Klager legt klacht pas na 1 jaar en 5 maanden voor aan beklaagde, klager niet-ontvankelijk

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Ontvankelijkheid / Termijn    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: voorbeslissing   Uitkomst: niet-ontvankelijk   Referentiecode: 213074/227848

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De uitspraak gaat over de vaststelling van de niet-ontvankelijkheid van de klager. De beklaagde heeft namelijk op basis van drie gronden de ontvankelijkheid van de beklaagde betwist. De verweren zien op het al dan niet tuchtrechtelijke karakter van de klacht, de vraag of de klager de klacht eerst aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals heeft voorgelegd en de vraag of de klacht eerst binnen een redelijke termijn aan de beklaagde is voorgelegd. De eerste punten, inzake het tuchtrechtelijke karakter en het Klachtenloket Vastgoedprofessionals, falen. De commissie is van oordeel dat klager, door zijn klacht pas na 1 jaar en 5 maanden aan beklaagde voor te leggen, de redelijke termijn om de klacht eerst aan de beklaagde voor te leggen heeft overschreden. De klager wordt dan ook niet-ontvankelijk verklaard.

De uitspraak

Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.

De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.

De mondelinge behandeling van het geschil heeft plaatsgevonden op 13 november 2023 te Den Haag.

Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht.

Klager werd ter zitting bijgestaan door de heer [naam].

Namens beklaagde hebben de heer [naam] en de heer [naam] via een [videoprogramma] verbinding de zitting bijgewoond.

Onderwerp van het geschil
De klacht betreft schending van de erecode van de NVM makelaardij door beklaagde.

Beoordeling van de ontvankelijkheid
De commissie overweegt het volgende.

De commissie dient eerst te beoordelen of klager ontvankelijk is in zijn klachten, nu de beklaagde in zijn verweerschrift van 3 november 2023, uitdrukkelijk een beroep heeft gedaan op de niet-ontvankelijkheid onder verwijzing naar artikel 4 van het reglement van de commissie.

In dit verband heeft de beklaagde aangegeven dat:

  1. de klacht van klager primair is gericht op het verkrijgen van een schadevergoeding en een duidelijke klachtomschrijving waarom de beklaagde de erecode van de NVM zou hebben overtreden ontbreekt;
  2. klager zijn klacht niet eerst heeft voorgelegd aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals;
  3. klager zijn klacht niet binnen een redelijke termijn schriftelijk aan de beklaagde voorgelegd.

Verweer 1:
De commissie overweegt dat voldoende is komen vast te staan dat de klacht van klager zich in deze procedure niet richt op het verkrijgen van een schadevergoeding maar ziet op schending van de erecode van de NVM. De commissie wijst het beroep op niet-ontvankelijkheid op dit punt af.

Verweer 2:
Uit de brief van het Klachtenloket Vastgoedprofessionals, die zich in de stukken bevindt, blijkt dat het Klachtenloket per e-mail van 10 mei 2023 aan klager het volgende heeft bericht: “U heeft een klacht ingediend bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Hierbij bevestigen wij dat de behandeling van uw klacht door het Klachtenloket Vastgoedprofessionals per 10 mei 2023 beëindigd is. U geeft aan dat u de mogelijkheden van een tuchtzaak wilt onderzoeken en dat u een link wilt ontvangen om mogelijk een tuchtprocedure te starten. U kunt zich wenden tot de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals en hier een procedure opstarten.” Hieruit staat voor de commissie genoegzaam vast dat klager zijn klacht eerst aan het klachtenloket heeft voorgelegd alvorens zich tot de commissie te wenden en daarmee heeft voldaan aan de eisen van artikel 4 lid 3 van het reglement. Het beroep op niet-ontvankelijkheid van beklaagde zal gelet op het vorenstaande worden afgewezen.

Verweer 3:
Ingevolge artikel 4 lid 1 van het reglement dient klager, voordat hij zich tot de commissie wendt, binnen een redelijke termijn, vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van beklaagde, zijn ongenoegen hierover schriftelijk aan de beklaagde mee te delen.

De commissie dient te oordelen of klager binnen een redelijke termijn beklaagde schriftelijk in kennis heeft gesteld van zijn klacht. In dit verband heeft klager aangevoerd dat hij in oktober 2022 werd benoemd in de technische commissie van de Vereniging van Eigenaren (verder VvE) en op verzoek van de VvE onderzoek heeft gedaan bij het kadaster. Tijdens dit onderzoek kwam hij erachter dat zowel de verkoopbrochure, die hij destijds heeft ontvangen en op basis waarvan hij het appartement heeft gekocht, als de stamkaart onjuiste informatie met betrekking tot zijn eigendom van het aan zijn appartement grenzende terras bevatte. Als hij dit vooraf had geweten had hij het appartement nooit gekocht. Klager heeft direct nadat hem dit bekend was geworden contact opgenomen met beklaagde en op 29 maart 2023 een gesprek gehad met beklaagde over zijn bevindingen. Op 14 april 2023 heeft klager schriftelijk de klacht aan beklaagde toegezonden.

Vast staat dat klager op 16 september 2021 de koopovereenkomst heeft getekend. Voordat de koopovereenkomst is getekend heeft klager van beklaagde toegang gekregen tot de dataroom. Via dit portal kreeg klager toegang tot alle documenten die van belang waren voor de koop, zoals splitsingsakte, het reglement alsmede de statuten van de VvE. Klager heeft door ondertekening van de notariële akte op 12 november 2021 verklaard dat hij bekend was met de inhoud van de aan hem ter hand gestelde stukken. Klager had derhalve in ieder geval vanaf 12 november 2021 redelijkerwijs op de hoogte moeten zijn van de discrepantie in de informatie tussen de kadastrale gegevens enerzijds en de verkoopbrochure/stamkaart anderzijds. Klager heeft voor het eerst op 14 april 2023 zijn klacht schriftelijk aan beklaagde voorgelegd. De commissie is van oordeel dat klager, door zijn klacht pas na 1 jaar en 5 maanden aan beklaagde voor te leggen, de redelijke termijn, in de zin van artikel 4 lid 1 van het reglement, heeft overschreden. De commissie verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn klacht.

Reeds hierom komt de commissie niet toe aan de inhoudelijke behandeling van de klacht.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie verklaart:

  • klager ontvankelijk in zijn klacht voor zover deze ziet op schending van de erecode van de NVM;
  • klager ontvankelijk in zijn klacht daar hij de geëigende procedure bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals heeft doorlopen;
  • klager niet-ontvankelijk in zijn klacht vanwege het overschrijden van de redelijke termijn waarbinnen hij zijn klacht schriftelijk aan beklaagde had moeten voorleggen.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer J. Verdoold, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 13 november 2023.