Koop- en huurovereenkomst chalet is vanwege dwaling vernietigd

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Recreatie    Categorie: Dwaling / Vernietiging overeenkomst    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 226542/233848

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Tussen partijen is een koop- en huurovereenkomst tot stand gekomen ter zake de aankoop van een chalet op het recreatiepark van de ondernemer. Op basis van inlichtingen van de ondernemer, verkeerde de consument in de veronderstelling dat zij permanent op het park mocht wonen. Dat bleek echter niet het geval te zijn. De commissie vernietigt beide overeenkomsten. De klacht is gegrond.

De uitspraak

Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij wijze van bindend advies door de Geschillencommissie Recreatie (hierna te noemen: de commissie) te laten beslissen.

Het geschil gaat over de vraag of er bij de aankoop van een chalet en het huren van een staanplaats sprake is geweest van dwaling.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

In 2021 is de consument op zoek gegaan naar een chalet, met als hoofdvoorwaarde om er permanent te mogen wonen en met de mogelijkheid hen in de gemeente in te schrijven, om te zijner tijd de huur van hun huidige woning op te zeggen en te kunnen genieten van rust en gelijkvloers te kunnen wonen in een chalet.

In november 2021 heeft de consument een advertentie gezien op [online marktplaats], waar een chalet te koop aangeboden werd voor € 22.500,– met in de beschrijving: “inschrijven mogelijk en 365 dagen per jaar recreatief wonen”. Een soortgelijke advertentie heeft de consument bijgevoegd.

De consument heeft hierop meteen contact gezocht met de aanbieder van de advertentie (de heer [naam parkeigenaar], parkeigenaar van [naam van het recreatiepark]) met de vraag of het inderdaad mogelijk was hier permanent te wonen. De consument kreeg hierop een bevestigend antwoord. Omdat dit exact hetgeen was waar de consument naar op zoek was, heeft zij een afspraak gemaakt voor bezichtiging van het chalet. Tijdens de bezichtiging heeft de consument haar plannen kenbaar gemaakt en opnieuw gevraagd of inschrijven in de gemeente [naam gemeente] en het permanent wonen mogelijk was indien zij het chalet zouden kopen. Hierop kregen zij opnieuw een bevestigend antwoord van de heer [naam parkeigenaar].

De heer [naam parkeigenaar] gaf tevens aan de bemiddelaar te zijn tussen verkoper en koper van het betreffende chalet. Dit vond de consument geen probleem en korte tijd daarna heeft de consument besloten tot koop over te gaan, waarna een vervolgafspraak gemaakt is voor 11 december 2021. Op die dag heeft de consument kenbaar gemaakt het chalet te willen kopen, indien zij zich op dit adres mogen inschrijven in de gemeente [naam gemeente] en er permanent gewoond mag worden. Opnieuw heeft de heer [naam parkeigenaar] dit bevestigd en is de consument in goed vertrouwen tot koop overgegaan en hebben zij de koopovereenkomst (een geschreven kladje, zonder naam van de verkoper) ondertekend. Daarbij is op verzoek van de heer [naam parkeigenaar] een bedrag van € 5.000,– contant aanbetaald. Omdat het chalet nog verhuurd werd tot en met februari 2022, is als overdrachtsdatum 1 maart 2022 afgesproken. Tevens werd afgesproken dat het restant (€ 17.500,–) overgemaakt zou worden op een later tijdstip, op een nader te bepalen rekeningnummer.

In de tussentijd is de consument op zoek gegaan naar een aannemer voor hun plannen om een uitbouw (L-chalet) te laten bouwen en het chalet van top tot teen te laten opknappen en een andere indeling te geven. De consument kwam hiervoor in contact met de heer [naam aannemer] (van [naam onderneming aannemer]). Samen met de heer [naam aannemer] heeft de consument een afspraak gemaakt met de heer [naam parkeigenaar] om hun plannen qua uitbouw te bespreken, omdat de heer [naam parkeigenaar] had laten weten dat daarvoor zijn goedkeuring nodig was. Deze afspraak heeft op 5 februari 2022 plaatsgevonden en mondeling heeft de heer [naam parkeigenaar] goedkeuring voor de plannen gegeven. In het bijzijn van de heer [naam parkeigenaar] heeft de consument de heer [naam aannemer] vervolgens de opdracht voor de verbouw gegeven. Tijdens dit gesprek op 5 februari 2022 heeft de heer [naam parkeigenaar] aangegeven dat de verkoper het restbedrag (€ 17.500,–) ook contant wilde ontvangen, vanwege schulden die de verkoper diende af te betalen. Dit vond de consument erg vreemd, maar is er uiteindelijk toch mee akkoord gegaan.

De geplande overdrachtsdatum van het chalet op 1 maart 2022 is in verband met corona verplaatst naar 26 maart 2022. Op die dag is ook de “Overeenkomst Vaste Plaatsen” ondertekend en heeft de consument het huishoudelijk reglement ontvangen. De heer [naam parkeigenaar] gaf aan geen kopie van de Recron-voorwaarden meer te hebben maar dat zij die later zouden ontvangen. Dat is uiteindelijk pas in juli 2023 gebeurd, aldus de consument. Voor betaling van het restbedrag (€ 17.500,–) van het chalet, heeft de consument een afspraak gemaakt met de heer [naam parkeigenaar] op 9 april 2022. Dit bedrag is toen contant overhandigd aan de heer [naam parkeigenaar].

Op 24 februari 2022 was de oorlog in de Oekraïne uitgebroken, waardoor er op het moment dat de aannemer het hout voor de uitbouw wilde bestellen, de prijzen enorm omhoog schoten en er een schaarste ontstond aan hout. De consument heeft toen aangegeven dan eerst maar de binnenkant van het chalet te gaan “strippen”. Het chalet was inmiddels al wel aan de onderkant geïsoleerd door de aannemer.

Tussen 10 april 2022 en 17 juni 2023 is er af en toe contact geweest met de heer [naam parkeigenaar] via [berichtendienst] over de stand van zaken. Op 18 juni 2023 heeft de consument een mail ontvangen van [naam], waarin vermeld stond dat er nog geen door de directie van [naam van het recreatiepark] goedgekeurde tekening voor de uitbouw was. Op deze mail heeft de consument meteen per mail gereageerd en ook direct telefonisch contact gezocht met de heer [naam parkeigenaar] en aangegeven dat hij al mondelinge goedkeuring had gegeven. De heer [naam parkeigenaar] gaf aan dat hij inderdaad goedkeuring had gegeven, maar dat de tekening met handtekening voor goedkeuring nog niet in het dossier zat en dat dit puur voor de administratie was. De consument heeft diezelfde avond de tekening gemaild naar de heer [naam parkeigenaar].

Op 28 juni 2023 kreeg de consument echter een mail dat er geen goedkeuring kon worden gegeven. Naar aanleiding van de weigering om goedkeuring te geven, heeft de consument contact gezocht met haar gemachtigde. Die heeft na bestudering van de stukken aangegeven dat permanente bewoning in de gemeente [naam gemeente] niet is toegestaan. Hierop heeft de consument contact gezocht met de gemeente [naam gemeente] en die heeft (bij e-mail van 7 juli 2023 bij monde van de omgevingsjurist [naam]) laten weten dat het inderdaad niet toegestaan was. Bij brief van 12 juli 2023 heeft de gemachtigde van de consument de ondernemer laten weten dat er sprake is van dwaling, te wijten aan inlichtingen van de kant van de ondernemer bij het afsluiten van de overeenkomst.

