Commissie: Makelaardij
Categorie: Opdracht
Jaartal: 2014
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
62488
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de intrekking van een opdracht tot bemiddeling bij verkoop.
De consument heeft een bedrag van € 697,10 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.
De consument heeft in september 2011 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.
Ik heb mijn woning bij de ondernemer in verkoop gegeven. Ik was niet tevreden over de inspanningen van de ondernemer en daarom heb ik de opdracht ingetrokken. Vervolgens bracht zij mij aan intrekkingskosten € 1.297,10 in rekening. Dat vind ik veel te hoog. Ik kan mij in de eerste plaats niet voorstellen dat zij zeven uren voor mij heeft gewerkt. Bovendien rechtvaardigt haar prestatie in het geheel niet het gevorderde bedrag. Bovendien brengt zij mij ook uren in rekening voor werkzaamheden welke niet door haarzelf, maar door haar personeel zijn verricht, terwijl zij daarvoor toch het voor haarzelf geldende uurtarief in rekening brengt. Bij het intakegesprek vertelde zij dat haar medewerkster geen makelaar was maar later vertelde zij dat deze wel makelaar was.
Mijn onvrede is ontstaan door onder meer de volgende feiten en omstandigheden.
De door haar op Funda geplaatste advertentie wemelde van de fouten. Ik heb telefonisch die fouten doorgenomen met een medewerkster om deze aan te passen.
Het bord in de tuin werd geplaatst op een wijze, waardoor dit bord van de weg niet zichtbaar was.
De enige bezichtiging werd niet door de ondernemer zelf, maar door haar medewerkster gedaan, zulks terwijl deze nog nooit eerder in de woning was geweest. Van de medewerkster hoorde ik dat de kijkers enthousiast waren, maar ik heb daar nooit meer wat over gehoord terwijl ik daar wel om gevraagd had.
Hierna ben ik nooit meer door de ondernemer gebeld, om mij op de hoogte te houden van de gang van zaken.
De ondernemer had mij bij het geven van de opdracht verteld dat zij de zaken anders aanpakte dan andere makelaars, dat zij bijvoorbeeld op markten en braderieën ging staan en dat er flyers bij Albert Heijn gelegd zouden worden.
Zij heeft echter allerlei grote en populaire markten of braderieën in de omgeving niet bezocht. Alleen op het zomerspektakel was zij aanwezig, maar dat was ter bevordering van haar eigen zumbalessen. Flyers heb ik nergens zien liggen.
Toen ik had gezegd dat ik de opdracht zou intrekken heb ik ook een afspraak gemaakt om mijn papieren op te halen. Ik kreeg deze in strijd met de afspraak niet mee. Later die dag mocht ik ze toch ophalen, als ik € 600,– zou betalen. Dat heb ik gedaan.
Ik ben bereid de werkelijke kosten ad € 422,45 te betalen plus twee uren ad € 249,90, dus € 672,35 inclusief BTW.
Ter zitting heeft de consument verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Ik betwist dat ik de nota van de ondernemer vooraf zou hebben geaccepteerd.
Ik weet ook wel dat makelaars niet op markten plegen te staan. Maar zij had mij juist gezegd dat ze de zaken anders aanpakte.
Ik heb voorgesteld de vraagprijs te verlagen; dit voorstel heb ik gedaan voordat de open huizen dag zou plaatsvinden. Toch handhaafde zij op de open huizendag de oorspronkelijke vraagprijs.
Ik heb de woning uiteindelijk zelf verhuurd aan een overbuurmeisje. Ik heb zelf alle informatie opgevraagd. Pas toen ik dat had gezegd, stuurde de makelaar mij ongevraagd stukken toe die ik zelf al had.
Toen ik vroeg op zij even naar de huurovereenkomst wilde kijken, zei zij dat zij daar € 500,– voor vroeg. Ik wijs u er nog op, dat achter het exemplaar van de bemiddelingsovereenkomst zoals de ondernemer dat aan u heeft toegezonden, een blad omtrent intrekkingskosten is toegevoegd. Ik heb dat destijds nooit gekregen. Er staan ook geen handtekeningen of parafen onder.
Op blad 3 onderaan en blad 4 bovenaan de brief van de ondernemer van 10 december 2011 komt een opsomming voor van het aantal volgens de ondernemer door haar gemaakte uren.
U hebt deze opsomming ter zitting met mij doorgenomen. Een aantal van de werkzaamheden de daarvoor opgegeven tijd zou wel kunnen kloppen, andere werkzaamheden of het aantal daarvoor opgegeven uren klopt weer niet.
U vraagt mij of ik het aanbod zoals ik dat eerder heb gedaan handhaaf. Ik handhaaf dat aanbod met tegenzin. Dat zou betekenen dat ik nog € 72,35 zou moeten betalen.
De consument verlangt dat de commissie zal bepalen dat zij slechts € 672,35 verschuldigd is.
Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.
Toen de consument te kennen had gegeven dat zij de opdracht mogelijk zou gaan intrekken heb ik haar een overzicht gegeven van de kosten voor tijdelijke intrekking, te weten € 672,35, en de kosten voor definitieve intrekking, te weten € 1.297,10.
Zij heeft toen voor definitieve intrekking gekozen. Zij is dus akkoord gegaan met de intrekkingsfactuur. Zij heeft een aanbetaling gedaan op die kosten en moet dus nog € 697,10 betalen.
De consument wilde een waardebepaling en wij hebben gezegd dat wij dit alleen gratis doen als wij de opdracht krijgen. Bij intrekking worden die kosten alsnog in rekening gebracht.
Ook in de bemiddelingsovereenkomst is opgenomen welke kosten de klant verschuldigd is bij intrekking. Ook hiermee is de consument akkoord gegaan.
Wij zijn de afspraken wel nagekomen. Wij hebben op markten gestaan en geflyerd. Wij hebben ook adviezen gegeven in verband met tijdelijke verhuur. Wij hebben potentiële kopers ook nagebeld.
Inderdaad heeft de consument een taalkundige fout in de tekst ontdekt. Daarom vragen wij de klant ook altijd de tekst even door te nemen en aanpassingen door te geven voordat de brochure wordt gedrukt. Dat is ook gebeurd.
Op 26 maart 2011 heeft zij deelgenomen aan de open huizen route. Op 28 maart 2011 is de prijs verlaagd.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De bemiddelingsovereenkomst bevat de volgende bepaling.
Wegens intrekking of opschorting van de opdracht is de consument de (door de makelaar) voor deze opdracht gemaakte kosten verschuldigd. Het betreft de hierbij gemaakte werkelijke advertentie en overige kosten incl. de door de makelaar gewerkte uren ten behoeve van de consument (het uurtarief van de makelaar bedraagt € 105,– (honderd vijf euro) excl. BTW.
De commissie merkt in de eerste plaats op dat een dergelijke intrekkingsvergoeding – voor wat betreft de vergoeding van de bestede uren – weliswaar niet verboden, doch hoogst ongebruikelijk is. Een dergelijke bepaling staat op gespannen voet met de honoreringssystematiek welke bij makelaars gebruikelijk is, te weten courtage in de vorm van een percentage van de gerealiseerde prijs. Het ligt voor de hand dat de vergoeding bij voltooiing van de opdracht hoger zal zijn dan bij intrekking. De door de ondernemer bedongen intrekkingsvergoeding kan er echter, in extreme gevallen, toe leiden dat de intrekkingsvergoeding hoger wordt dan het bedrag waarop de ondernemer bij voltooiing van de opdracht aanspraak had kunnen maken.
Het uurtarief van € 105,– is slechts dan te rechtvaardigen, indien enkel uren van de makelaar zelf worden berekend. In de vergoeding voor de makelaar zijn dan de kantoorkosten en de kosten voor het personeel begrepen. Dit betekent niet alleen dat uren van medewerkers niet tegen het uurtarief van de makelaar berekend dienen te worden, doch zelfs dat deze geheel niet, ook niet tegen een lager tarief berekend dienen te worden.
Verder moet ook opgemerkt worden dat in de aanhef van de bemiddelingsovereenkomst wordt vermeld dat opdracht is verleend, niet aan de ondernemer, doch aan mevrouw (initialen mevrouw), werkzaam als makelaar bij de ondernemer. Ook dat vormt een aanwijzing dat de bepaling omtrent de intrekkingsvergoeding slechts ziet op uren welke de makelaar zelf heeft gemaakt.
Door de consument is onweersproken gesteld dat de ondernemer zelf aanvankelijk heeft uitgelegd dat haar medewerkster géén makelaar was.
Het standpunt van de ondernemer, dat de consument vooraf met de intrekkingsfactuur zou hebben ingestemd, vindt geen steun in het dossier.
Bij emailbericht van 26 augustus 2011 heeft de ondernemer aan de consument een overzicht gegeven van de intrekkingskosten in geval van tijdelijke intrekking, en in geval van definitieve intrekking. Op
9 september 2011 heeft de consument de opdracht definitief ingetrokken. Op diezelfde dag heeft de ondernemer een factuur opgesteld en verzonden. Bij brief van 23 september 2011 maakt de consument bezwaar. Inmiddels, op 9 september 2011, had zich nog een telefonisch en later persoonlijk debat ontwikkeld waarbij het terughalen van het dossier afhankelijk werd gesteld van het betalen van een bedrag groot € 600,–.
In dit samenstel van feiten ligt noch een uitdrukkelijke, noch een stilzwijgende instemming met de intrekkingsfactuur besloten.
Aan de hand van de ter zitting ontstane discussie omtrent het feitelijk gemaakte aantal uren is voldoende vast komen te staan dat de ondernemer méér dan de twee uren waarover de consument spreekt zal hebben besteed. Daarmee is niet vast komen te staan dat de ondernemer zeven uren heeft besteed en al helemaal niet dat het opgegeven aantal uren uitsluitend uren betreft welke door de makelaar zelf zijn gemaakt.
De consument heeft een aantal klachten geuit. Indien sprake is van tekortkomingen welke de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigen, kan de opdrachtgever de gehele overeenkomst ontbinden zonder dat zij enige vergoeding verschuldigd zou zijn, maar niet is gebleken van dusdanige tekortkomingen dat deze de ontbinding zouden rechtvaardigen. Dat neemt niet weg dat ook bij de vraag of en in hoeverre de ondernemer aanspraak kan maken op de bedongen intrekkingsvergoeding, betekenis toekomt aan het antwoord op de vraag wat de oorzaak is geweest voor de wens tot intrekking, en indien die wens is ingegeven door terechte klachten kan zulks van invloed zijn op de toe te kennen intrekkingsvergoeding.
Een aantal van de klachten is onvoldoende door de ondernemer betwist.
De ondernemer noemt één braderie waarop zij heeft gestaan. Onweersproken is echter gebleven dat zij daar vooral stond ter promotie van andere activiteiten waarmee zij zich bezig houdt.
Volgens de ondernemer heeft zij wel geregeld flyers verspreid.
De ondernemer stelt dat sprake is van een enkele taalfout in een advertentie. De commissie wil niet onvermeld laten, dat als de brief van de ondernemer van 10 december 2011 representatief is voor de teksten welke zij pleegt op te stellen, dit niet veel goeds voorspelt voor de kwaliteit van de teksten in advertenties. In de brief van acht pagina’s heeft de commissie in elk geval meer dan 80 fouten geteld. Dit is niet onbelangrijk, aangezien een advertentie vaak een van de eerste uitingen vormt waarvan door potentiële gegadigden kennis wordt genomen. Grove taalfouten – want daarvan is, althans in de brief, sprake – boezemen weinig vertrouwen in de deskundigheid en zorgvuldigheid van de makelaar die het aangaat in.
Tegen de achtergrond als hiervoor omschreven acht de commissie het aanbod van de consument om slechts twee uren te vergoeden adequaat.
De ondernemer heeft € 355,– aan kosten gemaakt. Aan honorarium komt de ondernemer € 210,– toe. Samen € 565,–, wat inclusief BTW op € 672,35 neer komt. Daarvan is € 600,– reeds betaald, zodat de consument per saldo nog € 72,35 verschuldigd is.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is.
Beslissing
De consument is per saldo nog € 72,35 verschuldigd aan de ondernemer, en is voor het overige niets meer verschuldigd.
Met in achtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend.
Van het depotbedrag ad € 697,10 wordt € 72,35 uitbetaald aan de ondernemer en € 624,75 terugbetaald aan de consument.
Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 75,– aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, op 7 februari 2012.