Geschil over verjaring en garantieclaims bij lekkage aan schuifpui

Commissie: Garantiewoningen    Categorie: garantietermijn / Herstel / Schadevergoeding / Verjaring    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 188257/203703

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De uitspraak

Onderwerp van het geschil
Bij het appartement aan bestaat volgens de VvE een gebrek aan de schuifpui tussen de
woonkamer/keuken en het dakterras. Daardoor ontstaat lekkage in het appartement.

Standpunt van de VvE
Voor het standpunt van de VvE verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het
standpunt op het volgende neer.

Bij het appartement te Breda – bestaat een gebrek aan de schuifpui tussen de
woonkamer/keuken en het dakterras. Daardoor ontstaat lekkage in het appartement. Door de schuifpui
dringt water naar binnen.

De klacht staat niet vermeld in het proces-verbaal van oplevering. De VvE heeft op 10 oktober 2017 de
klacht voor de eerste keer aan de ondernemer kenbaar gemaakt. Het voorstel van de VvE om de klacht op
te lossen is als volgt. De VvE vordert in deze procedure – primair – veroordeling van de ondernemer tot
deugdelijk herstel van het gebrek voor rekening van de ondernemer en op een door hem te bepalen wijze
en binnen een door de commissie te bepalen redelijke termijn. De VvE vordert in deze procedure –
subsidiair (dus voor het geval de primaire vordering niet wordt toegewezen) – veroordeling van de
ondernemer tot vergoeding van de door de VvE als gevolg van het gebrek te lijden schade, dat wil zeggen:
vergoeding van de door de commissie in redelijkheid te bepalen kosten van herstel van het gebrek door
een ander bedrijf. In geval van veroordeling van de VvE tot voldoening aan de subsidiaire vordering
verzoekt de VvE aan de commissie om die kosten van herstel van het gebrek in redelijkheid te bepalen.
Ten aanzien van het beroep van de ondernemer op verjaring en het niet tijdig klagen over het gebrek, voert
de VvE het volgende aan. Voorafgaand aan deze procedure heeft de ondernemer alleen aangevoerd dat
buiten de garantietermijn is geklaagd. Het gebrek is ontstaan tijdens de garantietermijn en er is ook binnen
de garantietermijn geklaagd. Er is in 2017 een beroep gedaan op de garantieregeling. Omdat de
ondernemer het gebrek niet erkende of wilde herstellen, heeft de eigenaar van het appartement dat zelf
laten doen.

Begin 2021 zijn opnieuw vochtproblemen ontstaan. Dit moet dezelfde oorzaak hebben als in 2017, maar
het gebrek is nog steeds niet definitief vastgesteld.

De verjaringstermijn is twee jaar. Als eind 2017 voor het laatst aanspraak is gemaakt op herstel, dan dient
inderdaad binnen twee jaar opnieuw een beroep op herstel te worden gedaan, althans dient de
verjaringstermijn gestuit te worden. Een beroep op verjaring kan onder omstandigheden echter in strijd zijn
met de redelijkheid en billijkheid en dat is in dit geval aan de orde. Het is wrang dat het in deze situatie
opgelost lijkt te zijn, terwijl het probleem zich vier jaar later opnieuw openbaart.

Als in de periode tussen het moment waarop de eigenaar van het appartement in 2017 zelf herstel heeft
laten uitvoeren en het moment waarop de vochtproblemen zich in 2021 weer hebben geopenbaard
regelmatig sprake was van lekkage en de VvE niets had gedaan, dan is de VvE nu te laat. Maar in die
periode was geen sprake van lekkage.

De oorzaak van de blaasvorming is dezelfde als in 2017. Deze is niet goed vastgesteld. In 2017 en 2021,
toen de vochtproblemen zich openbaarden, is er geklaagd. Er is dus niet te laat geklaagd.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern

komt het standpunt op het volgende neer.
Het appartementencomplex, en daarmee het appartement, is op 20 februari 2014
opgeleverd. De algemene garantietermijn bedraagt zes jaar. De garantietermijn voor gemeenschappelijke
gedeelten, waaronder de schuifpui, gaat in drie maanden na oplevering. De einddatum voor de garantie
was derhalve 20 mei 2020.

De VvE heeft pas op 9 april 2021 voor het eerst melding gemaakt van het gebrek. Ingevolge artikel 9 van
de garantieregeling kan na ommekomst van de garantietermijn geen beroep meer op de garantieregeling
worden gedaan, zelfs niet als kan worden aangetoond dat de tekortkoming binnen de garantietermijn zou
zijn ingetreden. De VvE heeft derhalve te laat geklaagd.

Verder verjaart een rechtsvordering op grond van artikel 7:761 lid 1 BW door verloop van twee jaren nadat
de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd. De brief van de VvE van 10 oktober 2017 kwalificeert als
een protest als bedoeld in artikel 7:761 lid 1 BW. Bij brief van 16 oktober 2017 heeft de ondernemer
kenbaar gemaakt dat er geen sprake is van (bouwkundige) gebreken en is de vermeende vordering
afgewezen. De verjaringstermijn van artikel 7:761 lid 1 BW is op 10 dan wel 16 oktober 2017 gaan lopen en
uiterlijk op 16 oktober 2019 verstreken. De verjaringstermijn is nooit door de VvE gestuit. Daarom is de
rechtsvordering van de VvE verjaard en moet deze worden afgewezen.

