Geschil omtrent houtwormschade en gebreken

Commissie: Bouwkundige Keurders    Categorie: Keuring / Schade materieel    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 206574/212543

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De uitspraak

Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een op 19 oktober 2022 tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst.
De ondernemer heeft zich daarbij verplicht tot het doen van een bouwkundige keuring tegen de
daarvoor door de consument te betalen prijs van € 435,–.
De overeenkomst is uitgevoerd op 27 oktober 2022.
De consument heeft op 31 januari 2023 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.

Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.

Ik heb de volgende klacht over het bouwkundige rapport van de ondernemer.

De aantastingen van de houtworm zijn helaas veel erger dan het rapport deed vermoeden. Er
scheuren diverse planken en het is beter om de gehele vloer te vervangen. Daarnaast is er in de
kruipruimte puin aangetroffen met asbest en zitten er zwammen in de uitbouw. Beide laatstgenoemde
punten zijn niet in het rapport naar voren gekomen.
De ondernemer vindt dat hij het niet beter kon inschatten op basis van een visuele inspectie. Hij biedt
geen oplossing.

M.O.B. Consultancy ziet echter heel veel aantastingen van houtworm en dat de onderslagbalk is
aangetast door houtrot. Diverse planken zijn verzwakt en moeten vervangen/ extra ondersteund

worden. Het puin en de zwammen is voor de ondernemer niet waarneembaar geoordeeld.
Op basis van het rapport van M.O.B. Consultancy stel ik de ondernemer niet aansprakelijk voor het
niet rapporteren van het puin/asbest en de zwammen, echter wel voor het niet goed rapporteren van
de houtworm. Alleen bestrijden is veel goedkoper/eenvoudiger dan vloerherstel. M.O.B schat de
kosten op € 1.500,– voor alleen het zichtbare deel. De totale vloer, excl. uitbouw is 30m2. Stel dat het
zichtbare deel 20% is, dan bedragen de kosten € 7.500,– + € 1.000,– voor bestrijding van de
houtworm. Voor dit bedrag is het echter logischer om een gehele nieuwe vloer te plaatsen. De kosten
voor een nieuwe vloer, inclusief slopen, zijn circa € 10.000,–. Als ik dit had geweten, had ik een lager
bod op het huis uitgebracht. Ik stel een van de ondernemer te ontvangen schadevergoeding voor van
€ 7.000,–.

