Commissie: Bouwkundige Keurders
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
199669/202755
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over de keuring die is uitgevoerd. Volgens de consument zijn er een aantal gebreken zichtbaar geweest die door de keurder niet is opgemerkt. Daardoor heeft de consument nu extra kosten. De consument zou het huis namelijk niet hebben gekocht als zij had geweten dat de extra kosten erbij zouden komen. De consument wenst een financiële vergoeding. Volgens de ondernemer is de schadevordering niet onderbouwd. Daarnaast is het onderzoek volgens de ondernemer naar beste weten en kennis uitgevoerd. Volgens de commissie is niet komen vast te staan dat de bouwkundige keurder toerekenbaar tekort is geschoten bij de uitvoering van het onderzoek. Daarbij wordt verwezen naar de opdrachtbevestiging en de algemene voorwaarden. De klacht is ongegrond.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Het geschil vloeit voort uit een tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst. De ondernemer heeft zich daarbij verplicht tot het doen van een bouwkundige keuring tegen de daarvoor door de consument te betalen prijs.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De keuring is niet naar wens verlopen. Er zijn veel gebreken die zichtbaar waren tijdens de keuring en niet zijn gezien. Zo was een deel van het dak rot, lekte het dak en liep de vloer scheef.
De consument heeft nu onvoorziene hoge kosten en zou het huis niet gekocht hebben als zij geweten had dat er zoveel extra kosten bij zouden komen. Daarnaast duurt het veel langer voor zij er kan gaan wonen.
De consument wenst een financiële vergoeding ter hoogte van € 9.500,–.
Ook de bedragen die in het rapport zijn aangegeven voor herstel blijken niet te kloppen met de werkelijkheid. De werkelijke bedragen zijn minimaal twee tot drie keer zo hoog.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Het bedrag dat de consument vordert, is op geen enkele wijze onderbouwd. De ondernemer heeft een beperkt Bouwkundig Onderzoek gedaan en dit naar beste weten en kennis uitgevoerd. De ondernemer betwist dat zij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting tot uitvoering van het Bouwkundig Onderzoek en het opstellen van het Bouwkundig Rapport.
Voorts betwist de ondernemer dat de consument schade heeft geleden als gevolg van het handelen van de ondernemer. De schade die consument zegt te hebben, dient voor haar rekening te blijven.
Verzocht wordt de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en ingebracht stelt de commissie het volgende vast.
De consument heeft een bouwkundig onderzoek aangevraagd bij de ondernemer die deze heeft uitgevoerd. Op 4 mei 2022 is per email een opdrachtbevestiging naar de consument gestuurd. Op de overeenkomst van opdracht zijn de Algemene Voorwaarden van de ondernemer van toepassing. Bij de opdrachtbevestiging was tevens een bijlage toegevoegd met de titel ‘Informatie bij uw inspectieopdracht BTO’. De opdrachtbevestiging, de algemene voorwaarden en informatiebijlage heeft de consument ontvangen. Tevens zijn de Algemene Consumentenvoorwaarden Bouwtechnische Keurders van toepassing.
In artikel 3 lid 1 van de Algemene Voorwaarden is bepaald: ‘De bouwtechnische keuring bestaat uit een globale, non-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het Object en is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt wordt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld’.
In de Informatiebijlage is het volgende opgenomen: ‘De bouwkundige inspectie is op alle onderdelen een visuele inspectie, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. Mocht er twijfel zijn over een bepaald onderdeel of is er sprake van een bepaald risico waar de inspecteur zonder destructief onderzoek geen uitspraak over kan doen, dan zal er specialistisch vervolgonderzoek geadviseerd worden (…)’.
In art. 4 lid 1 van de Algemene Consumentenvoorwaarden is bepaald: ‘De bouwkundige keuring bestaat uit een globale, non-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het object. Het is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld’.
In art 4 lid 6 van de Algemene Consumentenvoorwaarden staat de volgende bepaling: ‘Daken, goten, overstekken etc. tot een maximale hoogte van ca. 3 meter worden, staande op de ladder, visueel geïnspecteerd. Dit alleen indien dit veilig kan, ter beoordeling door het bouwkundig keuringsbureau. Indien hoger gelegen elementen dienen te worden geïnspecteerd, kan dit uitsluitend met door u beschikbaar gesteld klimmateriaal. Dit materiaal dient te voldoen aan de huidige wettelijke eisen, in goede staat van onderhoud te verkerend. Inspectie gebeurt alleen onder veilige omstandigheden, met inachtneming van de Arbonormen, dit uitsluitend ter beoordeling van het bouwkundig keuringsbureau. De daken worden bij de inspectie niet betreden”.
Bij aanvang van het Bouwkundig Onderzoek is aan de toenmalige eigenaar gevraagd of er bekende bouwkundige gebreken zijn. Daarop is door hem negatief geantwoord. ‘Vragen over bouwkundige bijzonderheden aan betrokkene Vragen of eventuele bouwkundige gebreken, lekkages, lekke dubbele beglazing niet zichtbaar maar wel bekend of aanwezig zijn, zijn gesteld aan de verkopende partij of diens vertegenwoordiger. In de resultaten kunt u de verkregen informatie teruglezen. Nadrukkelijk is er gevraagd of er bouwkundige gebreken bekend zijn die mogelijk visueel niet waargenomen kunnen worden. Er zijn geen bijzonderheden bekend en/of bij aanvang van het onderzoek gemeld’.
De commissie is dan ook van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de bouwkundige keurder ten aanzien van de door de consument aangevoerde klachtpunten toerekenbaar is tekortgeschoten in een juiste nakoming van de keuringsafspraak. Niet mag uit het oog worden verloren dat de keuring een momentopname is. Daar waar vervanging/herstel is vereist, houdt de waardering door de bouwkundige keurder van de herstel-/vervangingskosten niet meer in dan een handreiking. In het voorliggende rapport zijn die waarderingen op nette wijze gedaan. Daarbij heeft de consument, gelet op de gemotiveerde betwisting van de ondernemer, haar stellingen niet dan wel onvoldoende onderbouwd op basis waarvan wanprestatie van de keurder zou kunnen worden aangenomen.
De hier aan de orde zijnde klachten van de consument overschatten dus de voorgeschreven taak van de bouwkundige keurder.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is. Van schade door toedoen van de ondernemer is niet gebleken nog afgezien van de omstandigheid dat deze schade niet is onderbouwd.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond en wijst het door de consument verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter, de heer T. Visser, mevrouw drs. P.C. Hoogeveen-de Klerk, leden, op 13 juni 2023.