Groepsklacht omtrent wijziging huurovereenkomst

Commissie: Recreatie Categorie: Algemene voorwaarden Jaartal: 2022
Soort uitspraak: bindend advies Uitkomst: Ongegrond Referentiecode: 148474/177333

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Het betreft een groepsklacht namens 37 recreanten. De recreanten huren standplaatsen bij de ondernemer. In de huurovereenkomst is eenzijdig een artikel opgenomen, waartegen de recreanten protesteren. De instandhouding van het artikel is volgens de recreanten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De ondernemer stelt dat de wijziging deugdelijk en tijdig vooraf met alle huurders gedeeld en gecommuniceerd is. De commissie oordeelt dat de bepaling deel is gaan uitmaken van rechtsverhouding tussen partijen. De klacht van de recreanten wordt dan ook ongegrond verklaard.

De uitspraak

Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een al voor 1 januari 2018 tussen partijen tot stand gekomen “Huurovereenkomst Plaats [aanbieder]” voor staanplaats […], die (zoals de RECRON-voorwaarden dat voorschrijven) tot op heden jaarlijks is verlengd met een steeds jaarlijks te sluiten nieuwe staanplaatsovereenkomst.

De consument heeft op 1 april 2021 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.

Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.

Ik ben 1 van de 37 klagers. De klagers zijn eigenaren van chalets met staanplaats op de camping
[aanbieder] te [eiland]. Zij huren de standplaatsen van de ondernemer. De chalets zijn gekocht van
ARCABO, producent van kwalitatief hoogwaardige chalets.

In de huurovereenkomst is door [aanbieder] (steeds) eenzijdig artikel 6.2 opgenomen:
“Ondernemer heeft aan de in artikel 6.1 van deze overeenkomst omschreven goedkeuring voorwaarden verbonden. Ondernemer zal geen goedkeuring geven voor verkoop met behoud van de plaats in geval sprake is van betalingsachterstand dan wel indien de kwaliteit van het chalet niet voldoet aan de in artikel 5.1 en 5.2 van deze overeenkomst omschreven criteria dan wel wanneer het chalet ouder is dan 16 jaar.”

Voor 2018 ontbrak die bepaling dat chalets die ouder zijn dan 16 jaar niet verkocht mogen worden.
De belangenvereniging [belangenvereniging], waarin de huurders zijn verenigd, heeft meerdere malen getracht om te informeren naar de ratio van de aanpassing van artikel 6.2 in het nadeel van de eigenaren. De redenen die tot op heden aan de belangenvereniging zijn gegeven, rechtvaardigen naar het oordeel van de klagers (die lid zijn van de belangenvereniging maar daarmee niet kunnen worden vereenzelvigd) de instandhouding van het artikel niet, terwijl de instandhouding daarvan volgens de klagers naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Op grond daarvan verzoeken de klagers de Geschillencommissie om te verklaren dat de woorden
“danwel wanneer het chalet ouder is dan 16 jaar” in artikel 6.2 niet van toepassing zijn op de verhouding tussen de klagers en de ondernemer.

De ondernemer heeft op 29 juni 2017 een concept begeleidende brief over de nieuwe opzet van de
huurovereenkomst aan het bestuur van de belangenvereniging [belangenvereniging] gezonden. Als bijlage is toen het concept van de nieuwe huurovereenkomst van de staanplaatsen meegestuurd. In de begeleidende brief is onder meer opgenomen dat er overleg zou hebben plaatsgevonden met het bestuur van de belangenvereniging waarbij een toelichting zou zijn gegeven op de nieuwe huurovereenkomst. Verder zou er advies zijn ingewonnen van de belangenvereniging en er zou gezamenlijk met de ondernemer besloten zijn om de nieuwe huurovereenkomst definitief te maken. Er was echter niets met het bestuur van de belangenvereniging besloten. De begeleidende brief geeft daarom een onjuiste weergave van de feiten. Het bestuur heeft daarom geen akkoord gegeven op de begeleidende brief. Het bestuur heeft namens de belangenvereniging op 30 juni 2017 een mail gezonden aan [directeur ondernemer], commercieel directeur bij de ondernemer. In deze mail heeft het bestuur kritische opmerkingen geplaatst bij de nieuwe huurovereenkomst. De definitieve begeleidende brief en nieuwe huurovereenkomst zijn vervolgens aan de individuele eigenaren gezonden nadat de brief is aangepast. In deze brief is niet langer opgenomen dat er gezamenlijk met het bestuur van de belangenvereniging zou zijn besloten om de nieuwe overeenkomst definitief te maken.

Als productie 6 wordt de mail van de ondernemer van 30 juni 2017 aan het bestuur van de belangenvereniging overgelegd. Uit deze mail blijkt dat de ondernemer erkent dat artikel 6.2 niet gezamenlijk met de belangenvereniging dan wel met de individuele eigenaren van de chalets tot stand is gekomen. Over dat artikel onderhandelen was ook niet mogelijk. Het is daarom duidelijk dat over de uiteindelijke inhoud van artikel 6.2 niet met de eigenaren en/of het bestuur van de belangenvereniging is overlegd, laat staan onderhandeld.

Het nieuwe artikel 6.2 dat op initiatief van de ondernemer eenzijdig is opgelegd aan huurders van de staanplaatsen heeft de rechtsverhouding tussen huurders, (ook zijnde de eigenaren van de chalets) en de ondernemer ten nadele van de huurders gewijzigd. Deze overeenkomst is volgens voornoemde feiten en omstandigheden plotseling en op korte termijn door ondernemer gewijzigd door te bepalen dat in het vervolg na zestien jaren verkoop met behoud van standplaats niet is toegestaan. Dit is in tegenspraak met de toezegging die de ondernemer heeft gedaan in de mail van 30 juni 2017 (productie 6). Daarin schreef de ondernemer in reactie op kritische opmerkingen op de nieuwe huurovereenkomst aan het bestuur van de belangenvereniging: “de termijn van 16 jaar geeft ons vooral de mogelijkheid om toch in te grijpen als het wel nodig is. Dat is in ieders belang. Individueel kan tzt altijd nog gekeken worden hoe om te gaan met een kwalitatief chalet die voldoet aan alle eisen maar dat willen wij niet formeel vastleggen. Het merendeel van de chalets is daar overigens pas over ca 10 jaar. De tekst “gezamenlijk is besloten” in het begeleidend schrijven is verwijderd. Wij zullen nu overgaan tot verzending alle leden. (…)”. Het bestuur van de belangenvereniging [belangenvereniging] heeft dus nimmer ingestemd met artikel 6.2 van de huurovereenkomst.

De ondernemer heeft in november 2019 aan het bestuur van de vereniging gemaild: “met betrekking tot de genoemde zaken omtrent de Huurovereenkomst kan ik op voorhand kort zijn; we hebben destijds e.e.a. zeer zorgvuldig in overleg met het toenmalig Bestuur afgestemd. Het openbreken van de Huurovereenkomst of aanpassingen van artikelen is wat ons betreft niet nodig of aan de orde.” Er heeft echter geen afstemming plaatsgevonden. De wijziging is eenzijdig opgelegd.

Per brief van 16 oktober 2020 heeft de ondernemer het standpunt ingenomen dat om de volgende redenen aan artikel 6.2 zal worden vastgehouden: “[Vakantiepark] heeft meer dan 300 chalets in verschillende vormen (verhuur, seizoenplaatsen, jaarplaatsen) op onze locaties op het eiland [eiland]. Het merendeel van deze chalets is geleverd door Arcabo, de marktleider in Nederland. Sedert 2004 zijn chalets van Arcabo in gebruik bij [vakantiepark]. Onze ervaring is dat bij de geplaatste chalets sprake is van een gelimiteerde levensduur. De eerste 20 verhuurchalets bij [Vakantiepark] zijn bijvoorbeeld na 15 jaar vervangen en we plannen om nog eens 20 chalets te vervangen de komende 2 jaar. Aspecten als gebruik van het chalet (verhuur of individueel) en tijdstip van aankoop (productontwikkeling bij Arcabo) hebben invloed op de uiteindelijke levensduur en de kwaliteit van het chalet. Daarom wordt elk chalet periodiek gekeurd. Dat is voor ons verder niet onderhandelbaar.”

Tussen partijen staat niet ter discussie dat de chalets gekeurd moeten worden. De chaleteigenaren
hebben daar nimmer een probleem van gemaakt. Per brief van 1 april 2021 heeft de advocaat van de
klagers een brief gezonden aan de ondernemer waarin is gesteld dat de ondernemer onvoldoende belang heeft bij handhaving van bepaling 6.2 terwijl de bepaling onnodig belastend is voor de eisers. Voorts is de ondernemer gesommeerd om over te gaan tot schrapping van artikel 6.2. Namens de klagers heeft de advocaat aangegeven dat de huurovereenkomst al voldoende mogelijkheden biedt om de kwaliteit van de chalets en de uitstraling van de omgeving te waarborgen. In de huurovereenkomst is vastgelegd dat chalets die ouder zijn dan 10 jaar om de drie jaar worden gekeurd en beoordeeld worden aan de hand van de door de ondernemer gestelde eisen. Zie in dit kader artikel 5.1 en 5.3 van de huurovereenkomst:

“Artikel 5 (kwaliteit chalet)
5.1 Recreant is verplicht zijn chalet en bijbehorende objecten in goede staat van onderhoud te houden, zodanig dat het chalet en bijbehorende objecten voldoet aan de door Ondernemer te stellen minimale kwaliteitseisen, zulks ter beoordeling van Ondernemer. Ondernemer is gerechtigd een externe partij in te schakelen teneinde het chalet te keuren. Bij de keuring zal onder meer worden gelet op:
– Staat van het chassis. Het chalet moet nog verplaatsbaar zijn.
– Staat van het dak. Dak moet waterdicht en vrij van lekkages zijn.
– Staat van de buitenwanden. De buitenwanden moeten schoon en in goede staat van onderhoud verkeren. Het schilderwerk moet zijn bijgewerkt en eventuele rotte panelen moeten zijn vervangen.
– Staat van de technische installaties. De technische installaties moeten in goede staat van onderhoud verkeren en zijn voorzien van recente onderhoudsrapporten.
– Onderhoud van de staanplaats.
– Aanwezigheid bijbehorende objecten. Eventuele illegale bijbehorende objecten moeten worden verwijderd.
– Ouderdom van het chalet
5.2 Het chalet van Recreant dient, naast de in artikel 5.1 van deze overeenkomst beschreven criteria, in ieder geval, doch niet uitsluitend, te voldoen aan de in het vigerende bestemmingsplan vastgelegde maatvoering, de geldende brand-, milieu- en veiligheidsvoorschriften c.q. regelgeving, alsmede overige (objectieve) welstandsnormen, zulks ter beoordeling van Ondernemer. Het chalet van Recreant mag, behoudens voorafgaande schriftelijke goedkeuring van Ondernemer, niet ouder zijn dan 10 jaar. Ondernemer zal chalets ouder dan 10 jaar, om de 3 jaar keuren en beoordelen of het chalet nog voldoet aan de onder artikel 5.1 en 5.2 van deze overeenkomst gestelde vereisten. In geval het chalet door Ondernemer wordt afgekeurd heeft Recreant recht op één herkeuring door een ANWB erkende organisatie. Dit vindt dan plaats in opdracht van de Ondernemer. De kosten van de herkeuring zijn voor rekening van de Recreant. Verzoek tot herkeuring dient binnen 6 weken na afkeuring door Recreant aangevraagd te worden bij Ondernemer.”

Klagers hebben belang bij een uitspraak van de Geschillencommissie. De klagers stellen zich op het
standpunt dat de gevolgen van artikel 6.2 in de huurovereenkomsten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, op grond waarvan artikel 6.2 conform artikel 6:233 BW jo. 6:248 lid 2 BW buiten toepassing moet worden verklaard. Het artikel is bovendien onredelijk bezwarend en dient daarom ook op grond van Richtlijn 93/13/EEG over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (“Richtlijn oneerlijke bedingen”) buiten toepassing te worden verklaard. De Richtlijn oneerlijke bedingen beschermt consumenten tegen oneerlijke bedingen in overeenkomsten met een ondernemer die niet afzonderlijk zijn uit onderhandeld (zoals algemene voorwaarden). Volgens de Richtlijn oneerlijke bedingen kwalificeert een beding als “oneerlijk” indien dit beding in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Daar is in casu evident sprake van.

De chalets zijn van hoogwaardige kwaliteit. De chalets die op de standplaatsen zijn toegestaan, mogen alleen van de producent ARCABO afkomstig zijn. ARCABO ontwerpt en produceert kwalitatief
hoogwaardige chalets. Deze chalets hebben mits goed onderhouden een levensduur van 30 tot 40 jaren. Dit blijkt uit de in het geding gebrachte email van ARCABO. Nu de ondernemer aan de eigenaren oplegt om een chalet van ARCABO aan te schaffen, is het niet redelijk om de termijn van de verkoop met behoud van standplaats te beperken tot 16 jaar. Na ommekomst van die termijn wordt het eigendomsrecht van eigenaren beperkt. De verkoop van de chalets met de standplaats te [eiland] is aantrekkelijker dan de verkoop van enkel een chalet dat vervolgens verplaatst moet worden.

De kwaliteit van de chalets is voldoende gewaarborgd. De kwaliteit wordt onder meer gewaarborgd
door periodieke keuringen. De conclusie van recreant is dat een belang voor de ondernemer ontbreekt bij vast houden aan artikel 6.2, nu het behoud van kwaliteit voldoende gewaarborgd wordt door de bepalingen daaromtrent in de huurovereenkomst terwijl voor recreant de gevolgen van artikel 6.2 onnodig belastend en derhalve onaanvaardbaar zijn. Recreant huurt immers al gedurende lange termijn een standplaats voor onbepaalde tijd. Een direct gevolg van de beperking is dat de chalets flink in waarde dalen als deze na zestien jaren niet met behoud van standplaats kunnen worden verkocht. Ook verdient vermelding dat er veel situaties zijn te noemen waarin eigenaren een gerechtvaardigd belang hebben bij de verkoop zoals ziekte, overlijden en emigratie.

Ter zitting heeft de consument verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

Ik blijf bij wat door mij is aangevoerd. Mijn chalet is al 2011 gekocht door mijn rechtsvoorganger, en was toen nieuw.

Het ondertekenen van de aangepaste huurovereenkomst was een must, anders moest je weg. Uit de EG-richtlijn oneerlijke bedingen volgt dat een vordering als deze niet kan verjaren, ook in het belang van de consument.

Aan de keuring wordt niet de hand gehouden.

Gelet op het voorgaande verzoekt recreant te bepalen “dat artikel 6.2 van de huurovereenkomst niet
van toepassing is, althans dat de woorden ”danwel wanneer het chalet ouder is dan 16 jaar” dienen te worden geschrapt en dat de eisers daarom ook na ommekomst van zestien jaren hun chalet aan een derde kunnen verkopen met behoud van standplaats. Daarbij geldt vanzelfsprekend dat het chalet dient te voldoen aan de kwaliteitseisen van artikel 5 van de huurovereenkomst.”

Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.

De 37 in het klaagschrift genoemde klagers hebben allen dezelfde c.q. een soortgelijke klacht. Uit overwegingen van efficiëntie heeft De Geschillencommissie besloten 36 individuele dossiers aan te
houden en vooralsnog alleen de klacht van recreant inhoudelijk te behandelen. Hoewel onderhavige reactie formeel dus beperkt is tot de recreant wil de ondernemer niet onvermeld laten dat onder de 37 klagers er meerderen zijn die i) geen huurder meer zijn (want al verkocht/vertrokken), ii) voor zover ondernemer bekend geen huurder, want onbekend c.q. geen overeenkomst, dan wel iii) hun kampeermiddel hebben verworven vanaf/na 2018, en dus vanaf het begin de nieuwe voorwaarden aanvaard hebben. Dat is veelzeggend over de wijze waarop de klacht namens een vermeend “collectief” met een beweerdelijk identiek (althans rechtmatig) individueel belang aan de Geschillencommissie is voorgelegd.

Tussen partijen is niet in geschil dat op de met de overeenkomst tussen partijen vastgelegde huurverhouding de meest recente versie van de RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen (thans versie 2016) van toepassing is. Die RECRON-voorwaarden vormen samenstel van regels en voorschriften die de rechten en verplichtingen van partijen over en weer bepalen en waar ook betekenis aan toekomt bij de beoordeling van de nu voorliggende klacht.

De ondernemer kan zich niet met de klacht c.q. het daaruit voortvloeiende verzoek verenigen en is
van mening dat die klacht ongegrond dient te worden verklaard en het verzoek dus afgewezen. In het navolgende zal zij de daaraan ten grondslag liggende redenen nader uiteenzetten.

Partijen/Belangenvereniging [belangenvereniging]/Voorgeschiedenis
In het klaagschrift wordt veelvuldig c.q. overwegend gerefereerd aan overleg en gevoerde correspondentie tussen de ondernemer enerzijds en het bestuur van de belangenvereniging [belangenvereniging] anderzijds, voorafgaand aan het moment waarop bepaalde wijzigingen in de huurovereenkomst voor de staanplaats werden doorgevoerd (met ingang van 1 januari 2018).

De ondernemer (“[aanbieder]” waar klagers een staanplaats huren) is in 2014 onderdeel geworden van [vakantiepark][ (groep). De aan haar gelieerde vennootschap [vakantiepark] heeft ook jaarplaatsen op [vakantiepark]. De jaarplaatsovereenkomsten waren op beide locaties verschillend, zo was er bijvoorbeeld sprake van onderling verschillende verhuurmogelijkheden en werd op [aanbieder] jaarlijks een nieuwe overeenkomst getekend, terwijl die op [vakantiepark] stilzwijgend verlengd werd. De ondernemer wenste meer uniformiteit in haar voorwaarden en heeft bij toezending van de nieuwe overeenkomst in november 2016 een vooraankondiging opgenomen over een extra verhuurmogelijkheid met ingang van 1 januari 2018, een verruiming dus.

In 2017 heeft veelvuldig en (in de beleving van de ondernemer) open en constructief overleg met de
vereniging plaatsgevonden. Illustratief is de “notitie” zoals ondernemer die op 22 juni 2017 ontving
naar aanleiding van de concepthuurovereenkomst voor 2018. De vereniging benadrukt in de notitie
dat zij advies uitbrengt aan haar leden en zij bovendien niet alle huurders vertegenwoordigt, en dat zij die formeel niet kan binden. Voor de beoordeling van de klacht is van belang dat met betrekking tot de leeftijdsgrensbepaling (artikel 5: kwaliteit van het chalet) wordt aangegeven dat de aanvankelijke grens van 10 jaar als te kort werd ervaren, en dat bij “een kwaliteitsmerk als Arcabo een keuringsleeftijd van 20 jaar niet onrealistisch is.” In het navolgende zal nog worden ingegaan op de huidige – nieuwe – stelling van klagers dat een leeftijdsgrens van 30 à 40 jaar reëel zou zijn. Dat is niet te rijmen met dit eerdere standpunt en advies van de vereniging, ook overigens betwist de ondernemer de juistheid van dit standpunt.

De ondernemer heeft de vereniging vervolgens per email van 29 juni 2017 een op onderdelen aangepaste concept-huurovereenkomst toegestuurd (met in artikel 6.2 de leeftijdsgrens van 16 jaren). De vereniging reageerde per email van 30 juni 2017 en reageert op de gewijzigde termijn, waarna de ondernemer per email van 30 juni 2017 heeft aangegeven en bevestigd de termijn van 16 jaren te zullen handhaven “om in te kunnen grijpen als dat nodig is.”

Voorafgaand aan de invoering van de wijziging van de verhuurvoorwaarden per 1 januari 2018 heeft
dus regelmatig en constructief overleg plaatsgevonden met het bestuur van de bewuste vereniging.
Voor zover recreant stelt of suggereert dat de ondernemer niet de vereiste toestemming van het bestuur had om onderhavige wijziging door te voeren en dat daar overeenstemming had moeten worden bereikt, wordt dat door de ondernemer betwist. De ondernemer is eigenaar en exploitant van een grootschalig recreatiebedrijf en hecht in dat verband zeker aan een goede dialoog met haar huurders – in dit geval vertegenwoordigd door het bestuur van een belangenvereniging – over in de toekomst door te voeren wijzigingen in de verhuurvoorwaarden. Dat houdt echter geenszins in dat zij met het bestuur van die vereniging moest dooronderhandelen totdat er consensus is, dan wel met elk van de individuele huurders een vergelijkbare onderhandeling zou moeten voeren. Dit nog los van het vaststaande feit dat elk van klagers de huurovereenkomst zoals die met ingang van 1 januari 2018 voor de staanplaats geldt, ondertekend en dus aanvaard heeft. En dat bovendien pas ruim nadat de ondernemer in de voorliggende periode meermalen vooraankondigingen heeft gegeven van de door te voeren wijzigingen, en een uitgebreide toelichting heeft verstrekt op het (rechtmatig) belang dat met die wijzigingen gemoeid is.

Terwijl er dus in 2017 lang en veelvuldig gesproken is met de vereniging, en ook de individuele huurders tijdig/ruim tevoren werden geïnformeerd, zijn de overeenkomsten met ingang van 1 januari 2018 overeengekomen. Dan volgt een periode van jaren in stilte, waarna de ondernemer van de vereniging plotseling een aangetekende brief van 16 juli 2020 ontvangt met een protest tegen de leeftijdsgrens van 16 jaren zoals is vastgelegd in alle getekende huurovereenkomsten. Met het lange voortraject van overleg en toelichting, alsook het feit dat de ondernemer ten principale van mening is dat zij gerechtigd is wijzigingen door te voeren welke bovendien vervolgens ook overeengekomen zijn, is het voor de ondernemer onbegrijpelijk, maar vooral ook niet acceptabel dat de overeenkomst achteraf alsnog op een enkel onderdeel ter discussie wordt gesteld.

Voor zover de ondernemer heeft kunnen nagaan is de betreffende belangenvereniging een zogenaamde ‘informele’ vereniging en niet bij notariële akte opgericht. Raadpleging van de website (voor de ondernemer niet toegankelijk, want geen lid) leert dat de belangenvereniging is opgericht in 2014 om de collectieve belangen te behartigen van de 124 eigenaren van een koopchalet op [park aanbieder]. Dat is ook de reden dat de ondernemer destijds (2017) in het bestuur van de belangenvereniging haar gesprekspartner zag. Vermelding verdient dat recreant (klager 31), althans zijn echtgenote, thans voorzitter van die vereniging is.

