Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Levering juridisch
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
37299
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage De bevoegdheid van de commissie tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling 2007 en de bijbehorende bijlage A, versie 1-1-2007 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat alle geschillen, die ontstaan naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de garantieregeling of daaruit voortvloeiende overeenkomsten, die betrekking hebben op de koop-/aannemingsovereenkomst, worden beslecht door arbitrage. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering. Partijen zijn tevens overeengekomen dat alle geschillen – zoals hiervoor omschreven – door de commissie zullen worden beslecht overeenkomstig het AIG reglement, zoals dat luidt ten dage van het aanhangig maken van het geschil (hierna te noemen: het reglement). De bevoegdheid van de commissie om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De commissie dient gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts. Verloop van de procedure Door het indienen van een vragenformulier op 18 januari 2010 heeft de consument het geschil aanhangig gemaakt tegen de ondernemer. Namens de commissie is de ondernemer op 17 mei 2010 verzocht schriftelijk verweer te voeren tegen de klacht van de consument. Hierop heeft de ondernemer op 15 juni 2010 schriftelijk verweer ingediend bij de commissie. Standpunt consument Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt de klacht van de consument op het volgende neer. De consument heeft gesteld dat de gevels van de woning volgens de verkoopbrochure, alle verkoopuitingen, het verkoopgesprek en de technische omschrijving die onderdeel uitmaakt van de koop-/aannemingsovereenkomst uitgevoerd zou worden met een contrasterende gemetselde plint in de kleur paars. Echter, deze plint is niet overeenkomstig het contract aangebracht. De ondernemer heeft de woning derhalve niet geleverd conform hetgeen partijen hierover zijn overeengekomen c.q. de verwachtingen van de consument. De consument wenst de kosten die de ondernemer had moeten maken om het metselwerk destijds af te breken, het (opnieuw) indienen van de samenstelling van de steencombinaties bij de architect en welstandcommissie, de vertraging die dit met zich mee zou brengen en de kosten van de alternatieve stenen voor het alsnog aanbrengen van een plint plus het metselen hiervan, bij elkaar op te tellen en dit bedrag in mindering te brengen op het bedrag dat door de consument bij de notaris in depot is gestort en uit te keren als schadevergoeding aan de consument. Standpunt ondernemer in conventie Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het verweer van de ondernemer d.d. 15 juni 2010. In de kern komt het standpunt van de ondernemer op het volgende neer. De ondernemer heeft aangevoerd dat de woning conform de overeenkomst is geleverd. Voor en bij het sluiten van de overeenkomst heeft de makelaar monsters van de toe te passen gevelstenen aan de consument getoond. De consument heeft destijds geen bezwaar gemaakt. De consument heeft in maart 2009 voor het eerst geklaagd over de kleur. De ondernemer heeft de klacht serieus genomen en getracht deze te verhelpen. Daarbij is een schikkingsvoorstel gedaan, namelijk het voegen van de plint in een contrasterende kleur, dat door de consument niet is geaccepteerd. Voorts staat de omvang van de door de consument gevraagde schadevergoeding in wanverhouding tot het gestelde gebrek, waarvan de ondernemer betwist dat het een gebrek is. Standpunt ondernemer in reconventie De consument heeft de 5% bankgarantie € 17.847,– niet vrijgegeven, terwijl alle gebreken van de opleverlijst zijn afgewikkeld. De reden dat de bankgarantie niet is vrijgegeven is het in conventie bestreden standpunt. De ondernemer verzoekt om vrijval van de bankgarantie. Behandeling van het geschil Op 29 september 2010 heeft de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht. Nadere toelichting partijen ter zitting Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. Namens de ondernemer is tijdens het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst aangegeven dat de paarse stenen uitgezocht zouden worden en dat die gebruikt zouden worden voor de plint. In een vroeg stadium van de bouw is geconstateerd dat er geen paarse plint aanwezig was. Dit is toen aan de vertegenwoordiger van de ondernemer gemeld. Toen was nog de mogelijkheid om alsnog een plint aan te brengen, maar de ondernemer heeft dat nagelaten. Met het tegenvoorstel van de ondernemer, om zwarte voegen te gebruiken, is de consument niet akkoord gegaan. Het in depot gestorte bedrag is niet vrijgegeven omdat er geen plint aanwezig is, terwijl partijen wel zijn overeengekomen dat de woning met een plint zou worden geleverd. Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. De ondernemer heeft aangegeven geen bezwaar te maken tegen het door de commissie toevoegen aan het zaaksdossier van de stukken/foto’s van de consument die d.d. 27 september 2010 door de commissie zijn ontvangen en per abuis niet aan de ondernemer waren toegezonden. Namens de ondernemer is niet gezegd dat de paarse stenen uitgezocht zouden worden, dat is ook niet logisch. Ook is niet namens de ondernemer erkend dat er iets mis was met de plint. Er is niet de indruk gewekt dat er een duidelijk contrast zou zijn tussen de plint en het overige metselwerk. Uitgangspunten Voor de beoordeling van het geschil neemt de commissie – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt. In de op 21 mei 2008 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening naar de eis van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling garandeert de ondernemer aan de consument dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van [een waarborgcertificaat]. Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de Commissie te hebben verzocht om: zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling; bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling. Beoordeling van het geschil Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende. in conventie: In de tussen partijen gesloten koop-/ en aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden om conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) de woning te bouwen. In het kleurenschema behorende bij de technische omschrijving wordt de plint van [bouwnummer] aangeduid met de kleur paars. Aan de consument zijn monsters getoond van de toe te passen gevelstenen. Hoe de gevel er daadwerkelijk uit zou komen te zien, kon de consument alleen afleiden van de tekening genaamd “het geveloverzicht Garages/bergingen (……….)”. Deze tekening maakt geen deel uit van de overeenkomst en is niet ondertekend. Uit de tekening is zonder meer af te leiden dat er daadwerkelijk een plint aanwezig is met een afwijkende kleur, in vergelijking met het overige metselwerk. Of de consument er van uit mocht gaan dat de op deze tekening getoonde gevel ook daadwerkelijk zo uitgevoerd zou worden, hangt af van de vraag in hoeverre deze tekening tot de contractstukken behoort. Een tekening, folder of ander extra materiaal kan deel uitmaken van de overeenkomst indien ernaar wordt verwezen, ze zijn ondertekend of geparafeerd, ze het enige materiaal zijn en/of de betreffende folder of tekening zeer gedetailleerd is. De consument stelt dat zij op basis van deze tekening er van uit zijn gegaan dat de gevel een plint zou krijgen in een afwijkende kleur. Er zijn geen andere tekeningen waarop duidelijk is getoond hoe de gevel eruit zou komen te zien. Op basis van de in het dossier aanwezige stukken en hetgeen partijen tijdens de zitting over en weer hebben gesteld, is het de commissie niet anders gebleken dan dat deze tekening inderdaad de enige tekening was waaruit op te maken is hoe de gevel eruit kwam te zien. Nu deze tekening zo gedetailleerd is ten aanzien van de plaats- en kleurnuances van de gevel zodat deze in feite een uitvoerige algemene technische omschrijving bevat die goed weergeeft hoe de woning eruit komt te zien, is de commissie van oordeel dat de ondernemer hiermee de indruk heeft gewekt dat er een plint aanwezig zou zijn. Voorts wordt de indruk die de tekening geeft bevestigd, doordat in het kleurenschema dat behoort bij de technische omschrijving van [bouwnummer], de plint wordt aangeduid met de kleur paars. Tijdens de mondelinge behandeling van het geschil op 29 september 2010 is onder andere uit de in het geding gebrachte foto’s gebleken dat de ondernemer de plint niet volgens de hiervoor genoemde tekening en het kleurenschema heeft aangebracht. Gezien dit resultaat, is naar het oordeel van de commissie de stelling van de ondernemer, dat op de beoogde plaats van de plint meer donker gekleurde stenen zijn aangebracht dan in het overige deel van de gevel, zodat een plint is ontstaan, niet valide. Een en ander leidt tot het oordeel van de commissie dat de ondernemer niet heeft geleverd conform hetgeen in dit verband tussen partijen is overeengekomen. De consument verlangt een schadevergoeding die gelijk is aan de totale kosten die de ondernemer had moeten maken om het metselwerk destijds af te breken, het (opnieuw) indienen van de samenstelling van de steencombinaties bij de architect en de welstandcommissie, de vertraging die dit met zich mee zou brengen, en de kosten van de alternatieve stenen voor de plint plus het metselen hiervan. Die totale kosten zouden als schadevergoeding in mindering moeten worden gebracht op het depotbedrag. De commissie is van oordeel dat de door de consument gevorderde schadevergoeding onredelijk hoog is, nu alleen sprake is van gederfd woongenot omdat de uitvoering van de plint anders is dan partijen zijn overeengekomen. Immers, niet is gesteld en ook is niet anderszins gebleken dat de woning bouwkundige of constructieve tekortkomingen heeft. Daar echter sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst die aan de ondernemer kan worden toegerekend en de subjectiviteit van het gevoel van schade, in casu gederfd woongenot, niet in de weg staat aan het toekennen van een vergoeding, wijst de commissie de gevorderde schadevergoeding dan ook slechts gedeeltelijk toe. De commissie stelt de hoogte van de schadevergoeding op grond van redelijkheid en billijkheid vast op € 2.500,–. De commissie overweegt dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Nu het geschilpunt betreft dat een en ander op een andere wijze is uitgevoerd dan was overeengekomen is geen sprake van een garantiegeschil, maar van een zogenaamd leveringsgeschil uit hoofde van de koop-/aannemingsovereenkomst. De garantieregeling biedt voor dergelijke geschillen geen toetsingskader. In reconventie: De commissie overweegt dat de consument op grond van artikel 14A lid 1 van de bij de tussen partijen gesloten (aanvullende) aannemingsovereenkomst van toepassing verklaarde Algemene Voorwaarden bevoegd is om zonder een beroep te doen op artikel 6:262 BW en onder voorbehoud van zijn recht op levering, maximaal 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste termijn of termijnen en dit bedrag in plaats van aan de ondernemer te betalen, in depot te storten bij een notaris. Op grond van lid 3 van genoemde bepaling brengt de notaris het depot in de macht van de ondernemer nadat drie maanden zijn verstreken sinds de oplevering, tenzij de consument gebruik wenst te maken van haar (opschortings-)bevoegdheid als bedoeld in artikel 6:262 BW. Het bedrag van het te handhaven deel van het depot dient daarbij in redelijke verhouding te staan tot de (kosten van herstel van de) resterende gebreken en tekortkomingen. Op grond van lid 4 van genoemde bepaling brengt de notaris het depot in de macht van de ondernemer indien – voor zover hier van belang – bij een uitspraak die partijen bindt, is beslist dat een depot niet langer gerechtvaardigd is. De consument heeft gebruik gemaakt van haar opschortingsbevoegdheid en de inhouding tot een bedrag van 5% van de aanneemsom gehandhaafd. Uit hetgeen de commissie hierboven heeft overwogen, volgt dat het beroep van de consument op zijn opschortingsbevoegdheid met betrekking tot het geschilpunt reeds om die reden in ieder geval tot op heden gerechtvaardigd is geweest. Nu inzake het geschilpunt een vergoeding wordt toegekend, komt een einde aan het opschortingsrecht. De commissie zal dan ook de gevorderde vrijgave van een deel van het depotbedrag toewijzen. Dit binnen een op grond van redelijkheid en billijkheid bepaalde termijn van één maand na datum vonnis. Het depotbedrag van € 17.847,– dient als volgt te worden verdeeld. De consument ontvangt een vergoeding van € 2.500,–. Dit bedrag dient in mindering gebracht te worden op het depotbedrag. Het bedrag van € 2.500,– inclusief het rentedeel hierover komt toe aan de consument. Het overige deel van het depotbedrag ad (€ 17.847,– minus € 2.500,–) = € 15.347,– , inclusief het rentedeel daarover komt toe aan de ondernemer. De ondernemer heeft gevorderd dat de consument wordt veroordeeld in de kosten van de procedure, daaronder begrepen een tegemoetkoming in de kosten van rechtsbijstand van de ondernemer. De commissie is van oordeel dat op grond van artikel 18 lid 8 de kosten van processuele bijstand door iedere partij zelf moeten worden gedragen. Mede gelet op hetgeen de commissie hiervoor heeft overwogen en beslist, zal de commissie deze vordering van de ondernemer afwijzen. Ten aanzien van het klachtengeld overweegt de commissie dat de consument voor minder dan 75% in het ongelijk is gesteld. Derhalve zal aan de consument als de in het gelijk gestelde partij op grond van het Geschillenreglement het klachtengeld worden gerestitueerd. Beslissing De commissie, rechtdoende naar de regelen des recht: in conventie: bepaalt dat ten aanzien van het geschilpunt de consument een schadevergoeding ten bedrage van € 2.500,– inclusief het rentedeel hierover toekomt; stelt vast dat de consument ten aanzien van het in dit vonnis behandelde geschilpunt geen beroep op de Garantie- en Waarborgregeling toekomt; stelt vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald; in reconventie: stelt vast dat een beroep op het opschortingsrecht met betrekking tot het geschilpunt niet langer is gerechtvaardigd; veroordeelt de consument om binnen een termijn van één maand na dagtekening van het onderhavige vonnis het depotbedrag te doen vrijvallen, het depotbedrag van € 17.847,– wordt als volgt verdeeld, de consument ontvangt een vergoeding van € 2.500,–, deze dient in mindering gebracht te worden op het depotbedrag. Dit bedrag van € 2.500,– inclusief het rentedeel hierover, komt toe aan de consument. Het overige deel van het depotbedrag ad € 15.347,– inclusief het rentedeel daarover komt toe aan de ondernemer, met de bepaling dat na het onbenut verstrijken van deze termijn het vonnis de medewerking van de consument zal vervangen, nu alle opleveringsgebreken zijn afgewikkeld. In conventie en reconventie: wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd. Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 29 september 2010 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.