Op het verweer van de ondernemer reageer ik als volgt:
– Ten van tijde van de keuring van MOB Consultancy was de situatie geheel anders dan op 22 oktober
2022 toen de ondernemer de inspectie deed.
➔ De situatie was inderdaad anders. Ik heb echter aan MOB Consultancy gevraagd de vloer te
beoordelen vanaf het luik achter de voordeur dat toegankelijk was voor de ondernemer. In het rapport
heeft MOB daarom expliciet aangegeven wat waar zichtbaar was: bij het luik achter de voordeur is
zichtbaar dat de onderslag balk is aangetast door houtrot en dat er in de planken van de vloer heel
veel aantastingen van houtworm zitten. De planken zijn op verschillende plaatsen zodanig verzwakt
dat de ze vervangen of ten minste extra ondersteund dienen te worden. MOB Consultancy heeft ook
aangegeven dat het asbest alleen zichtbaar was vanaf het extra luik. Beide partijen hebben dus de
situatie beoordeeld bij hetzelfde luik achter de voordeur en er waren diverse slechte planken
zichtbaar. Ik kan een plank meenemen naar de zitting om het te laten zien.
– MOB Consultancy geeft aan dat de planken op verschillende plaatsen zodanig verzwakt zijn dat ze
vervangen of ten minste extra ondersteund dienen te worden. Vanwege de aanwezige
vloerafwerkingen en de beperkt inspecteerbare kruipruimte hebben wij dit niet kunnen constateren.
➔ Ik heb ten tijde van het opstellen van het rapport navraag gedaan bij MOB Consultancy of dit
visueel zichtbaar was en MOB heeft geantwoord dat zij dit van onderaf aan de planken kon zien.
– Los van het feit dat wij de mate van houtworm niet hebben kunnen constateren ten tijde van onze
inspectie, verbaast het mij dat de tegenpartij een gehele nieuwe vloer claimt terwijl MOB enkel
aangeeft dat er op verschillende plaatsen vloerdelen vervangen of ten minste extra ondersteund
moeten worden. Over het vervangen van de vloerbalken wordt in de rapportage van MOB niks
gemeld.
➔ Dit laatste is niet correct. MOB geeft in haar rapport aan dat de onderslagbalk is aangetast door
houtrot en raadt aan om de aangetaste balken van de begane grondvloer te vervangen. Bij het luik
achter de voordeur is zichtbaar dat de onderslag balk is aangetast door houtrot en dat er in de
planken van de vloer heel veel aantastingen van houtworm zitten. De voornaamste (aandachts)punten
zijn: Het vervangen van de aangetaste balken van de begane grondvloer. Gezien de kosten van
herstel is het logischer om een gehele nieuwe vloer te plaatsen. Hierbij ben ik uitgegaan van de
kosten voor een houten vloer (goedkoopste oplossing) en niet de gekozen oplossing (stalen balken).
– Stel dat de vloerdelen zo erg door houtworm zijn aangetast dat alle vloerdelen van de begane
grondvloer vervangen moeten worden, dan zullen de kosten voor het vervangen van de vloerdelen (30
m2) een fractie van het geclaimde bedrag zijn.
➔ Dit is niet correct, aangezien de balken ook moeten worden vervangen.
– Daarbij zullen ook nog de kosten voor het behandelen/bestrijden van de houtworm minder worden,
enkel de nog aanwezige (goed bereikbare) vloerbalken moeten nu nog maar behandeld te worden.
➔ Dit begrijp ik niet, want als de vloer van hout blijft, lijkt het mij verstandig alles preventief te
behandelen.
– Indien het wenselijk is de begane grondvloer nog te gaan isoleren zal dit ook goedkoper zijn, doordat
de vloerdelen verwijderd zijn is het naisoleren van de vloer een stuk eenvoudiger.
➔ Ik zou inderdaad iets lagere kosten aan isolatie hebben als de vloer openligt en ik voor herstel zou
gaan. Ik heb echter hogere kosten door het vervangen van de gehele vloer.
Ik begrijp dat op basis van een visuele inspectie niet alles naar voren kan komen, maar naar mijn
mening heeft de ondernemer de situatie van de houtworm verkeerd beoordeeld en MOB Consultancy
heeft dit bevestigd. Ik had ook mijn twijfels over de beoordeling van asbest (in de kruipruimte) en
zwammen (in de uitbouw), maar hierbij gaf MOB aan dat de keurder dit niet goed heeft kunnen
beoordelen. Voor mij is de post onvoorzien van € 900,– ruim onvoldoende. Ik vind het teleurstellend
dat er geen financiële handreiking komt. De gevraagde claim van € 7.000,– lijkt mij gezien de situatie
redelijk. Ik licht een en ander graag toe tijdens de zitting.

Ter zitting is door de consument voor zover relevant nog het volgende aangevoerd:
Ik blijf bij wat door mij is aangevoerd. Ondertussen heeft een aannemer de hier aan de orde zijnde
vloer geheel vernieuwd inclusief de ondersteuning daarvan met stalen balken, en ook voorzien van
vloerverwarming. Ik heb in totaal omstreeks € 16.000,– uitgegeven aan de aannemer. Ik heb daarvan
geen stukken in het geding gebracht. Schattenderwijze kom ik op een bedrag van € 7.000,– dat ik
daarvan wens te verhalen op de ondernemer, als zijnde het bedrag dat vervanging van de
oorspronkelijke vloer op de meest goedkope wijze, zou moeten hebben gekost.
Toen ik het rapport van de ondernemer kreeg had ik nog de mogelijkheid om de ontbindende
voorwaarde “resultaat keuring” in te roepen. Ik heb dat niet gedaan want wilde de koop door laten
gaan. Ik ben daarom niet in de gelegenheid geweest om opnieuw te onderhandelen over de hoogte
van de koopsom.
Ik blijf bij mijn standpunt dat ik de ondernemer alleen wens aan te spreken over de houtwormschade.
Andere grondslagen om dit te doen zijn niet deugdelijk gebleken, zo is mij duidelijk geworden mede op
basis van het M.O.B. rapport.