Waar de ondernemer in 2017 constructief overleg heeft gevoerd met het bestuur van de belangenvereniging en een toelichting heeft gegeven op de reden voor de wijziging van een aantal huurvoorwaarden, zijn de betreffende overeenkomsten door de ondernemer aan de individuele huurders toegezonden en hebben deze huurders die ondertekend geretourneerd. Overigens werden de huurders tussentijds ook schriftelijk door de ondernemer op de hoogte gehouden. Dat aanvankelijk het bestuur op een later moment (brief van 16 juli 2020) vragen stelt omtrent de overeengekomen termijn van 16 jaren, is wellicht te verklaren doordat inmiddels weer circa drie jaren verstreken waren, maar maakt de communicatie en informatievoorziening rondom de aanstaande wijziging van de huurvoorwaarden en vervolgens aan huurders voorgelegde overeenkomsten niet onzorgvuldig of anderszins oneerlijk en/of in strijd met de goede trouw. De ondernemer heeft van het bestuur niet meer vernomen; resteren kennelijk de 37 individuele huurders die bij de klacht betrokken zijn. Dat is nog geen 30% van het totale ledenaantal van de vereniging.

RECRON-voorwaarden vaste plaatsen (2016)
Het behoeft geen nadere toelichting dat deze RECRON-voorwaarden onmogelijk op enig onderdeel als onredelijke, consument onvriendelijk, dan wel anderszins in strijd met de goede trouw kunnen worden aangemerkt. Immers; zij zijn tot stand gekomen in nauw overleg met de Consumentenbond en de ANWB, zoals ook uit de RECRON-voorwaarden blijkt.

Voor zover voor de behandeling van onderhavige klacht van belang, staat in de RECRON-voorwaarden met toelichting (bladzijde 1, onder het kopje “Wat de recreant zeker moet weten!”) als vierde aandachtspunt het volgende:

“Verkoop: voor verkoop van uw kampeermiddel op dezelfde standplaats is toestemming nodig van de ondernemer. Het terrein is immers van de ondernemer en deze houdt zeggenschap over welke huurders op zijn standplaatsen komen. Aan de toestemming kunnen voorwaarden zijn verbonden. De koopprijs van het kampeermiddel kan niet méér zijn dan de waarde van het kampeermiddel zelf, dus zonder de grond, zonder vergoeding voor het plekje, de ligging en het uitzicht e.d. Bij het bepalen van de koopprijs is vooral van belang het merk en type van het kampeermiddel, vervolgens de afschrijving wegens leeftijd en/of de staat van onderhoud.”

In artikel 5 van de RECRON-voorwaarden wordt bepaald dat de ondernemer bij wijziging van “informatie” rekening dient te houden met bestaande situaties en afspraken. Een ingrijpende wijziging dient zes maanden voor het einde van het overeenkomstjaar aan de huurder bekend te worden gemaakt opdat deze desgewenst de overeenkomst kosteloos kan annuleren. Artikel 1, sub i van de RECRON-voorwaarden bepaalt dat onder “informatie” onder meer moet worden verstaan gegevens op basis waarvan de overeenkomst mede is gesloten inzake het gebruik van de plaats, waaronder onder meer en nadrukkelijk genoemd ook “verkoopvoorwaarden”.

Artikel 9, lid 1 van de RECRON-voorwaarden schrijft voor dat verkoop van het kampeermiddel met behoud van de plaats uitsluitend is toegestaan na schriftelijke toestemming van de ondernemer. De ondernemer kan ook verkoopvoorwaarden hanteren die de recreant in voorkomend geval in acht dient te nemen (lid 2). Bij overdracht van het kampeermiddel aan een derde eindigt de bestaande huurovereenkomst voor de staanplaats, terwijl het de ondernemer vrijstaat al dan niet met koper een nieuwe overeenkomst aan te gaan (lid 3). Indien en voor zover de bewuste aanpassing in de huurovereenkomst (artikel 6.2) al zou kunnen c.q. moeten worden aangemerkt als “een ingrijpende wijziging van de informatie”, dan nog blijkt uit de reeds overgelegde correspondentie dat er ruim tevoren vooraankondigingen zijn gedaan en informatie is verstrekt, laatstelijk met de bewuste brief van 30 juni 2017. Ook eerder werd door de ondernemer al een aankondiging gedaan en informatie verstrekt. De vraag of de betreffende wijziging van de huurovereenkomst als een ingrijpende wijziging moet worden aangemerkt is geen onderwerp c.q. inzet van onderhavige klacht, dat standpunt is ook nooit ingenomen.

Kern van de klacht, althans het verzoek aan uw Geschillencommissie, is dat jaren later en alsnog een
onderdeel van een huurovereenkomst waarover de ondernemer uitgebreid van tevoren heeft gecommuniceerd en waar zij ook rechtmatig belang bij heeft, buiten werking wordt gesteld. De ondernemer is van mening dat daar zowel feitelijk, maar ook juridisch en op grond van de overeenkomst en voorwaarden aanleiding en grondslag voor ontbreekt. Evenmin kan recreant aanspraken ontlenen aan mailverkeer zoals dat in het verleden – dat gaat zelfs terug tot 2015 – tussen het bestuur van de belangenvereniging enerzijds en de ondernemer anderzijds is uitgewisseld. Inderdaad heeft een belangstellende voor een kampeermiddel begin 2015 geïnformeerd naar de verkoopvoorwaarden (zie bijlage 7 bij het klaagschrift) en is namens de ondernemer gemeld dat doorverkoop van een chalet dat ouder is dan 10 jaar nog tot de mogelijkheden behoorde mits aan bepaalde objectieve kwaliteitsnormen werd voldaan. Daarmee is zeker geen toezegging gedaan ‘voor de eeuwigheid’ of anderszins enige verwachting gewekt welke nu – achteraf – vernietiging of buitengebruikstelling van artikel 6.2 van de huurovereenkomst (het leeftijdscriterium) kan rechtvaardigen. Immers; de huurovereenkomst zelf, waar de RECRON-voorwaarden (2016) een nadrukkelijk onderdeel van zijn, maken wijziging van de verhuurcondities en dus ook het verkoopbeleid contractueel mogelijk.

Belang ondernemer

Hier gaat het de ondernemer om:
i) het behouden c.q. verbeteren van de kwaliteit van het recreatieproduct;
ii) de wens (maar ook noodzaak) om actief te kunnen optreden tegen het niet naleven van parkregels en aanvullende voorwaarden, met als doel een betere kwaliteitsuitstraling;
iii) een geconstateerde toename van verhuur aan derden met beleggings- c.q. exploitatiemotief in tegenstelling tot het primaire doel van de ondernemer de staanplaats aan te wenden voor eigen recreatief gebruik;
iv) over de beoogde wijzigingen is meermaals, uitvoerig en ruim tevoren gecommuniceerd waarbij elke huurder ook nog eens ongeveer drie maanden de gelegenheid heeft gehad
de op voorhand toegezonden nieuwe huurovereenkomst 2018 te bestuderen;
v) waarbij benadrukt is dat de staanplaats eigendom is en blijft van cliënte waardoor van een (onredelijke) inbreuk op het eigendomsrecht van de individuele huurder ter zake het
kampeermiddel geen sprake is.

