Geschil over notariële dienstverlening bij aankoop woonhuis en bedrijfspand

Commissie: Notariaat Zakelijk    Categorie: Informatieverstrekking / Zorgvuldig handelen ondernemer    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 153530/180008

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De uitspraak

Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de kwaliteit van dienstverlening.

Standpunt van de cliënt
Voor het standpunt van de cliënt verwijzen arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het
standpunt op het volgende neer.

Cliënt heeft 14 juni 2019 een woonhuis met aangrenzend bedrijfsgebouw gekocht. De bank heeft de cliënt
voor de aankoop in privé een hypothecaire lening verstrekt. Op 20 augustus 2019 heeft de cliënt de
hypotheekakte ondertekend. Cliënt stelt dat het zijn intentie was om het woonhuis privé te kopen en het
bedrijfspand door zijn vennootschap te laten kopen. Ter zitting heeft de cliënt toegelicht dat de betaling ook
in tweeën is geschied. Het bedrijfspand is betaald met gelden vanuit de vennootschap en het woonhuis met
gelden uit de hypothecaire lening. In de notariële akte is door de notaris echter opgenomen dat beide
panden, woonhuis en bedrijfspand door de vennootschap worden aangekocht. Dit heeft als gevolg dat
cliënt niet in aanmerking komt voor de fiscale hypotheekrenteaftrek en het gebruik van woonhuis wordt
gezien als een vergoeding.

De cliënt is van mening dat de notaris hem niet goed geadviseerd heeft bij de overdracht. Cliënt stelt dat hij
een leek is op het gebied van de aankoop en van de notaris mocht verwachten dat hij hem van alle
belangrijke gevolgen van de overdracht op de hoogte zou stellen. De cliënt stelt dat hij voor of bij de
ondertekening geen enkele uitleg heeft gekregen. Door in de leveringsakte de vennootschap als koper te
vermelden en beide panden op naam van de vennootschap te zetten, zonder van cliënt hiertoe opdracht te
hebben of cliënt te informeren over de grote financiële gevolgen hiervan, is de notaris in zijn zorgplicht
tekortgeschoten.

Ter zitting hebben arbiters opgemerkt dat er een uittreksel van het handelsregister is overgelegd en een
aandeelhoudersbesluit van de vennootschap van de cliënt waarin expliciet besloten wordt om namens de
vennootschap de onroerende zaken aan te kopen. Door de cliënt is dit toegelicht dat deze goedkeuring
betrekking had op het bedrijfspand en niet het woonhuis. Benadrukt is dat er immer een is scheiding
geweest tussen woonhuis en bedrijfspand, er zijn ook twee taxaties verricht.

Eenmaal geconfronteerd met de fiscale gevolgen van de aankoop, stelt cliënt dat hij vervolgens
maandenlang de notaris tevergeefs verzocht heeft om opheldering te verschaffen en zijn fout recht te
zetten. De notaris is hiermee in gebreke gebleven. De enige oplossing die de notaris geboden heeft is het
woonhuis nogmaals over te dragen van de vennootschap naar cliënt privé. Echter dit betekent dat de cliënt
een bedrag van € 22.500,– aan overdrachtsbelasting dient te betalen.

De cliënt vordert kosteloze overdracht van het woonhuis van de vennootschap naar cliënt privé.

Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het
standpunt op het volgende neer.

Op 12 maart 2019 heeft de notaris opdracht gekregen van de makelaar van cliënt tot het opstellen van een
koopovereenkomst voor een woning en bedrijfspand tussen verkoper en de vennootschap van cliënt. De
koopsom bedroeg € 730.000,–. De notariële overdracht diende op 30 april 2019 plaats te vinden. Op 13
maart 2019 heeft de kandidaat-notaris van het kantoor de koopovereenkomst opgesteld en aan alle partijen

toegezonden. Op 25 maart 2019 hebben verkopers en cliënt op het kantoor van de notaris de
koopovereenkomst inhoudelijk besproken en ondertekend. Daarbij is besproken dat cliënt tekende, zoals in
de koopovereenkomst stond aangegeven, in zijn hoedanigheid van bestuurder van de vennootschap. Dat
hij zakelijk zou aankopen en niet privé.

