Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Herstel
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
49224
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage De bevoegdheid van de arbiters is gebaseerd op de koop-/aannemingsovereenkomst die de consument heeft gesloten met de ondernemer, alwaar is opgenomen een overeenkomst tot arbitrage met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling E 2003 en de bijbehorende bijlage A, versie 1 januari 2003 (hierna te noemen: de garantieregeling) en in aanvulling daarop een ter zitting door partijen ondertekende verklaring waarin zij nader zijn overeengekomen dat alle klachtonderdelen van het geschil worden beslecht door arbitrage door de arbiters benoemd door de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie). Partijen hebben daarbij –deels – afgezien van hetgeen zij eerder overeengekomen waren in de koop-/aannemingsovereenkomst. Hierin was bepaald dat de behandeling – deels – was voorbehouden aan de Raad van Arbitrage voor de Bouw te Utrecht. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering. De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts. Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld. Standpunt consument Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier ontvangen op 1 oktober 2010. In de kern komt de klacht van de consument op het volgende neer. De consument klaagt over de houten gevelbetimmering zoals toegepast bij zijn woning. Tijdens de verkoop is Western Red Cedar (hierna ook te noemen: WRC) toegezegd door de ondernemer. Partijen zijn uiteindelijk de toepassing van Waxed Wood (klasse B) overeengekomen. Deze houtsoort blijkt van inferieure kwaliteit, is niet goed afgewerkt en blijkt geen (goed) alternatief te zijn voor WRC. De klachten zijn onder meer verfonthechting, optreden van raising grain (opkomende jaarringen) en scheurvorming. De consument verlangt herstel, bij voorkeur vervanging van de gehele gevel door WRC of een vervangende schadevergoeding van € 6.000,–. Standpunt ondernemer Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de memorie van antwoord d.d. 28 januari 2011. In de kern komt de reactie van de ondernemer op het volgende neer. In de technische documentatie die onderdeel uitmaakt van de koop/- aannemingsovereenkomst staat aangegeven dat de gevel wordt voorzien van delen van verduurzaamd naaldhout. Tijdens de bouw is er tussen partijen een discussie ontstaan over de te gebruiken houtsoort. De consument is akkoord gegaan met een uitvoering van Waxed Wood verduurzaamde vuren (klasse B) geveldelen. Tussentijds is de kleur nog gewijzigd van grijsbruin naar mokkabruin. De houtsoort van de gevel kan – gezien de overeenstemming tussen partijen – niet meer ter discussie staan. Na onderzoek door deskundige [naam deskundige organisatie] bleek medio/eind 2006 dat enkele delen niet voldeden aan de maatstaven voor klasse B. De ondernemer heeft toegezegd deze delen te zullen vervangen en is daartoe ook overgegaan. Ook in 2009 zijn nog een groot aantal delen vervangen. Er kwamen ook klachten binnen over het schilderwerk. In de technische omschrijving staat dat de houten geveldelen met een houtolie worden afgewerkt. Hiervoor is Restol gebruikt. Tijdens de bouw heeft de ondernemer het beoogde Restol product op terpentine basis moeten vervangen door een product op waterbasis. Dit product blijkt achteraf hele andere eigenschappen te bevatten, hetgeen de ondernemer toen niet bekend was. In plaats van in het hout te trekken is het watergedragen Restol product filmvormend op het hout. Medio 2006 heeft de ondernemer een onderzoek laten uitvoeren door SHR. Hieruit kwam een hersteladvies waarbij de gevel moest worden geschuurd. Partijen hebben van medio 2006 tot medio 2009 gesprekken met elkaar gevoerd en gecorrespondeerd. Hieruit is uiteindelijk een aangepast plan van aanpak voortgevloeid dat eind 2009 is uitgevoerd. Bij de consument heeft op 10 december 2009 een opname plaatsgevonden na uitvoering van het herstel zoals verwoord in het laatste plan van aanpak. De consument heeft een zestal opmerkingen geplaatst bij de uitvoering, maar verder getekend voor afwikkeling van de klacht. De klacht dient te worden afgewezen omdat de ondernemer met akkoord van de consument heeft hersteld, met uitzondering van de resterende scheurvorming geconstateerd bij opname in december 2009. Deze scheurvorming ligt volgens de ondernemer aan gebrek aan onderhoud, is esthetisch en komt niet voor rekening van de ondernemer. Behandeling van het geschil Op 15 april 2011 en op 29 november 2011 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. Beide partijen zijn beide malen ter zitting verschenen en hebben hun standpunten ter zitting nader toegelicht. Bij de tweede mondelinge behandeling was tevens de deskundige aanwezig. De arbiters hebben op 9 mei 2011 de situatie ter plekke bekeken en beoordeeld in het bijzijn van partijen. De zaak is na afloop van de eerste mondelinge behandeling aangehouden voor het uitvoeren van een deskundigenonderzoek. De zaak is na afloop van de tweede mondelinge behandeling aangehouden voor het mogelijk treffen van een schikking. Deskundigenrapport De commissie heeft op 18 augustus 2011 een onderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige] van (naam instituut], die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast. [naam instituut] komt in dit rapport – kort samengevat – tot de conclusie dat de gebreken hun oorzaak vinden in de toegepaste houtsoort Waxed Wood, die niet geschikt is om te worden toegepast op de wijze als bij de woning van de consument het geval is geweest. Duurzaam herstel kan alleen plaatsvinden door algehele vervanging van de gevelbekleding. Nadere toelichting partijen (eerste zitting d.d. 15 april 2011) Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. De (gemachtigde van de) consument legt een pleitnota over en draagt deze voor. De arbiters verwijzen naar de tekst van dit stuk en zullen hierna kort de ter zitting gevoerde discussie weergeven. Meerdere bewoners wachten de uitspraak in de zaak van de consument af. Het dossier kent een lange voorgeschiedenis. Uiteindelijk heeft de consument samen met andere bewoners in 2009 afspraken gemaakt met de ondernemer aan de hand van een plan van aanpak. Deze afspraken gelden niet, want de kern van deze afspraken was dat de kwaliteit van Waxed Wood en Western Red Cedar hetzelfde zou zijn en dit blijkt niet zo te zijn. Waxed Wood is niet geschikt en zeker niet op de zonzijde van de gevel. Ondanks de toezegging van de ondernemer trekt het hout wel krom en deugt de toepassing niet. De ondernemer heeft het plan van aanpak niet uitgevoerd conform afspraak. In huizen waar regelmatig onderhoud wordt gepleegd, zijn soortgelijke klachten. Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. In de overeenkomst is “duurzaam naaldhout” overeengekomen en niet specifiek “Western Red Cedar”. De ondernemer betwist dat toepassing van WRC is overeengekomen. Iedere vorm van hard naaldhout vergt regelmatig onderhoud, zeker aan de zonzijde van een woning. De ondernemer heeft er alles (en een deel uit coulance) aan gedaan om de klacht op te lossen binnen de afspraken van de (aanvullende) overeenkomst(en). Bij de eerste onderhandelingen heeft de ondernemer aangeboden Western Red Cedar te plaatsen tegen een meerprijs. Dit aanbod heeft de consument niet geaccepteerd. Nadere toelichting partijen (tweede zitting d.d. 29 november 2011) Desgevraagd door de arbiters licht de deskundige toe dat (nader) herstel van de huidige toegepaste houten gevelbeplating wat hem betreft zinloos is. Om de krimp- en scheurvorming stop te zetten, dient de gevelbeplating rondom voorbewerkt te worden. Ook bij de door de ondernemer reeds herstelde delen heeft de deskundige hetzelfde effect en klachten waargenomen en dit betekent dat de klachten zullen blijven voortduren. Het herstelplan dat partijen overeengekomen zijn is in dat opzicht principieel onjuist. De ondernemer had nooit een dergelijke oplossing mogen aanbieden. Dergelijk hout rondom moet worden behandeld, dat weet de hele markt. Het door de ondernemer toegepaste Waxed Wood is absoluut niet vergelijkbaar met Western Red Cedar. In de documentatie van de leverancier staat “onderhoud minimaal” en “onderhoudsvrij” en worden allerlei kwaliteiten aan Waxed Wood toebedeeld. Dit product heeft die verwachtingen niet waargemaakt. Met de kennis van nu, dient dit product in die vorm alleen te worden gebruikt voor bijvoorbeeld schuren en schuttingen, maar niet voor een woninggevel. Dat het KOMO keurmerk is toegedicht aan Waxed Wood zegt verder niet zoveel. Dit betekent dat het hout verduurzaamd wordt beschouwd volgens procedé. Het zegt niets over de feitelijke duurzaamheid en het onderhoud. Op een vraag van de ondernemer licht de deskundige toe dat hij er niet zeker van is hoe hij geoordeeld zou hebben indien deze kwestie eerder (in 2004/2006) aan hem was voorgelegd. Hij had het hout dan laten testen op schilderwerk en effecten en dergelijke. De consument sluit zich aan bij hetgeen de deskundige heeft