Klacht over commissie van drie deskundigen inzake vaststelling aardbevingsschade

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Communicatie / Procedure    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 210217/222714

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De gedaagden waren lid van een commissie van drie deskundigen die zich diende te buigen over compensatieaanbod inzake aardbevingsschade van een bedrijf dat zich bezighoudt met de productie van aardgas en aardolie. De klacht gaat over de door de commissie van drie deskundigen verrichte werkzaamheden; onder andere over de taxatie en de communicatie. Beklaagden merken op dat de rapportage van de commissie van drie deskundigen als een soort beroep tegen de eerstelijns taxatie moet worden gezien en dat de procedure daaromtrent correct is gevolgd. Beklaagden geven aan hun opdracht naar eer en geweten te hebben uitgevoerd. De Tuchtcommissie legt allereerst uit dat het een tuchtprocedure betreft, hetgeen betekent dat geen schadevergoeding of wijziging van de taxatie kan worden vastgesteld. De Tuchtcommissie is van oordeel dat het protocol is gevolg en dat met de procedurele aspecten in voldoende mate rekening is gehouden. De klacht is dan ook ongegrond.

De uitspraak

Onderwerp van de klacht
De klacht betreft een taxatie van de waardedaling van de onroerende zaak van klager als gevolg van het bestaan van een aardbevingsrisico vanwege de gaswinning in [provinciedeel].

De feiten
Op 7 oktober 2016 heeft klager een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de aan hem toebehorende onroerende zaak (woning met erf, schuur en agrarische grond) staande en gelegen aan de [adres onroerende zaak]. De bedongen koopsom bedroeg € 406.000,- inclusief agrarische gronden. Voor de woning met schuur (exclusief de gronden, verder te noemen: de woning) was een koopsom vastgesteld van € 320.000,-.

Klager heeft bij de [bedrijf dat zich bezighoudt met de productie van aardgas en aardolie] om compensatie gevraagd voor de daling van de waarde van de woning die het gevolg is geweest van de omstandigheid dat de woning was gelegen in het gebied waarbinnen een risico bestond (en bestaat) op aardbevingen als gevolg van de gaswinning.  Klager heeft voor het waardeverschil compensatie aan de [bedrijf dat zich bezighoudt met de productie van aardgas en aardolie]gevraagd volgens de [naam regeling], [naam versie], verder aan te duiden als [afkorting regeling].

De [bedrijf dat zich bezighoudt met de productie van aardgas en aardolie] heeft deze regeling om te voorzien in een compensatie opgesteld op instigatie van de Minister van Economische Zaken. In artikel 3.5 [afkorting regeling] wordt het begrip ‘waardedaling’ omschreven als het verschil tussen de gerealiseerde verkoopprijs en de verkoopprijs zoals die gerealiseerd zou zijn door de verkoper in een situatie zonder aardbevingsrisico. In artikel 3.6 [afkorting regeling] is daarbij bepaald dat alle invloeden en marktcondities die niet het gevolg zijn van het risico op aardbevingen en een eventuele marktverstorende werking van de [afkorting regeling] zelf hierbij dienen te worden geëlimineerd.

De in de [afkorting regeling] opgenomen procedure komt er, kort gezegd, op neer dat de [bedrijf dat zich bezighoudt met de productie van aardgas en aardolie] op basis van een daartoe op te stellen taxatierapport een compensatievoorstel doet aan de verkoper. Indien die het niet met dat voorstel eens is, biedt de [afkorting regeling] de mogelijkheid om een commissie van drie deskundigen het compensatievoorstel te laten toetsen conform een daartoe opgesteld protocol, het [naam protocol], verder aan te duiden als [afkorting protocol]. Na ontvangst van het definitieve rapport van deze commissie zal de [bedrijf dat zich bezighoudt met de productie van aardgas en aardolie] een nieuw compensatievoorstel doen dat de verkoper kan, maar niet hoeft te accepteren. Het in hun rapport opgenomen advies van de drie deskundigen is niet bindend voor partijen.

Op 24 mei 2017 geeft de [bedrijf dat zich bezighoudt met de productie van aardgas en aardolie] een opdracht tot taxatie aan [naam taxateur 1] en [naam taxateur 2], beiden aangesloten bij de [naam stichting, afkorting stichting]. Op 14 juli 2017 vindt een opname plaats van de verkochte onroerende zaak. Het concept-rapport van hun bevindingen wordt met klager gedeeld, die hierop commentaar levert. Het definitieve taxatierapport, waarin ook is ingegaan op de bezwaren van klager, is gedateerd op 4 oktober 2017. De taxateurs concluderen dat een waardedaling in de zin van de [afkorting regeling] bestaat en schatten die op een bedrag van € 15.000,–.

Op basis van dit rapport doet de [bedrijf dat zich bezighoudt met de productie van aardgas en aardolie] op 20 oktober 2017 een compensatievoorstel aan klager. Klager heeft dit voorstel niet aanvaard.

Conform artikel 3.10 van de [afkorting regeling] heeft klager gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een commissie van drie deskundigen het compensatievoorstel te laten toetsen conform het daartoe opgesteld protocol. Daarop wordt een commissie van drie deskundigen samengesteld, waarvan beklaagden de leden zijn en [naam voorzitter] de voorzitter.

In het kader van de werkzaamheden van deze drie deskundigen commissie vindt op 4 juni 2018 een opname van de woning plaats. Bij die gelegenheid is tevens een hoorzitting gehouden, waarvan verslag is opgemaakt. Naar aanleiding van de opname is een concept-rapport opgesteld en gedeeld met klager. Deze heeft bij brief van 8 oktober 2018 de drie deskundigen commissie in kennis gesteld van een aantal bezwaren.

Op 23 oktober 2018 heeft de drie deskundigen commissie gerapporteerd. In haar rapportage stelt zij vast dat een waardedaling aantoonbaar is en zij schat de waardedaling als bedoeld in de [afkorting regeling] op een bedrag van € 12.000,-.

Op basis van dit rapport doet de [bedrijf dat zich bezighoudt met de productie van aardgas en aardolie] aan klager een compensatievoorstel ten bedrage van € 12.768,64. Klager heeft ook dit voorstel niet aanvaard. Daarop heeft de [bedrijf dat zich bezighoudt met de productie van aardgas en aardolie] klager meegedeeld dat zij het dossier sluit.

Per 1 juli 2020 is de afhandeling van (nagenoeg) alle aardbevingsschade in [provincie] overgenomen door de overheid en ondergebracht bij het [naam instituut] (afkorting instituut).

Standpunt van de klager
Het standpunt van de klager luidt – zakelijk weergegeven – in hoofdzaak als volgt.

De klacht gaat over de door de commissie van drie deskundigen verrichte werkzaamheden. Klager heeft ten aanzien van de uitvoering daarvan door de makelaars/taxateurs bezwaren geuit, die zijn onder te verdelen in de navolgende klachten:

  • De makelaars reageren stelselmatig niet op schriftelijke bezwaren van klager maar ook niet richting NVM. Klager acht het niet NVM-waardig dat de makelaars weigeren om in te gaan op zijn vragen;
  • Klager mocht niet bij de taxatie aanwezig zijn;
  • De waardebepaling valt exorbitant lager uit dan de waarde van de vergelijkbare objecten;
  • De voorgeschreven NEN norm 2580 en BBMI zijn niet gehanteerd, doordat de bovenverdieping niet als woonruimte is gekwalificeerd;
  • De mestkelder is bij de taxatie buiten beschouwing gelaten;
  • Voor de schuur met zomerkamer en onderhoudskelder is geen waarde opgegeven;
  • Er is geen rekening gehouden met investeringen ten bate van een verbouwing en ten bate van het energiezuinig maken van de woning;
  • De (riante) omvang van de vergoeding van de makelaars wijst erop dat zij ten voordele van hun opdrachtgever hebben geschat.

Ter zitting heeft klager nog een kort schrijven overgelegd, waarin hij de kern van zijn klacht in een paar regels weergeeft.

Het gaat in wezen in deze zaak om een taxatie volgens de normen NEN 2580 BBMI om het verschil te bepalen tussen de waarde ist en de waarde soll. De makelaars hebben niet conform deze richtlijn getaxeerd. Er is geen rekening gehouden met de referentiepanden genoemd in het taxatierapport binnen en buiten het aardbevingsgebied.

Op basis van de afmetingen van de woonboerderij hadden de makelaars tot een veel hogere waarde soll moeten komen; € 671.746,- zonder de bovenverdieping als woonruimte en € 957.129,- met de bovenverdieping meegerekend als woonruimte.

Tenslotte hebben de betrokken makelaars en rentmeester geen enkele moeite gedaan om in gesprek te komen met klager, hetgeen ook geldt voor beide beklaagden.

Klager begrijpt niet dat hij geen antwoord van beklaagden heeft gekregen op vragen naar aanleiding van het taxatierapport. Waarom is bij het bepalen van de waardedaling zo afgeweken van de gekozen referentiepanden? De soll-waarde had toch in lijn van de referentiepanden moeten liggen? Als de beklaagden hun werk goed hadden uitgevoerd dan was er een heel ander bedrag aan waardedaling uitgekomen. Klager voelt zich in zijn standpunt gesterkt door een aantal artikelen in het magazine [naam magazine] (uit juni 2018) waarin aandacht gevraagd wordt voor waardedaling van woonhuizen in het aardbevingsgebied van wel 21 tot 25,9%.

Standpunt van de beklaagden
Het standpunt van de beklaagden luidt in hoofdzaak als volgt.

Beklaagden waren onderdeel van een zogenaamde taxatiecommissie van drie deskundigen.

Deze commissie bestond uit een voorzitter, [naam voorzitter], destijds verbonden aan beklaagde 2 voorheen makelaar/taxateur en [naam deskundige], verbonden aan beklaagde 1, taxateur/makelaar. Zij hebben de taxatie uitgevoerd in 2018 met waardepeildatum 7 oktober 2016.

Hieronder geven beklaagden hun standpunt weer.

Met betrekking tot de klacht over de weigering om te communiceren merken beklaagden op dat de voorzitter herhaaldelijk kenbaar heeft gemaakt dat de communicatie met de commissie verloopt via hem. De voorzitter heeft dan ook de vragen van klager beantwoord.

Met betrekking tot de mestkelder en de schuur merken beklaagden op dat de mestkelder nooit eerder ter sprake is geweest en dat de aanwezigheid van een mestkelder bij een woonobject bovendien een negatief effect heeft op de waarde. De schuur is onderdeel van de taxatie en benoemd als bijgebouw.

Het selecteren van de referentieobjecten heeft zeer zorgvuldig en afgewogen plaatsgevonden. De door klager voorgestelde referentiepanden waren niet bruikbaar voor het beoogde doel.

Met betrekking tot de omvang van het woonoppervlak hebben beklaagden een vijftal opmerkingen.

Allereerst merken beklaagde op dat klager en de verkopend makelaar in 2016 de woonboerderij te [plaatsnaam] hebben aangeboden aan de markt met vermelding van een woonoppervlak van 255 m². De zolderruimte werd in de aanbiedingstekst op [website voor koopwoningen] omschreven als: ‘Verdieping: berging met voldoende ruimte om nog drie slaapkamers en een badkamer te creëren’. Blijkbaar was klager het toen eens met deze omschrijving en benadering. Een berging maakt geen deel uit van het woonoppervlak maar is ‘overig inpandige ruimte’ en is als zodanig ook benoemd in het taxatierapport.

