
Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Klagen / Makelaardij
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: voorbeslissing
Uitkomst: ontvankelijk
Referentiecode:
199866/210097
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Op 18 januari 2022 is tussen klager en beklaagde een overeenkomst van opdracht tot stand gekomen met betrekking tot bemiddeling bij de verkoop van de woning van de ouders van klager. Op 4 maart 2022 is er een mondelinge overeenkomst en op 14 maart 2022 is vervolgens een (schriftelijke) koopoverkomst tussen klager en de koper van de woning tot stand gekomen. Klager stelt dat beklaagde hem niet geïnformeerd heeft dat zij tevens als verkopend makelaar optreedt voor de kopers in verband met de verkoop van hun huis. Klager stelt dat beklaagde, zijn verkopend makelaar, zich niet aan de [brancheorganisatie]-erecode (artikel 2) heeft gehouden door klager hierover niet te informeren. Klager stelt de dupe te zijn geworden van de handelwijze (belangenverstrengeling) door beklaagde.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
Partijen zijn niet voor de zitting opgeroepen, omdat de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: de commissie) eerst dient te beoordelen of klager kan worden ontvangen in zijn klacht. Ingevolge artikel 2 lid 3 van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals heeft de beoordeling plaatsgevonden door de voorzitter van de commissie in het bijzijn van de secretaris. De voorzitter heeft op 5 september 2023 een voorbeslissing genomen inzake de ontvankelijkheid van klager.
Onderwerp van het geschil
Op 18 januari 2022 is tussen klager en beklaagde een overeenkomst van opdracht tot stand gekomen met betrekking tot bemiddeling bij de verkoop van de woning van de ouders van klager. Op 4 maart 2022 is er een mondelinge overeenkomst en op 14 maart 2022 is vervolgens een (schriftelijke) koopoverkomst tussen klager en de koper van de woning tot stand gekomen.
Klager stelt dat beklaagde hem niet geïnformeerd heeft dat zij tevens als verkopend makelaar optreedt voor de kopers in verband met de verkoop van hun huis. Klager stelt dat beklaagde, zijn verkopend makelaar, zich niet aan de [brancheorganisatie]-erecode (artikel 2) heeft gehouden door klager hierover niet te informeren. Klager stelt de dupe te zijn geworden van de handelswijze (belangenverstrengeling) door beklaagde.
Beoordeling van het geschil
De commissie dient eerst ambtshalve te beoordelen of klager in zijn klacht kan worden ontvangen, nu beklaagde in haar verweerschrift een beroep heeft gedaan op niet-ontvankelijkheid onder verwijzing naar artikel 4 (lid 1 en 3) en 5 (lid 1 en 2) van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals van 1 januari 2023 (hierna te noemen: reglement).
In artikelen 4 en 5 van het reglement is het volgende bepaald:
“Artikel 4.
-
- Voordat klager zich tot de commissie wendt, moet hij binnen een redelijke termijn vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten zijn ongenoegen hierover schriftelijk aan de beklaagde mededelen.
- De beklaagde stuurt uiterlijk binnen één maand na ontvangst van de klacht schriftelijk een reactie aan de klager.
- Indien de beklaagde niet tijdig heeft gereageerd of indien de reactie niet tot een door de klager aanvaarde oplossing heeft geleid, dient de klager zijn klacht vervolgens, binnen drie maanden na het verstrijken van de termijn in lid 2 of na de tijdige reactie van de beklaagde, voor te leggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Leidt dit niet tot het door klager gewenste resultaat, dan kan klager de klacht uiterlijk binnen 3 maanden, nadat het Klachtenloket Vastgoedprofessionals de behandeling van de klacht heeft beëindigd, aan de commissie voorleggen.
Artikel 5.
-
- De commissie kan de klager niet ontvankelijk verklaren indien naar het oordeel van de commissie sprake is van misbruik van recht. Daarvan is in elk geval sprake indien klager herhaaldelijk een klacht indient zonder daarbij enig belang te hebben.
- De commissie verklaart op verzoek van de beklaagde – gedaan bij eerste gelegenheid – de klager niet ontvankelijk in zijn klacht indien niet is voldaan aan de eisen gesteld in artikel 4, eerste en derde lid, tenzij van klager in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij onder de gegeven omstandigheden een klacht bij de beklaagde en/of Klachtenloket Vastgoedprofessionals indient en/of klager ter zake van het niet naleven van deze eisen naar het oordeel van de commissie redelijkerwijs geen verwijt treft.”
Beklaagde stelt, kort samengevat, dat de klacht in de eerste plaats niet door de commissie kan worden behandeld, omdat er al een uitspraak in de zaak is gedaan door de Geschillencommissie Makelaardij (dossier 179670/184292). Er mag niet twee keer over de zelfde zaak worden geoordeeld, dat is in strijd met het ne bis in idem principe.
Verder stelt beklaagde dat er door klager niet tijdig is geklaagd. De klager heeft de klacht niet binnen redelijke termijn (artikel 4 lid 1) aan beklaagde voorgelegd. Klager heeft zich vervolgens niet tot het Klachtenloket Vastgoedprofessionals gewend en heeft te laat een klacht bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals ingediend.
Tenslotte is hier volgens beklaagde op grond van artikel 5 lid 1 sprake van misbruik van recht. Klager blijft volharden in zijn verwijten, maar de zaak is afgerond. Voor de uitvoerige onderbouwing van de stellingen van beklaagde verwijst de commissie naar het door beklaagde ingediende verweerschrift d.d. 13 juni 2023.
Klager heeft op het verweerschrift van beklaagde gereageerd met een uitvoerig bericht, ontvangen d.d. 25 juli 2023. Voor de volledige inhoud daarvan verwijst de commissie naar deze reactie. In de kern komt de reactie van klager er op neer dat de tuchtklacht die hij heeft ingediend een andere klacht is dan de klacht waarop door de Geschillencommissie Makelaardij bindend is beslist op 29 december 2022.
Voor wat betreft het te laat klagen, stelt klager dat hij binnen redelijke termijn, vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten door beklaagde, de belangenverstrengeling (wat beklaagde in een email van 1 juni 2022 nog ontkende), zich schriftelijk tot beklaagde heeft gewend. Dat hij vervolgens de klacht niet heeft ingediend bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals, komt omdat hij geen weet had van dit klachtenloket. De Geschillencommissie heeft hem daar bij het aanmelden van zijn klacht op 17 januari 2023 niet op gewezen. Uiteindelijk is de klacht pas op 2 maart 2023 door het secretariaat van de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals in behandeling genomen.
De commissie overweegt dat haar op grond van de stukken voor haar genoegzaam is komen vast te staan dat het eerder ingediende geschil bij de Geschillencommissie Makelaardij (dossier 179670/184292) alleen handelde over de verschuldigdheid van courtage. In voornoemde zaak is niet geklaagd over tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door de makelaar. Naar het oordeel van de commissie kan hier derhalve dan ook niet gesproken worden van schending van het ne bis in idem beginsel. De klacht die door klager thans is neergelegd, betreft een tuchtrechtelijke klacht die volgens andere regels dan het overeenkomstenrecht en bovendien door een andere commissie wordt behandeld/beoordeeld. Het verweer dat de klacht niet in behandeling mag worden genomen, omdat het dezelfde klacht of zaak zou betreffen, oordeelt de commissie ongegrond.
Het volgende verweer betreft het al dan niet tijdig klagen bij beklaagde en tijdig indienen van de klacht bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals en/of de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals. Op grond van de stukken overweegt de commissie dat er op 1 juni 2023 voor klager nog geen aanleiding bestond voor het indienen van een tuchtklacht tegen beklaagde, omdat op die datum blijkens de mailcorrespondentie beklaagde desgevraagd aan klager heeft bevestigd niet op te treden voor de kopers van de woning van klager. Meerdere keren heeft klager beklaagde vragen gesteld over de wijze waarop zij de belangen van klager behartigde, omdat klager in april toevallig vernam via Funda dat beklaagde ook als verkopend makelaar voor de kopers optrad. Blijkens de stukken heeft klager op 11 juli 2022 voor het eerst een klacht ingediend, naast de klacht over de courtagenota, over de rol en de klachtwaardigheid van het handelen door beklaagde. Door beklaagde is hierop niet gereageerd; pas tijdens de geschilprocedure voor de Geschillencommissie Makelaardij is verweer gevoerd ten aanzien van het courtage-geschil. Alleen met betrekking tot de courtage is door de Geschillencommissie Makelaardij op 29 december 2022 uitspraak gedaan. Klager heeft blijkens de logboekgegevens van dit huidige dossier zich op 17 januari 2023 tot de Geschillencommissie gewend met een verzoek het klachtwaardig handelen van beklaagde, de belangenverstrengeling, in behandeling te nemen.