De gemachtigde heeft de ondernemer om een redelijk en passend voorstel verzocht. Bij e-mail van 24 juli 2023 heeft de ondernemer betwist dat er sprake is van dwaling. Mailverkeer tussen de gemachtigde van de consument en de ondernemer op 26 juli 2023 en 3 augustus 2023 heeft niet tot een oplossing of wijziging van standpunten geleid. Integendeel, bij factuur van 26 juli 2023 heeft de ondernemer een bedrag van € 1.100,– bij de consument in rekening gebracht (onder de vermelding: “Kosten wegens te laat realiseren van ophoging bij chalet 5-39 zoals vermeld op overeenkomst dd. 26-03-2022). En in de e-mail van 3 augustus 2022 heeft de ondernemer gezien de verstoorde verhoudingen de overeenkomst per 31 december 2023 beëindigd met de aanzegging dat de consument de staanplaats dan schoon en leeg dient op te leveren. Op 10 augustus 2023 heeft de consument de klacht bij de commissie ingediend. Omdat er sprake is van dwaling wil de consument graag zien dat de overeenkomst nietig verklaard wordt en dat alle kosten die van belang zijn vergoed gaan worden door de ondernemer.

Concreet gaat het dan om de volgende kosten:
– Aankoopbedrag chalet                                      € 22.500,–
– Kosten verbouwing tot heden                         € 7.000,–
– Parkkosten                                                          € 10.627,–
– Kosten advocaat tot heden                              € 730,54
– Vervolgkosten advocaat                                    nader te bepalen
– Kosten geschillencommissie                            nader te bepalen

Tevens wil de consument een vergoeding voor de immateriële schade voor het kapot maken van hun droom en alles wat zij daarvoor hebben moeten laten. Tevens nihil stelling van de factuur van € 1.100,–, die totaal onterecht is.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.

Uit het verweerschrift (met bijlagen) van 29 oktober 2023 volgt dat de ondernemer de door de consument gestelde dwaling afwijst. Permanente bewoning is niet toegestaan, dat staat in de Recron-voorwaarden en in het huishoudelijk reglement en is ook mondeling aan de consument meegedeeld. In overleg met de gemeente is er wel een mogelijkheid om ingeschreven te worden, maar dat is aan de gemeente [naam gemeente], de ondernemer gaat daar niet over. De door de consument bijgevoegde advertentie met de geciteerde tekst “inschrijven mogelijk en 365 dagen per jaar recreatief wonen”  is de ondernemer niet als zodanig bekend.

Dat aan de consument geen Recron-voorwaarden zouden zijn verstrekt is werkelijk onzin, omdat op de overeenkomst staat dat deze zijn verstrekt. Verder is er een mogelijkheid om een groter/ander chalet te plaatsen, zoals in de Recron-voorwaarden staat. Daar kan toestemming voor verkregen worden, maar alleen door middel van een duidelijke tekening en in de vorm van het bestaande chalet. Daarvoor is nimmer toestemming gegeven. De ondernemer concludeert tot afwijzing van de eisen en vorderingen van de consument. Voor het geval de uitspraak na 31 december 2023 plaatsvindt, verzoekt de ondernemer dat de commissie voor het in gebruik houden van de staanplaats de geldende vergoeding van € 24,– per dag toewijst en dat de staanplaats schoon, leeg, geëgaliseerd opgeleverd wordt en dat de aansluitingen deugdelijk afgedopt worden.

Beoordeling van het geschil

Dwaling

1.       De consument wil de koopovereenkomst van het chalet en de in samenhang daarmee gesloten huurovereenkomst voor de staanplaats vernietigen wegens dwaling. Dwaling is de situatie waarbij een overeenkomst tot stand komt zonder goede voorstelling van zaken, terwijl als partijen wel een goede voorstelling van zaken hadden gehad zij nimmer een overeenkomst zouden hebben gesloten. Artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een overeenkomst die tot stand komt onder invloed van dwaling vernietigbaar is. De wet kent een drietal gevallen waarin vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling mogelijk is:

  1. De verkeerde voorstelling van zaken is te wijten aan een mededeling van de wederpartij, tenzij zonder die mededeling van de wederpartij de overeenkomst ook gesloten zou zijn;
  2. De verkeerde voorstelling is te wijten aan het niet geven van inlichtingen door de wederpartij op dat punt, terwijl die inlichtingen wel gegeven hadden moeten worden;
  3. Beide partijen hadden een verkeerde voorstelling van zaken en de overeenkomst zou zonder die verkeerde voorstelling niet zijn gesloten.