De notaris stelt dat op 17 april 2019 vervolgens aan cliënt een uitnodiging is gestuurd voor het passeren
van de akte van levering en akte van hypotheek op 30 april 2019, met een kanttekening dat de
hypothecaire stukken nog niet in het bezit van de notaris waren.

Op 23 mei 2019 ontving de notaris het verzoek van de hypotheekadviseur van cliënt om de respectievelijke
koopsommen voor woning en bedrijfspand aan te passen in de koopovereenkomst in verband met de
verschillende belastingtarieven van 2% en 6% voor overdracht van woning en bedrijfspand. De totale
koopsom bleef ongewijzigd € 730.000, -.

Op 2 juni 2019 werden deze bedragen een tweede maal gewijzigd en een gewijzigde koopovereenkomst is
op 3 juni 2019 naar alle partijen gestuurd. De gewijzigde koopovereenkomst is op 14 juni 2019 door partijen
ondertekend.

De koopovereenkomst is ter verkrijging van de financiering vervolgens voorgelegd aan de bank en op 1
augustus ontving de notaris de hypotheekinstructie van de bank, waarna de passeerafspraak is ingepland
op 20 augustus 2019. Vóór het passeren van de akte heeft een kantoormedewerker van de notaris cliënt
zowel een UBO-verklaring als een aandeelhoudersbesluit toegezonden, welke door cliënt zijn ondertekend.
De notaris stelt dat er voor hem op geen enkel moment aanleiding is geweest te twijfelen dat niet de
vennootschap, maar cliënt privé de onroerende zaken wenste te kopen. Bij de opdracht tot het opstellen
van de koopovereenkomst, noch bij de aanvraag door de hypotheekadviseur van de financiering bij de
bank is dit medegedeeld.

Overeenkomstig de instructie van de bank en de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst werd
de vennootschap in de hypotheekakte als eigenaar opgenomen en de cliënt privé als schuldenaar.
De levering van het woonhuis en bedrijfsgebouw en vestiging van het hypotheekrecht vonden plaats op 20
augustus 2019. De notaris stelt dat daarbij aan de cliënt uitleg is gegeven over de inhoud van de leverings- en hypotheekakte en de daaruit voortvloeiende gevolgen.
De notaris merkt op dat de cliënt door zijn zus is bijgestaan bij de hypotheekaanvraag en bij alle versies
van de koopovereenkomst en dat de zus geen opmerking heeft gemaakt over de kwaliteit van de koper.
Ook de verkoper van de panden heeft aan de notaris bij de opdrachtverstrekking medegedeeld dat het de
intentie was dat de vennootschap de koper was van de woning en het bedrijfsgebouw. De notaris
concludeert dat van een misvatting geen sprake is.

De notaris heeft cliënt vervolgens bijgestaan bij de overdracht van de eigendom van de panden van de
vennootschap naar de cliënt privé. De notaris heeft deze overdracht voorbereid zodat levering vóór 2021 te
realiseren was. Cliënt weigerde echter de overdrachtsbelasting te voldoen bij deze transactie zodat deze
overdracht niet heeft plaatsgevonden.

Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen arbiters het volgende.
De arbiters beslissen naar redelijkheid en billijkheid, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de
notaris hanteren dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en
redelijk handelende notaris.