Resumerend stelt de commissie vast dat klager voor het eerst bekend heeft kunnen zijn met het klachtwaardig handelen in april 2022, door de vermelding van de woning van de kopers op Funda met beklaagde vermeld als makelaar van de verkopende partij, maar dat een en ander voor klager pas echt duidelijk werd rond juli 2022, op welk moment hij zijn klachtmelding aan beklaagde bekend heeft gemaakt. Hier is naar het oordeel van de commissie sprake van tijdig klagen op grond van artikel 4 lid 1 van haar reglement.
Dat vervolgens door klager niet op de juiste manier, niet bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals is geklaagd en vervolgens te laat bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals is geklaagd, valt naar het oordeel te betwijfelen. Indien wel te laat zou zijn geklaagd, acht de commissie dat gezien de omstandigheden van deze zaak niet verwijtbaar. Na melding van de klacht bij ‘De Geschillencommissie’, is deze door het secretariaat gekoppeld aan de Geschillencommissie Makelaardij. Pas op het moment van in behandeling nemen van de klacht, is opgemerkt dat de klacht niet op de juiste wijze is ingenomen en uiteindelijk op 2 maart 2023 is overgezet naar de juiste commissie, te weten de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals. Op het vragenformulier dat klager voor deze tuchtcommissie (opnieuw) in diende te vullen is door hem geantwoord bij de vraag of hij zich heeft gemeld bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals, ‘nee’ omdat hij niet door de Geschillencommissie is gewezen op het bestaan daarvan.
De commissie overweegt dat ten tijde van het ontstaan van de tuchtklacht van klager, het huidige reglement van de commissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals nog niet in werking was getreden. Deze commissie is immers pas per 1 januari 2023 opgericht. De in dit reglement vermelde, kortere termijnen, zijn dan ook pas vanaf die datum de geldende termijnen. Tot 1 januari 2023 gold in verband met [brancheorganisatie] tuchtzaken het reglement Tuchtrechtspraak [brancheorganisatie], waar in artikel 14 lid 2 staat vermeld dat een klacht moet zijn ingediend binnen 5 jaren na constatering van de verweten gedraging of nadat deze redelijkerwijs geconstateerd had kunnen worden. Tussen het moment van de gedraging waarop de klacht betrekking had en het moment van indiening van de klacht (mocht op grond van dit tot 1 januari 2023 geldende reglement) niet meer dan 7 jaren verstreken zijn. Het handelen van beklaagde in onderhavige kwestie, heeft plaatsgevonden in de periode van op zijn vroegst maart tot juli 2022. Nu de klacht aan de Geschillencommissie is voorgelegd op 17 januari 2023, betekent dit dat er op basis van de op dat moment geldende regelgeving, de tuchtregels van de [brancheorganisatie], ruimschoots binnen de termijn is geklaagd. Dat het nu geldende reglement van de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals aanzienlijk kortere klachttermijnen kent, kan naar het oordeel van de commissie klager niet worden tegengeworpen. Zo er al sprake zou zijn geweest van enige termijnoverschrijding, dan is de commissie van oordeel dat, gezien het vorenstaande klager ter zake van het naleven van de eisen vermeld in artikel 4 lid 1 en lid 3 redelijkerwijs geen verwijt treft.
Gezien alle voornoemde omstandigheden kan klager naar het oordeel van de commissie redelijkerwijs geen verwijt worden gemaakt ter zake het niet naleven van de eisen zoals vermeld in artikel 5 lid 2.
Hetzelfde geldt voor het door beklaagde gedane beroep op artikel 5 lid 1 van het reglement, een beroep op misbruik van recht. De commissie is van oordeel dat hiervan niet is gebleken. Dat klager niet steeds de juiste weg heeft bewandeld, maakt niet dat de conclusie kan worden getrokken dat hier misbruik van recht is gemaakt. De oorzaak is hier meer gelegen in niet adequate verwijzing van klager. Ook dit verweer slaagt naar het oordeel van de commissie niet.
Op grond van het voorgaande zal de commissie klager ontvankelijk verklaren in zijn klacht.
Partijen zullen door het secretariaat van de commissie worden uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van deze klacht door de commissie. Beklaagde is op grond van artikel 9 lid 2 van het reglement van de commissie verplicht in persoon ter zitting te verschijnen, waaraan digitale aanwezigheid gelijk is gesteld. Is beklaagde een rechtspersoon dan dient deze zich in persoon te laten vertegenwoordigen door een vertegenwoordigingsbevoegd bestuurder, vergezeld van de daarvoor in aanmerking komende medewerker van beklaagde.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart klager ontvankelijk in zijn klacht.
Aldus beslist door de voorzitter van de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 5 september 2023.