De commissie stelt allereerst vast dat in dit geval [naam van het recreatiepark] (de ondernemer), in de persoon van de heer [naam parkeigenaar], bij de koopovereenkomst en de in samenhang daarmee gesloten huurovereenkomst voor de staanplaats de wederpartij van de consument en haar echtgenoot is.

3. Vervolgens is de commissie van oordeel dat beide overeenkomsten (de koopovereenkomst en de huurovereenkomst) tot stand zijn gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zouden zijn gesloten. Voor de commissie is namelijk voldoende aannemelijk dat de consument door informatie van de ondernemer in de veronderstelling verkeerde dat zij het chalet permanent mocht bewonen toen zij deze overeenkomsten aanging. Dit wordt als volgt gemotiveerd.

3.1     De consument heeft allereerst gesteld dat zij in deze veronderstelling verkeerde doordat de ondernemer haar de toezegging heeft gedaan dat het chalet 365 dagen per jaar bewoond mocht worden. De ondernemer heeft betwist dat hij die toezegging heeft gedaan. De commissie is van oordeel dat in deze procedure onvoldoende is komen vast te staan dat de ondernemer de consument een dergelijke toezegging heeft gedaan.

3.2     Maar wat voor de commissie in deze procedure wel voldoende aannemelijk is geworden, is dat de consument gereageerd heeft op de door haar gestelde advertentie, dat daarin 365 dagen per jaar recreatief wonen vermeld stond en dat daarin voor informatie verwezen werd naar [naam van het recreatiepark]. Ter onderbouwing van haar stelling heeft de consument een aantal soortgelijke advertenties overgelegd. In het verweerschrift heeft de ondernemer naar voren gebracht dat de bijgevoegde advertentie hem als zodanig niet bekend is. Tijdens de mondelinge behandeling van het geschil heeft de ondernemer aanvullend opgemerkt dat de verkoop van chalets op zijn park altijd via zijn bemiddeling moet plaatsvinden en dat er dan door de verkoper voor kan worden gekozen om het chalet via de website van de Camping te adverteren, maar dat de verkoper ook zelf een advertentie mag zetten op [online marktplaats], waarbij hij zich niet bemoeit met de inhoud van die advertentie. Indien de ondernemer daarmee bedoeld heeft te stellen dat hij niet aangesproken kan worden op de inhoud van de advertentie, deelt de commissie dat standpunt niet. Doordat de ondernemer als bemiddelaar optreedt en ook uitsluitend aanspreekpunt voor nadere informatie is (waarbij de naam van de verkoper onbekend blijft), kan hij naar het oordeel van de commissie door de potentiële koper wel degelijk worden aangesproken op de inhoud van de advertentie, ook als die advertentie niet door hem zou zijn opgesteld. In het kader van consumentenbescherming is dat trouwens ook logisch, omdat de potentiële koper geen boodschap heeft aan de door de ondernemer gekozen constructie. Voor nadere informatie over de advertentie komt hij ook uitsluitend bij de ondernemer terecht.

3.3     Verder heeft de ondernemer erkend dat de consument naar aanleiding van de advertentie contact met hem heeft gehad en hem nadere informatie heeft gevraagd. In dat verband heeft de consument gesteld dat zij de ondernemer ook verteld heeft van hun wens om na het afstuderen van hun inwonende zoon over ongeveer twee jaar te verhuizen naar de Camping om daar permanent te gaan wonen. De ondernemer heeft dit niet dan wel onvoldoende weersproken.

3.4     De commissie heeft hierboven al geoordeeld dat voor haar voldoende aannemelijk is geworden dat de consument gereageerd heeft op een advertentie waarin 365 dagen per jaar recreatief wonen vermeld stond. Tevens heeft de commissie hierboven al geoordeeld dat de ondernemer op de inhoud van de advertentie aangesproken kan worden, ook als die advertentie niet door hem zou zijn opgesteld.

3.5     De commissie vindt het voldoende aannemelijk dat de consument door de vermelding van 365 dagen per jaar recreatief wonen in de veronderstelling verkeerde dat zij daar permanent mocht wonen. Die verkeerde veronderstelling bij de consument wordt bovendien bevestigd/versterkt door het huishoudelijk reglement van de ondernemer, zoals de gemachtigde van de consument terecht heeft opgemerkt. Dat huishoudelijk reglement luidt – voor zover thans van belang – als volgt:
“ 2. [naam van het recreatiepark] is een onderdeel van het [naam van het landgoed]. Het campingseizoen loopt van april tot oktober. In de maanden oktober t/m maart is het alleen toegestaan om in de weekenden te overnachten na voorafgaande aanmelding en verkregen akkoord van de directie. Dit geldt tevens voor de schoolvakanties in de betreffende maanden. Een weekend loopt van vrijdagmiddag tot maandagmorgen. Permanente bewoning is uiteraard niet toegestaan (zie ook de RECRON-voorwaarden). Voor een chalet met jaarplaats-gebruik het gehele jaar, loopt het seizoen van januari tot en met december (onderstreping door de commissie).”  Met de consument is de commissie van oordeel dat door de onderstreepte zin door de ondernemer in ieder geval de indruk wordt gewekt dat voor een chalet met jaarplaats-gebruik, anders dan bij een seizoenplaats, permanent wonen mogelijk is.

3.6     De commissie is van oordeel dat de Recron-voorwaarden op zichzelf duidelijk zijn. Verhuur van een vaste plaats gebeurt door de ondernemer met het oog op recreatieve doeleinden en niet voor permanente bewoning en van wettelijke huurbescherming is geen sprake. Anderzijds stelt de commissie vast dat permanente bewoning in de Recron-voorwaarden zelf niet verboden is. Als een ondernemer permanente bewoning wil toestaan, verhinderen de Recron-voorwaarden dat dus niet.

3.7     Al het voorgaande betekent dat de commissie de consument volgt in haar stelling dat de koopovereenkomst van het chalet en de in samenhang daarmee gesloten huurovereenkomst aangegaan zijn onder invloed van dwaling en dat deze vernietigbaar zijn.

Gevolgen van de vernietiging
Vernietiging van de koopovereenkomst en de huurovereenkomst heeft terugwerkende kracht en brengt mee dat de grondslag ontvalt aan prestaties die over en weer op grond van de beide overeen- komsten zijn verricht.

Voor de koopovereenkomst betekent dit voor de consument dat zij de koopsom van het chalet van € 22.500,– onverschuldigd heeft betaald en recht heeft op terugbetaling van dat bedrag, waarbij de ondernemer zijn chalet weer terugkrijgt.

De consument heeft ook een schadevergoeding van € 7.000,– gevraagd voor verbouwingskosten aan het chalet. Zo heeft de consument de wanden van de binnenkant van het chalet aangepakt en is de onderzijde van het chalet geïsoleerd. Een geslaagd beroep op dwaling geeft echter niet zonder meer een recht op schadevergoeding (zie ook de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 16 januari 2024, overwegingen 6.37 en 6.39, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:GHDHA:2024:10.). Dwaling leidt uitsluitend tot vernietiging van de overeenkomst. Dat sluit niet uit dat de wederpartij van de dwalende (de ondernemer) ook onrechtmatig heeft gehandeld. Of dat het geval is, zal moeten worden bepaald aan de hand van de eisen die uit artikel 6:162 BW volgen. Daarover heeft de consument echter onvoldoende gesteld. Los daarvan heeft de consument het door haar gevraagde bedrag van € 7.000,– ook op geen enkele wijze onderbouwd (met verifieerbare bewijzen, zoals bijvoorbeeld opdrachtbevestigingen, aankoopbonnen of betaalbewijzen). Ook daarom zal het gevorderde bedrag van € 7.000,– worden afgewezen.

