Geschil over ondeugdelijk pad en talud bij nieuwbouwwoning: Consument eist herstel, ondernemer veroordeeld tot reparatie

Het geschil betreft het ondeugdelijke pad en talud achter de nieuwbouwwoning van de consument, waarvoor hij herstel eist. De consument stelt dat het pad en talud gebreken vertonen door ontwerp- of uitvoeringsfouten, zoals verzakkingen en uitspoeling van grond. De ondernemer betwist dit en wijst op normale omstandigheden na nieuwbouw. Deskundigen bevestigen de gebreken aan de opsluitbanden van het pad, maar vinden de afwatering voldoende. De commissie oordeelt dat de ondernemer tekortschoot in de uitvoering en veroordeelt hem tot herstel van de opsluitbanden, echter alleen op het gedeelte van het pad dat eigendom is van de consument. De klacht over afwatering wordt afgewezen.

De uitspraak

Onderwerp van het geschil
Het geschil heeft betrekking op het door de ondernemer aangelegde pad en talud, die zich bevinden achter
de nieuwbouwwoning van de consument. Volgens de consument zijn het pad en het talud ondeugdelijk en
hij vordert herstel daarvan.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door
de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De door de consument gekochte woning maakt deel uit van een nieuwbouwproject met 22 woningen. Tot
het gekochte behoort tevens een deel van het achterpad en talud, dat achter de 22 woningen liggen. Voor
het gehele achterpad geldt een erfdienstbaarheid van voetpad. De consument is van mening dat de
ondernemer het achterpad en het talud achter zijn woning ondeugdelijk heeft opgeleverd vanwege een
ontwerp en/of uitvoeringsfout. Zo zijn er grote kieren tussen de tegels van het pad ontstaan en is de
opsluitband verzakt omdat deze onvoldoende steunt krijgt. Bovendien spoelt grond uit onder het pad en van
het talud zelf. Volgens de consument is de oorzaak daarvan gelegen in een onjuist ontwerp van de
afwatering, een onvoldoende stevig aangelegd talud en een onjuiste verhardingskeuze in de ronding van
het pad.

Reeds bij de oplevering van de betreffende woningen in maart 2021 is door verschillende eigenaren
melding van dit gebrek gemaakt. Volgens de ondernemer is het pad verzakt omdat er door/namens de
bewoners met zwaar materieel over het pad zou zijn gereden maar de consument stelt dat het pad
daarvóór al was verzakt. De consument verwijst naar foto’s van november 2020 en begin maart 2021
waaruit blijkt dat toen al sprake was van verzakking en van uitspoeling van grond onder het pad en het
talud.

Het inzaaien van gras, zoals door de ondernemer was voorgesteld ten behoeve van de versteviging, acht
de consument geen goede oplossing omdat de bewoners zelf moeten kunnen beslissen hoe zij het talud
willen inzaaien. Het talud zou zonder een dergelijke maatregel sterk genoeg moeten zijn.
De consument verzoekt de arbiters om de ondernemer te veroordelen tot herstel van het verzakte pad,
daaronder begrepen aanpassing van de afwatering zodat hemelwater niet meer over het pad afwatert en
versteviging van de opsluitband door het slaan van hardhouten palen.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door
de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer stelt zich op het standpunt dat het achterpad en het talud goed, deugdelijk, en conform de
overeenkomst zijn opgeleverd. Het achterpad is aangelegd zoals aangegeven in de technische
omschrijving. De gekozen verhardingskeuze is bovendien geschikt en zeer gebruikelijk voor een achterpad.
Wat betreft het aflopen van het water geeft de ondernemer aan dat het achterpad op een afschot ligt zodat
regenwater kan weglopen naar de waterpartij en dat er, conform de technische omschrijving,
drainageputten zijn aangelegd in het pad.

De bredere voeg in het achterpad is volgens de ondernemer het gevolg van de ronding van het pad.
De ondernemer heeft geconstateerd dat de opsluitband van het tegelpad zeer licht gekanteld is. Die
kanteling heeft volgens de ondernemer meerdere oorzaken. Het talud aan de waterzijde is vlak na
oplevering nog kwetsbaarder dan wanneer hier wortelende begroeiing op is volgroeid. Daarnaast zijn het
achterpad en het talud zwaarder dan gebruikelijk belast doordat er na oplevering veel werkzaamheden aan
de tuinen hebben plaatsgevonden, waaronder met zwaar materieel. Bovendien is het bij nieuwbouw
normaal dat de grond na oplevering inklinkt en hier is niets tegen te doen. Het niet volgroeide talud en het
inklinken van grond in combinatie met het intensieve gebruik van het achterpad betreft een vervelende
combinatie van factoren. Van een ondeugdelijk talud of achterpad is echter geen sprake.

