In plaats van een steiger in het water kreeg de consument een vlonder in de tuin. Er ligt al een eerdere schikking met de verkoper (niet aannemer). Desondanks moet de aannemer ook schade vergoeden.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: Schadevergoeding    Jaartal: 2019
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 116937

De uitspraak:


Bevoegdheid arbiters

De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module I E en II Q (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK  … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.

Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.

Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Standpunt consument

Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder
het vragenformulier ondertekend op 20 april 2018. In de kern komt de klacht op het volgende neer.

Tussen partijen is een aannemingsovereenkomst tot stand gekomen op basis waarvan de ondernemer zich (onder meer) heeft verplicht een steiger te realiseren die conform situatietekening één meter in het water steekt. Deze is niet op deze wijze gerealiseerd. De reden daarvan zou zijn gelegen in publiekrechtelijke beperkingen. Noodgedwongen heeft de consument moeten kiezen voor een – voor de consument veel minder aantrekkelijk – alternatief. In plaats van een steiger in het water kreeg de consument een vlonder in de tuin. De ondernemer is aansprakelijk omdat er niet is geleverd wat is afgesproken. De consument mocht op basis van de brochure en tekeningen iets anders verwachten.

De verkoper (de partij van wie de consument de grond gekocht heeft) heeft aangeboden om – in haar optiek onverplicht – consument een financiële compensatie van € 5.380,– te betalen, welk aanbod de consument heeft aanvaard.

De consument verlangt thans een schadevergoeding van de ondernemer van € 22.136,–.
Dit bedrag ziet op de waardevermindering van de woning als gevolg van het bovengenoemde feit. Deze schade komt op grond van de wet alsook op grond van de overeenkomst (w.o. art. 2 lid 2 van de toepasselijke algemene voorwaarden) voor vergoeding in aanmerking. De ontvangen compensatie van de verkoper ad € 5.380,– kan op het geheel in mindering worden gebracht.

De consument verlangt ook een vergoeding van de gemaakte kosten ad € 1.214,60 (juridische kosten) en € 395,– (taxatiekosten makelaar).

Standpunt ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de brief van 14 juni 2018 en zijn aanvullende reactie van 10 oktober 2018. In de kern komt zijn reactie op het volgende neer.

Er is geen recht op compensatie voor de geleden schade. De schadepost is contractueel uitgesloten in de koopovereenkomst. Doordat de aannemings- en koopovereenkomst een onverbrekelijk geheel vormen, geldt dit ook voor de aannemingsovereenkomst.

Het gaat in deze niet om een steiger maar een vlonder. Het is niet zo dat de ondernemer de vlonder niet heeft willen aanbrengen, maar de vlonder mocht niet in het water worden aangelegd door het [waterschap]. Zij hebben bepaald dat er een waterdoorgang van zes meter breed over moest blijven. De tekortkoming kan niet aan de ondernemer worden toegerekend.

Bovendien heeft er al een vergoeding van kosten plaatsgevonden door de verkoper. Hierbij is een vaststellingsovereenkomst gesloten, waardoor er geen aanspraak meer te maken valt door de consument op een aanvullende schadevergoeding.

De hoogte van de schade wordt door de ondernemer betwist. De ondernemer gaat in zijn verweer van 10 oktober hier uitvoerig op in. Kort gezegd komt het erop neer dat een eenzijdig opgemaakt taxatierapport niet als leidraad genomen mag worden. Voorts maakt de ondernemer een andere berekening van de grondprijs door gemiste vierkantemeters en komt dan uit op het reeds gecompenseerde bedrag. De ondernemer betwist de waardevermindering van € 5.000,– doordat de steiger niet is geplaatst zoals op de situatietekening staat aangegeven. Uit de stukken blijkt dat een vlonder gerealiseerd zou worden. Deze is ook gerealiseerd en wel zonder gebreken. Deze vlonder ligt nog steeds aan het water met een aanlegmogelijkheid voor een boot of ander vaarvoertuig.

De ondernemer verzoekt de klacht van de consument af te wijzen.