Standpunt van de ondernemer
De ondernemer wordt aansprakelijk gesteld voor het vervangen van de door houtworm aangetaste
begane grondvloer. In opdracht van de tegenpartij heeft MOB Consultancy op 9 maart 2023 ook een
bouwkundig rapport gemaakt, “een second opinion”. Ten tijde van deze keuring was de situatie geheel
anders dan op 22 oktober 2022 toen wij de inspectie uitvoerden. Bij onze opname lag er op de
bestaande houten begane grondvloer een laminaatvloer op spaanplaat. Deze vloerafwerkingen waren
niet meer aanwezig ten tijde van de inspectie van MOB Consultancy. Door het niet meer aanwezig zijn
van de vloerafwerkingen werden eerst toen ook 2 luiken bereikbaar, vanuit deze luiken zijn de
kruipruimtes onder de woonkamer en aanbouw inspecteerbaar. Wij hebben de begane grondvloer
enkel vanuit het vloerluik achter de voordeur kunnen inspecteren. In de vloerdelen aan de onderzijde
van de vloer hebben wij houtworm geconstateerd. Tevens hebben wij geconstateerd dat er
herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd ter plaatse van de oplegging van de
onderslagbalk. In onze rapportage is daarom opgenomen:

De oplegging van de onderslagbalk ter plaatse van de voorgevel verbeteren. Tevens een vochtkering
(stukje lood of kunststof) aanbrengen tussen de gemetselde poertjes (muurtjes) en de onderslagbalk.
€ 1.000,–.

In de begane grondvloer zijn aantastingen/gaatjes van houtworm geconstateerd, door een
gespecialiseerd bedrijf de aantastingen/activiteit laten beoordelen en waar nodig bestrijden.
Werkzaamheden uitvoeren als de aanwezige laminaatvloer er uit is. Stelpost opgenomen.
€ 1.400,-
Onvoorzien * € 900,–
* Gezien de geringe tijdsduur en uitsluitend visuele wijze van inspecteren, komen incidenteel niet alle
gebreken aan het licht tijdens onze bouwkundige keuring. Houd daarom rekening met een mogelijke
afwijking van de bouwkundige herstelkosten. Bij de post onvoorzien is hiervoor een stelpost
opgenomen, dit bedrag kan uiteraard afwijken. Voor het specialistisch onderzoek/waar nodig
bestrijden houtworm is een stelpost van € 1400,– opgenomen. De definitie van een stelpost is:
Onderdeel van de begroting dat nog niet exact vastgesteld kan worden, maar wel geschat.

MOB geeft aan dat de planken op verschillende plaatsen zodanig verzwakt zijn dat ze vervangen of
ten minste extra ondersteund dienen te worden. Vanwege de aanwezige vloerafwerkingen en de
beperkt inspecteerbare kruipruimte hebben wij dit niet kunnen constateren. Ook was er bij het belopen
van de vloer geen eventuele vering voelbaar, dit omdat op de constructievloer een spaanplaat en een
laminaatvloer lag wat de vloer steviger maakt. Los van het feit dat wij de mate van houtworm niet
hebben kunnen constateren ten tijde van onze inspectie, verbaast het mij dat de tegenpartij een
gehele nieuwe vloer claimt terwijl MOB enkel aangeeft dat er op verschillende plaatsen vloerdelen
vervangen of ten minste extra ondersteund moeten worden. Over het vervangen van de vloerbalken
wordt in de rapportage van MOB niks gemeld. Stel dat de vloerdelen zo erg door houtworm zijn
aangetast dat alle vloerdelen van de begane grondvloer vervangen moeten worden, dan zullen de
kosten voor het vervangen van de vloerdelen (30 m2) een fractie van het geclaimde bedrag zijn.
Daarbij zullen ook nog de kosten voor het behandelen/bestrijden van de houtworm minder worden,
enkel de nog aanwezige (goed bereikbare) vloerbalken moeten nu nog maar behandeld te worden.
Ook is de onderslagbalk beter bereikbaar op het moment als alle vloerdelen eruit gaan, herstel van de
onderslagbalk zal ook minder kosten met zich meebrengen Indien het wenselijk is de begane
grondvloer nog te gaan isoleren zal dit ook goedkoper zijn, doordat de vloerdelen verwijderd zijn is het
na-isoleren van de vloer een stuk eenvoudiger.
Ter zitting is voor zover hier van belang nog het volgende door de ondernemer aangevoerd:
Ik blijf bij wat door mij is aangevoerd. Ik vind deze claim op basis van alleen de houtwormschade dus
niet terecht. De vordering van de consument moet worden afgewezen.
Ik ben via dat luik bij de voordeur zelfs even in de kruipruimte geweest. Uiteraard kon van mij geen
volledig onderzoek onder de kruipruimte worden gevergd. Daar is nader onderzoek door twee
personen voor nodig. Het is niet voor niets dat ik de consument op de noodzaak van nader onderzoek
heb gewezen.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De taak van de bouwkundig keurder staat (ook) omschreven in artikel 3 lid 1 van de hier van
toepassing zijnde Algemene Consumentenvoorwaarden Bouwkundige Keurders:
1. De bouwkundige keuring bestaat uit een globale, niet-destructieve, visuele inspectie,
gerelateerd aan het bouwjaar van het Object. Het is een momentopname, waarbij uitsluitend
gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het
onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt van steekproeven, zodat
niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen
worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.
2. Onder de bouwkundige keuring valt in ieder geval niet (een): (….) vaststellen van gebreken
die alleen visueel waarneembaar zijn na of met gebruik van technische hulpmiddelen; (….)
Indachtig deze hier aan te leggen maatstaf is de commissie het volgende van oordeel.
Voor een eventuele aansprakelijkheid van de ondernemer voor fouten/omissies gemaakt bij de
keuring is vereist dat de gestelde schade ex artikel 6:98 van het Burgerlijk Wetboek in redelijkheid kan
worden toegerekend aan die fout/omissie van de Bouwkundige Keurder. Volgens dat wetsartikel komt
slechts die schade voor vergoeding in aanmerking die in zodanig verband staat met de gebeurtenis
waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de
aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend.
De commissie is van oordeel dat het (aldus) vereiste causale verband zich in casu niet laat vaststellen
en dat dit in de weg staat aan het vaststellen van aansprakelijkheid van de ondernemer.

