Klacht omtrent bevoegdheid en belangenverstrengeling

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Belangenverstrengeling / Bevoegdheid    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 206268/227832

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Klaagster had een woning in België, welke beklaagde namens haar zou verkopen. De verkoop is uiteindelijk niet doorgegaan. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar niet heeft geïnformeerd omtrent zijn onbevoegdheid omtrent het verkopen van een woning in België. Beklaagde heeft aangevoerd dat het niet doorgaan van de verkoop te wijten is aan de trage afhandeling door de notaris. De commissie heeft vastgesteld dat beklaagde niet in het bezit is van een verplichte BIV-registratie in België. Bovendien was er sprake van belangenverstrengeling, omdat beklaagde gelijktijdig werkzaamheden heeft verricht voor zowel klaagster als voor de kopers. De commissie legt beklaagde een berisping op.

De uitspraak

Behandeling van het geschil
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.

Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.

De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.

De mondelinge behandeling van het geschil heeft plaatsgevonden op 13 november 2023 te Den Haag.

Partijen hebben ter zitting hun standpunt via een videoverbinding toegelicht.

Beklaagde werd vertegenwoordigd door de heer [naam].

Samenvatting
Klaagster heeft zich tot beklaagde gewend voor de verkoop van haar woning in België. Beklaagde had eerder een woning bij haar in de straat verkocht en zij hoopte dat zij een Nederlandse koper voor haar woning zou vinden. Beklaagde heeft de woning op [woningwebsite] geplaatst en heeft aspirant-kopers gevonden. Door het uitblijven van de koopovereenkomst die zou worden opgesteld door een Belgische notaris en de daarbij behorende verplichte documentatie hebben deze kopers de koop geannuleerd.

Klaagster verwijt de beklaagde dat hij haar niet vooraf heeft meegedeeld dat hij niet bevoegd was om haar huis in België te verkopen, een koopovereenkomst op te stellen en de stedelijke vergunningen op te vragen vanwege het ontbreken van een registratie bij het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars. Daarnaast is er sprake geweest van een belangenverstrengeling. Zonder klaagster medeweten en schriftelijke toestemming heeft beklaagde, naast deze werkzaamheden voor klaagster, als makelaar opgetreden voor de kopers van klaagsters woning, bij de verkoop van hun huis.

De commissie is van oordeel dat de beklaagde heeft gehandeld in strijd met de van toepassing zijnde regelgeving en de Erecode van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars door klaagster niet dan wel onjuist te informeren over het feit dat hij niet bevoegd was om een onroerend goed in België te verkopen. Van beklaagde, als professionele partij, had mogen worden verwacht dat hij, alvorens de opdracht te aanvaarden, eerst bij de geëigende instanties navraag zou hebben gedaan of hij deze werkzaamheden wel zou mogen uitvoeren in België. Voorts heeft beklaagde artikel 3 van de Erecode geschonden door zonder schriftelijke toestemming van klaagster tijdens de werkzaamheden voor klaagster ook werkzaamheden voor de kopers uit te voeren.

Standpunt klaagster
Klaagster heeft aan de commissie twee klachten voorgelegd te weten:

  1. Beklaagde heeft haar niet vooraf heeft meegedeeld dat hij niet bevoegd was om haar huis in België te verkopen en stedelijke vergunningen op te vragen vanwege het ontbreken van een BIV-registratie. Hierdoor is de overdracht van de woning niet doorgegaan.
  2. Er is sprake is geweest van een belangenverstrengeling. Zonder haar medeweten en toestemming heeft beklaagde tevens als verkopende makelaar voor de aspirant-kopers van haar woning opgetreden.

Klaagster heeft haar klachten als volgt toegelicht.

Klaagster heeft aan beklaagde een opdracht gegeven om haar woning in België te verkopen. Zij heeft zich tot beklaagde gewend, omdat hij al meerdere huizen in haar buurt had verkocht. Omdat klaagster in de grensstreek woonde zocht zij een Nederlandse makelaar, omdat Nederlanders in de regel bereid zijn om een hogere prijs te betalen voor een woning dan Belgen. Op 18 mei 2022 heeft zij een overeenkomst tot dienstverlening ondertekend. Op 9 september 2022 heeft klaagster een bod ontvangen op haar woning dat door klaagster werd aanvaard op 10 september 2022. Beklaagde heeft vervolgens een, door klaagster aangedragen, Belgische notaris opdracht gegeven tot het opstellen van een onderhandse koopovereenkomst. Tevens werd deze notaris belast met het opvragen van stedenbouwkundige vergunningen, zoals een bodemattest. De stukken lieten echter geruime tijd op zich wachten. Toen pas werd het voor klaagster duidelijk dat beklaagde niet zelf kon overgaan tot het opstellen van een onderhandse koopovereenkomst met betrekking tot de eigendom van klaagster, omdat hij niet beschikt over een erkenning van het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV) en derhalve niet op legale wijze een woning in België kon verkopen.

De ondertekening van de door de door beklaagde aangezochte notaris opgestelde onderhandse zou plaatsvinden op 27 oktober 2022. In de ochtend van 27 oktober 2022 berichtte beklaagde aan klaagster dat de kopers zich teruggetrokken hadden met een beroep op de nietigheid van de koopovereenkomst wegens het ontbreken van onder andere het bodemattest.

Omdat beklaagde niet bereikbaar was heeft klaagster contact opgenomen met de kopers en bleek haar dat beklaagde eveneens de huizen van de kopers van de woning van klaagster in de verkoop had genomen zonder klaagster hierover vooraf te informeren en toestemming te vragen. De werkelijke reden van terugtrekking zou zijn geweest dat de kopers hun eigen woning niet konden verkopen en bang waren voor dubbele lasten.

Standpunt beklaagde
Beklaagde heeft ter zitting aangegeven dat hij eerder een woning in België had verkocht als een vriendendienst voor een bevriend makelaar. Hij heeft aangegeven niet op de hoogte te zijn geweest van een verplichte BIV-registratie. Beklaagde is ook niet van zins om zijn werkzaamheden over de grens uit te breiden en zal ook geen BIV-registratie aanvragen. Beklaagde heeft met klaagster besproken dat een Nederlands concept koopovereenkomst naar NVM-model zou worden opgesteld en dit aan een Belgische notaris worden gestuurd met het verzoek om een onderhandse verkoopakte op te stellen. Klaagster is met deze werkwijze akkoord gegaan. Bij de verkoop van andere huizen is deze werkwijze geen probleem geweest. De notaris heeft echter geruime tijd nodig gehad om de akte op te stellen. De koopovereenkomst is uiteindelijk niet doorgegaan vanwege de trage afhandeling van de stukken door de notaris.

Beoordeling van het geschil.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:

  • het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
  • het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
  • in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
  • in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.

 Inhoudelijk oordeel

Klacht 1: niet bevoegd handelen van beklaagde bij verkoop van de woning in België.
De commissie zal deze klacht gegrond verklaren. Naar haar oordeel heeft de beklaagde gehandeld in strijd met de van toepassing zijnde regelgeving en de Erecode van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars. Daarbij overweegt zij als volgt.

Partijen hebben op 18 mei 2022 een overeenkomst tot dienstverlening ondertekend, waarin is opgenomen dat op de overeenkomst de Algemene Consumentenvoorwaarden van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (verder: NVM) van toepassing zijn alsmede de Erecode van de NVM. Door ondertekening van deze opdracht tot dienstverlening mocht klaagster erop vertrouwen dat de beklaagde zijn werkzaamheden zou uitvoeren conform de gedragsregels van de NVM, te weten de begeleiding van de verkoopactiviteiten het opstellen van de voorlopige koopakte en begeleiden van de levering van de woning. Door in de opdracht tot dienstverlening geen beperkingen op te nemen, mocht klaagster er tevens op vertrouwen dat beklaagde ook bevoegd was om ook in België zijn werkzaamheden uit te oefenen.

Vanwege het uitblijven van de koopovereenkomst en de daarbij behorende verplichte documentatie hebben de kopers van de woning van klaagster de koop geannuleerd.

De commissie heeft vastgesteld dat beklaagde niet in het bezit is van een verplichte BIV-registratie in België. Gelet op het ontbreken van deze erkenning van het BIV mocht beklaagde geen werkzaamheden uitvoeren in België met betrekking tot de verkoop van de woning van klaagster op Belgisch grondgebied, zoals het opstellen van een koopovereenkomst naar Belgisch recht en het opvragen van de voor een koopovereenkomst verplichte documentatie bij de Belgische autoriteiten.

De beklaagde heeft klaagster onjuist geïnformeerd en had naar het oordeel van de commissie de opdracht tot dienstverlening niet mogen aanvaarden. Van beklaagde, als professionele partij, had mogen worden verwacht dat hij, alvorens de opdracht te aanvaarden, eerst bij de geëigende instanties navraag zou hebben gedaan of hij deze werkzaamheden wel zou mogen uitvoeren in België.

Klacht 2: Belangenverstrengeling
Artikel 3 van de erecode van de NVM bepaalt het volgende: In geval het verlenen van een dienst aan de ene opdrachtgever in strijd is met het belang van een andere opdrachtgever, treedt een NVM-lid slechts in het belang van één van die opdrachtgevers op. Vorenstaande neemt niet weg dat twee NVM-Makelaars/Taxateurs die werkzaam zijn voor verschillende vestigingen van een lid mogen optreden voor opdrachtgevers met tegenstrijdige belangen, mits zij vooraf uitdrukkelijke toestemming hebben verkregen van de opdrachtgevers en de belangen van die opdrachtgevers hierbij niet geschaad worden.

De commissie heeft vastgesteld dat beklaagde gehandeld heeft in strijd met artikel 3 door zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van klaagster werkzaamheden te verrichten voor de kopers van de woning van klaagster met betrekking tot de verkoop van de woning van deze kopers. Door gelijktijdig werkzaamheden te verrichten voor zowel klaagster als voor de kopers heeft beklaagde de belangen van klaagster geschaad. De commissie zal ook deze klacht gegrond verklaren.

Conclusie
Gelet op het vorenstaande zal de commissie beide klachtonderdelen gegrond verklaren. De beklaagde heeft gehandeld in strijd met de van toepassing zijnde regelgeving en de Erecode van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars. Gelet op de ernst van deze gedraging zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 13 lid 2 onder b beklaagde als sanctie een berisping opleggen.

Nu de klachten gegrond worden verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 14 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klaagster van het door haar betaalde klachtengeld, zijnde een bedrag van € 99,99.

Derhalve zal als volgt worden beslist

Beslissing
De commissie:

  • verklaart de klachtonderdelen gegrond;
  • bepaalt dat gezien de ernst van de gedraging beklaagde een berisping wordt opgelegd;
  • bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 99,99 dient te vergoeden aan klaagster ter zake van het klachtengeld.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer J. Verdoold, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 13 november 2023.