Had ondernemer in offerte aanpassing loodloketten moeten betrekken als onderdeel van de overeengekomen werkzaamheden. De commissie oordeelt van niet. Geen schending waarschuwingsplicht.

Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw Categorie: Overeenkomst / Product voldoet niet aan verwachtingen(non-conformiteit) Jaartal: 2018
Soort uitspraak: bindend advies Uitkomst: ten dele gegrond Referentiecode: 114383

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

Volledige uitspraak

Behandeling van het geschil
De commissie stelt vast dat op de tussen partijen gesloten overeenkomst waaruit het onderhavige geschil voortvloeit de Consumentenvoorwaarden Verbouwingen van Stichting BouwGarant (COVO2010) van toepassing zijn verklaard, welke voorzien in geschillenbeslechting door de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (verder te noemen: de commissie). De bevoegdheid van de commissie om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. Conform artikel 3 lid 4 van het Reglement Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: het reglement) zal het geschil worden beslecht door middel van bindend advies.

De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken. Het geschil is ter zitting behandeld op 30 november 2018.

Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De consument is verschenen met zijn gemachtigde. Namens de ondernemer is verschenen x, bijgestaan door zijn gemachtigde en diens kantoorgenoot x.

Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een op 18 april 2017 tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst. De consument heeft aan de ondernemer opdracht gegeven om verbouwingswerkzaamheden te verrichten, namelijk het maken van een doorbraak tussen de garage en de woonkamer, waardoor de garage bij de woonkamer kan worden getrokken. De ondernemer heeft zich daarbij verplicht tot het verrichten van de overeengekomen werkzaamheden tegen de daarvoor door de consument te betalen prijs van € 11.417,02 inclusief BTW. Er is een geschil ontstaan over de vraag of de ondernemer in diens offerte de aanpassing van de loodloketten had moeten betrekken als onderdeel van de overeengekomen werkzaamheden. De consument heeft een bedrag van € 2.420,– van de aanneemsom onbetaald gelaten en dit bedrag bij de commissie in depot gestort.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het klachtenformulier dat op 30 november 2017 door de commissie werd ontvangen. In de kern komt de klacht van de consument op het volgende neer:
Ten onrechte heeft de ondernemer het aanpassen van de loodloketten niet in de offerte opgenomen en ook niet voorafgaand aan het sluiten van de aannemingsovereenkomst een voorbehoud gemaakt ten aanzien van de stand van de loodloketten.
Volgens de consument is er, voordat de offerte is opgemaakt, niet door de ondernemer gemeld dat de stand van de loodloketten mogelijk niet goed was, en dat dit gevolgen kon hebben voor de verbouwing en voor de kostprijs daarvan. Pas nadat de verbouwingswerkzaamheden waren begonnen wees een werknemer van de ondernemer de consument erop dat er mogelijk een probleem was met de aanwezige loodloketten. Er werd door een werknemer van de ondernemer meegedeeld dat de bestaande loodloketten niet doorlopen tot in de spouwmuur en dat voorkomen moest worden dat water uit de spouwmuur op het plafond van de woonkamer terecht kon komen. De ondernemer stelde zich vervolgens op het standpunt dat het noodzakelijk was de loketten aan te passen en verlangde voor de werkzaamheden een meerprijs van € 2.000,– te vermeerderen met BTW. Volgens Vereniging Eigen Huis is het aanbrengen van noodzakelijke loketten normaal gesproken onderdeel van de aangenomen werkzaamheden.
Als de ondernemer van tevoren een voorbehoud had gemaakt met betrekking tot de aanpassing van de loodloketten en de kosten daarvan, had de consument kunnen beslissen of hij een offerte zou opvragen bij een andere aannemer. Omdat de ondernemer heeft geweigerd deze werkzaamheden kosteloos alsnog uit te voeren, is de consument het vertrouwen in de ondernemer verloren. De consument verlangt dat de ondernemer wordt veroordeeld tot betaling van de kosten van herstel, uitgevoerd door een derde.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt van de ondernemer op het volgende neer:
Alle door de ondernemer geoffreerde werkzaamheden zijn verricht. Het aanbrengen van nieuwe loodloketten was niet in de offerte vermeld en maakte geen onderdeel uit van de aannemingsovereenkomst.
De ondernemer heeft van te voren wel een voorbehoud gemaakt met betrekking tot de loodloketten. Hij kon van te voren niet weten dat de loodlokketten niet goed waren aangebracht. Dat viel immers van buitenaf niet te zien. De deskundige x heeft dat ook in zijn rapport vermeld. De ondernemer had ook geen aanleiding om te vermoeden dat de loodloketten destijds onjuist waren aangebracht. Loodloketten dienen immers volgens de geldende normen te worden aangelegd. De ondernemer betwist dat hij een waarschuwingsplicht had jegens de consument.
De ondernemer heeft zijn werknemers uit voorzorg gevraagd om gedurende de werkzaamheden in de spouw te kijken. Deze was dichtgespoten met isolatiemateriaal, zodat er een voeg uitgehaald moest worden om de stand van de loodloketten te checken. De ondernemer heeft vervolgens opgaaf van het meerwerk gedaan, die de consument niet heeft aanvaard. De ondernemer betwist uitdrukkelijk dat op hem een waarschuwingsplicht rustte bij het aangaan van de overeenkomst. Bovendien geldt dat, wanneer de ondernemer hiervoor wel een voorbehoud zou hebben gemaakt, het aanbrengen van de loodloketten zou hebben geleid tot een hogere aanneemsom, omdat die werkzaamheden niet waren opgenomen in de offerte. Het kan niet zo zijn dat de ondernemer die werkzaamheden nu kosteloos zou moeten verrichten.