De ondernemer heeft de consument voorafgaand aan onderhavige procedure aangeboden om gras in te
zaaien en door hardhouten palen aan te brengen die de opsluitband verstevigen. Inmiddels is het talud
volledig begroeid. De ondernemer verzoekt de arbiters om de vordering van de consument af te wijzen.

Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door E. Spruitenburg (hierna te noemen: de
deskundige), die daarover op 12 oktober 2022 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud
van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De consument heeft op het rapport gereageerd per brief van 28 oktober 2022. De consument kan zich
deels vinden in de bevindingen van de deskundige. De consument leidt uit het deskundige rapport af dat
het pad niet is opgeleverd conform hetgeen hij op basis van de overeenkomst mocht verwachten. Het talud
is volgens de deskundige immers zodanig aangelegd dat het onvoldoende tegendruk aan het pad heeft
geboden, zodat de tegelrijen konden gaan kruipen. De consument is van mening dat uit de bevindingen van
de deskundige kan worden afgeleid dat sprake is van een ontwerp- of uitvoeringsfout.
De ondernemer heeft niet op het rapport van de deskundige gereageerd.

Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen
gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als
uitgangspunt.

In de op 2 maart 2020 tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich
jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische
omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij
de koop-/ aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en
deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op
10 maart 2021 opgeleverd.

Ook is op genoemde koop-/ aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing
verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer
aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties
onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel
waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond
hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van
het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna
gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.

Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk
geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het
geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis
betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en
Waarborgregeling.

De arbiters overwegen als volgt.

De arbiters nemen de bevindingen en conclusies van de deskundige over en concluderen dat de
opsluitbanden van het achterpad, met name direct na de aanleg daarvan, onvoldoende steun c.q.
tegendruk hebben gehad vanuit de taludaanvulling. Hierdoor is sprake van naar buiten verplaatste en/of
gekantelde opsluitbanden. De opsluitbanden hadden als doel om de tegels op de plek te houden maar door
het verplaatsen/kantelen daarvan, zijn er kieren ontstaan in het achterpad. De ondernemer heeft de
betreffende kieren niet betwist. Bovendien heeft de consument gesteld en heeft de ondernemer
onvoldoende weersproken dat de opsluitbanden nog steeds verzakken. De arbiters zijn van oordeel dat dit
in strijd is met de eisen van goed en deugdelijk werk en dat de ondernemer daarmee toerekenbaar is
tekortgekomen in de nakoming van de overeenkomst met de consument.

De arbiters zullen de ondernemer dan ook veroordelen tot herstel, inhoudende het stabiliseren en
rechtzetten van de opsluitbanden, dusdanig dat deze aansluiten tegen de tegels van het achterpad. Deze
veroordeling richt zich alléén op het deel van het achterpad dat aan de consument toebehoort. Zoals de
arbiters ter zitting hebben toegelicht, kan haar veroordeling zich niet richten op de overige delen van het
achterpad/talud (die niet in eigendom zijn van de consument) nu de overige bewoners zelf geen geschil bij
de commissie aanhangig hebben gemaakt.

Dit onderdeel van de klacht van de consument is daarmee gegrond.

Wat betreft de afwatering, heeft de deskundige geconstateerd dat het achterpad voldoende afwaterend
richting het talud is aangebracht. Bovendien zijn er straatkolken c.q. drainputten aangebracht om
plasvorming tegen de opsluitbanden te voorkomen. Verder heeft de deskundige geen uitspoeling van zand
onder de trottoirtegels kunnen constateren. Gelet op deze constateringen zien de arbiters geen aanleiding
om de ondernemer te veroordelen tot aanpassing van de afwatering, zoals door de consument is
gevorderd. Dit onderdeel van de klacht verklaren de arbiters dan ook ongegrond.

Toepasselijkheid garantieregeling
Voor deze klacht komt de consument geen beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toe. Het
gemeenschappelijke achterpad is een voorziening buiten de woning, zodat deze klacht is uitgezonderd van
garantie op grond van artikel 2.7.1 van module I E van de SWK Garantie- en Waarborgregeling.

Klachtengeld
De consument wordt in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement,
het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.

Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende
voorwaarden, beslissen als volgt:
– verklaren de klacht van de consument gegrond;
– veroordelen de ondernemer tot goed en deugdelijk herstel, zoals in dit arbitrale vonnis is
uiteengezet, binnen 12 weken na de datum waarop dit vonnis is verzonden;
– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– stellen vast dat aan de consument geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK
Garantie- en Waarborgregeling;
– bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt.