Het bedrijf is ten opzichte van de VvE gehouden aan de verlaging van de beheervergoeding, zoals medegedeeld op de Algemene Ledenvergadering.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: VvE Management Zakelijk    Categorie: Beheervergoeding    Jaartal: 2018
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 112470

De uitspraak:

Onderwerp van het geschil

Het geschil betreft de door het bedrijf in rekening gebrachte beheervergoeding.

Standpunt van de VvE

Voor het standpunt van de VvE verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Samengevat komt het op het volgende neer.

In de Algemene Ledenvergadering (hierna: ALV) van 30 juni 2016 werd door de grooteigenaar medegedeeld dat in overleg tussen hen en het bedrijf de beheervergoeding per 1 januari 2017 naar beneden was bijgesteld op circa € 6.340 per jaar inclusief BTW. De beheervergoeding over het jaar 2016 zou eveneens naar beneden gebracht worden naar circa € 7.770 inclusief BTW. De vergadering heeft dit ter kennisgeving aangenomen, waarbij door de voorzitter wordt opgemerkt dat men graag gekend wil worden in afspraken welke gemaakt worden.

In de ALV van 14 december 2016 is vervolgens aan de orde gesteld dat de VvE afscheid wil nemen van het bedrijf. Hier was de vertegenwoordiging van de grooteigenaar op tegen, wilde daar wel over praten, maar dan moest het bestuur van de VvE met alternatieven komen. Er is toen met geen woord over voorwaarden gesproken met betrekking tot de verlaagde beheervergoeding.

In de ALV van 27 maart 2017 is er besluitvoering geweest over het opzeggen van de beheerovereenkomst. Voorafgaand aan de vergadering was door het bedrijf aan de agenda toegevoegd dat dit financiële consequenties zou hebben met betrekking tot de beheervergoeding. De verlaging van de beheervergoeding zou worden teruggedraaid als de beheerovereenkomst eerder zou eindigen dan 31 december 2017.

De VvE heeft op de ALV van 27 maart 27 besloten de beheerovereenkomst met het bedrijf op te zeggen. Dat is vervolgens gebeurd op 10 april 2017, waarbij de overeenkomst is opgezegd per 28 november 2017.

Het bedrijf is van mening dat de korting is vervallen omdat de beheerovereenkomst is beëindigd vóór 31 december 2017 en dat het volledige bedrag moet worden voldaan. De VvE is echter van mening dat er een verlaging van de beheervergoeding zonder aanvullende voorwaarden is overeengekomen en ook die op manier door het bedrijf is gecommuniceerd en gefactureerd zodat de VvE niets meer aan het bedrijf is verschuldigd. Het bedrijf heeft op zijn beurt ten onrechte de resterende beheervergoeding tot het einde van de overeenkomst geïncasseerd waarbij niet is uitgegaan van de overeengekomen verlaagde beheervergoeding.

Ter zitting heeft de VvE verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

Het bedrijf spreekt van een gegeven “korting”. De VvE heeft het begrepen als een “verlaging” van de beheervergoeding.

De VvE ontkent dat er op 9 september 2016 op het kantoor van het bedrijf is gesproken over de voorwaarden die het bedrijf aan de verlaging van de beheervergoeding heeft gesteld. Ook de grooteigenaar heeft dat nooit met de VvE besproken. Het werd pas duidelijk toen het al dan niet stoppen ter beslissing op de agenda van de ALV van 27 maart 2017 stond. Er werd toen door het bedrijf ook vastgehouden aan de opzegging per november 2017. Met een opzegging per 1 januari 2018 wilde het bedrijf niet akkoord gaan.

De verslagen van de ALV’s zijn opgesteld door het bedrijf. De VvE heeft ze alleen goedgekeurd.

De VvE verlangt dat het bedrijf niet meer in rekening brengt dan de verlaagde beheervergoeding.
Het bedrijf heeft de niet verlaagde beheervergoeding voor het 2e en 3e kwartaal van 2017 en het resterend deel tot 28 november 2017 reeds geïncasseerd, zonder daarvoor toestemming aan het bestuur van de VvE te vragen. De VvE heeft daardoor een bedrag van € 2.672,64 teveel betaald.
Het bedrijf vordert daarnaast met terugwerkende kracht tot 1 april 2016 de verleende korting terug. Het bestuur van de VvE heeft geweigerd om deze vordering te betalen. Het bedrijf heeft dat bedrag,
€ 3.245,70, vervolgens zelf afgeschreven van de rekening van de VvE.

Standpunt van de ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Samengevat komt het op het volgende neer.

De afspraken over de korting op de beheervergoeding zijn gemaakt met de grooteigenaar. Ten tijde van het maken van de afspraak had de grooteigenaar een meerderheidsbelang binnen de VvE en was daarmee een volwaardige gesprekspartner voor het effectueren van de wederkerige overeenkomst. Er kan alleen sprake zijn van een wederkerige overeenkomst als daar een tegenprestatie tegenover staat. De tegenprestatie op de door het bedrijf verleende korting betrof de voorwaarde om het beheer te continueren tot tenminste 31 december 2017. Zonder tegenprestatie is er geen wederkerige overeenkomst en daarmee blijven de oorspronkelijke afspraken over de beheervergoeding van kracht.

Het bestuur van de VvE is, zij het achteraf, op de hoogte gebracht van de aan de korting verbonden voorwaarden, ofwel tegenprestatie. Dat was ruim voordat er sprake was van een opzegging. Het bestuur heeft nagelaten op dat moment de afspraak als zijnde nietig te beschouwen. Daarnaast is de ALV voorafgaand aan de besluitvorming over de continuering van de beheerovereenkomst ook op de hoogte gebracht van de overeengekomen voorwaarden voor de korting. Daarmee heeft de ALV in dezelfde mate haar invloed kunnen uitoefenen als dat zij zou zijn gevraagd in te stemmen met de wederkerige overeenkomst. Als zij dat namelijk toen niet zou hebben gedaan, zou de oorspronkelijke beheervergoeding zijn gehandhaafd. Daarmee zou er een gelijke uitkomst zijn als nu is voltrokken. 

Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

Op de ALV van 30 juni 2016 stond de verleende korting niet op de agenda.

De grooteigenaar heeft op een gegeven moment appartementen verworven bij verschillende complexen. Zij hadden er belang bij om voor meerdere VvE’s de beheerkosten zo laag mogelijk te laten zijn. Voor het bedrijf stond daar de continuïteit van het beheer tegenover. In dat kader zijn er afspraken gemaakt over een korting onder voorwaarden. Het ging om zo’n 9 VvE’s. De andere VvE’s hebben de korting wel gekregen.

Beoordeling van het geschil

De commissie heeft het volgende overwegen.

In de notulen van de ALV van de VvE van 30 juni 2016 staat het volgende vermeld:

“9. Beheervergoeding [naam]”
In overleg met de assetmanager/vertegenwoordiger van de grooteigenaar wordt de beheervergoeding per 01 januari 2017 naar beneden gesteld op ca. € 6.340,– per jaar incl. BTW. De beheervergoeding over het jaar 2016 zal eveneens naar beneden worden gebracht naar ca. € 7.770,– incl. BTW

De vergadering neemt dit ter kennisgeving aan echter door de voorzitter wordt opgemerkt dat men graag gekend wil worden in afspraken welke gemaakt worden”

De betekenis die aan deze mededeling in de ALV van 30 juni 2016 moet worden toegekend, betreft in de kern het geschil tussen partijen. Daarbij constateert de commissie dat de weergave ervan in de notulen niet door partijen wordt betwist. De notulen zijn door de VvE goedgekeurd op de ALV van 14 december 2016. Ten aanzien van het hierboven geciteerde zijn toen geen opmerkingen gemaakt. Waar het bedrijf zelf de verslaglegging van de betreffende vergadering heeft verzorgd, zou een betwisting ervan door het bedrijf overigens ook niet in de rede liggen.

De commissie stelt op basis van het hierboven geciteerde vast dat op de ALV van 30 juni 2016 alleen de mededeling is gedaan dat de beheervergoeding wordt verlaagd voor 2016 en 2017. Over eventueel daaraan verbonden voorwaarden is niet gesproken. Naar het oordeel van de commissie mocht de VvE op basis van deze mededeling, die in aanwezigheid van het bedrijf is gedaan, er gerechtvaardigd op vertrouwen dat het bedrijf de beheersvergoeding ongeclausuleerd verlaagde. Dat de ALV deze mededeling ter kennisgeving heeft aangenomen, kan daarbij beschouwd worden als de aanvaarding van de wijziging van de beheervergoeding zoals die afgesproken was in de beheerovereenkomst.
Dat met de toenmalige grooteigenaar binnen het complex bepaalde voorwaarden voor de verlaging van de beheervergoeding waren afgesproken wil de commissie aannemen, maar niet [naam], maar de VvE was voor de beheersvergoeding de contractpartij van het bedrijf. Dat [naam] op dat moment de meerderheid van de stemmen in de ALV zou hebben gehad, maakt dat niet anders. Het niet tijdig bespreken van deze condities met de VvE moet voor risico van het bedrijf komen. Waar vast staat dat (het bestuur van) de VvE in ieder geval niet eerder dan in september 2016 op de hoogte is gesteld van de voorwaarden die het bedrijf verbond aan de verlaging van de beheervergoeding, is dat in het licht van de mededeling in de ALV van 30 juni 2016 te laat.

De commissie is derhalve van oordeel dat de het bedrijf ten opzichte van de VvE gehouden kan worden aan de verlaging van de beheervergoeding, zoals medegedeeld in de ALV van 30 juni 2016. Dat betekent dat het bedrijf het door de VvE teveel betaalde dient terug te betalen. Onweersproken betreft dat een bedrag van € 3.245.70 voor het jaar 2016 en een bedrag van € 2.672,64 voor het jaar 2017.

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is.

Derhalve zal als volgt worden beslist.

Beslissing

Het bedrijf betaalt een bedrag van € 5.918,34 aan de VvE. Betaling dient te geschieden binnen 1 maand na de verzenddatum van dit bindend advies.

Bovendien dient het bedrijf overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 605,– aan de opdrachtgever te vergoeden ter zake van het klachtengeld.

Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.

Aldus beslist door de Geschillencommissie VvE Management op 21 maart 2018.