Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (non)conformiteit / Kosten
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
195564/206007
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst tussen consument en ondernemer. Consument vindt dat zij schade heeft geleden door een gebrek aan de stadsverwarming-installatie die ondernemer in de woning heeft geplaatst. Het gevolg van die installatie is dat er hoge energiekosten in rekening zijn gebracht. Voor deze zaak is een deskundige ingeschakeld die een rapport met zijn bevindingen heeft opgeleverd. De arbiters oordelen dat de warmte-installatie niet deugdelijk is geplaatst en er daarom hoge kosten zijn ontstaan. De arbiters verklaren de klacht ten dele gegrond.
De uitspraak
Ondergetekenden:
mevrouw mr. M.L. Braaksma te [plaatsnaam], de heer H. Kroon te [plaatsnaam] en de heer mr. J.J.E. Hovener te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen de ondernemer en de consument gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014, alsmede de SWK Garantie- en waarborgregeling Renovatie, versie 1 januari 2012 en het bijbehorend Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II O (hierna gezamenlijk te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
De consument vordert vergoeding van de schade die zij stelt te hebben geleden in de vorm van hoge(re) energiekosten als gevolg van een (vermeend) gebrek aan de stadsverwarmingsinstallatie die door de ondernemer in de woning van de consument is aangebracht.
Behandeling van het geschil
Op 8 september 2023 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door de heer mr. [naam] als secretaris.
De consument en haar partner de heer [naam] waren ter zitting aanwezig. Namens de ondernemer zijn ter zitting verschenen de heer [naam] (projectcoördinator klantenservice) en de gemachtigde de heer mr. [naam].
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt van de consument op het volgende neer.
Gedurende de eerste zes maanden na de oplevering van de woning van de consument (hierna: de woning) waren er nog gebreken, waaronder een niet goed functionerende stadsverwarmingsinstallatie. De kleppen functioneerden niet naar behoren, waardoor een deel van de woning koude vloeren had en het in de woning niet (voldoende) warm werd. In de periode december 2019 en januari 2020 werd de woning gestukt, werd de badkamer (af)gebouwd, werden de vloeren gelegd en werd de keuken gemonteerd. De woning (90 m2) is nimmer door de consument bewoond. In het voorjaar van 2020 heeft de zoon van de consument een aantal maanden anti-kraak in de woning gewoond en daarna heeft een kennis, ter zitting bleek: de heer [naam], één à twee dagen per week gebruik van de woning gemaakt. De eindafrekening van de energieleverancier volgde in januari 2022, na de verkoop en levering van de woning in 2021. Over de eerste zes maanden na oplevering bleek 130 GJ warmte gebruikt te zijn, terwijl volgens de consument geen waarneembare warmte in huis was. Er is tevens een onverklaarbaar hoog verbruik in twee maanden (april en mei) van 2021. Dat heeft de consument niet in de gaten gehad, omdat het huis in die maanden onbewoond was.
Volgens de consument werkt de verwarmingsinstallatie nu naar behoren.
De consument wenst schadeloos gesteld te worden voor het bedrag van € 3.350,–. Volgens de consument is dat het bedrag aan energieverbruik dat de energieleverancier aan haar in rekening heeft gebracht als gevolg van de niet goed functionerende verwarmingsinstallatie. Het gevorderde bedrag heeft de consument gebaseerd op het energieverbruik tijdens de eerste zes maanden na oplevering. Het verbruik in GJ heeft zij vermenigvuldigd met de prijs die op de door haar overgelegde correctienota staat vermeld.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt van de ondernemer op het volgende neer.
De ondernemer betwist tekortgeschoten te zijn in de nakoming van de koop-/aannemingsovereenkomst. De woning is deugdelijk en alle installaties voldoen aan hetgeen is overeengekomen. De consument heeft geen bewijs geleverd dat de ondernemer een gebrekkige verwarmingsinstallatie heeft gerealiseerd. De ondernemer betwist dat het hoge energieverbruik aan hem kan worden toegerekend.
De ondernemer wijst erop dat woning geen reguliere nieuwbouwwoning, maar een gerenoveerde kadewoning is. Het zijn relatief smalle, hoge panden (drie tot vier verdiepingen) met een glazen dak. In de technische omschrijving is expliciet verwoord dat de energielasten hoger liggen dan bij een reguliere woning:
“De buitengevel blijft ongeïsoleerd, wat betekent dat er warmteverlies zal optreden. Op basis van berekeningen is de inschatting dat dit voor een hele Kadewoning circa € 500,- hogere energielasten per jaar op zal leveren dan een reguliere woning.” Volgens de ondernemer is deze inschatting gebaseerd op het prijspeil 2015.
Na de eerste klachtmelding op 12 mei 2022 heeft de ondernemer een controle laten uitvoeren. Er werden geen gebreken geconstateerd.
De ondernemer betwist dat hij aansprakelijk is voor de gestelde schade, die kennelijk betrekking heeft op de afrekening over het hele jaar 2021. De woning was in 2021 bewoond en het verbruik in 2021 was niet buitensporig hoog. Indien de vordering betrekking heeft op het jaar 2020 merkt de ondernemer op dat de woning in dat jaar door derden is bewoond. Tevens zijn er werkzaamheden verricht, waardoor het energieverbruik hoger kan liggen dan gebruikelijk. Ook zit er in de eerste maanden na de oplevering nog vocht in de wanden, waardoor er in deze periode meer vraag naar warmte kan zijn. De ondernemer en de consument hebben allebei geen inzicht in de warmte- en elektriciteitsvraag in 2020. Mogelijk is de verwarming hoog gezet en niet afgezet bij afwezigheid.
Voor zover de klacht ziet op het jaar 2020, heeft de consument deze niet binnen bekwame tijd na ontdekking bij de ondernemer gemeld. De ondernemer is daardoor benadeeld, want hij is niet in de gelegenheid geweest het gestelde gebrek te onderzoeken en eventueel te verhelpen toen de consument nog eigenaar was.
De ondernemer wijst de vordering tot schadevergoeding die de consument instelt van de hand. Hij verkeert niet in verzuim, want hij is nooit gesommeerd tot betaling.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 5 juni 2023 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De consument heeft bij bericht van 7 juni 2023 opmerkingen over het rapport gemaakt. Daarbij heeft zij aangegeven nog bereid te zijn om met de ondernemer tot een schikking te komen. Verder wijst zij erop dat in het klantdossier bij de ondernemer alle werkbonnen van de monteurs aanwezig zijn uit de periode december 2019 – april 2020. Op basis van die meldingen heeft de ondernemer installateurs voor de vloerverwarming langs gestuurd. De consument betwist dan ook dat zij de klacht te laat heeft gemeld.
De ondernemer heeft op het rapport gereageerd bij bericht van 21 juni 2023. De ondernemer onderschrijft het oordeel van de deskundige dat het hier geen technisch probleem betreft. De ondernemer heeft bezwaar tegen de zinsnede ‘Er is weliswaar geen bewijs voor, maar aannemelijk is, dat het hoge verbruik veroorzaakt is door het doorlaten van de koelkleppen.’ Dat het hoge verbruik zou zijn veroorzaakt door de koelkleppen is op geen enkele wijze vastgesteld. De ondernemer wijst erop dat in het door de ondernemer aangehaalde servicebericht van 12 mei 2022 wordt genoemd dat de koelkleppen ‘iets’ hebben doorgelaten. Dat lijkt slechts gebaseerd te zijn op een mededeling van de bewoonster dat de koeling niet aan is geweest. Dat de koelkleppen ‘iets’ hebben doorgelaten is voorts geen onderbouwing van de omvang van de vordering.
Beoordeling van het geschil
De arbiters overwegen als volgt.
In de op 3 respectievelijk 15 december 2015 door de ondernemer en de consument ondertekende koop-/ aannemingsovereenkomst (hierna: de overeenkomst) heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/ aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 13 november 2019 opgeleverd.
Ook is op de overeenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde bepalingen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
In de kern betreft de klacht van de consument de stadverwarmingsinstallatie, die volgens haar door de ondernemer ondeugdelijk was gerealiseerd.
De arbiters stellen vast dat de deskundige in zijn rapport het volgende vermeldt:
“Gezien het feit dat de klacht niet meer aanwezig is, heeft een onderzoek ter plaatse geen meerwaarde.
Het is voor ondergetekende onmogelijk om te beoordelen óf en welke mogelijke storingen of gebreken er zich hebben voorgedaan in het verleden.
Dat is de reden dat, in overleg met De Geschillencommissie, er een bureau onderzoek heeft plaatsgevonden.
Wel is duidelijk uit de verbruikscijfers (zie bijlage) dat al in de eerste maanden (van december 2019 t/m mei 2020) er een fors verbruik was geregistreerd van 131 GJ.
Tevens is er een verhoogd verbruik in de maanden maart, april en mei 2021.
Er is gemeld door verzoeker dat er in de eerste maanden diverse bezoeken zijn geweest van de installateur omdat er problemen waren.
Helaas hebben wij van deze bezoeken geen werkbonnen terug kunnen vinden in het dossier.
De enige werkbon is van 12 mei 2022 waarin de monteur vermeld dat de koelkleppen hebben doorgelaten, omdat er verbruik is geregistreerd terwijl er geen koeling gevraagd is.
Indien de koelkleppen doorlaten, is dat een reden voor een hoger warmteverbruik, omdat er dan zowel koud koelwater als warmwater geleverd wordt en dat geeft een verhoogd verbruik.
Hierbij opgemerkt dat wij geen indicatie hebben hoe hoog het koelverbruik is geweest en/of dit probleem zich vanaf oplevering al heeft voorgedaan.
Overigens is het warmteverbruik in de zomermaanden (voor warm tapwater) als normaal te beschouwen en is er geen twijfel over de juistheid van de registratie door de warmtemeter.
Anderzijds moet ook vastgesteld worden dat het [de ondernemer] niet te verwijten valt dat verzoeker het hoge verbruik niet tijdig (b.v. in mei 2019) heeft gemeld, omdat zij niet in de woning aanwezig was.
Ondergetekende is van mening dat het hier om een juridisch en geen technisch probleem gaat.
Wat de oorzaak van het hoge verbruik is geweest, is niet meer te achterhalen en de klacht is inmiddels opgelost.
[…]
Het verbruik in de periode van 1-12-2019 tot 1- 5- 2021 is in ieder geval wel als zeer hoog te bestempelen.
Anderzijds is het zo, dat er vastgesteld is door de installateur, dat de koelkleppen hebben doorgelaten, hetgeen een hoger warmteverbruik tot gevolg heeft.
Er is weliswaar geen bewijs voor, maar aannemelijk is, dat het hoge verbruik veroorzaakt is door het doorlaten van de koelkleppen.”
De arbiters hebben kennisgenomen van de conclusies van de deskundige. De conclusies van de deskundige zijn door partijen niet dan wel onvoldoende weersproken. Nu deze de arbiters ook overigens niet onjuist voorkomen nemen de arbiters deze over.
Gelet op de conclusie van de deskundige en hetgeen ter zitting door de partijen is verklaard, achten de arbiters voldoende aannemelijk dat de stadsverwarmingsinstallatie in de woning van de consument ten tijde van de oplevering in november 2019 niet goed was ingeregeld. Daarmee was er derhalve geen sprake van goed en deugdelijk werk in de zin van de overeenkomst. De arbiters vinden daarvoor tevens steun in de verklaringen die de consument ter zitting onweersproken heeft gedaan, dat de vloerverwarming op de bovenste twee verdiepingen van de woning in de eerste maanden na de oplevering niet functioneerde en dat in die periode drie keer door de ondernemer werkzaamheden aan de installatie zijn uitgevoerd, waarna de installatie vanaf april 2020 normaal functioneerde. De ondernemer heeft ter zitting weliswaar verklaard daarvoor in de interne documentatie (de werkbonnen van de monteurs) geen aanwijzingen gevonden te hebben, maar hij heeft tevens aangegeven niet uit te sluiten dat er lucht in de leidingen van de vloerverwarming aanwezig was of dat de kleppen onjuist waren afgesteld, nu dit bij de oplevering wel vaker voorkomt. Gelet op het vorenstaande achten de arbiters de klacht van de consument in zoverre gegrond dat er door een niet goed ingeregelde stadsverwarmingsinstallatie in de periode vanaf november 2019 tot en met april 2020 sprake is geweest van een (veel) hoger energiegebruik, althans een (veel) hogere meterstand, dan verwacht mocht worden bij een woning van deze afmetingen, zelfs nu deze casco is opgeleverd.