4.2     Voor de huurovereenkomst betekent de vernietiging dat de consument recht heeft op terugbetaling van het jaargeld over de jaren 2022 en 2023. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de consument onweersproken gesteld dat zij in deze periode uitsluitend aan het chalet heeft gewerkt en dat zij er ook nog niet in heeft kunnen verblijven, omdat de verbouwing nog niet klaar was. Op grond daarvan moet geconcludeerd worden dat de consument over de jaren 2022 en 2023 geen  relevant recreatiegenot heeft gehad, zodat er naar het oordeel van de commissie ook geen grond is om een gedeelte van de jaargelden als door de ondernemer verrichte tegenprestatie aan hem te doen toekomen. Concreet gaat het bij het jaargeld 2022 en 2023 om een totaalbedrag van € 8.275,–  (€ 3.145,– + eenmalige basis staangeld van € 1.450,– in 2022 en € 3.680,– in 2023). De door de consument in 2022 en 2023 aan de ondernemer betaalde bedragen aan water, elektra en belastingen en heffingen blijven voor rekening van de consument. Het gaat daarbij immers om prestaties die de ondernemer uit hoofde van de vernietigde huurovereenkomst onverschuldigd jegens de consument heeft verricht. Het door de consument in depot gestorte (boete)bedrag van € 1.100,– mist door de vernietiging van de huurovereenkomst een geldige grondslag en hoeft door de consument alleen al daarom dus niet betaald te worden. Door de vernietiging van de huurovereenkomst bestaat er uiteraard voor het jaar 2024 ook geen huurovereenkomst tussen partijen meer en zal de consument het chalet in de huidige stand van zaken, en de staanplaats in nette toestand moeten achterlaten.

Immateriële schadevergoeding
5.       De consument heeft ook om een nader te bepalen immateriële schadevergoeding gevraagd, maar die vordering zal worden afgewezen. Vergoeding van immateriële schade kan alleen plaatsvinden als voldaan wordt aan één van de drie situaties genoemd in artikel 6:106 lid 1 BW. Daarvan is in dit geval geen sprake.

Klachtengeld en kosten
6.       Omdat de klacht gegrond is moet de ondernemer tevens het klachtengeld aan de consument vergoeden en is hij behandelingskosten aan de commissie verschuldigd. Het door de consument verzochte bedrag van € 730,54 aan “kosten advocaat” wordt afgewezen. Los van het feit dat de gemachtigde van de consument geen advocaat is, bepaalt artikel 22 van het Reglement van de commissie dat de door partijen voor de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor hun eigen rekening komen. Dit is alleen anders wanneer er sprake is van een bijzondere situatie in welk geval de maximale vergoeding op grond van artikel 22 van het Reglement € 262,50 (5 x € 52,50) bedraagt. Naar het oordeel van de commissie is in dit geval van een bijzondere situatie echter geen sprake.

7.       Dit leidt de commissie tot de volgende beslissing.

Beslissing

De ondernemer dient aan de consument binnen 30 kalenderdagen na de verzending van deze beslissing een bedrag (terug) te betalen van € 30.775,– (€ 22.500,– + € 8.275,–).

Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 52,50 aan de consument te vergoeden in verband met het klachtengeld.

Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer ook behandelingskosten verschuldigd, te betalen aan het secretariaat van de commissie.

Het door de consument in depot gestorte bedrag van € 1.100,– kan aan de consument terugbetaald worden, omdat zij dat uit de vernietigde huurovereenkomst voortvloeiende bedrag niet hoeft te betalen aan de ondernemer.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie, bestaande uit de heer mr. J.L. Sierkstra, voorzitter, mr. M. de Rooij-Slager en mevrouw J. van Haren, leden, op 5 februari 2024.