Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Ontvankelijkheid
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
69350
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst van arbitrage, zoals opgenomen in de tussen de betreffende partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomsten met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling A.1992 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “geschillen naar aanleiding van de garantie- en waarborgregeling van de Stichting Garantie-Instituut Woningbouw (…) de in die regeling vastgestelde rechten gelden”. In de garantieregeling artikel 16.3.1 is vastgelegd dat geschillen worden beslecht bij wege van arbitrage met inachtneming van het Arbitragereglement van de Stichting GIW (hierna te noemen: het reglement). Geldend is het reglement op het moment van aanhangigmaking van het geschil. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de arbiters benoemd door de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts. Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld. Standpunt VvE Voor het standpunt van de VvE verwijzen arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het klachtformulier. In de kern komt de klacht(en) op het volgende neer. Bij het appartementencomplex is op diverse punten sprake van verschoven metselwerk, loszittend metselwerk of verdwenen metselwerk. De VvE is van mening dat er sprake is van (ernstige) gebreken c.q. tekortkomingen die onder de GIW-garantie vallen. Delen van het buitenblad van de gevels zijn tenietgegaan en/of (ondeugdelijk) hersteld. In de periode 2006-2010 zijn er diverse klachtmeldingen gedaan bij de ondernemer door de VvE respectievelijk de diverse appartementseigenaren. In het najaar van 2008 heeft herstel van het voegwerk plaatsgevonden conform het rapport van [adviesbureau]. Op 4 oktober 2009 is door de VvE opnieuw melding gedaan van loslatende voegen. De VvE is van mening dat (opnieuw) tijdig is geklaagd, en dat zij daarom kan worden ontvangen in haar vordering tot herstel van het voeg- en metselwerk. De VvE verlangt tevens dat de oorzaak van het ontstaan van de schade door de ondernemer wordt weggenomen. Daarnaast verzoekt de VvE de ondernemer te veroordelen om te controleren of op de plaatsen waar het metselwerk reeds is gerepareerd, de oorzaak van het ontstaan van de schade is weggenomen (te weinig of dicht gevoegde metselwerk dilataties). Tot slot verlangt de VvE van de ondernemer om na te gaan of de metselwerkdilataties en knipvoegen in het gevelmetselwerk van het appartementencomplex wel op de juiste wijze zijn aangebracht. Standpunt ondernemer Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de brief van de ondernemer van 13 september 2012. In de kern komt het verweer op het volgende neer. Uit de door de VvE overgelegde stukken volgt dat de klachten van de VvE, die zijn gemeld per brief van 21 november 2006, eind 2008 door de ondernemer zijn hersteld. Eerst bij brief van 4 oktober 2009 wordt door de VvE gemeld dat een deel van de klachten, zijnde het plaatselijk onthechten van voegwerk, opnieuw is opgetreden. De ondernemer heeft dat laatste betwist. Dit omdat na toenmalige inspectie namelijk is gebleken dat deze klachten betrekking hadden op de voorgevels van de laagbouw woningen aan de Van Lennepweg. Het ging hierbij dus niet om eerder hersteld werk waarbij opnieuw schade is ontstaan. De ondernemer heeft naar aanleiding van de nieuwe klachten van de VvE een inspectie uitgevoerd. Ten aanzien van de klachten laat het standpunt van de ondernemer zich als volgt samenvatten: 1. de problematiek van het loszittende/uitvallende voegwerk doet zich in zijn algemeenheid voor ter plaatse van de daktrimmen en de waterslagprofielen. De ondernemer is van mening dat dit verschijnsel geen afbreuk doet aan de constructieve veiligheid van het gebouw en er (dus) geen sprake is van een ernstig gebrek waarvoor een langere garantieperiode dan zes jaar en drie maanden na oplevering geldt; 2. de problematiek van het niet afwerken van opleggingen van stalen balken doet zich voorin de trappenhuizen. De ondernemer stelt vast dat de oplegging van de stalen balken op zich correct is uitgevoerd, maar dat de afwerking van de sparingen kennelijk niet altijd zorgvuldig heeft plaatsgevonden. De ondernemer is van mening dat de afwerking van de sparing hoofdzakelijk van esthetisch belang is. De ondernemer stelt zich verder op het standpunt dat niet eerder door de VvE over deze uitvoering is geklaagd, waardoor de garantieperiode van 6 jaar en 3 maanden, overeenkomstig de garantie-en waarborgregeling van 1992, na oplevering inmiddels ruimschoots is verstreken en deze klacht reeds daarom niet voor herstel in aanmerking komt; 3. de problematiek van het loslaten van stukjes voegwerk bij de dilatatievoegen doet zich hoofdzakelijk in de trappenhuizen voor. De ondernemer is van mening dat dit verschijnsel hoofdzakelijk van esthetische aard is. De ondernemer stelt zich verder op het standpunt dat niet eerder door de VvE over deze uitvoering is geklaagd, waardoor de garantieperiode van 6 jaar en 3 maanden, overeenkomstig de garantie-en waarborgregeling van 1992, na oplevering inmiddels ruimschoots is verstreken en deze klacht daarom eveneens niet voor herstel in aanmerking komt; 4. de problemen doen zich bij deze gebouwen alleen voorin de achtergevel van de eengezinswoningen aan de Van Lennepweg. De slotsom van de ondernemer is dat de VvE niet (meer) in haar klachten kan worden ontvangen en dat ook anderszins die klachten niet kunnen leiden tot het daarmee beoogde doel. Behandeling van het geschil Op 8 februari 2013 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw mr. [naam secretaris] fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. De VvE werd vertegenwoordigd door de [naam vertegenwoordiger VvE] en de heer [naam vertegenwoordiger VvE] en bijgestaan door mr. [naam vertegenwoordiger VvE]. De ondernemer werd vertegenwoordigd door de heer [naam vertegenwoordiger ondernbemer]. Na verder debat is om een arbitraal vonnis verzocht. Met toestemming van partijen was ter zitting als toehoorder ter zitting aanwezig de heer mr. [naam toehoorder]. De voorzitter heeft ter zitting de ondernemer in de gelegenheid gesteld om intern na te gaan of naar aanleiding van het destijdse herstel naar aanleiding van de klachten van de VvE een gereedmelding van dat herstel naar de VvE is verzonden. De voorzitter heeft verder de VvE in de gelegenheid gesteld om nog te reageren op de brief van de ondernemer. De ondernemer heeft van deze haar gegeven mogelijkheid gebruik gemaakt. In de brief d.d. 11 februari 2013 voert de ondernemer – voor zover thans van belang – het volgende aan. Het herstel van de klachten is bij de VvE schriftelijk gereed gemeld op 10 november 2008. Deze datum komt overeen met de informatie van de heer Van den Heuvel, voorzitter van de VvE, genoemd in zijn brief van 4 oktober 2009. Deze brief maakt melding van het feit dat herstel is uitgevoerd op basis van het rapport [naam adviesbureau]. De VvE heeft vervolgens gebruik gemaakt van de mogelijkheid om op voornoemde brief van de ondernemer te reageren. De VvE voert – voor zover thans van belang – het volgende aan. De VvE betwist dat zij een gereedmelding van 10 november 2008 van de ondernemer heeft ontvangen. De VvE stelt zich op het standpunt dat moet worden vastgesteld dat geen gereedmelding van het herstelwerk aan de gemeenschappelijke gedeelten is verzonden aan het bestuur van de VvE. Deskundigenrapport De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam deskundige] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast. De VvE heeft geen schriftelijke reactie op het deskundigenrapport in het geding gebracht. De ondernemer heeft bij brief van 26 november 2012 een reactie op het deskundigenrapport doen toekomen. Nadere toelichting ter zitting Ter zitting heeft de VvE – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd. De VvE stelt zich op het standpunt dat zij op 21 november 2006 en derhalve binnen de meergenoemde termijn van 6 jaren de klacht aan de ondernemer heeft voorgelegd. De VvE is mede daarom het standpunt toegedaan dat haar thans voorliggende klachten moeten worden aangemerkt als een zogenaamde “voortgezette klacht”. De oorspronkelijke klachten zijn door de ondernemer naar aanleiding van voornoemde destijdse melding van de VvE weliswaar hersteld, echter niet voldoende deugdelijk. De VvE heeft daarna in oktober 2009 opnieuw geklaagd. Het gaat hier om het herleven van de oude klachten. Verder persisteert de VvE bij haar standpunt dat haar klachten “ernstige gebreken” zodat ook de lange garantie termijn van 10 jaren haar hier soulaas biedt. Het standpunt van de deskundige dat het hier geen “ernstige gebreken” betreft, wordt door haar op juistheid weersproken. Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. De ondernemer heeft ter zitting zowel de ontvangst van de destijdse klachtmelding van de VvE als de omstandigheid dat op basis daarvan herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden, erkend. De ondernemer stelt dat inmiddels de garantietermijn van zes jaar is verstreken. De garantietermijn van 10 jaren kan hier niet aan de orde zijn omdat hier geen “ernstige gebreken” aan de orde zijn. Uitgangspunten Voor de beoordeling van het geschil nemen arbiters het navolgende als uitgangspunt. Tussen de individuele leden van de VVE en de ondernemer zijn op of omstreeks 4 november 1998 koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten betreffende de verkoop en levering door de ondernemer van een appartementsrecht in een door haar te realiseren appartementencomplex. In de individuele overeenkomsten heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Tevens is op de genoemde koop-/aannemingsovereenkomsten(steeds) de eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling garandeert de ondernemer aan de consument dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De VVE is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat met nummer [waarborgcertificaatnummer]. Beoordeling Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende. Bevoegdheid arbiters De arbiters stellen, gelet op het vorenstaande, vast dat de koop-/aannemingsovereenkomst dateert van voor 2003. Alleen de Raad van Arbitrage voor de Bouw is bevoegd om de klachten van de VvE aan de koop-/aannemingsovereenkomst te toetsen. Dit ook nu door partijen geen schriftelijke verklaring is ondertekend waarin zij er gezamenlijk (alsnog) voor kiezen om ook de totstandkoming en/of uitvoering van GIW koop-en/of aannemingsovereenkomst voor te leggen aan de arbiters. Dit breng dus met zich mee dat arbiters de klachten van de VvE niet kunnen toetsen aan de koop-/aannemingsovereenkomst en zich in zoverre onbevoegd moeten verklaren. De arbiters zijn wel bevoegd om aan de garantie- en waarborgregeling te toetsen. Oplevering De arbiters stellen vast dat bij arbitraal vonnis van het College van Arbiters van de Stichting Garantie Instituut Woningbouw van 1 augustus 2008 in een andere procedure tussen partijen reeds is vastgesteld dat de gemeenschappelijke gedeelten/ruimten van dit appartementencomplex zijn opgeleverd op 30 januari 2001, zodat arbiters ook in deze procedure van deze opleverdatum uit zullen gaan. Garantietermijnen Arbiters hebben te beoordelen of het betreffende beroep van de ondernemer op de niet-ontvankelijkheid van de VvE in haar klacht slaagt en de termijnen voor het indienen van de klacht dan wel de garantietermijn zijn verstreken. 10-jaarstermijn in geval van ernstige gebreken De deskundige heeft in het deskundigenbericht geconcludeerd dat de door hem geconstateerde onvolkomenheden in het voeg- en metselwerk geen gevolgen hebben voor de hechtheid van het gebouw c.q. de constructieve veiligheid van het gebouw. De deskundige is daarom van mening dat er geen sprake is van een ernstig gebrek in de zin van artikel 7A:1645 (oud) van het Burgerlijk Wetboek. De arbiters verenigen zich met deze bevindingen en de daarop gebaseerde conclusie van de deskundige en maken die tot de hunne. Daarmee is genoegzaam komen vast te staan dat de klachten van de VvE geen gevolgen hebben voor de hechtheid van het gebouw c.q. de constructieve veiligheid, zodat van een ernstig gebrek in de hiervoor aangeduide zin geen sprake kan zijn. De arbiters zijn derhalve van oordeel dat in de onderhavige kwestie de garantietermijn van 10 jaar de VvE geen soelaas kan bieden. 6-jaarstermijn in geval van gebreken De arbiters stellen voorop dat deze garantietermijn ingaat drie maanden na de oplevering en vervolgens zes jaar voortduurt. Gelet op het feit dat de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex op 30 januari 2001 zijn opgeleverd, is deze garantietermijn dus per 1 mei 2007 verlopen. Arbiters stellen vast dat tussen partijen niet in geschil is dat door of namens de VvE gelijksoortige klachten eerder en tijdig – te weten op 21 november 2006 en dus vóór 1 mei 2007 – aan de ondernemer heeft voorgelegd. Immers staat tussen partijen vast dat bij brief van 21 november 2006 gelijksoortige klachten aan de ondernemer zijn gemeld. De arbiters stellen vast dat tussen partijen eveneens niet in geschil is dat toen tijdig door de VvE is geklaagd en dat er door de ondernemer naar aanleiding van deze klachten tal van herstelwerkzaamheden (voeg- en metselwerkzaamheden) zijn uitgevoerd die per 10 november 2008 waren afgerond. De arbiters stellen ook vast dat door de VvE op 4 oktober 2009 bij de ondernemer opnieuw klachten zijn ingediend ter zake loslatende voegen en loslatend metselwerk. Voor zover thans sprake is van nieuwe klachten moet de VvE niet-ontvankelijk worden verklaard omdat daarover is geklaagd na ommekomst van voormelde garantietermijn van 6 jaren. Terecht is zulks door de ondernemer als verweer aangevoerd. Voor zover de VvE heeft betoogd dat er sprake is van zogenaamde “voortgezette klachten” waarbij wel binnen die garantietermijn van zes jaren is geklaagd overwegen arbiters als volgt. Tot een verlenging van de hier aan de orde zijnde garantietermijn kan de commissie niet beslissen omdat deze garantietermijn is zoals deze met de (leden van de) VvE is overeengekomen en zoals deze is vastgelegd in de van toepassing zijnde garantieregeling- en waarborgregeling. Die regeling voorziet niet in de mogelijkheid van verlenging van die garantietermijn, ook niet in de situatie dat binnen de betreffende garantietermijn is geklaagd en op basis daarvan tijdens of na ommekomst van de garantietermijn herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Evenmin voorziet die regeling in een nieuwe aanvullende garantietermijn voor alleen het herstelwerk, dat is verricht vanwege tijdig binnen de garantietermijn gedane klachten. Voormelde hardheid van de eindtermijn van de verleende garantie hangt nauw samen met de omstandigheid dat het herverzekerbare belangen betreft die – naar de commissie weet – ook daadwerkelijk zijn herverzekerd. De commissie is van oordeel dat voormeld stringent karakter van deze garantie- en waarborgregeling hier in de weg staat aan aanvulling/correctie via de weg van artikel 6:248 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (“Een overeenkomst heeft niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit (“….”) de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien.”). Dat zou naar het oordeel van de commissie mogelijk anders kunnen zijn in het bijzondere geval dat zou moeten worden aangenomen dat het meergenoemde herstelwerk bewust evident ondeugdelijk en/of onvolledig is uitgevoerd en zulks niet veel eerder kenbaar had kunnen zijn voor anderen dan de ondernemer. Het zich voordoen van die uitzonderlijke omstandigheid is echter gesteld noch gebleken. Het hier tijdens of na voormelde garantietermijn door de ondernemer doen of opdragen van herstelwerk levert (dus) geen zelfstandige grondslag op voor verlenging/vernieuwing van de hier aan de orde zijnde garantietermijntermijn/garantieregeling nu dat niet is overeengekomen c.q. is vastgelegd in de garantieregeling- en waarborgregeling. Klachtengeld Ten aanzien van het klachtengeld overwegen de arbiters dat de VvE volledig in het ongelijk is gesteld. Derhalve zal het klachtengeld, overeenkomstig de daartoe strekkende bepaling van het Geschillenreglement, niet aan de VvE worden gerestitueerd. Derhalve wordt beslist als volgt. Beslissing De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts: I. zijn niet bevoegd om kennis te nemen van de geschillen van partijen die uitsluitend betrekking hebben op de wijze van totstandkoming, inhoud en/of uitvoering van de door hen gesloten GIW koop- en/of aannemingsovereenkomst(en); II. zijn wel bevoegd kennis te nemen van de geschillen van partijen die uitsluitend betrekking hebben op de nakoming van de garantie- en waarborgregeling en de verplichtingen die die regeling op de ondernemer heeft gelegd, en alleen in zoverre oordelend: III. verklaren de VvE niet-ontvankelijk in haar klachten, nu de van toepassing zijnde garantietermijn inmiddels is verstreken; IV. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement niet aan de VvE zal worden terugbetaald. Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 25 april 2013 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.