geoordeeld en verlangt herstel middels toepassing van WRC. De ondernemer heeft in overleg met de consument een plan van aanpak gemaakt en heeft herstel verricht conform dit plan van aanpak. Alle delen die niet goed waren heeft de ondernemer vervangen. Indien er geen onderhoud wordt gepleegd, kunnen problemen met de verfhechting en scheurvorming niet worden voorkomen. Dit komt voor risico van de consument. Ten aanzien van de afwerking en toepassing van Waxed Wood onderdelen is de ondernemer ingehaald door de techniek. Volgens de inzichten van destijds was de toepassing van Restol voldoende en was Waxed Wood prima bruikbaar voor gevels. Nu zou de ondernemer een andere keuze hebben gemaakt. Na de laatste uitvoering van het plan van aanpak zat er nog een jaar garantie op het schilderwerk. Deze termijn is inmiddels verlopen. Uitgangspunten Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt. In de op 27 november 2003 gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen naar de eis van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 9 november 2004 opgeleverd. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft gegarandeerd dat de woning voldoet aan deze garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat met nummer [waarborgnummer]. Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de arbiters te hebben verzocht om: a. zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling; b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling. Beoordeling van het geschil Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende. Allereerst oordelen de arbiters dat de consument ontvankelijk is in zijn klacht. De woning is opgeleverd op 9 november 2004. De consument heeft al tijdens de bouw en verschillende malen daarna bij de ondernemer geklaagd. De consument heeft de procedure aanhangig gemaakt op 1 oktober 2010. Gezien de aard van de klacht is een garantietermijn van 6 jaar van toepassing, welke termijn is verstreken op 9 februari 2011, dat wil zeggen 6 jaar en drie maanden na oplevering. Bij de klacht is er – voor zover is komen vast te staan uit de stukken – geen sprake van een ernstig gebrek (waarbij een garantietermijn geldt van 10 jaar). De arbiters stellen vast dat de consument tijdig heeft geklaagd bij de ondernemer en de procedure tijdig aanhangig heeft gemaakt bij de commissie. Bovendien zijn recentelijk (eind 2009) herstelwerkzaamheden uitgevoerd. De arbiters stellen vast dat het de bedoeling was dat de 24 chaletwoningen in het project Oosterheem, waaronder die van de consument, zouden worden voorzien van een gevelbekleding bestaande uit verduurzaamd naaldhout. Voor de arbiters is voldoende komen vast te staan dat toen Western Red Cedar door de ondernemer is genoemd, temeer omdat deze term door de ondernemer zelf ook in een aantal brieven wordt genoemd en deze term ook in de bouwvergunning staat. Tijdens de bouw heeft de ondernemer om hem moverende redenen besloten om gebruik te maken van vurenhouten Waxed Wood delen. De consument is hierover tevoren geïnformeerd en heeft – na enige discussie – hiertegen geen bezwaar gemaakt. Vrij spoedig na oplevering van de woningen is de gevelbekleding gebreken van diverse aard (scheurvorming, afbladderen van verf, kromtrekken van rabatdelen etc. ) gaan vertonen. De ondernemer heeft de klachten van de bewoners ter harte genomen en een uitvoerig herstelplan ( “plan van aanpak”) opgesteld. Het overleg over dit plan heeft enige jaren in beslag genomen. Vervolgens zijn conform dit plan van aanpak in 2009 en 2010 herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Bij deze werkzaamheden is opnieuw van het gebruik van Waxed Wood uitgegaan. Bij de woningen, waaronder die van de consument, is onder meer een groot aantal geveldelen vervangen. De gevelbetimmering is geheel geschuurd en van een nieuwe verflaag voorzien. De arbiters verwijzen naar de brief van SWK aan de ondernemer (productie 16 bij het verweerschrift), waarin een en ander uitvoerig is omschreven. De arbiters volstaan met een verwijzing naar deze brief. Meerdere bewoners, waaronder de consument, waren niet tevreden met het bereikte resultaat. Er ontstond opnieuw barst- en scheurvorming. Bemiddeling door SWK leverde niets op, waarna de consument de onderhavige arbitrage aanhangig heeft gemaakt. De arbiters kunnen zich, na afweging van alle door partijen aangevoerde argumenten en gelet op de overgelegde stukken, vinden in de conclusie van de deskundige. Zij vinden daarbij steun in al hetgeen zich na oplevering van de woningen aan de