Dit oordeel behoeft de volgende toelichting:
Van de ondernemer kon en mocht in redelijkheid niet worden geëist dat hij meer onderzoek deed naar
houtwormschade, dan hij heeft gedaan. Alleen via het kruipluik bij de voordeur heeft hij kennis
gekregen van de aanwezigheid van houtworm. Van hem kon en mocht niet worden geëist dat hij
alleen en zonder begeleiding (verder) in de kruipruimte ging om indachtig de aanwezigheid van
houtworm, over de technische situatie aldaar te rapporteren. Daarbij komt dat als zijnde niet
weersproken, genoegzaam is komen vast te staan dat toen door de ondernemer terecht is
geconcludeerd dat de betreffende vloer geen beweging/doorbuiging vertoonde.
Daarbij komt dat de ondernemer wel degelijk voldoende adequaat heeft gerapporteerd over diens
aldus verkregen beperkte informatie over de aanwezigheid van houtworm in de kruipruimte. Door hem
is om die reden uitdrukkelijk aan het adres van de consument geadviseerd om een derde in te
schakelen om de omvang van de gevolgen van de aanwezigheid van houtworm middels destructief
onderzoek vast te stellen. Van de deskundige kon en mocht dat onderzoek immers niet worden
verwacht in het kader van de hem gegeven opdracht. De omvang van de kosten van dat nadere
onderzoek zijn door de deskundige begroot op een bedrag van € 1.400,–. Tevens is in dit verband
door hem nog een stelpost opgenomen voor onvoorziene kosten samenhangend met dat onderzoek,
ad € 900,–. Beide bedragen zijn naar het oordeel van de commissie als passende waarderingen te
beschouwen, waarin ook een waarschuwing is gelegen van de consument om dat onderzoek uit te
laten voeren en niet na te laten.

Het is een misvatting van de consument dat zij dat laatstgenoemde bedrag ziet als een (foute)
schatting van de ondernemer van het vereiste herstel van houtwormschade. Immers heeft de
ondernemer juist bij gebrek aan meer kennis over de omvang van houtwormschade, zich niet willen
wagen aan een becijfering van die schade.

De slotsom moet dan ook zijn dat niet is komen vast te staan dat de ondernemer toerekenbaar is
tekortgeschoten in een juiste/volledige uitvoering van diens keuringsopdracht.
Dit maakt dat de klacht van de consument ongegrond is en het door de consument gevorderde moet
worden afgewezen.

Overigens – maar dit geheel ten overvloede – is het keuringsresultaat voor de consument naar eigen
zeggen geen reden geweest om de desbetreffende ontbindende voorwaarde in te roepen teneinde op
die wijze de koop niet door te laten gaan en zo mogelijk de koopsom te heronderhandelen. Dit heeft
tot gevolg dat de consument – kort gezegd – eigen schuld heeft in de zin van artikel 6:101 Burgerlijk
Wetboek, omdat zij aldus heeft bijgedragen aan het ontstaan van schade. Ook om die reden had de
klacht van de consument naar verwachting ook geen resultaat kunnen hebben.

Daarom wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie:
Wijst het door de consument gevorderde af.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders, bestaande uit mr. M.L.J.
Koopmans, voorzitter, de heer T. Visser en drs. P.C. Hoogeveen-de Klerk, leden, op 17 augustus
2023.