De VvE is daarnaast tekortgeschoten in haar klacht- en onderzoeksplicht. De VvE was in ieder geval in
oktober 2017 bekend met vochtschade en met het onderzoek dat door Trition B.V. is uitgevoerd. Pas in
februari 2021 heeft de VvE zelf een andere deskundige ingeschakeld. In dat onderzoek wordt de schuifpui
als oorzaak voor de vochtschade aangewezen. Aangezien niet binnen bekwame tijd over de gebrekkige
prestatie is geprotesteerd, vervalt de bevoegdheid daartoe (artikel 6:89 BW). De VvE is pas in februari 2021
in actie gekomen, wat heeft geresulteerd in het onderzoeksrapport van 21 februari 2021 van AB
Lekdetectie. Dit rapport is pas bij brief van 9 april 2021 met de ondernemer gedeeld.

Genoemd rapport is onvoldoende om het gestelde gebrek te kunnen staven omdat slechts mededeling
wordt gedaan dat de vochtschade door de schuifpui wordt veroorzaakt. Het rapport noemt niet wat er
gebrekkig is aan de schuifpui. Evenmin wordt gesproken over het (causaal) verband tussen de gestelde
gebreken en de schade. Vanwege het verzaken van haar onderzoeksplicht heeft de VvE haar recht om
over het gestelde gebrek in de prestatie te kunnen klagen verwerkt.

Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen
gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als
uitgangspunt.

In de op 10 januari 2011 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich
jegens de VvE voor de gemeenschappelijke gedeelten onder meer verbonden het gebouw met
aanhorigheden, waarvan aan de individuele leden van de VvE verkochte appartementsrecht deel uitmaakt,
(af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig –
staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende
situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de
voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De gemeenschappelijke gedeelten zijn op 20 februari 2014
opgeleverd.

Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing
verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer
aan de VvE gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder
redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij
zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft
gegarandeerd dat de gemeenschappelijk gedeelte voldoet aan deze garantienormen.

Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk
geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het
geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis
betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en
Waarborgregeling.

De arbiters overwegen als volgt.

De arbiters zullen eerst ingaan op het meest verstrekkende verweer van de ondernemer dat de
rechtsvorderingen van de VvE zijn verjaard. Daarbij is relevant dat de VvE tijdens de mondelinge
behandeling desgevraagd en bij herhaling heeft verklaard dat de klacht over de schuifpui in 2021 dezelfde
oorzaak heeft als in 2017.

Artikel 7:761 lid 1 BW bepaalt dat elke rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart
door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd.

Nu, gelet op de stellingen van de VvE, vaststaat dat de oorzaak van de lekkage in 2017 dezelfde is als van
de lekkage in 2021, is de klacht van de VvE op 10 oktober 2017 bepalend voor de aanvang van de
verjaringstermijn, aldus op 11 oktober 2017.

De ondernemer heeft bij e-mailbericht van 16 oktober 2017 ontkent dat sprake is van een gebrek en de
vordering van de VvE afgewezen. Bij e-mailbericht van 9 december 2017 heeft de eigenaar van het
desbetreffende appartement de ontvangst van het e-mailbericht van de ondernemer bevestigd,
aangegeven dat er geen plausibele reden is gegeven voor de oorzaak en dat, totdat de daadwerkelijke
oorzaak is gevonden, alle rechten worden voorbehouden.

De arbiters merken het e-mailbericht van 9 december 2017 aan als stuitingshandeling, waardoor de
verjaringstermijn op 10 december 2017 opnieuw is aangevangen. Dat betekent dat de verjaring als bedoeld
in artikel 7:761 lid 1 BW op 11 december 2019 is voltooid. De VvE heeft tussen 10 december 2017 en 11
december 2019 namelijk geen stuitingshandeling meer verricht, zodat elke rechtsvordering van de VvE met
betrekking tot bedoelde lekkage aan de schuifpui is verjaard.

De VvE heeft nog aangevoerd dat het beroep van de ondernemer op de verjaringstermijn in strijd zou zijn
met de redelijkheid en billijkheid. Arbiters overwegen in dit verband dat een beroep op verjaring vanwege
bijzondere omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn. De
VvE heeft echter onvoldoende onderbouwd op grond van welke bijzondere omstandigheden een beroep op
verjaring in dit geval onaanvaardbaar zou zijn. Een dergelijk verweer dient zeer gemotiveerd te worden
gevoerd. De enkele omstandigheid dat het tot 2021 niet heeft gelekt, is daarvoor naar het oordeel van
arbiters onvoldoende.

Toepasselijkheid garantieregeling
Ook ten aanzien van het beroep op de garantieregeling geldt dat de rechtsvorderingen van de VvE zijn
verjaard op grond van artikel 7:761 lid 1 BW. Dat de klacht destijds binnen de toepasselijke garantieregeling
is gemeld, maakt dat niet anders. Ook een rechtsvordering tot herstel uit hoofde van de garantieregeling
verjaart na twee jaar nadat de consument bij de ondernemer heeft geklaagd indien daarop een beroep
wordt gedaan. Dat heeft de ondernemer in dit geval gedaan. Voor deze klachten komt de VvE dus geen
beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling meer toe.

Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende
voorwaarden, beslissen als volgt:

– verklaren de klachten van de VvE ongegrond;
– wijzen af hetgeen door de VvE is gevorderd;
– stellen vast dat aan de consument ter zake van de klachten geen beroep toekomt op garantie uit
hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling.