Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Product voldoet niet aan verwachtingen(non-conformiteit) / Schadevergoeding product/dienst
Jaartal: 2020
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
11006/19861
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
Bij de renovatie van een bestaand pand ontdekt de koper van een appartement tijdens de bouw dat in de badkamer, slaapkamer en woonkamer een betonnen ligger van ca 5,5 x 0,5m hinderlijk onder het verlaagde plafond uitsteekt terwijl dit op geen enkele specificatie voorafgaand, tijdens of na de koop met de consument gecommuniceerd is. Nog voor de oplevering klaagt hij bij de commissie met als eis dat het werk conform de specificaties wordt uitgevoerd. De commissie wijst deze eis af. De arbiters zijn van oordeel dat uit de stukken blijkt dat de betonnen ligger onderdeel vormt van de aannemingsovereenkomst. Deze is immers op de tekening behorend bij het contract te zien. De arbiters vinden echter wel dat de ondernemer tekortgeschoten is in zijn informatieplicht. De consument hoefde er niet op bedacht te zijn dat na oplevering de balk ook daadwerkelijk zichtbaar zou zijn. Nu de ondernemer tekort is geschoten in een behoorlijke informatievoorziening, kon bij de consument een verkeerde indruk ontstaan over de daadwerkelijke uitvoering van zijn appartement hetgeen de ondernemer valt toe te rekenen.
Volledige uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. P.L. Alers te [plaatsnaam], de heer ir. F.A.J. Münninghoff te [plaatsnaam] en mevrouw mr. C. Muller te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Tijdens een kijkdag op de bouwsite op 8 juli 2019 heeft de consument een grote betonnen ligger geconstateerd die de vloer van het bovenliggend appartement lijkt te dragen. De ligger steekt hinderlijk onder het verlaagde plafond uit. Na het storten van de vloer zal de hoogte van de vrije doorgang ter plaatse van de ligger 2,37 meter bedragen, terwijl de plafondhoogte in de badkamer 2,60 meter en de overige woonruimtes 3,08 meter zijn gespecificeerd. De ondernemer is ondanks herhaalde verzoeken niet bereid deze ligger aan te passen, zodat deze conform de overeengekomen bouwspecificaties onder het verlaagde plafond verdwijnt.
In geen van de beschrijvingen in de verkoopdocumentatie voor de koop, de technische specificaties in de contractstukken tijdens de koop en ook niet na de koop tijdens de communicatie met de ondernemer over meer/minderwerk, is sprake geweest van het bestaan van de betonnen ligger. De betonnen ligger heeft een wezenlijke impact op de ruimtebeleving en de lichtsituatie die niet alleen het dagelijks woongenot, maar ook de verkoopwaarde van het appartement nadelig beïnvloeden. Dit nadeel is met name in de badkamer en de slaapkamer van enorm belang. Zeker gezien de omvang van het obstakel in verhouding tot die relatief kleine ruimten.
Indien de consument kennis had gehad van het bestaan van de betonnen ligger voor de koop, dan had de consument in september/oktober 2017 zeker een andere keuze uit de toen nog beschikbare appartementen gemaakt.
De consument verlangt nakoming van de aannemingsovereenkomst conform de in de contractstukken opgenomen bouwspecificaties.
In reactie op het deskundigenbericht brengt de consument nog het volgende naar voren.
§7 van de technische omschrijving schrijft voor dat in de badkamer en de toiletten een verlaagd vlak plafond op een hoogte van 2.60 meter wordt aangebracht. De betonnen ligger, over de volle lengte van de badkamer ca 45 cm breed en 23 cm diep, steekt onder het verlaagde vlak plafond van 2.60 meter uit. Dit is een duidelijke en hinderlijke afwijking van de specificatie die voor de consument onacceptabel is.
Tekening 33-13 doorsnede D-D laat duidelijk zien dat het plafond in het appartement ononderbroken vlak op 3.08 meter hoogte geplaatst en opgeleverd moet worden. De liggers in slaapkamer 1 en in de woonkamer/keuken die onder het plafond uitsteken zijn een duidelijke en hinderlijke afwijking van deze tekening.
Aan de consument is voorafgaand aan de koop een andere geometrische vormeigenschap en daarmee een andere ruimtebeleving ten aanzien van het plafond voorgespiegeld dan nu wordt geleverd.
De consument voelt zich geschoffeerd over de wijze waarop de ondernemer de klacht van de consument heeft opgepakt.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Het project betreft de renovatie van een bestaand gebouw. De balk die onderwerp is van het geschil, betreft een balk die deel uitmaakt van de hoofddraagconstructie van het bestaande gebouw.
De ondernemer is van mening dat de aanwezigheid van de betonnen balk niet in strijd is met de aannemingsovereenkomst met bijbehorende bijlagen. Een van de contactstukken betreft de tekening 33-12 Doorsnede A-A/B-B. De betreffende balk is op tekening 33-12 zichtbaar aangegeven in het door de consument gekochte appartement 2.05. Dat deze tekening – zoals de consument stelt – geen betrekking heeft op het gekochte appartement 2.05 is onbegrijpelijk aangezien het betreffende appartement nummer 2.05 op de tekening uitdrukkelijk in de betreffende ruimte met de balk is weergegeven.
De vrije doorgang onder de balk voldoet aan de (wettelijke) eisen.
De ondernemer verzoekt arbiters om de consument niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen, althans zijn vorderingen af te wijzen, met veroordeling van de consument in de kosten van dit geding.
Behandeling van het geschil
Partijen hebben – in verband met COVID-19 en de beperkingen die daardoor zijn ontstaan in de mogelijkheden van het houden van een mondelinge behandeling – ingestemd met schriftelijke afdoening van de zaak. De behandeling van op de door het secretariaat van de commissie aangegeven datum van 8 mei 2020 kon door omstandigheden aan de zijde van de commissie geen doorgang vinden. De behandeling heeft op 19 mei 2020 plaatsgevonden.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige], die daarover op 10 maart 2020 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. De consument heeft op het rapport gereageerd per brief van 25 maart 2020. De ondernemer heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 17 november 2017 gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument als deelgerechtigde onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de consument verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen met inachtneming van de akte van splitsing en conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Het appartement is voor zover bij de commissie bekend nog niet opgeleverd.
Doordat oplevering nog niet heeft plaatsgevonden is de SWK garantieregeling nog niet van toepassing. De garantietermijnen gaan eerst drie maanden na oplevering van het privégedeelte in.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.
De klacht van de consument komt er kort gezegd op neer dat in de badkamer, slaapkamer en woonkamer een betonnen ligger van ca 5,5 x 0,5m hinderlijk onder het verlaagde plafond uitsteekt terwijl dit op geen enkele specificatie voorafgaand, tijdens of na de koop met de consument gecommuniceerd is.
Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst
In het kader van de toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst dienen arbiters te beoordelen of is voldaan aan hetgeen partijen zijn overeengekomen en aan de eisen van goed en deugdelijk werk.
De deskundige heeft voor wat betreft de uitvoering van de betonnen liggers geen strijdigheden met de aannemingsovereenkomst en de daarbij behorende contractstukken geconstateerd. De deskundige verwijst naar pagina 20 van de aannemingsovereenkomst waarop staat aangegeven welke stukken zijn gewaarmerkt als zijnde behorend tot de aannemingsovereenkomst. Een van deze stukken betreft tekeningnummer 33-12: doorsnede A-A/B-B waarop de betreffende ligger in appartement 2.05 staat aangegeven. Hoewel daarbij geen balkafmetingen staan is het duidelijk dat deze voor een aanzienlijk deel onder het plafond zou komen te liggen. De draagkolom van de ligger staat nadrukkelijk op de plattegrond van de woning (de woonkamer) aangegeven. Uit de doorsnedetekening en de plattegrond tezamen valt het verloop van de balk af te leiden.
De deskundige heeft ten aanzien van de vrije hoogtes geen strijdigheden met het Bouwbesluit geconstateerd.
Arbiters zijn van oordeel dat uit de stukken behorende bij de aannemingsovereenkomst, in het bijzonder tekeningnummer 33-12: doorsnede A-A/B-B, blijkt dat de betonnen ligger onderdeel vormt van de aannemingsovereenkomst. Deze is immers op de tekening te zien. Arbiters zijn evenwel van oordeel dat de ondernemer tekortgeschoten is in zijn informatieplicht. De consument hoefde er niet op bedacht te zijn dat na oplevering de balk ook daadwerkelijk zichtbaar zou zijn. Immers, de technische omschrijving vermeldt dat ter plaatse van de toiletten en de badkamers een verlaagd vlak plafond zal worden aangebracht op een hoogte van circa 2,60 meter + vloerpeil. Een redelijke uitleg brengt met zich dat daaronder mag worden verstaan dat het plafond verlaagd zonder onderbreking door balken en oneffenheden wordt aangebracht. Voor de consument, die in verhouding tot de ondernemer als ondeskundig moet worden aangemerkt, was dan ook onvoldoende duidelijk dat in de badkamer, slaapkamer en een deel van de woonkamer een betonbalk van 5,5 x 0,5 m zichtbaar door het appartement zou lopen. Nu de ondernemer tekort is geschoten in een behoorlijke informatievoorziening, kon bij de consument een verkeerde indruk ontstaan over de daadwerkelijke uitvoering van zijn appartement hetgeen de ondernemer valt toe te rekenen.
Het voorgaande betekent dat de klacht van de consument gegrond is.
Arbiters zullen de ondernemer niet veroordelen tot het aanpassen van de balk, zoals de consument vordert. De arbiters overwegen hierbij het volgende. Nu de deskundige aangeeft dat hij zonder nadere constructieve gegevens niet kan beoordelen of de ligger nog geheel of gedeeltelijk kan worden verwijderd zijn arbiters van oordeel dat de vordering tot aanpassing als te vergaand niet kan worden toegewezen, maar dat een minder verstrekkende voorziening (namelijk schadevergoeding) wel op zijn plaats is. Zij achten het aannemelijk dat in de vordering tot herstel ook een vordering tot schadevergoeding besloten ligt. Nu de feitelijke grondslag voor een veroordeling tot schadevergoeding dezelfde is als voor een veroordeling tot herstel en de consument niet – door af te zien van schadevergoeding – heeft kenbaar gemaakt dat de vordering uitsluitend ziet op herstel, achten de arbiters de vordering tot schadevergoeding als minder verstrekkende voorziening toewijsbaar. Hierbij wordt overwogen dat ook de ondernemer zal hebben begrepen dat in de vordering tot herstel een vordering tot schadevergoeding besloten ligt.
Arbiters zullen in redelijkheid een schadevergoeding aan de consument toekennen van € 7.500,– wegens verminderd aanzicht en het niet kunnen realiseren van het beoogde lichtplan.
Daarnaast verlangt de consument compensatie van gevolgschade als gevolg van dubbele woonlasten, opslag- en overige meerkosten die door andere leveranciers en aannemers voor de afbouw en verdere inrichting die door het geschil ontstaan. De consument heeft de door hem gestelde schade echter niet nader met bescheiden (facturen e.d.) onderbouwd noch toegelicht hoe hoog de gestelde schade is, zodat de arbiters deze vordering als onvoldoende onderbouwd afwijzen.
Toetsing aan de garantieregeling
De oplevering van het appartement heeft nog niet plaatsgevonden, zodat toetsing aan de garantieregeling niet aan de orde is. Gelet op de aard van het geschil (leveringsgeschil) zou toetsing aan de garantieregeling ook overigens niet mogelijk zijn nu van een bouwkundig gebrek geen sprake is.
Procedurekosten
Ingevolge het bepaalde in artikel 20 lid 1 van het reglement dient de ondernemer aan de consument het door deze betaalde klachtengeld geheel te vergoeden. De door de ondernemer verlangde proceskostenveroordeling wordt gelet op artikel 21 lid 1 van het reglement afgewezen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:
bepalen dat de klacht gegrond is en veroordelen de ondernemer tot betaling van een schadevergoeding aan de consument van € 7.500,– binnen een maand na de datum van verzending van dit arbitraal vonnis;
bepalen dat de ondernemer aan de consument het klachtengeld ten bedrage van € 340,– binnen een maand na verzending van dit arbitraal vonnis dient te vergoeden;
stellen vast dat de consument geen beroep op de Garantieregeling toekomt;
wijzen af het meer of anders gevorderde.