gevelbekleding heeft voorgedaan. De herstelwerkzaamheden die in de loop der jaren hebben plaatsgevonden hebben niet tot een wezenlijke verbetering geleid. Integendeel: al vrij spoedig na uitvoering van het plan van aanpak heeft zich opnieuw scheurvorming en vormverandering voorgedaan van zodanige aard en omvang dat zij naar het oordeel van arbiters uitsluitend zijn verklaring vindt in de toegepaste houtsoort. De deskundige stelt zonder omhaal van woorden dat hij de intensiteit en de omvang van de aanwezige scheurvorming niet acceptabel acht en het opnieuw schilderen van de zichtzijden van de geveldelen niet tot duurzaam herstel kan leiden. Een van de andere bewoners heeft bij de tweede mondelinge behandeling medegedeeld dat ook bij zijn woning nieuw aangebrachte delen opnieuw scheurvorming en opbollingen zijn gaan vertonen. De ondernemer heeft zulks niet betwist en de deskundige heeft dit ook vastgesteld. De arbiters zien dit als een bevestiging van hun oordeel dat het hier gaat om een structureel gebrek. Zij zullen zich dan ook niet begeven in de beoordeling van de deugdelijkheid van het verfwerk; de kwaliteit daarvan is – aldus de deskundige – voor de duurzaamheid van de geveldelen niet doorslaggevend. De ondernemer draagt in eerste instantie de algehele verantwoordelijkheid voor de keuze van de houtsoort en voor de inhoud van het plan van aanpak. Zijn verweer dat de consument door met die keuze respectievelijk de wijze van herstel in te stemmen zijn rechten heeft verspeeld, wordt dan ook verworpen. Ook het betoog van de ondernemer dat de consument geen onderhoud aan de gevel heeft gepleegd en aldus de schade over zich heeft afgeroepen houdt geen steek; de arbiters nemen over hetgeen de deskundige daarover in zijn rapport heeft opgemerkt: “aangezien deze delen niet voldoen aan de basisvoorwaarden voor oppervlaktebescherming (rondom behandelen met een minimale grondverflaagdikte en afdichting kopse kanten) kon/kan een normale en duurzame onderhoudssituatie niet worden gerealiseerd.”. De arbiters laten in het midden of Waxed Wood delen voor gevels als de onderhavige onder alle omstandigheden ongeschikt zijn. Zij volstaan met vast te stellen, zulks conform het deskundigenrapport, dat het geïmpregneerde vuren zoals hier toegepast en bewerkt, niet geschikt is om als geschilderde gevelbekleding te worden toegepast. De consument heeft algehele vervanging van de gevel en schadevergoeding gevorderd. Nu de arbiters de vordering die strekt tot vervanging zullen toewijzen komen zij aan het meer gevorderde niet toe. Het is niet aan arbiters om te bepalen op welke wijze de ondernemer aan de veroordeling tot volledig herstel gevolg dient te geven. De ondernemer zal ervoor moeten zorgen dat de gevel alsnog voldoet aan de bepalingen van de koop-/aannemingsovereenkomst respectievelijk de eisen van goed en deugdelijk werk. Dit betekent dat het de ondernemer vrij staat om WRC toe te passen bij herstel conform deze uitspraak, maar ook een andere houtsoort die voldoet aan hetgeen overeengekomen en gegarandeerd is. Hoewel WRC besproken is bij de bouw, is niet onomstotelijk komen vast te staan dat dit door partijen is overeengekomen. WRC is ook niet vastgelegd in de documenten behorende bij de koop-/aannemingsovereenkomst en later zijn weer afwijkende afspraken gemaakt, waarbij WRC niet zou worden toegepast. Toetsing aan de Garantie- en Waarborgregeling Gelet op het bovenstaande dient te worden vastgesteld dat de gevel niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk en de consument derhalve een beroep op de Garantie- en Waarborgregeling toekomt. Nu de consument voor 100% in het gelijk wordt gesteld zal het klachtengeld aan hem worden gerestitueerd. Beslissing De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts: I. veroordelen de ondernemer de gevel aan de woning van de consument in zijn geheel te vervangen, zulks op zodanige wijze dat alsnog aan de verplichtingen van de ondernemer uit hoofde van de tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst en aan de garantieregeling wordt voldaan. Deze werkzaamheden dienen zo spoedig mogelijk doch uiterlijk voor 1 januari 2013 te zijn uitgevoerd; II. stellen vast dat de consument ten aanzien van de in dit vonnis behandelde klacht een beroep op de Garantie- en Waarborgregeling toekomt; III. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald; IV. wijzen af het meer of anders gevorderde. Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 21 maart 2012 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.