Anders ligt het echter voor het hogere energieverbruik gedurende twee maanden in 2021, waarvoor de consument eveneens de ondernemer aanspreekt. Van deze periode is niet komen vast te staan dat de verwarmingsinstallatie ondeugdelijk was en niet is uit sluiten dat de hoge energierekening in die periode te maken heeft gehad met het gebruik, zeker nu consument anderen gebruik heeft laten maken van de woning. Daarmee is niet komen vast te staan dat de extra kosten over deze periode voor rekening en risico van de ondernemer zouden moeten komen. Dit geldt temeer nu de installatie in de periode daarvoor (althans vanaf april 2020) en de periode daarna naar behoren heeft gefunctioneerd.
Het verweer van de ondernemer dat geen sprake van verzuim zou zijn, wordt door de arbiters gepasseerd, aangezien schade in de vorm van een hoger energieverbruik door een niet correct functionerende installatie aangemerkt moet worden als schade die reeds definitief is ingetreden. Een dergelijke vorm van schade is naar haar aard niet voor herstel vatbaar.
Ter zitting heeft de consument aangegeven dat de schade alleen betrekking had op de maanden januari tot en met april 2020, omdat de maand december 2019 al was kwijtgescholden. Rekening houdend met het voorgaande zullen de arbiters de ondernemer veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding aan de consument voor die energiekosten die het normale gebruik overstegen in de periode januari tot en met april 2020. De arbiters berekenen deze schade als volgt. Het normale gebruik in het jaar 2020 was volgens de onweersproken opgave van de consument 8 GJ per maand. In de maanden januari tot en met april 2020 lag het totaal in rekening gebrachte gebruik van warmte echter op 80,5 GJ, waar in totaal voor die vier maanden circa 32 GJ verwacht mocht worden. Het verschil van 48,5 GJ kan derhalve als bovenmatig verbruik worden aangemerkt. Volgens de overgelegde factuur is aan de consument afgerond een bedrag van € 30,– per GJ in rekening gebracht. Dit komt neer op een bedrag van 48,5 x 30 = € 1.455,–. De arbiters brengen daar vervolgens een correctie op aan vanwege het feit dat het een Kadewoning betreft waarvan de buitengevel ongeïsoleerd is, hetgeen blijkens de Technische Omschrijving tot een circa € 500,– hogere energierekening per jaar leidt. Dit betekent dat over de periode januari tot en met april 2020 een bedrag van circa € 200,– niet als onverwacht kan worden aangemerkt. De arbiters brengen dit bedrag in mindering. Daarmee komt de schadevergoeding die de ondernemer aan de consument moet betalen op € 1.255,–.
Gelet op al het vorenstaande achten de arbiters de klacht van de consument deels gegrond. Zij zullen de consument daarom deels in het gelijk stellen en de vorderingen van de consument in zoverre toewijzen dat de ondernemer zal worden veroordeeld tot de betaling van schadevergoeding voor energiekosten van € 1.255,–, zijnde de kosten als gevolg van de ondeugdelijkheid van de verwarmingsinstallatie.
Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters overwegen dat ambtshalve in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of ter zake van de klacht wordt voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Het geschil betreft een vordering tot schadevergoeding wegens hogere energiekosten, waarbij de oorzaak van die hogere energiekosten, ondeugdelijke inregeling van de verwarmingsinstallatie, al is weggenomen. Dit valt buiten de garantieregeling.
Hetgeen partijen ieder voor zich verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft naar het oordeel van de arbiters geen verdere bespreking, nu dat niet tot een ander oordeel leidt.
Klachtengeld
De consument wordt voor 50% in het gelijk gesteld. De arbiters zien aanleiding om, onder verwijzing naar artikel 20 lid 1 van het reglement, te bepalen dat het gehele betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument zal worden terugbetaald.
Beslissing
De arbiters beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, als volgt:
I. verklaren de klacht van de consument deels gegrond;
II. veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een schadevergoeding van € 1.255,– in verband met hogere energiekosten, te betalen binnen één maand na dagtekening van dit vonnis;
III. stellen vast dat aan de consument ter zake van de klacht geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
IV. bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt;
V. wijzen af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Utrecht op en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.