Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: Kosten
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
195859/200536
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst tussen consument en ondernemer. Hierbij heeft ondernemer zich verplicht een woning (af) te bouwen voor consument. Ondernemer heeft extra beton gestort en wil dit in rekening brengen bij consument. Consument stelt dat het storten van het extra beton bij de aanneemsom inbegrepen is en geen extra factuur moet krijgen.
De klacht wordt gegrond verklaard.
De uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. R.J. Paris te [plaatsnaam], de heer ing. G.J. van Ingen te [plaatsnaam], mevrouw mr. C. Muller te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de overeenkomst die de partijen hebben gesloten, waarin is opgenomen een arbitragebeding, met toepasselijkheid van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling 2020 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2020 of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwing & Nieuwbouw.”
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
De ondernemer heeft in opdracht van de consumenten een woning gebouwd. In geschil is of de ondernemer voor het storten van extra beton ten behoeve van de vloer op de begane grond meerwerk bij de consumenten in rekening mocht brengen.
Behandeling van het geschil
Op 14 april 2023 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. [naam] als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de ondernemer vertegenwoordigd door [naam].
Standpunt van consumenten
Voor het standpunt van consumenten verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consumenten hebben een meerwerknota van € 6.005,23 ontvangen voor het storten van extra beton ten behoeve van de begane grondvloer van de woning. De kosten voor het storten van extra beton op de begane grond is ingevolge art. 7:754 Burgerlijk Wetboek bij de aanneemsom inbegrepen.
De aannemer is bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst verplicht de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Hetzelfde geldt in geval van gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften.
De consumenten zijn niet aansprakelijk voor de fouten die in de ontwerptekeningen stonden en op basis waarvan de ondernemer de offerte heeft opgesteld. De consumenten hebben een vaste-prijsafspraak gemaakt met de ondernemer. Dat bij de latere controle van de vloer bleek dat er extra beton nodig was voor een veilige constructie kan de consumenten niet worden aangerekend.
De consumenten willen dat de betaalde factuur aan hen wordt terugbetaald.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ontwerptekening is meerdere keren gewijzigd. Om de voortgang erin te houden heeft de ondernemer de tekening aangehouden om een offerte te maken. Daarin is de dikkere vloer niet opgenomen. Dat is pas bij een controle aan het licht gekomen.
In de begroting cq. offerte staat vermeld dat er geen constructieberekening aanwezig was. De prijs is berekend op basis van aannames gebaseerd op de tekening.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 24 maart 2022 respectievelijk 19 april 2022 en de op 18 mei 2022 ondertekende en tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is inmiddels opgeleverd.
Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 30 lid 3 sub f van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de Nieuwbouwgarantieregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
De klachten van de consument
Partijen verklaarden ter zitting dat de op 18 mei 2022 gesloten overeenkomst de eerder getekende overeenkomst van 24 maart respectievelijk 19 april 2022 vervangt. Uit de tussen partijen op 18 mei 2022 gesloten aannemingsovereenkomst volgt dat de woning is gebouwd op basis van een vaste aanneemsom, niet op basis van stelposten. Op dat moment had de ondernemer de constructieberekening al kunnen zien en de prijs van de vloer op de begane grond kunnen aanpassen. Hij had de constructieberekening waarin dit stond vermeld immers op 14 april 2022 aan de consument doorgestuurd. Dat de ondernemer de constructieberekening pas in juni 2022 heeft bekeken toen hij ermee aan de slag ging, doet daar niet aan af en komt voor zijn rekening.
Dat betekent dat de kosten van het storten van extra beton ten behoeve van de vloer op de begane grond van de woning onder de aanneemsom vallen en van een meerwerknota dan ook geen sprake kan zijn. De klacht is gegrond. De ondernemer wordt veroordeeld om het bedrag van € 6.005,23 aan de consumenten terug te betalen.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klacht geen sprake is van een garantiegeschil. Voor deze klacht komt de consument geen beroep op de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling toe.
Klachtengeld
De klachten van de consument worden (geheel of gedeeltelijk) gegrond bevonden. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, aan de consument het klachtengeld moeten vergoeden, dat de consument heeft betaald aan de commissie voor de behandeling van dit geschil. Dit is een bedrag van € 260,–. Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslissen als volgt:
– verklaren de klacht van de consumenten gegrond;
– veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consumenten van een bedrag van € 6.265,23 (€ 6.005,23 als terugbetaling van de meerwerkfactuur en € 260,— als vergoeding voor het betaalde klachtengeld) binnen twee weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– stellen vast dat aan de consumenten ter zake van de klacht geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op en door de arbiters van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw ondertekend.