Volgens de ondernemer is het bovendien de vraag of het aanbrengen van nieuwe loodloketten noodzakelijk is. De deskundige heeft de noodzaak hiervan niet aangenomen. Er heeft zich tot op heden ook geen lekkage voorgedaan. Sinds de uitvoering van de verbouwing is er geen lekkage opgetreden. Er zijn alternatieve oplossingen denkbaar om het risico op lekkage te voorkomen, welke alternatieve oplossingen veel goedkoper zijn dan het vervangen van de loodloketten, aldus de ondernemer. Hij concludeert tot afwijzing van de klacht.

Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten verrichten door x. In het daarvan opgemaakt rapport van 27 maart 2018 is, voor zover van belang, het volgende vermeld: “Wij hebben niet kunnen vaststellen of de loodloketten tegen het binnenspouwblad van de westgevel van de woning van de consument zijn ‘doorgezet’. Hiervoor is destructief onderzoek noodzakelijk.(…).

In de woonkamer van de woning van de consument alsmede in de voormalige garage hebben wij geen vochtkringen in het stucwerk geconstateerd. Desgevraagd deelde consument ons mede dat door hem in diens woning zowel voor als na de verbouwingswerkzaamheden door ondernemer geen lekkages zijn geconstateerd.

De heer (…) van ondernemer deelde ons mede dat door diens medewerkers de voeg ter plaatse van één van de loodloketten tussen het pannendak op de voormalige garage en de westgevel van de woning van consument is verwijderd. Hierbij is vastgesteld dat de loodloketten tot halverwege in de bakstenen van het buitenspouwblad staken, (…) Volgens detail 051 van SBR CURnet dient bij de aansluiting van opgaand metselwerk op een pannendak of een vlak dak een loodafdichting (voetlood/loodloketten) aanwezig te zijn. Voetlood in een spouwconstructie moet altijd schuin omhoog worden gezet en worden bevestigd tegen het binnenblad (…)

Indien er sprake is van een ‘beschutte’ gevel of een waterafstotend buitenspouwblad, kan worden overwogen om het lood niet tegen het binnenspouwblad te bevestigen. De functie van loodafdichting is om hemelwater/vocht dat in de spouw terechtkomt via deze loodvoorzieningen en open stootvoegen af te voeren naar het pannendak/vlakke dak.

