Klager wordt door commissie ontvankelijk verklaard inzake tuchtklacht

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Ontvankelijkheid    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: voorbeslissing   Uitkomst: ontvankelijk   Referentiecode: 199750/207420

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Het betreft een voorbeslissing. De beklaagde heeft aangevoerd dat de klager niet ontvangen kan worden in de klacht in verband met een overschrijding van fatale termijnen. De commissie heeft de klager ontvankelijk verklaard, omdat er volgens de commissie – gelet op de wijziging in de klachtenprocedure – geen sprake van een termijnoverschrijding is, althans de klager kan geen verwijt worden gemaakt.

De uitspraak

in het geschil tussen

[Onderneming] / de heer [naam] (bestuurder), gevestigd te [plaats] (hierna in enkelvoud te noemen: de klager),
gemachtigde: de heer [naam], [naam advocatenkantoor],

en

[Onderneming], gevestigd te [plaats] (hierna te noemen: beklaagde),
gemachtigde: mevrouw [naam], [naam advocatenkantoor].

Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.

Partijen zijn niet voor de zitting opgeroepen, omdat de commissie eerst dient te beoordelen of klager kan worden ontvangen in zijn klacht. Ingevolge artikel 2 lid 3 van het reglement Tuchtcommissie vastgoedprofessionals heeft de beoordeling plaatsgevonden door de voorzitter van de commissie in het bijzijn van de secretaris. De voorzitter heeft op 24 juli 2023 een voorbeslissing genomen inzake de ontvankelijkheid.

Onderwerp van het geschil
Klager stelt dat beklaagde heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheidsverplichting die op de makelaar rust door het niet vermelden van de verhuurde staat in de verkoopbrochure en het niet opvragen of inzien van de van kracht zijnde huurovereenkomsten. Dit heeft bijgedragen aan de onjuiste advisering c.q. verkoopbegeleiding.

Beoordeling van het geschil
De commissie dient eerst ambtshalve te beoordelen of klager in zijn klacht kan worden ontvangen, nu de beklaagde in zijn verweerschrift een beroep heeft gedaan op niet-ontvankelijkheid onder verwijzing naar artikel 4 onder lid 1 en lid 3 van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals van 1 januari 2023 (hierna te noemen: reglement).

De commissie overweegt als volgt.

In artikel 4 van het reglement is het volgende bepaald:
Lid 1. Voordat klager zich tot de commissie wendt, moet hij binnen een redelijke termijn, vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten, zijn ongenoegen hierover schriftelijk aan de beklaagde mededelen.
Lid 2. De beklaagde stuurt, uiterlijk binnen één maand na ontvangst van de klacht, schriftelijk een reactie aan de klager.
Lid 3. Indien de beklaagde niet tijdig heeft gereageerd of indien de reactie niet tot een door de klager aanvaarde oplossing heeft geleid, dient de klager zijn klacht vervolgens, binnen drie maanden na het verstrijken van de termijn in lid 2 of na de tijdige reactie van de beklaagde, voor te leggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Leidt dit niet tot het door klager gewenste resultaat, dan kan klager de klacht uiterlijk binnen 3 maanden, nadat het Klachtenloket Vastgoedprofessionals de behandeling van de klacht heeft beëindigd, aan de commissie voorleggen.

Artikel 5, lid 2, van het reglement houdt in: De commissie verklaart op verzoek van de beklaagde – gedaan bij eerste gelegenheid – de klager niet ontvankelijk in zijn klacht indien niet is voldaan aan de eisen gesteld in artikel 4, eerste en derde lid, tenzij van klager in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij onder de gegeven omstandigheden een klacht bij de beklaagde en/of Klachtenloket Vastgoedprofessionals indien en/of klager terzake van het niet naleven van deze eisen naar het oordeel van de commissie redelijkerwijs geen verwijt treft.

Beklaagde heeft de commissie, onder verwijzing naar artikel 5 lid 2 van het reglement, verzocht om klager niet-ontvankelijk te verklaren in zijn klacht, omdat op meerdere vlakken niet voldaan is aan de eisen zoals gesteld in artikel 4 van het reglement.

In de eerste plaats heeft klager niet binnen een redelijke termijn, vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het vermeende tuchtrechtelijke verwijtbaar handelen van beklaagde, zijn ongenoegen hierover schriftelijk aan hem, beklaagde, meegedeeld. Daartoe heeft beklaagde het volgende aangevoerd. Bij dagvaarding van 12 augustus 2021 heeft [naam derde] klager in een kortgedingprocedure betrokken om zijn verplichtingen jegens [naam derde] na te komen. Reeds op dat moment was klager dus op de hoogte van het vermeende verwijtbare handelen van beklaagde. Pas op 11 april 2022, acht maanden later, heeft klager beklaagde schriftelijk aansprakelijk gesteld c.q. een klacht tegen de beklaagde ingediend. Dit is niet binnen een redelijke termijn.

In de tweede plaats had klager op grond van artikel 4 lid 3 van het reglement uiterlijk binnen drie maanden na uitblijven van een reactie van de beklaagde haar klacht moeten voorleggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Echter, pas op 27 december 2022, ruim acht maanden later, heeft klager de klacht aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals voorgelegd. Klager doet in zijn brief van 13 januari 2023 aan de commissie voorkomen dat de vertragingen in het klachttraject te wijten zijn aan allerlei omstandigheden, zoals het handelen van het secretariaat van de [brancheorganisatie], e-mails die niet door haar raadsman en zijn secretaresse zijn opgemerkt en de klachtenprocedure die sinds 1 september 2022 is veranderd, maar dit is niet terecht en deze geschetste gang van zaken verhoudt zich niet met de feiten. Beklaagde is van oordeel dat de vertraging in het klachtentraject volledig te wijten is aan het handelen c.q. nalaten van klager zelf.