Aan de hierboven genoemde – rechtmatige – belangen als eigenaar/exploitant dient nog het volgende te worden toegevoegd. In artikel 6.4 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor de staanplaats wordt benadrukt dat de ondernemer bij een eventuele verkoop van het kampeermiddel als zodanig geen partij is, en evenmin betrokken is bij en dus ook geen invloed heeft gehad op de totstandkoming van de prijs en onderlinge afspraken tussen de huurder van de staanplaats/verkoper enerzijds en de aspirant-koper anderzijds. In beginsel is het dus aan deze partijen om een redelijke koopprijs voor het bewuste kampeermiddel overeen te komen, welke dan ook uitsluitend betrekking zou moeten c.q. mogen hebben op het kampeermiddel als zodanig. Dat wordt ook met zoveel woorden benadrukt in de RECRON-voorwaarden die deel uitmaken van de huurovereenkomst. Dit impliceert dus een teruglopende waardeontwikkeling ten opzichte van de aanvangsinvestering in het kampeermiddel, want afschrijving (behoudens nieuwe investeringen).

Waar in de praktijk soms al sprake was van een bepaalde waardevastheid van het kampeermiddel vanwege de schitterende staanplaats op een prachtig kampeerbedrijf, is het door:
i) de coronapandemie;
ii) de zeer lage rentes c.q. beschikbaarheid van veel particulier geld; alsook
iii) de schaarste in het aanbod van kampeermiddelen in samenhang met de massaal toegenomen behoefte aan vakantie in eigen land c.q. Nederland;
dat een zeer onevenredige en buitensporige ontwikkeling waar te nemen valt waar het gaat om de
‘economische waarde’ van sec het kampeermiddel enerzijds versus vraagprijzen welke in de praktijk
plegen te worden gehanteerd. Vraagprijzen die er vervolgens vanwege grote belangstelling ook nog
eens toe leiden dat daar met zeer aanzienlijke bedragen fors boven geboden wordt. In de ogen van
de ondernemer als eigenaar/exploitant van een recreatiebedrijf en verhuurder van de staanplaats een zeer ongewenste maar vooral ook onaanvaardbare ontwikkeling waar zij eveneens de hand in wil hebben en houden.

Mogelijk is het zo dat de individuele huurders/klagers/recreant juist vanwege het voortschrijdende
tijdsverloop besloten hebben alsnog op 23 december 2021 een klacht in te dienen. Er zijn immers
weer omstreeks vier jaren verstreken sinds de betreffende wijzigingen en meer specifiek artikel 6.2
van kracht is geworden (1 januari 2018), en juist ook de ‘waarde versus prijsontwikkeling’ deze laatste jaren een explosieve en voor de ondernemer disproportionele ongewenste ontwikkeling hebben laten zien. Dat is een landelijk beeld, en zeker ook aan de orde op [aanbieder]. Geconstateerd wordt dat er vraagprijzen worden gehanteerd en koopsommen overeengekomen welke notabene hoger liggen dan de initiële aanschafwaarde. Een kampeermiddel zou in die vier jaar verder afgeschreven moeten zijn (behoudens investeringen), de praktijk toont een omgekeerde ontwikkeling, die uitsluitend verklaarbaar is door de hiervoor reeds uitvoerig besproken aspecten (pandemie, schaarste, de kwaliteitsimpuls zoals die door de ondernemer op haar bedrijf wordt doorgevoerd etc.). Zo heeft de ondernemer de toiletgebouwen vernieuwd, het centrumgebouw volledig gerenoveerd, een glasvezelnetwerk aangelegd, riolering vernieuwd, wordt er intensief Natuurbeheer gevoerd en is er een nieuw Natuurbeheersplan opgesteld in verband met Natura 2000.

Ook gelet op hetgeen partijen nadrukkelijk zijn overeengekomen in de getekende huurovereenkomst
en de daarbij behorende RECRON-voorwaarden is het tegen beter weten in dat de recreant thans stelt dat hij in zijn eigendomsrecht wordt beperkt, en bovendien op zodanige oneerlijke wijze dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de recreant zouden worden verstoord.

Verkoopbeleid/leeftijdscriterium
In het voorgaande is reeds uitvoerig toegelicht dat de ondernemer op grond van de overeenkomst
c.q. de RECRON-voorwaarden die daar deel van uitmaken voorwaarden mag verbinden aan het al dan niet verlenen van toestemming voor verkoop van het kampeermiddel met behoud van de staanplaats. Het is dan wel wenselijk dat zo’n voorwaarde een objectief karakter heeft.

Het hanteren van een duidelijk leeftijdscriterium kwalificeert als zodanig en dat is waartoe de ondernemer besloten heeft. Zulks met een duidelijke toelichting, ruim van tevoren aangekondigd en
richting al haar individuele huurders gecommuniceerd volledig in overeenstemming met de ter zake
geldende RECRON-voorwaarden (voor zover al sprake zou zijn van een ingrijpende wijziging in de informatie). De ondernemer betwist met klem dat zij gehouden is tot enige vorm van onderhandeling of het bereiken van overeenstemming over welke leeftijd/grens dan zou moeten gelden.

De recreant beroept zich op een mail van ARCABO stellende dat (mits goed onderhouden) ARCABOchalets een “lange levensduur” zouden hebben van wel zo’n dertig tot veertig jaar. Naar de overtuiging van de ondernemer is dat een (te) beperkte beoordeling en kwalificatie, de ondernemer is het met deze inschatting in ieder geval niet eens. Zo heeft de ondernemer zelf in het verleden (2004) ook een groot aantal ARCABO-chalets op haar bedrijf geplaatst, en de eerste 20 daarvan na 15 jaar vervangen. Op [vakantiepark] zijn inmiddels 65 kampeermiddelen (ook ARCABO) vervangen nu die niet meer voldeden aan de gestelde kwaliteitseisen. Overigens was ook het standpunt van het bestuur van de vereniging en haar advies aan haar leden in 2017 dat een leeftijdsgrens van 20 jaar “niet onrealistisch” zou zijn, zie haar advies zoals hiervoor al besproken onder randnummer. Dat wordt nu “zo maar en eventjes” verdubbeld, bovendien voorbijgaand aan de rechtmatige belangen van de ondernemer. Feit is dat ondanks het kwaliteitsproduct dat ARCABO levert, toch sprake is van een overwegend uit kunststof materialen opgebouwd kampeermiddel waarnaast technische, bouwkundige en constructieve eisen ook comforteisen van kracht zijn en blijven. In een veranderende markt verandert de waardering van in het verleden geplaatste kampeermiddelen mee.

Voorts is van belang dat voor zover recreatieondernemers verkoopbeleid hanteren en het leeftijdscriterium daar onderdeel van is, nimmer sprake is van meerdere decennia zoals nu door klagers/recreant wordt gesuggereerd. De brancheorganisatie RECRON gaat qua (kunststof) kampeermiddelen nog altijd uit van een gemiddelde levensduur van circa 20 jaar, bij meer vaste opstallen/kampeermiddelen is dat iets langer. De ondernemer verwijst in dit verband naar de als bijlage 8 overgelegde uitspraak van uw Geschillencommissie met referentiecode REC02-0272 (jaartal 2014). In de betreffende uitspraak was sprake van een verkoopbeleid waarin was bepaald dat kampeermiddelen ouder dan 17 jaar niet met behoud van staanplaats verkocht konden worden. De klager in die procedure had niet zozeer ‘moeite’ met dat leeftijdscriterium (de Geschillencommissie evenmin), inzet van de klacht was de beweerdelijk gebrekkige communicatie daarover vanuit de ondernemer. Verzoek van de klager was de leeftijdsgrens met 5 jaar te verlengen. Dat verzoek c.q. de betreffende klacht werd door de Geschillencommissie afgewezen. Bij “de beoordeling van het geschil” valt te lezen dat van “de ondernemer niet kan worden verlangd dat hij zijn Verkoopvoorwaarden of andere voorwaarden mondeling toelicht bij het aangaan van de eerste standplaatsovereenkomst, tenzij een recreant hierover informatie inwint”, en dat een koper ook een eigen onderzoeksplicht heeft. De ondernemer kon naar het oordeel van de Geschillencommissie niet worden verplicht aan de betreffende consument een verlenging met vijf jaar toe te staan.

Het voorgaande impliceert dat een duidelijke leeftijdsgrens/termijn van 16 jaar als objectief en aanvaardbaar/redelijk heeft te gelden. De ondernemer heeft daarnaast – zie al hetgeen daarover in het voorgaande is gesteld – de wijzigingen ruim van tevoren meermaals en zorgvuldig richting haar individuele huurders toegelicht, en alle (mogelijke) geldende termijnen voor de invoering van dergelijke aanpassingen van de huurvoorwaarden ruimschoots in acht genomen. Ten overvloede; ook op het andere [vakantiepark] wordt al geruime tijd en probleemloos de leeftijdsgrens van 16 jaar gehanteerd, de huurder van de staanplaats begrijpt en respecteert de daaraan ten grondslag liggende – rechtmatige – belangen en argumenten van de ondernemer.

Naast al hetgeen in het voorgaande al naar voren is gebracht ontbreken ook overigens gronden – bijvoorbeeld Europese regelgeving c.q. de richtlijn 93/13/EEG d.d. 5 april 1993 – om te spreken van “oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten” welke in strijd zouden zijn met de goede trouw, of anderszins het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen over en weer uit hoofde van de overeenkomst aanzienlijk verstoort. In de eerste plaats betreft de door recreant aangehaalde EEG-richtlijn zeer algemene bewoordingen waar het gaat om de beoordeling of sprake is van een “oneerlijk beding”, hetgeen ook geldt voor artikel 6:233 BW jo. 6:248, lid 2 BW.

De wijziging in het verkoopbeleid (artikel 6.2) zoals dat door de ondernemer per 1 januari 2018 werd
ingevoerd wordt in de RECRON-voorwaarden (als onderdeel van de huurovereenkomst) juist mogelijk gemaakt, terwijl die RECRON-voorwaarden juist mede door de inbreng van ANWB en Consumentenbond tot stand zijn gekomen. Dan zou enkel nog de toets denkbaar zijn of het leeftijdscriterium van 16 jaar aanvaardbaar is als objectief en duidelijk criterium. Hoewel vanuit consument/huurders perspectief bezien nog te begrijpen is dat huurders bij voorkeur onbeperkt blijven in hun vrijheid een aanwezig kampeermiddel van inmiddels decennia oud met behoud van de jaarplaats te ‘verhandelen’, heeft de ondernemer meermalen en uitvoerig gecommuniceerd en toegelicht dat en waarom zij besloten heeft tot de invoering van het bewuste criterium. Productontwikkeling, innovatie, kwaliteitsverbetering maar vooral ook de besproken marktontwikkeling’ nopen de ondernemer tot het hanteren van deze leeftijdsnorm.

Waar klagers/recreant stellen dat de kwaliteit van het chalet voldoende gewaarborgd zou zijn, wordt
miskend dat het hier juist om verkoopbeleid gaat dat niet, althans niet uitsluitend, over de kwaliteit
van het chalet gaat. Waar de ondernemer streeft naar en werkt aan een langdurige huurverhouding
met haar recreanten en gasten, is met de periodieke en verplichte (technische/veiligheids) keuringen
gewaarborgd dat geen gevaarlijke situaties ontstaan bij een ‘zittende huurder.’ Het ingevoerde verkoopbeleid dient mede andere, ook rechtmatige belangen van ondernemer als ondernemer. De praktijk anno 2022 heeft ook bewezen dat dat noodzakelijk is.

Resumerend

De ondernemer is van mening dat de klacht van recreant ongegrond moet worden verklaard, althans die klacht c.q. zijn verzoek dient te worden afgewezen. Naar de mening van de ondernemer is met het artikel 6.2 dat deel uitmaakt van de thans geldende huurovereenkomsten geen sprake van een onredelijk beding. Omgekeerd geldt dat het bewuste artikel op grond van de geldende RECRON-voorwaarden is ingevoerd als onderdeel van het verkoopbeleid en de voorwaarden welke door de ondernemer kunnen worden gesteld bij verkoop van het kampeermiddel met behoud van de jaarplaats. Dat is deugdelijk en tijdig vooraf met alle huurders gedeeld en gecommuniceerd, en vervolgens ook onderdeel geworden van de individuele huurovereenkomsten zoals die ook door alle huurders vervolgens getekend zijn. Dat laat zich, jaren later, niet op de nu door recreant beoogde wijze ongedaan maken.

Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

De ondernemer blijft bij wat door hem is aangevoerd.

Verwijdering van chalets na 16 jaren, staat ondernemer in beginsel niet voor ogen. Alleen bij verkoop loop je tegen mogelijke ingrepen aan. Als het chalet in orde is zal deze niet verwijderd hoeven worden. De ondernemer wil in kunnen grijpen bij technisch kwalitatief onder de maat. Beeldkwaliteit/uitstraling, alsmede hoge kwaliteit, daar gaat het de ondernemer om. Dat moet op niveau worden gehouden houden, evenals bij [vakantiepark] ook de 16 jaren normering wordt toegepast zonder problemen.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Van het volgende kan hier worden uitgegaan:
– Het chalet van recreant op camping [aanbieder] te [eiland] is in 2011 nieuw gekocht door
diens rechtsvoorganger;
– recreant heeft dit chalet met staanplaats verkregen voor 2018;
– recreant is vanaf voor 2018 tot op heden steeds met de ondernemer opeenvolgende jaarlijkse staanplaatsovereenkomsten aangegaan;
– per 2018 maakt van de jaarlijks steeds opnieuw overeen te komen staanplaatsovereenkomst het hier aan de orde zijnde artikel 6.2 deel uit met de volgende tekst: “ondernemer heeft aan
de in artikel 6.1 van deze overeenkomst omschreven goedkeuring voorwaarden verbonden.
Ondernemer zal geen goedkeuring geven voor verkoop met behoud van de plaats in geval
sprake is van betalingsachterstand dan wel indien de kwaliteit van het chalet niet voldoet aan
de in artikel 5.1 en 5.2 van deze overeenkomst omschreven criteria dan wel wanneer het chalet ouder is dan 16 jaar” (onderstreping door de commissie);
– daaraan voorafgaand in juni 2017 heeft de ondernemer ook aan recreant schriftelijk kenbaar gemaakt dat de ondernemer wilde vasthouden aan – kort gezegd – een verkoopverbod na 16
jaren. Dit met het volgende schrijven:

“Datum: 30 juni 2017
Onderwerp: nieuwe opzet huurovereenkomst 2018

Geachte gast,
Zoals aangekondigd in ons schrijven van december 2016 zal vanaf 2018 een aangepaste huurovereenkomst van kracht zijn voor de jaarplaats van uw chalet. Wij hebben gemeend hiertoe over te gaan vanwege:

1. Het willen behouden c.q. verbeteren van de kwaliteit van het recreatieproduct. Wij willen, nog meer dan thans het geval is, kunnen sturen op kwaliteit. Bij de vraag of er een nieuwe huurovereenkomst of verlenging wordt aangeboden, dient de kwaliteit van het betreffende chalet de doorslag te geven. De kwaliteit van het chalet bepaalt ook of medewerking gaat worden verleend aan verkoop van het chalet met behoud van plaats en de mogelijkheid om te mogen verhuren aan derden.