Ten tweede verwijzen de beklaagden naar de gevolgde procedure. Na de ‘eerstelijns’ taxatie volgde de rapportage van de commissie van drie deskundigen als een soort ‘beroep’ tegen het eerstelijns rapport. De taxateurs hanteerden in het rapport een woonoppervlak dat lager was dan het door klager genoemde oppervlak. Klager heeft gedurende de procedure de mogelijkheid gehad om zijn zienswijze te geven en opmerkingen te maken met betrekking tot de conceptversie van het rapport. Uit het definitieve rapport blijkt dat klager geen opmerkingen had over het mogelijk incorrecte woonoppervlak in het rapport.

Ten derde is tijdens de opname voor de rapportage van de drie deskundigen duidelijk geworden dat de nieuwe eigenaar van de woonboerderij de zolderverdieping na aankoop wél had verbouwd tot woonruimte met slaapkamers. Dit was niet de situatie op de waardepeildatum 7 oktober 2016. De door klager in dit dossier aangeleverde foto’s van de (verbouwde) zolderverdieping geven daardoor een onjuist en vertekenend beeld. Beklaagden hebben tijdens de opname taxatie ter plekke zelf met meetapparatuur de afmetingen opgemeten, de zolderverdieping is wel degelijk meegenomen in de afwegingen van taxateurs en aangemerkt als zolderberging en beoordeeld als ‘overig inpandige ruimte’.

Ten vierde merken de deskundigen op dat bij gelegenheid van de opname van de woning op 4 juni 2018 een hoorzitting heeft plaats gevonden waarin partijen hun inbreng en visie konden geven. Tijdens deze hoorzitting zijn verschillende aspecten, zo ook het woonoppervlak ter sprake gebracht, maar niet door klager.

Ten slotte merken beklaagden op dat klager vóór het uitbrengen van het definitieve taxatierapport van de commissie de gelegenheid heeft gehad om te reageren op de conceptversie van het taxatierapport. In zijn reactie is klager ingegaan op grondwaarden van het onderliggende perceel, maar niet op het vermelde woonoppervlak. Dat was het moment geweest om bezwaren hieromtrent te uiten.

Beklaagden zijn van mening dat het door hen uitgebrachte taxatierappor zorgvuldig en gedegen tot stand is gekomen. Klager heeft in een eerder stadium alle gelegenheid gehad om zijn zienswijze op het woonoppervlak naar voren te brengen.

Ter zitting hebben beklaagden verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

Beklaagden benadrukken dat zij onafhankelijk optreden, zonder ruggespraak met de betrokken partijen, waaronder de [bedrijf dat zich bezighoudt met de productie van aardgas en aardolie]. Volgens beklaagden zit de pijn bij klager er vooral in dat hij fors heeft geïnvesteerd in de woonboerderij, zoals het vernieuwen van het dak, maar dat hij dat niet heeft terug gezien in de verkoopprijs van de woning. De verkoop van de woning heeft voorts plaats gehad in een economisch slechte tijd, zodat sprake is van een lage ist-waarde, maar deze is wel marktconform. Beklaagden hebben hun opdracht naar eer en geweten en met grote zorgvuldigheid uitgevoerd.

Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.

De commissie heeft ingevolge haar reglement tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:

  • het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
  • het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
  • in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
  • in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.

De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.

Concreet dient de commissie hier vast te stellen of beklaagden gehandeld hebben in lijn met de [naam regeling] van de [bedrijf dat zich bezighoudt met de productie van aardgas en aardolie], versie 24 april 2014’ ([afkorting regeling]), maar vooral of zij als deelnemers aan de commissie van drie deskundigen het compensatievoorstel conform het [naam protocol] ([afkorting protocol]) hebben getoetst of dat zij in strijd daarmee hebben gehandeld.

Alvorens tot deze beoordeling over te gaan, acht de commissie het hier noodzakelijk het volgende onder de aandacht te brengen.

Hetgeen klager volgens het vragenformulier verlangt, kan door de commissie niet worden ingewilligd, omdat het niet de taak van de commissie is om te bepalen dat klager door toedoen van beklaagden schade heeft geleden, noch om de omvang van een gestelde schade te bepalen. Taak van de commissie is om te oordelen over het handelen van de beklaagden bij de uitvoering van hun opdracht. Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd over een vordering tot schadevergoeding het oordelen. Evenmin is zij bevoegd kennis te nemen van het verzoek om taxatiebedragen te wijzigen.

Met betrekking tot de klacht van klager overweegt de commissie naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde het volgende.

Van belang is allereerst de taak van de commissie van drie deskundigen, en daarmee de taak van beklaagden, te bepalen. De taak was niet ‘het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak van klager’. Hun taak was om het compensatievoorstel van de [bedrijf dat zich bezighoudt met de productie van aardgas en aardolie]naar aanleiding van de uitgevoerde taxatie te toetsen (zie art. 3.12 [naam regeling), een en ander volgens een daartoe opgesteld protocol ‘[naam protocol]’ van 14 april 2015.

Verder stelt de commissie vast dat het aardbevingsrisico enkel gevolgen heeft voor de waarde van gebouwd onroerend goed, zodat bij de bepaling van een waardeverschil als gevolg van dat risico alleen gekeken wordt naar de opstallen.

Het waardeverschil wordt vastgesteld door uit te gaan van een ‘ist’-waarde (de waarde die is gerealiseerd) en die te vergelijken met een ‘soll’-waarde, de schatting van de waarde die had kunnen worden gerealiseerd wanneer het aardbevingsrisico ter plekke niet zou hebben bestaan, waarbij de vaststelling van een waardedaling een ‘gemotiveerde schatting’ is en daarom per definitie geen exact meetbare omstandigheid en waarbij behalve het prijseffect van de ligging in het risicogebied alle overige prijsbepalende omstandigheden (positief of negatief) buiten beschouwing moeten worden gelaten.

De commissie stelt vast dat er over de ‘ist’-waarde geen meningsverschil bestaat tussen partijen. Die waarde kan worden vastgesteld op € 320.000,-, zijnde de gerealiseerde prijs bij verkoop van de onroerende zaak exclusief de agrarische cultuurgrond. Deze was ook volgens de drie deskundigen commissie marktconform op de peildatum.

De ‘soll’-prijs diende volgens het toepasselijke protocol door de commissie van drie deskundigen vastgesteld te worden niet door een gebruikelijke taxatie voor de verkoop of ter verkrijging van een hypotheek, maar aan de hand van drie in het protocol genoemde indicatoren:

  1. de vergelijkingsmethode op basis van transacties van vergelijkbare woningen buiten het aardbevingsrisicogebied, bij voorkeur in referentiegebieden die vergelijkbaar zijn met het risicogebied;
  2. door bij toepassing van de vergelijkingsmethode naar de situatie direct voor 25 januari 2013 (de dag waarop het aardbevingsrisico zich voor het eerst manifesteerde) en aan de hand van prijsindexcijfers van vergelijkbare woningmarkten te indexeren naar de peildatum;
  3. door een modelmatige waardebepaling naar de peildatum 1 januari 2012 en die te indexeren naar de peildatum voor de vaststelling van het waardeverschil, waarbij als bronnen voor de modelmatige waardering de WOZ-waarde en modelwaarden van [namen organisaties] et cetera kunnen dienen, met dien verstande dat deze indicator niet los gezien kan worden van de eerste twee.

Uit het rapport van de commissie van drie deskundigen blijkt dat zij het voor haar geldende protocol heeft gevolgd, waarbij deze commissie acht heeft geslagen op:

  1. de feitelijke waardeontwikkeling van referentiepanden in Noord-Nederland buiten het risicogebied,
  2. de index-ontwikkeling op basis van CBS-gegevens van het risicogebied in verhouding tot een referentiegebied
  3. de uitkomsten van eerdere in opdracht van de [bedrijf dat zich bezighoudt met de productie van aardgas en aardolie] uitgevoerde eerstelijns taxaties van de waardedalingen als gevolg van de ligging in een risicogebied,
  4. de uitkomsten van eerdere in opdracht van de [bedrijf dat zich bezighoudt met de productie van aardgas en aardolie] uitgevoerde taxaties door de commissies van drie deskundigen en
  5. het resultaat van een onderzoek naar het effect van aardbevingen op de huizenprijzen in [naam provincie] (Rapport ‘[naam rapport]’).

Met inachtneming van een bedrag wegens imago-schade komt de commissie van drie deskundigen tot haar conclusie dat de waardedaling als gevolg van de ligging in het risicogebied € 12.000,- bedraagt.

Op basis van het voorgaande komt de commissie tot de conclusie dat het protocol door de commissie van drie deskundigen is gevolgd en dat bij de uitvoering van de werkzaamheden in voldoende mate is voldaan aan het recht op hoor en wederhoor voor klager, enerzijds door het houden van een hoorzitting bij opname van de onroerende zaak, anderzijds door de gelegenheid te bieden om commentaar te leveren op het concept-rapport en daar ook gemotiveerd op te reageren.

Naar het oordeel van de commissie is niet gebleken van een onjuiste schatting bij de bepaling van de waardedaling. De schatting heeft plaatsgevonden op de voorgeschreven methodieken. De taxatiebenadering van waarde soll is conform het protocol door de commissie van drie deskundigen vastgesteld met inachtneming van alle indicatoren. De waardebepaling van het woonpand ten aanzien van de referentiepanden blijft een schatting op grond van variabelen, waarbij het de commissie niet is gebleken dat beklaagden tot een onjuiste schatting zijn gekomen. Daarbij hebben beklaagden naar het oordeel van de commissie afdoende gemotiveerd aangegeven waarom een aantal van de door klager aangedragen referentiepanden niet voor vergelijking van de marktwaarde in aanmerking komen.

De slotsom van de commissie is dan ook dat de beklaagden hun taak naar behoren hebben vervuld.

Meer specifiek betekent dat voor de concrete klachten van klager het volgende:

  • De makelaars reageren (stelselmatig) niet op schriftelijke bezwaren. Klager acht het niet NVM-waardig dat de makelaars weigeren om in te gaan op zijn vragen.

Naar het oordeel van de commissie blijkt uit het drie deskundigen protocol dat het niet de taak van beklaagden is om te reageren op bezwaren van partijen. Pagina 5 van dit protocol bepaalt dat de voorzitter ervoor zorgt dat de procesorde in overeenstemming is met het protocol. De communicatie met partijen verloopt uitsluitend via de voorzitter in de deskundigencommissie. Zowel de commissie als elk van de deskundigen (beklaagden) zullen het beginsel van hoor en wederhoor strikt naleven en geen bilaterale contacten met een der partijen onderhouden. Hieruit vloeit voort dat geen sprake is van verwijtbaar handelen van beklaagden op dit punt.

  • Klager mocht niet bij de taxatie aanwezig zijn.

De commissie stelt vast dat dit klachtonderdeel betrekking moet hebben op de eerstelijns taxatie. Die staat in deze procedure niet ter beoordeling, omdat beklaagden daar niet bij betrokken zijn geweest. Beklaagden hebben een hoorzitting gehouden en klager was bij de opname door de commissie van drie deskundigen samen met zijn echtgenote aanwezig. Ook hier is geen sprake van verwijtbaar handelen van beklaagden.

  • De waardebepaling valt exorbitant lager uit dan de waarde van de vergelijkbare objecten.

Naar het oordeel van de commissie was het niet de taak van beklaagden om een waarde van de onroerende zaak vast te stellen. Uitgaande van de ‘ist’-waarde op de peildatum dienden zij vast te stellen of die in negatieve zin was beïnvloed door de ligging in het aardbevingsrisicogebied en, zo ja, in hoeverre. Daartoe diende de vergelijkingsmethode. De in dat verband noodzakelijke vaststelling van de ‘sol’-waarde heeft voldoende zorgvuldig plaatsgevonden en is deugdelijk gemotiveerd.

  • De voorgeschreven NEN norm 2580 en BBMI zijn niet gehanteerd, doordat de bovenverdieping niet als woonruimte is gekwalificeerd.