Behandeling van het geschil

Op 21 september 2018 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Nu ondernemer niet over alle stukken bleek te bezitten is de ondernemer in de gelegenheid gesteld om aanvullend verweer te voeren. Een tweede mondelinge behandeling heeft op 8 februari 2019 plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam secretaris], fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.

Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht.

Toelichting ter zitting

Ter zitting heeft de consument onder handhaving van zijn standpunt – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd.

De consument heeft gebruik gemaakt van pleitnotities, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast wordt beschouwd.

Desgevraagd heeft de consument aangegeven dat de grondslag voor de gevorderde schadevergoeding algemene wanprestatie is op grond van boek 6 van het Burgerlijk Wetboek (artikel 74 en 75). De ondernemer is tekortgeschoten in zijn verplichtingen en op grond van wanprestatie schadeplichtig. Er is iets anders geleverd dan vooraf is afgesproken. De ondernemer heeft een waarschuwingsplicht als hij werk aanneemt.

De consument licht ter zitting de situatietekening toe waaruit de oversteek over water blijkt.

Artikel 27 van de koopovereenkomst, waar de ondernemer zich op beroept, is niet van toepassing want dat gaat over hele andere situaties.

De consument heeft altijd een voorbehoud bij de getroffen schikking met de verkoper gemaakt. De consument heeft onder meer aangegeven: “wij vragen ons af of niet ook de aannemer moet worden betrokken”, waarbij de consument citeert uit correspondentie. Bij de onderhandelingen in de schikking met de verkoper (die tussen de advocaten mondeling zijn gegaan) is altijd aangegeven dat de consument voor het meerdere de ondernemer zou aanspreken.

Het is juist dat er nog altijd een boot aangelegd kan worden. De breedte van het resterende vaarwater is wel smal, het verhindert dan mogelijk de doorgang.

Schade
De ondernemer kijkt sec naar het verlies van meters. De consument kijkt hier anders naar, namelijk waardevermindering van zijn woning. Iedereen kan een vlonder in zijn tuin aanleggen. Het bijzondere van een vlonder ín het water, hetgeen juist een luxe uitstraling geeft, is weggevallen. Alle andere buren hebben wel een vlonder in het water, waardoor het verschil met de consument des te meer te duiden is.

Ter zitting heeft de ondernemer onder handhaving van zijn standpunt – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd.

Ook de ondernemer heeft gebruik gemaakt van pleitnotities, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast wordt beschouwd.

De ondernemer geeft desgevraagd ter zitting aan dat hij uit de situatietekening en de foto in de brochure eveneens afleidt dat een deel van de vlonder boven het water zou worden uitgevoerd en dat dat is wat partijen zijn overeengekomen. Bouwkundig is de vlonder exact zo uitgevoerd als is afgesproken. Hij heeft alleen een andere ligging gekregen maar daar kan de ondernemer niets aan doen.

 
De consument heeft altijd gesproken met de verkoper. De ondernemer is als aannemer alleen op de achtergrond aanwezig geweest. De ondernemer heeft ook niets van doen gehad met het opstellen van de tekeningen en brochures. De ondernemer heeft zogezegd alleen “de stenen gestapeld”.

De consument heeft pas aanspraak gemaakt op een schadevergoeding jegens de ondernemer nadat er een schikking met de verkoper is getroffen. De ondernemer betwist dat de consument een voorbehoud bij die schikking heeft gemaakt. Ook in de mondelinge confraternele gesprekken is dit niet genoemd. De ondernemer merkt op dat in die schikking reeds een compensatie zat inbegrepen voor de geleden schade voor het vervallen van een vlonder in het water. Dat blijkt uit de correspondentie. De ondernemer verwijst naar productie 2 bij verweer, een brief van 25 januari 2018 van verkoper aan de consument, waarin nadrukkelijk staat aangegeven dat de aangeboden compensatie wordt gegeven voor “de wijziging aan de vlonder”.

Uitgangspunten

In de op 24 juni 2016 gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen naar de eis van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 23 november 2017 opgeleverd.