2. De wens om actief te kunnen optreden tegen het niet naleven van parkregels en aanvullende voorwaarden. Ook hierbij weer met als doel om [aanbieder] een betere kwaliteitsuitstraling te geven c.q. voor de toekomst te kunnen bewaken.

3. De toename van verhuur aan derden waarbij in een aantal gevallen het eigen recreatief gebruik niet langer meer voorop staat. Het chalet wordt dan vooral verhuurd als beleggingsobject c.q. met overwegend ‘exploitatie motieven’. Hiertoe ontstaat een tweedeling tussen huurders die de plaats hoofdzakelijk gebruiken voor eigen recreatief gebruik en huurders die de plaats gebruiken als beleggingsobject voor verhuur aan derden. Deze situatie zorgt voor spanningen en onwenselijke situaties, hetgeen afbreuk doet aan de kwaliteit van het totale recreatieproduct. Primair is de plaats ten alle tijde bedoeld voor eigen recreatief gebruik.

4. De hoeveelheid aan verschillende contracten, aanvullende overeenkomsten en voorwaarden, welke jaarlijks moesten worden opgesteld, verstrekt en ondertekend, het maakt de papierstroom onoverzichtelijk en complex. De wens was om de verschillende documenten samen te voegen tot een begrijpelijk en werkbaar basisdocument welke toekomstbestendig is. De overeenkomst die nu voorligt behoeft slechts eenmalig ondertekend te worden waarna jaarlijks, tot opzegging, alleen wijzigingen doorgegeven hoeven te worden via het registratieformulier.

Wij benadrukken dat wij vooralsnog geen wijzigingen doorvoeren in de huidige wijze van exploitatie. Van herstructurering is op dit moment dan ook geen sprake. Wij blijven plaatsen voor chalets verhuren en gaan dan ook niet over op verhuur in eigen beheer op deze locaties. De wijzigingen dienen enkel een kwalitatief doel, hetgeen noodzakelijk is om [aanbieder] op de lange termijn aantrekkelijk te houden.

Op vrijdag 23 juni jl. heeft er overleg plaatsgehad met de belangenvereniging “de [belangenvereniging]” waarbij wij een toelichting hebben gegeven op de overeenkomst. Uw belangenvereniging heeft ons vervolgens op diverse punten geadviseerd waarna meerdere zaken zodanig dat deze nieuwe opzet aan u verstrekt kan worden.

In de bijlage treft u een voorbeeld aan van de nieuwe huuroverkomst 2018 aan, als ook alvast de tarieven 2018 en de geldende Recron voorwaarden. Wij verzoeken u het geheel grondig door te lezen.

Vóór 1 oktober 2017 zullen wij u uw persoonlijke, definitieve contract toesturen; u hoeft nu nog niets te ondertekenen. Mocht u vragen hebben voor die tijd, vernemen wij die uiteraard graag, bijvoorkeur per mail via ” (…..).

Wij wensen u een mooie zomer!

Met vriendelijke groet
(……)
[naam directeur]
Directeur”

– de ondernemer heeft voormelde aankondiging in concept doen toekomen aan de belangenvereniging De [belangenvereniging] op 29 juni 2017 en heeft op 30 juni 2017 in emailcorrespondentie met genoemde belangenvereniging c.q. contactpersoon van de huurders nog de volgende toelichting gegeven op de aangekondigde aanvulling van artikel 6.2:

“6.2: de termijn van 16 jaar geeft ons vooral de mogelijkheid om toch in te grijpen als het wel nodig is. Dat is in ieders belang. Individueel kan tzt altijd nog gekeken worden hoe om te gaan met een kwalitatief chalet die voldoet aan alle eisen maar dat willen wij niet formeel vastleggen. Het merendeel van de chalets is daar overigens pas over ca 10 jaar.”.

– de belangenvereniging De [belangenvereniging] en/of haar bestuur waren niet door haar leden gemachtigd om namens hen afspraken te maken met de ondernemer. De taak van die vereniging beperkte zich daarom – ook naar zeggen van de recreant – tot het geven van advies aan
haar leden. Het bestuur van de vereniging heeft dat aldus verwoord in een schriftelijk vastgelegd advies van juni 2017 aan haar leden:

(……) “Volledigheidshalve maar nadrukkelijk merken wij op dat wij als bestuur geen bevoegdheid hebben om namens de (individuele) leden van de vereniging akkoord te gaan met (delen van) dit concept dan wel (delen van) dit concept af te wijzen. Deze bevoegdheid ligt uitsluitend bij de individuele chaleteigenaren. Ook zijn niet alle chaleteigenaren op [aanbieder] lid van de vereniging. Het onderstaande beperkt zich daarom tot een advies.” (….)

Recreant vordert te bepalen dat dat artikel 6.2 van de huurovereenkomst niet van toepassing is, althans dat de woorden ‘danwel wanneer het chalet ouder is dan 16 jaar” dienen te worden geschrapt en dat recreant daarom ook na ommekomst van zestien jaren zijn chalet aan een derde kan verkopen met behoud van standplaats in het geval het chalet voldoet aan de kwaliteitseisen van artikel 5 van de overeenkomst.

Niet is (dus) sprake van de situatie dat recreant nu al is c.q. dreigt te worden geconfronteerd met de mogelijke effecten/gevolgen van voormelde slotzin. Immers is eerst in 2028 het chalet van
recreant ouder dan 16 jaren.

Met de vordering wordt volgens de uitgebreide toelichting van recreant verzocht om te beoordelen of de ondernemer in voorkomende gevallen goedkeuring voor verkoop met behoud van de plaats kan en mag weigeren wanneer het chalet ouder is dan 16 jaar. Door de consument zijn meer redenen aangevoerd (zie hierboven) waarom de ondernemer zich bij weigering van goedkeuring voor verkoop met behoud van plaats, niet kan en mag beroepen op die leeftijdseis.

De ondernemer heeft zich daartegen gemotiveerd verweerd; volgens hem is de aanvulling van artikel 6.2 vanaf het jaar 2018 steeds rechtsgeldig overeengekomen met recreant en betreft deze aanvulling een rechtsgeldig beding waarop de ondernemer in een voorkomend geval een beroep kan en mag doen. Ook in de opvolgende staanplaatsovereenkomsten zal deze bepaling in deze vorm worden opgenomen, zo is het doel van de ondernemer. Wel is door de ondernemer de kanttekening gemaakt dat te gelegener tijd bij een overschrijding van die 16 jaren per geval zal moeten worden gekeken naar de stand en kwaliteit van het chalet. Door de ondernemer is ter zitting verklaard dat er gevallen denkbaar zijn waarbij een hogere leeftijd van het chalet dan 16 jaren niet een aan de ondernemer verzochte goedkeuring tot verkoop in de weg hoeft te staan. De ondernemer heeft willen toezeggen met deze bepaling prudent om te gaan, maar wenst die leeftijdseis wel in haar arsenaal te houden voor gevallen waar wel degelijk aan de kwaliteit van het chalet moet worden getwijfeld, waardoor de kwaliteit het recreatiepark als geheel ook in gedrang komt.

Duidelijk moge zijn dat de commissie geen “verklaring voor recht” kan uitspreken; dat is voorbehouden aan de burgerlijke rechter.

De commissie heeft tot taak (zie artikel 3 lid 1 van het reglement van deze commissie) het middels bindend advies beslechten van geschillen “voortvloeiend uit totstandkoming of de uitvoering van overeenkomsten, tussen consumenten en ondernemers, met betrekking tot verblijfsrecreatie” (……).

Daaronder valt naar het oordeel van de commissie ook het desverzocht vaststellen van de inhoud van wat tussen partijen (steeds) opeenvolgend is overeengekomen in de staanplaatsovereenkomsten.

Door de consument is veel aandacht gevraagd en steun voor diens standpunt gezocht in de voorgeschiedenis voorafgaand aan het per 2018 doorvoeren van de aanvulling van artikel 6.2 in de met alle staanplaatshouders sedert 2018 en vervolgens elk jaar – gesloten staanplaatsovereenkomsten, met het gewraakte “danwel wanneer het chalet ouder is dan 16 jaar.”

De commissie stelt vast dat ter zake de staanplaats van het chalet van recreant achtereenvolgens vijf jaarovereenkomsten met die aanvulling door recreant voor akkoord zijn ondertekend, en aldus zijn aangegaan.

Zo in de visie van de recreant al sprake is geweest van een wilsgebrek aan de zijde van de consument of diens rechtsvoorganger bij het sluiten van de eerste overeenkomst over het staanplaatsjaar 2018 en dan juist alleen betreffende het al of niet overeenkomen van de meergenoemde aanvulling, dan kan naar het oordeel van de commissie dan ook niet worden volgehouden dat dat wilsgebrek daarom ook is gaan kleven aan de daarop volgende overeenkomsten, waarin die aanvulling steeds is blijven staan in de tekst van artikel 6.2.

Daarbij komt dat de belangenvereniging van chalethouders waarmee de ondernemer voorafgaand aan 2018 (mede) contact heeft onderhouden over zijn plannen om (onder meer) artikel 6.2 aan te vullen met een leeftijdscriterium, niet was gemachtigd om namens een of meer van haar leden bindende afspraken te maken met de ondernemer. Dat was en bleef de verantwoordelijkheid van elke chalethouder, zo is ook uitdrukkelijk door recreant bevestigd. Dit betekent – kort gezegd – dat het besprokene in het overleg met die vereniging op zich aan de zijde van die vereniging geen wilsgebrek kan opleveren. Het gaat immers om de inhoud van de wilsovereenstemming bij elke afzonderlijke chaleteigenaar, waarmee de ondernemer had te contracteren. Voormelde vereniging heeft dit ruim voor 2018 ook nog eens uitdrukkelijk kenbaar gemaakt aan haar toenmalige leden, waartoe de commissie ook recreant rekent, dat haar taak zich hier beperkte tot het adviseren van de leden.

Veeleer is aannemelijk dat door genoemde overleg met die vereniging, haar leden chaleteigenaren zich extra bewust zijn geworden van de mogelijke consequenties in de toekomst van die leeftijdsaanvulling van artikel 6.2 in de nog te sluiten staanplaatsovereenkomst. Aldus beschouwd, waren zij daardoor juist extra beducht van wat komen zou, en lag bij elke chaleteigenaar – en dus ook bij recreant – daarom de vraag voor of hij die staanplaatsovereenkomst onder die kennelijk voor de ondernemer onlosmakelijke voorwaarde, wel wilde (blijven) aangaan. Dan kan toen dus geen sprake zijn geweest van een wilsgebrek, in het geval die aldus aangevulde overeenkomst juist wel wordt ondertekend/opnieuw wordt aangegaan.

Vervolgens staat dan – indachtig de stellingname van de consument – ter beoordeling of de ondernemer te gelegener tijd bij een chalet ouder dan 16 jaren inderdaad een afwijzing van een verzoek tot goedkeuring van verkoop rechtsgeldig kan baseren op het slot van meergenoemd artikel 6.2 van de dan geldende staanplaatsovereenkomst van partijen.

De commissie deelt niet het standpunt van recreant dat artikel 9 van de RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen een beroep van de ondernemer op deze leeftijdsgrens in de weg staat c.q. zal gaan staan bij weigering van goedkeuring van de verkoop. Door de ondernemer is naar het oordeel van de commissie genoegzaam aannemelijk gemaakt (zie hierboven) dat hij een voldoende zwaarwegend en gerechtvaardigd belang heeft bij het (ook op camping [aanbieder]) in stand houden van deze in artikel 6.2 vastgelegde eis dat het te verkopen chalet de leeftijd van 16 jaren niet mag overschrijden, wil door hem goedkeuring aan een beoogde verkoop met behoud van standplaats worden verleend.

Wat dan nog resteert is de beoordeling van de stelling van recreant dat die aanvulling een ontoelaatbaar/nietig beding betreft, en daarom in de (achtereenvolgende) staanplaatsovereenkomst(en) als ongeschreven moet worden aangemerkt.

Mede indachtig het hiervoor overwogene is de commissie tevens van oordeel dat niet nu al op voorhand gezegd kan worden dat het gevolg van de in artikel 6.2 vastgelegde koppeling van die leeftijdseis van 16 jaren aan het niet kunnen geven van goedkeuring aan de beoogde verkoop met behoud van staanplaats, buiten werking moet blijven, omdat dat gevolg niet kan intreden omdat de redelijkheid en billijkheid dat nu al tussen partijen onaanvaardbaar acht;

dit laatste dan – kort gezegd – omdat die koppeling qua inhoud en wijze van totstandkoming altijd heeft te kwalificeren als een onredelijk beding. De commissie gaat daarin niet mee.

Zulks neemt echter niet weg dat in een voorkomend concreet geval waarbij het chalet de leeftijd van 16 jaren heeft bereikt – waarvan hier dus nog geen sprake is – op die leeftijdseis mogelijk toch wel eens niet met succes een beroep kan worden gedaan door de ondernemer door de (derogerende) werking van artikel 6:248 lid 2 Burgerlijk Wetboek: “2. Een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel is niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.”

Daartoe is – bijvoorbeeld – denkbaar de situatie waarbij het chalet uitwendig en inwendig aantoonbaar (eventueel na een daartoe strekkende keuring in opdracht van een van partijen) in zeer goede staat is (gebleven) en in alle opzichten zichtbaar is “meegegroeid” met het kwaliteitsniveau van de andere zich op deze camping bevindende chalets, en waarbij het belang van de betreffende recreant/eigenaar om de op dat moment bestaande “economische waarde” verzilverd te krijgen door verkoop, sprekend is te noemen.

In lijn daarmee en niet voor niets heeft de ondernemer reeds in diens toelichting bij de
aangekondigde aanvulling van artikel 6.2 ingezien dat een handhaving van die harde eis van
16 jaren in de praktijk toch mogelijk wel eens tot “onevenredige hardheid” zou kunnen leiden:

Ook ter zitting heeft de ondernemer doen blijken zich hiervan bewust te zijn:

“Verwijdering van chalet’s na 16 jaren, staat ondernemer in beginsel niet voor ogen. Alleen bij verkoop loop je tegen mogelijke ingrepen aan. Als het chalet in orde is zal deze niet verwijderd hoeven worden. De ondernemer wil in kunnen grijpen bij technisch kwalitatief onder de maat.” (……).

Slotsom:

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.

Daarom wordt als volgt beslist.

Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie bestaande uit de heer mr. M.L.J. Koopmans,
voorzitter, de heer P.W.M. Meijkamp en drs. P.C. Hoogeveen – de Klerk, leden, op 21 november 2022.