Het effect van waterslag gaat gepaard met een bonkend geluid dat een paar keer herhaald kan worden voordat de druk verdwijnt. Opmerkelijk genoeg komt het effect van waterslag vaak voor in de koud water aansluiting naar de wasmachine en vaatwasser. Hierbij wordt het effect vaak versterkt door niet of
slecht gebeugelde leidingen.
casco is opgeleverd en er door derden koud- en warmwaterleidingen zijn geleverd en gemonteerd.
Zoals door derden tijdens een eerder onderzoek al is vastgesteld, is het niet de verwachting dat de huidige mate van waterslag in met name de warmwaterleidingen op termijn schadelijk zal zijn voor het leidingwerk, kranen etc.
Gelet op de vele aanpassingen die gemeld worden in het dossier in één of meerdere woningen is aangeven van concrete aanbevelingen voor nu erg lastig.
Op basis van de constateringen is het vermoeden echter dat het combinatie van oorzaken
kan/zal zijn en dat er dus ook diverse aanbevelingen van toepassing kunnen zijn. Hierbij valt te denken, met de aanname dat het leidingwerk vanaf de watermeter/boiler na oplevering is aangebracht, aan de volgende maatregelen:
– Het complete leidingwerk nazien, daar waar nodig haakse en krappe bochten verwijderen;
– Het leidingwerk op de juiste wijze en afdoende beugelen;
– De druk in het leidingwerk afstemmen op de benodigde leidingdruk voor de tappunten;
– In overleg met de boilerleverancier afstemmen welke voorzieningen er getroffen dienen te worden indien er van waterslag sprake is;
– In overleg met de kraanleverancier afstemmen of er aanvullende voorzieningen nodig zijn.”
Voor de arbiters is het, gezien de stellingen over en weer en het feit dat de ondernemer heeft erkend dat er sprake is van waterslag en de bevindingen van de deskundige over de situatie, voldoende vast komen te staan dat sprake is van waterslag bij gebruik van diverse waterkranen in de woning.
De arbiters hebben er nota van genomen dat de ondernemer zich ter zitting bereid heeft verklaard de aanbevelingen die de deskundige heeft gedaan, voor zover die in zijn macht liggen en niet reeds zijn uitgevoerd, op te volgen, teneinde de waterslag te verhelpen.
De arbiters zullen de ondernemer dan ook opdracht geven de volgende aanbevelingen uit te voeren:
– Het complete leidingwerk nazien, daar waar nodig haakse en krappe bochten verwijderen.
– Het leidingwerk op de juiste wijze en afdoende beugelen.
– De druk in het leidingwerk afstemmen op de benodigde leidingdruk voor de tappunten.
– In overleg met de boilerleverancier afstemmen welke voorzieningen er getroffen dienen te worden indien er van waterslag sprake is.
Beslissing
I. De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende
II. voorwaarden:
I. dragen de ondernemer op de maatregelen zoals hiervoor door de arbiters overwogen, uit te voeren
binnen drie maanden na verzending van deze uitspraak;
II. bepalen dat de consument uiterlijk binnen twee weken na uitvoering van de maatregelen de arbiters dient mede te delen of daarmee de klacht is opgelost;
III. houden alle overige beslissingen aan.