De gevel van de consument is geen beschutte gevel en betreft tevens de westgevel (hoge regenwaterbelasting). Tevens is het buitenspouwblad (voor zover bekend) niet behandeld met een waterafstotend middel. Derhalve zou een loodvoorziening in de spouw aanwezig moeten zijn (…). In de woning van de consument is echter geen sprake van lekkage. Blijkbaar heeft de thans aanwezige detaillering in het verleden altijd gefunctioneerd en functioneert deze detaillering thans nog steeds.(…)”.

Beoordeling van het geschil
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst.

De klacht van de consument ziet erop dat de ondernemer heeft geweigerd zorg te dragen voor kosteloze aanpassing van de loodloketten. Volgens de consument maakte aanpassing van de loodloketten onderdeel uit van de noodzakelijke werkzaamheden, waarvan de consument had mogen verwachten dat deze in de aanneemsom waren inbegrepen. In ieder geval had de ondernemer de consument voor het aangaan van de aannemingsovereenkomst moeten waarschuwen dat de loodloketten mogelijk niet juist waren aangebracht, aldus de consument.

De commissie is van oordeel dat de klacht van de consument dient te worden afgewezen en acht daarvoor het volgende redengevend.

Tussen partijen is niet in geschil dat alle werkzaamheden die in de offerte zijn vermeld, en die in de aanneemsom waren inbegrepen, door de ondernemer zijn uitgevoerd. Naar het oordeel van de commissie is er geen grondslag voor het aannemen van een algemene waarschuwingsplicht van de ondernemer inhoudende dat de ondernemer de consument van te voren had dienen in te lichten over mogelijke problemen met de aanwezige loodloketten.

Gesteld noch gebleken is dat de ondernemer van te voren had kunnen vermoeden dat de loodloketten niet op de juiste wijze waren aangebracht. Loodloketten dienen, zo heeft de deskundige ook gerapporteerd, volgens de normen te worden aangebracht. Bovendien was zonder destructief onderzoek, zo heeft de deskundige gerapporteerd, niet vast te stellen of de stand van de originele loodloketten al dan niet goed was. Naar het oordeel van de commissie kan van een ondernemer niet worden verlangd een dergelijk onderzoek op voorhand, kosteloos, te verrichten alvorens offerte uit te brengen en/of een aanneemovereenkomst te sluiten.

Aan de stelling van de ondernemer dat hij wel degelijk met de consument van te voren heeft gesproken over de loodloketten, hetgeen door de consument wordt betwist, komt de commissie dan ook niet toe.

Voorts wordt overwogen dat niet is komen vast te staan dat de loketten noodzakelijkerwijs opnieuw dienen te worden aangebracht. Tot op heden heeft het door de aannemer opgeleverde werk niet geleid tot enige lekkage. Bovendien zijn er andere maatregelen te treffen om het risico op lekkage te beperken.

Hoewel het wenselijk is dat bij het aangaan van een aanneemovereenkomst bepaalde risico’s op meerwerk van te voren besproken worden, is in de onderhavige zaak gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen sprake van een schending van enige waarschuwingsplicht aan de zijde van de ondernemer.

De commissie zal de klacht van de consument daarom ongegrond verklaren.

Klachtengeld
Omdat de consument volledig in het ongelijk wordt gesteld, ontvangt deze -conform het reglement het klachtengeld niet retour.

Behandelingskosten
Volgens het reglement is de ondernemer aan de commissie behandelingskosten verschuldigd. De commissie ziet aanleiding om die kosten met 50% te matigen omdat de klacht van de consument ongegrond wordt verklaard.
Derhalve wordt beslist als volgt.

Beslissing
De commissie, rechtdoende naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, beslist als volgt:

– verklaart de klacht van de consument ongegrond;
– bepaalt dat het bij de commissie in depot gestorte bedrag van € 2.420,– aan de ondernemer toekomt;
– stelt vast dat de ondernemer aan de commissie behandelingskosten is verschuldigd, welke kosten worden gematigd met 50%; wijst het meer of anders verzochte af.

Aldus beslist op door de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw bestaande uit mevrouw mr. M.L. Braaksma, voorzitter, de heer C. de Vries en mevrouw mr. C. Muller, leden, op 30 november 2018, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. van den Berg, plaatsvervangend secretaris.

M.L. Braaksma