Klacht ongegrond. Notaris heeft cliënt vooraf niet op de hoogte gesteld van tussentijdse verkoop perceel. Notaris geen verwijt te maken gelet op inhoud akte.

  • Home >>
  • Notariaat >>
De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Notariaat    Categorie: Kwaliteit dienstverlening    Jaartal: 2014
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 78135

De uitspraak:

Onderwerp van het geschil

Het geschil betreft de kwaliteit van de dienstverlening van de notaris.

Standpunt van de cliënt

Voor het standpunt van de cliënt verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.
In de kern komt de klacht op het volgende neer.

De cliënt heeft op 22 mei 2010 een voorlopig koopcontract, opgesteld door de notaris, getekend voor de koop van een perceel grond van [naam verkoper A] (verder verkoper A), gevestigd te Lelystad.
Op de datum van de overdracht op 20 mei 2011 bleek de verkopende partij [naam verkoper B] (verder verkoper B) te zijn, die een dag voor de overdracht eigendom over het perceel had verkregen. De notaris heeft cliënt vooraf niet op de hoogte gesteld van de tussentijdse verkoop van het perceel, zich beroepend op zijn geheimhoudingsplicht.
In de maanden voorafgaande aan de overdracht heeft de cliënt de notaris meegedeeld absoluut geen zaken te willen doen met verkoper B vanwege zijn reputatie. Uiteindelijk was de cliënt gedwongen aan de overdracht mee te werken omdat in de voorlopige koopakte een bepaling “nader te noemen meester” was opgenomen. Nu 2 jaar na dato en na allerlei moeilijkheden met de verkoper B is het perceel grond nog steeds niet juist bij het kadaster geregistreerd en krijgt de cliënt van de gemeente belastingaanslagen voor een perceel van 5000 vierkante meter grond terwijl hij slechts een perceel heeft gekocht van 1450 vierkante meter. De cliënt heeft meerdere malen de notaris verzocht deze registratie te laten wijzigen bij het kadaster maar tot op heden van de notaris geen reactie mogen ontvangen.

De cliënt verzoekt de commissie in redelijkheid en billijkheid een vergoeding vast te stellen.

Ter zitting heeft de cliënt zijn standpunt nader uiteengezet.
De cliënt is in een positie gemanoeuvreerd waardoor hij tegen zijn wil zaken heeft moeten doen met verkoper B. Het betrof de levering van een perceel bouwgrond. Omdat in de eerste voorlopige koopovereenkomst d.d. 25 januari 2010 de grond als bouwgrond werd aangemerkt, heeft de verkoper A verzocht de akte op dit punt aan te passen in agrarische grond met opstallen zodat deze minder overdrachtsbelasting verschuldigd was. De tweede voorlopige koopovereenkomst d.d. 22 mei 2010 is in samenwerking met de notaris tot stand gekomen. Zoals te verwachten is de verkoper B de bepalingen in de koopakte niet nagekomen, hetgeen geresulteerd heeft in een aantal rechtszaken.
Het probleem is nu dat het perceel bij het kadaster niet juist  is geregistreerd. Op 17 januari 2012 is het perceel door het kadaster opnieuw uitgemeten. Echter de verkoper B heeft na een tweede meting op 11 oktober 2012 zijn goedkeuring aan de eerste meting ingetrokken.

Standpunt van de notaris

Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het verweer op het volgende neer.

In de voorlopige koopovereenkomst, die de cliënt heeft gesloten met verkoper A en is  opgesteld door de makelaar,  is opgenomen onder het kopje De ondergetekende “En/of nader te noemen meester”. Deze akte is door de cliënt ondertekend, waarmee hij akkoord is gegaan dat de verkopende partij een andere dan verkoper A zou kunnen zijn. Als die nader te noemen meester zich aandient zal deze op dat moment van levering de partij zijn die de juridische eigendom van de grond overdraagt aan de koper.
De notaris kon niet voorkomen dat het perceel, voor de overdracht aan cliënt, werd overgedragen door verkoper A aan verkoper B. Het is niet aan de notaris om de cliënt op de hoogte te stellen van de tussentijdse overdracht. Overigens heeft het voor cliënt in die zin niets uitgemaakt omdat hij het perceel onder dezelfde voorwaarden heeft geleverd gekregen en tegen de prijs die in de voorlopige koopakte was overeengekomen.

De notaris heeft destijds de akte van levering met een omschrijving en situatieschets bij het kadaster ingediend. Het kadaster moet de uitmeting verzorgen, derhalve moet de cliënt zich in deze tot het kadaster richten. De notaris heeft wel navraag bij de landmeter gedaan waarom de uitmeting nog niet heeft plaatsgevonden. Het blijkt dat de verkoper A bij de meting niet is komen opdagen waardoor de meting niet kon plaatsvinden.

Ter zitting heeft de notaris zijn standpunt nader uiteengezet.

De eerste voorlopige koopakte is opgemaakt door de makelaar en ondertekend door verkoper A en cliënt. In de akte is opgenomen de passage “En/of nader te noemen meester”. Ten aanzien van de tweede voorlopige koopakte is de notaris om advies gevraagd. De verkoper A wilde in de akte “bouwgrond” wijzigen in “agrarische grond” en de cliënt wilde een bepaling inzake ontbindende voorwaarden wijzigen en een artikel 20 toevoegen inzake het bouwrijp maken van de grond met een boeteclausule. Voor het overige is de al getekende voorlopige koopakte ongewijzigd en geldig gebleven.
Vanwege de voormelde passage kon cliënt niet anders dan alsnog de akte tekenen. De cliënt had erg veel haast bij de overdracht vanwege verplichtingen die hij inmiddels was aangegaan aangaande de bouw.

De leveringsakte is naar het kadaster gestuurd met de relevante bijlagen en daar is vervolgens bij de registratie een fout gemaakt. De notaris heeft geprobeerd om een nieuwe landmeting te laten plaatsvinden maar daarvoor is medewerking van alle partijen vereist.
De notaris is bereid een brief met een afschrift van de koopakte te sturen naar de gemeentelijke belastingdienst met het verzoek de aanslag aan te passen.

De notaris verzoekt de commissie om de klacht van de cliënt ongegrond te verklaren en het door de cliënt verzochte af te wijzen.

Beoordeling van het geschil

Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.
 
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.

Vast is komen te staan dat in de door de cliënt ondertekende voorlopige koopovereenkomst, opgesteld door de makelaar op 25 januari 2010, als verkopende partij is opgenomen verkoper A  En/of nader te noemen meester. Ook in de, in samenspraak met de notaris, aangevulde voorlopige koopovereenkomst van 22 mei 2010 is deze passage opgenomen. Door het opnemen van deze zinsnede heeft de verkoper A vastgelegd dat de verkopende partij een andere kan zijn. In zoverre kan de notaris geen verwijt worden gemaakt dat vlak voor de overdracht het perceel in andere handen is gekomen.
De cliënt verwijt de notaris dat hem dit slechts één dag voor de overdracht bekend is geworden. De commissie overweegt dienaangaande enerzijds dat de notaris door het uitstellen van de overdracht de cliënt wellicht iets meer tijd had kunnen geven om zijn positie te bepalen. Anderzijds stelt zij vast dat ter zitting is gebleken dat het cliënt was die de overdracht van het perceel wilde bespoedigen, vanwege de verplichtingen die hij was aangegaan met de aannemer.
Alles overziende kan de commissie niet tot het oordeel komen dat de notaris niet heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.

Voor zover de klacht betrekking heeft op het uitmeten van de grond en de te hoge belastingaanslag stelt de commissie vast dat de notaris in deze geen bemoeienis heeft. Het uitmeten van de grond geschiedt door de landmeter in opdracht van het kadaster. Wel verwacht zij dat de notaris zijn belofte met betrekking tot het aanschrijven van de gemeentelijke belastingdienst gestand houdt.

Gelet op het vorenstaande dient de klacht dan ook ongegrond te worden verklaard.

Van schade door toedoen van de notaris is niet gebleken. De in dit verband gevorderde schadevergoeding zal dan ook worden afgewezen

Derhalve dient als volgt te worden beslist.

Beslissing

De commissie verklaart de klacht ongegrond en wijst de vordering, waaronder de schadevordering begrepen van de cliënt af.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat op 29 oktober 2013.