Tevens is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen.

Overeenkomstig artikel 16 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de commissie te hebben verzocht om:
– zijn aanspraak te toetsen aan zowel de aannemingsovereenkomst als de garantieregeling;
– bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling.

Beoordeling van het geschil

Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.

De arbiters stellen vast dat de klacht van de consument er in hoofdzaak op neerkomt of er door de ondernemer verwachtingen zijn gewekt ten aanzien van de vlonder in die zin dat deze voor een deel (te weten één meter) in het water zou worden uitgevoerd. Bij de huidige uitvoering zou dit niet het geval zijn, zulks in strijd met de contractuele afspraken, met name de situatietekening en brochure.

De arbiters zullen eerst ingaan op een aantal juridische beroepen en weren van beide partijen en waarom deze partijen niet baten, alvorens zij overgaan tot hun oordeel.

De ondernemer beroept zich er ten eerste op dat de schadepost contractueel is uitgesloten in (artikel 27 van) de koopovereenkomst, gesloten tussen verkoper en de consument. Door een schakelbepaling tussen de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst zou de ondernemer ook een beroep kunnen doen op deze bepaling. De arbiters oordelen hierover dat de ondernemer onvoldoende heeft gesteld om te kunnen aannemen dat partijen bij de betrokken overeenkomsten beoogden om met verwijzing in de beide overeenkomsten met gebruik van de woorden “onverbrekelijk geheel” tot uitdrukking te brengen dat er sprake is van één koop- en aannemingsovereenkomst, waarbij het de bedoeling was dat ook alle artikelen van de aannemingsovereenkomst bindend zouden zijn voor de derde partij, de verkoper en alle artikelen van de koopovereenkomst ook bindend zouden zijn tussen de ondernemer en de consument.

 
Sterker nog, hetgeen partijen in artikel 15 van de aannemingsovereenkomst hebben opgenomen over aansprakelijkheid, namelijk “de koppeling van deze aannemingsovereenkomst met de koopovereenkomst leidt niet tot enige aansprakelijkheid van de verkoper richting de verkrijger op grond van deze aannemingsovereenkomst. Evenmin leidt de vorenbedoelde koppeling tot enige aansprakelijkheid van de ondernemer jegens de verkrijger op grond van de koopovereenkomst” lijkt juist op het tegendeel van de bedoeling van partijen in deze te duiden. De arbiters gaan ervan uit dat het juist de bedoeling van partijen is geweest aansprakelijkheid over en weer los te koppelen. Dit beroep wordt dan ook afgewezen.

Vervolgens beroept de ondernemer zich erop dat er al een schikking ligt tegen finale kwijting.
De arbiters stellen vast dat ten minste in de brief van 23 februari 2018 staat aangegeven dat de consument zich voor het restant zal wenden tot de ondernemer. Nu niet kan worden vastgesteld wat er mondeling is afgesproken, staat hiermee in ieder geval vast dat de consument op dit moment een voorbehoud heeft gemaakt. De arbiters volgen – gelet op de toelichting ter zitting en hetgeen in de genoemde brief staat aangegeven – de ondernemer derhalve niet in hetgeen hij stelt over een schikking tegen finale kwijting, waarbij de consument mogelijke aanspraken op de ondernemer in verband met de gewijzigde plaats van de vlonder zou hebben prijsgegeven.

Dit geldt ook voor de stelling van de ondernemer dat in de schikking reeds een compensatie is opgenomen voor zowel de waardevermindering van de grond als compensatie voor het verlies van een vlonder in het water. Uit de inhoud van de brieven van de ondernemer van 25 januari 2018 en 2 februari 2018 in onderling verband en samenhang bezien, volgt naar het oordeel van arbiters dat het bedrag van € 5.380,- tot doel heeft het gemis aan vierkante meters te compenseren en niet de gewijzigde situering van de vlonder t.o.v. het water.  Ook dit verweer treft derhalve geen doel.

Ook het feit dat de ondernemer met het opstellen van de contractstukken niets van doen had, kan de ondernemer niet baten, omdat de ondernemer in de aannemingsovereenkomst die hij zelf is aangegaan met de consument de betreffende situatietekening van toepassing heeft verklaard en deze daarmee geldend is en ook verwachtingen heeft geschept tussen. De uitspraak van de Rechtbank waar de ondernemer in dit kader nog een beroep op heeft gedaan (rechtzaak nummer) kan de ondernemer evenmin baten, omdat deze uitspraak gaat over een andere invulling van de verplichtingen vanuit de aannemingsovereenkomst dan waar het in deze om gaat. Uit deze uitspraak kan niet worden afgeleid dat de ondernemer in algemene zin niet hoeft in te staan voor door hem aangeleverde stukken. Als dat waar zou zijn, dan zou de rechtszekerheid vervallen waarop partijen zich mogen berusten bij het sluiten van een overeenkomst. Kort gezegd, als de ondernemer afspreekt te bouwen zoals staat aangegeven op de situatietekening, dan dient hij dit ook te doen.

De consument beroept zich op artikel 2 lid 2 van de Algemene Voorwaarden. Ook dit beroep gaat niet op omdat dit gaat over een wijziging in de situatie van de woning ten opzichte van de situatietekening. De arbiters gaan niet mee in de stelling van de consument dat de vlonder een onderdeel uitmaakt van de woning. Een beroep op dit artikel gaat dan ook in dit geval niet op.

Daarmee komen de arbiters tot de inhoudelijke beoordeling van de klacht.

Feit is, dat bij brief van 25 januari 2018 de ondernemer de consument in kennis heeft gesteld van een wijziging in het bouwplan, in die zin dat de vlonder niet in het water, maar volledig gelegen in de tuin zou worden uitgevoerd. De arbiters zijn van oordeel dat de ondernemer slechts in uitzonderlijke omstandigheden mag afwijken van het overeengekomen bouwplan. Ook al ligt de afwijkende uitvoering buiten de invloedsfeer van de ondernemer, dan is de ondernemer toch aansprakelijk voor een afwijkende uitvoering.
Dat er sprake is van een afwijkende uitvoering ten opzichte van hetgeen partijen zijn overeengekomen, dat wil zeggen dat de vlonder de functie als steiger boven het water heeft verloren en ook qua situering is gewijzigd, is ter zitting door beide partijen bevestigd en staat daarmee vast.

De arbiters is niet gebleken dat partijen (onderling) een contractuele afspraak hebben gemaakt waarbij deze aansprakelijkheid op enigerlei wijze is uitgesloten of beperkt. De arbiters stellen vast dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de ondernemer. De ondernemer heeft immers niet voldaan aan hetgeen in de aannemingsovereenkomst is overeengekomen.

De arbiters zullen vervolgens vaststellen welke schade de consument heeft geleden en welke schade de ondernemer dient te vergoeden.
 
Schade
De consument heeft ter onderbouwing van zijn schade een taxatierapport ingebracht van een makelaar d.d. 9 februari 2018. Later heeft de consument nog een plausibiliteitsverklaring in het geding gebracht van een andere makelaar d.d. 23 augustus 2018. De ondernemer heeft de inhoud van beide rapporten betwist. Doch de ondernemer heeft hierbij zelf geen andere rapporten of stukken in het geding gebracht om zijn standpunt nader te onderbouwen. De arbiters zijn derhalve van mening dat deze rapporten en de hoogte van de schade onvoldoende zijn betwist door de ondernemer. De ondernemer heeft wel uitvoerig de berekening van de schade per m2 betwist, doch aan deze berekening komen de arbiters niet toe gelet op hetgeen hierna wordt overwogen.

De eerstgenoemde makelaar van de consument heeft – kort samengevat – gerapporteerd dat de schade van de consument bestaat uit twee componenten:
– een waardevermindering voor de grondcompensatie van € 17.136,–; en
– een waardevermindering voor het niet leveren van de steiger begroot op € 5.000,–.
In beginsel zouden deze beide posten voor vergoeding in aanmerking komen, ware het niet dat de arbiters van oordeel zijn dat de eerste post (grondcompensatie) reeds in zijn totaliteit zit inbegrepen in de schikking met de verkoper. Voor dit onderdeel heeft de consument immers al compensatie ontvangen. De discussie of die vergoeding voor het juiste aantal m2 is gegeven, had de consument tijdens de onderhandeling van de schikking moeten voeren. Op het door hem ter zake daarvan aanvaarde bedrag kan de consument thans niet meer terugkomen.
Dat betekent dat naar het oordeel van de arbiters uitsluitend de post ‘waardevermindering voor het niet leveren van de steiger’ ad € 5.000,– voor vergoeding in aanmerking komt. Hier achten de arbiters ook bij te zijn inbegrepen een verminderde luxe uitstraling en verschil in aanzien met het perceel van de buren. De arbiters achten dit naar redelijkheid en billijkheid ook een juiste vergoeding voor de schade die de consument heeft geleden.

Voor de goede orde merken de arbiters op dat gelet op het hiervoor overwogene het bedrag van € 5.000,– niet in mindering strekt op het aan de consument geboden bedrag wegens grondcompensatie, nu deze compensatie immers geen betrekking heeft op het gemis van de steiger.

Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Nu het geschilpunt betreft dat de vlonder op een andere wijze is uitgevoerd dan was overeengekomen is geen sprake van een garantiegeschil, maar van een zogenaamd leveringsgeschil uit hoofde van de aannemingsovereenkomst. De garantieregeling biedt voor dergelijke geschillen geen toetsingskader.

Buitengerechtelijke kosten (ad 1.214,60)
De arbiters overwegen dat zij slechts in bijzondere gevallen over gaan tot toewijzing van een gevorderde vergoeding van kosten die zijn gemaakt voor een buitengerechtelijke afdoening. De consument heeft een factuur in het geding gebracht d.d. 27 maart 2018 waaruit de kosten blijken. Voor zover de arbiters dit kunnen nagaan betreft het hier enkel kosten gemaakt voor buitengerechtelijke afdoening. Dit is ter zitting niet nader door de consument onderbouwd. De consument heeft onvoldoende aangevoerd welke bijzondere omstandigheden in dit geval een toewijzing van deze vordering rechtvaardigen en heeft voorts de stelling van de ondernemer dat de werkzaamheden die aan deze vordering ten grondslag liggen nu juist werkzaamheden betreffen ter voorbereiding van dit geding, niet weerlegd.

Taxatiekosten deskundige consument
De consument vraagt een vergoeding van de kosten gemaakt voor beide makelaars en overlegt daartoe een factuur van 9 februari 2018 ad € 395,– en een factuur van 28 augustus 2018 ad € 250,–. De arbiters zien aanleiding om de gevorderde vergoeding van de kosten ad € 645,– t.b.v. deze rapporten als zijnde redelijk gemaakte kosten, toe te wijzen. Hiertoe overwegen zij dat de aansprakelijkheid in eerste instantie door de ondernemer was afgewezen en dat deze rapporten nodig waren om de door consument geleden schade als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub b BW vast te stellen. Daarbij komt dat de rapporten van de deskundigen (deels) hebben bijgedragen aan de oordeelsvorming door arbiters.

 
Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan, overwegen de arbiters  dat de consument, nu hij voor 80% in het gelijk wordt gesteld, op grond van het Reglement het klachtengeld retour ontvangt.

Beslissing

De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:

I. veroordelen de ondernemer ten aanzien van de klacht tot betaling van een schadevergoeding ad € 5.645,– zoals hiervoor bepaald. Betaling dient te geschieden binnen een maand na verzending van de uitspraak;

II. stellen vast dat de consument ten aanzien van de in dit vonnis behandelde klacht geen beroep op de Garantie- en Waarborgregeling toekomt;

III. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke reglement aan de consument zal worden gerestitueerd.

IV.  wijzen af hetgeen meer of anders is gevorderd

Deze uitspraak is aldus gewezen te Den Haag, op
en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.