Vast is komen te staan dat er twee panden, kadastraal gescheiden, zijn gekocht en geleverd. Een woonhuis

en een bedrijfspand. Beide panden zijn gekocht door en geleverd aan cliënt in zijn hoedanigheid van
eigenaar/enig aandeelhouder van zijn vennootschap. Cliënt stelt dat het zijn intentie was om het woonhuis
privé te kopen en het bedrijfspand door zijn vennootschap te laten kopen en bij koop en levering niet juist
geïnformeerd is door de notaris. Door de notaris is gesteld dat deze intentie niet aan hem kenbaar is
gemaakt en er op geen enkel moment aanleiding is geweest te twijfelen dat niet de vennootschap, maar
cliënt privé het woonhuis wenste te kopen. Noch door de makelaar van cliënt bij de opdracht tot het
opstellen van de koopovereenkomst, noch bij de hypotheekinstructie door de hypotheekadviseur van cliënt
is hem medegedeeld dat cliënt niet voor beide panden wenste te tekenen, zoals in de koopovereenkomst
stond aangegeven, in zijn hoedanigheid van bestuurder van de vennootschap.

Arbiters overwegen dat gegeven het feit dat de makelaar van de koper de notaris heeft geïnstrueerd om het
pand te leveren aan de vennootschap en er in de overeenkomst sprake was van één koopsom voor het
geheel, het voor de notaris niet direct kenbaar was dat het de wens van cliënt zou zijn om een deel
(woongedeelte) privé te kopen en het bedrijfspand bedrijfsmatig aan te kopen. Het feit dat er in twee delen
werd betaald en dat er twee taxatierapporten zijn, maakt dit niet anders. Het komt immers vaker voor dat
een ondernemer vermogen van zijn onderneming gebruikt voor privédoeleinden en andersom dat een
ondernemer in privé in dient te staan voor schulden die hij met zijn vennootschap aangaat.

Nu de makelaar door het opstellen van het onjuiste koopcontract de notaris heeft geïnstrueerd dat de
vennootschap optreedt als koper, de cliënt de goedkeuringsbesluiten heeft getekend namens zijn
vennootschap en ook de bank na het bekijken van de concepten heeft nagelaten om de notaris te wijzen op
een eventuele omissie in de levering, valt het de notaris niet te verwijten dat hij is uitgegaan dat het pand
zal worden aangekocht door de vennootschap van de cliënt. Arbiters oordelen dat de notaris heeft
gehandeld als van een zorgvuldig notaris verwacht mag worden, en achten de notaris niet verantwoordelijk
voor de nadelige gevolgen die de aankoop van het woonhuis door de vennootschap van de cliënt teweeg
heeft gebracht.

Ten overvloede stellen arbiters vast dat de cliënt de notaris heeft gevraagd om opheldering waarom het
huis en het bedrijfspand op naam van de vennootschap staan en verzocht heeft dit te herstellen. Op 24
december 2020 heeft er op verzoek van de cliënt een gesprek met de notaris plaatsgevonden. De notaris
en de cliënt verschillen van mening hoe dit gesprek gelopen is. De notaris stelt dat de accountant eerst
aangaf dat zijn cliënt zowel het woonhuis als de bedrijfsruimte in privé wenste te kopen en vervolgens zijn
verhaal wijzigde en aangaf dat het zijn intentie was het woonhuis privé en de bedrijfsruimte zakelijk te
verwerven. De notaris heeft aangegeven vervolgens te hebben meegewerkt aan overdracht van het
woonhuis naar privé voor het einde van het jaar 2020, doch dat wel de overdrachtsbelasting door de cliënt
diende te worden voldaan, hetgeen hij geweigerd heeft.

In het geval de klacht over de onjuiste levering binnen 6 maanden na de oorspronkelijke levering bij de
notaris gemeld zou zijn, zou het mogelijk zijn geweest om opnieuw te leveren zonder een nieuwe heffing
van overdrachtsbelasting. De notaris had in dat geval verdere schade kunnen beperken door het pand
opnieuw te leveren, doch is nu niet in de gelegenheid geweest om schade beperkende maatregelen te
nemen. De vordering tot kosteloze overdracht van het woonhuis wordt afgewezen.
Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
Arbiters verklaren de klacht van de cliënt ongegrond.

Arbiters wijzen het meer of anders verzochte af.

Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op en door de arbiters van de
Geschillencommissie Notariaat zakelijk ondertekend.
de heer mr. J. van der Groen
de heer mr. M. de Waal
de heer mr. F.J. Schop