Overigens is beklaagde in het geheel niet geïnformeerd over het indienen van de klacht bij het Klachtenloket op 27 december 2022 en verkeerde hij in de veronderstelling dat de klacht door klager was ingetrokken. Pas op 30 maart 2023, bijna een jaar na de klachtenbrief van 11 april 2022, wordt beklaagde, één dag voor de mondelinge behandeling in de civiele procedure waarin beklaagde geheel ten onrechte ook in privé wordt aangesproken door klager, op de hoogte gesteld van het feit dat klager de klacht (alsnog) bij de commissie heeft ingediend. Dit was uiteraard niet alleen een zeer onaangename gang van zaken voor beklaagde, maar is ook evident te laat in het kader van de klachtenbehandeling bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals en in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Naar de mening van beklaagde kan dit niet de bedoeling zijn geweest bij het vaststellen van de termijnen van artikel 4 van het reglement.

Klager heeft het volgende aangevoerd.

Met betrekking tot het beroep op overschrijding van de redelijke termijn: de klacht is ingediend onder de vigeur van het Reglement Tuchtrechtspraak [brancheorganisatie], zoals dat laatstelijk was gewijzigd per 16 december 2020. Artikel 14 lid 2 van dat Reglement bepaalde dat een klacht moet zijn ingediend bij de klachtencoördinator binnen 5 jaren na constatering van de verweten gedraging of nadat deze redelijkerwijs geconstateerd had kunnen worden. Tussen het moment van de gedraging waarop de klacht betrekking heeft en het moment van indiening van de klacht mochten niet meer dan 7 jaren verstreken zijn. Het handelen van beklaagde, waarop de klacht betrekking heeft, heeft plaatsgevonden in de periode mei – augustus 2021. De klacht is op 11 april 2022 ingediend en derhalve ruimschoots op tijd binnen beide termijnen van artikel 14, lid 2 van het Reglement Tuchtrechtspraak.

In deze kwestie heeft de gemachtigde namens klager op 11 april 2022 een klacht ingediend bij de klachtencoördinator van [brancheorganisatie] (op basis van de toenmalige procedure op grond van het Reglement Tuchtrechtspraak [brancheorganisatie]). Beklaagde was daarvan op de hoogte aangezien de ingediende klacht als Annex A was aangehecht bij de aansprakelijkstelling van beklaagde op dezelfde datum.

In de klacht van 11 april 2022 is verzocht toepassing te geven aan artikel 15 lid 3 van dit reglement en deze klacht zonder tussenkomst van de klachtencoördinator onverwijld in handen te stellen van de [derde]. Dit is niet gebeurd. Op 20 juni 2022 bleek, na telefonisch contact, dat het secretariaat van [de brancheorganisatie] de klacht niet terug kon vinden, waarna de klacht opnieuw per e-mail aan [de brancheorganisatie] is verzonden. Op 15 december 2022 heeft de gemachtigde per e-mail wederom contact opgenomen met [de brancheorganisatie], waarna het secretariaat hem op 19 december 2022 per e-mail informeerde over het feit dat [de brancheorganisatie] op 26 juni 2022 een ontvangstbevestiging aan het kantoor heeft verzonden. Deze e-mail is niet opgemerkt. Voorts liet het secretariaat in haar e-mail weten dat de klachtenprocedure sinds 1 september 2022 was veranderd en dat de klacht moet worden aangemeld bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Op 27 december 2022 heeft gemachtigde namens klager de klacht dan ook opnieuw ingediend bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Het Klachtenloket Vastgoedprofessionals liet gemachtigde op 10 januari 2023 weten dat nu de klacht niet kon worden bemiddeld, gemachtigde de klacht moest indienen bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals. De klacht is op 15 februari 2023 aan de commissie voorgelegd.

Nadat van een en ander kennis is genomen is adequaat gehandeld door onverwijld tot indiening van de klacht bij het Klachtenloket respectievelijk de commissie over te gaan. Van schending van enige termijn (welke überhaupt nog niet gold ten tijde van de indiening van de klacht) is geen sprake, althans kan dat aan klager niet worden verweten.

De commissie overweegt dat ten tijde van het indienen van de klacht bij de klachtencoördinator van de [brancheorganisatie] het huidige reglement nog niet van toepassing was. Op 11 april 2022 was het Reglement Tuchtrechtspraak [brancheorganisatie], zoals dat laatstelijk was gewijzigd per 16 december 2020, nog van toepassing en gold een termijn van 5 jaren waarbinnen een klacht, na constatering van de verweten gedraging of nadat deze redelijkerwijs geconstateerd had kunnen worden, diende te worden ingediend (artikel 14 lid 2).

Vast is komen te staan dat de klacht bij het [secretariaat van de brancheorganisatie] in het ongerede is geraakt en dat tussentijds per 1 september 2022 de gehele klachtenprocedure is gewijzigd met de invoering van een Klachtenloket Vastgoedprofessionals.

Zo er al sprake is geweest van een termijnoverschrijding, dan is de commissie van oordeel dat, gezien het vorenstaande, klager ter zake van het niet naleven van de eisen zoals vermeld in artikel 4 lid 1 en lid 3 redelijkerwijs geen verwijt treft. Zij zal klager ontvankelijk verklaren in zijn klacht.

Partijen zullen door het secretariaat van de commissie worden uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van deze klacht door de commissie. Gelet op de complexiteit van deze zaak, acht de commissie het van belang dat beide partijen ter zitting aanwezig zijn

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
Verklaart klager ontvankelijk in zijn klacht.

Aldus beslist door de voorzitter van de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 24 juli 2023.