De klacht ziet op de omstandigheid dat de zolder op de peildatum (datum totstandkoming koopovereenkomst) niet was verbouwd. Naar geldende normen dient die ruimte dan als overige gebruiksruimte meegenomen te worden bij de beoordeling. Overigens geldt ook hier dat het niet de taak was van de taxateurs om de ‘soll’-waarde vast te stellen op de in het kader van een verkoop of hypotheekaanvraag gebruikelijke wijze. Ook hier hebben beklaagden conform het drie deskundigen protocol gehandeld en is het juist dat de bovenverdieping niet als woonruimte is gekwalificeerd.

  • De mestkelder is bij de taxatie buiten beschouwing gelaten.

Evenals bij het vorige klachtonderdeel geldt dat dit voor de vaststelling van de ‘soll’-waarde geen relevante factor is. Het is ook niet de taak van de leden van de drie deskundigen commissie om de ‘soll’-waarde vast te stellen op de in het kader van een verkoop of hypotheekaanvraag gebruikelijke wijze. Zoals hiervoor reeds aangegeven dienen beklaagden, uitgaande van de ‘ist’-waarde op de peildatum, vast te stellen of die in negatieve zin was beïnvloed door de ligging in het aardbevingsrisicogebied en, zo ja, in hoeverre. Kortom het is hier niet verwijtbaar dat de mestkelder niet meegenomen is in de waardedaling bepaling.

  • Voor de schuur met zomerkamer en onderhoudskelder is geen waarde opgegeven.

Ook voor dit klachtenonderdeel geldt hetgeen de commissie heeft overwogen onder de voorgaande drie klachtonderdelen. Ook hier geldt dat het niet de taak was van de beklaagden om de ‘soll’-waarde vast te stellen op de in het kader van een verkoop of hypotheekaanvraag gebruikelijke wijze. De schuur met zomerkamer en onderhoudskelder vormen geen relevante factor voor de vaststelling van de ‘soll’-waarde.

  • Er is geen rekening gehouden met investeringen ten bate van een verbouwing en ten bate van het energiezuinig maken van de woning.

Ook hier geldt dat dit voor de vaststelling van de ‘soll’-waarde geen relevante factor is.

  • De (riante) omvang van de vergoeding van de makelaars wijst erop dat zij ten voordele van hun opdrachtgever hebben geschat.

Er zijn de commissie geen feiten of omstandigheden gebleken op grond waarvan aan de onpartijdigheid of onafhankelijkheid van beklaagden moet worden getwijfeld. Noch de omstandigheid dat zij voor hun werkzaamheden een vergoeding ontvangen van de [bedrijf dat zich bezighoudt met de productie van aardgas en aardolie], noch de omvang van die vergoeding, is voldoende om aan de onpartijdigheid of onafhankelijkheid van beklaagden te twijfelen. Daarbij merkt de commissie op dat het resultaat van de werkzaamheden van de drie deskundigen commissie niet bindend is voor de [bedrijf dat zich bezighoudt met de productie van aardgas en aardolie]en klager, zodat het klager vrij staat zelf nog een contra-expertise uit te laten voeren.

De beslissing luidt dat de door klager geuite klachten ongegrond zijn.

De commissie hecht er tot slot aan op te merken dat beklaagden ter zitting hebben opgemerkt dat klager negatief over hen en de voorzitter van de commissie publiceert op social media en op het internet. Zij vinden dat ongepast. De commissie merkt op dat haar niet is gebleken dat beklaagden fouten hebben gemaakt in de uitvoering van de aan hen opgedragen onderzoekstaak. Niet valt uit te sluiten dat andersluidende mededelingen op social media en/of het internet als onrechtmatig kunnen worden beschouwd.

Gelet op het bovenstaande wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond.

Aldus beslist op 6 november 2023 door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. R.J.M. Cremers, voorzitter, de heer mr. F.W.W.M Govers en de heer drs. M.J. Faasse, leden in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld.