Kopers roepen financieringsvoorbehoud niet in dus koopovereenkomst tot stand gekomen; consument moet courtage betalen

  • Home >>
  • Makelaardij >>
De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Courtage / Kwaliteit dienstverlening    Jaartal: 2020
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 18961/30163

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De consument klaagt over de dienstverlening van de makelaar. De consument heeft de makelaar in 2019 de opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van een onroerend goed. De opdracht is uiteindelijk nooit getekend en de consument stelt dat de opdracht is ingetrokken. De consument is daarom van mening geen courtage verschuldigd te zijn. De makelaar geeft aan dat de verwijten onjuist zijn, aangezien de opdracht al voltooid is. Er is een koopovereenkomst tot stand gebracht en de ontbindende financieringsvoorwaarde is niet ingeroepen door de koper. De commissie oordeelt dat als de koper het financieringsvoorbehoud tijdig had ingeroepen, de makelaar geen recht zou hebben op courtage. De koper heeft dit niet gedaan en er is een koopovereenkomst tot stand gekomen en daarmee heeft de makelaar zijn opdracht vervuld. Dit betekent dat de intrekking van de opdracht door de consument geen effect meer had, aangezien de opdracht al was voltooid. De consument is courtage verschuldigd. De klacht is ongegrond.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de makelaar.

Het geschil betreft een in 2019 gegeven opdracht tot bemiddeling bij verkoop van een woning van de consument, welke opdracht is ingetrokken, en in verband daarmee tevens een in 2004 gegeven opdracht tot bemiddeling bij verkoop van een ander pand.

De consument heeft een bedrag van € 10.149,30 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Wij hebben twee klachten over het optreden van de makelaar.

In 2004 hebben mijn vader en ik een ons toebehorende onroerende zaak, gelegen aan [straatnaam], verkocht aan onder meer [naam koper 1] en [naam koper 2]. Deze verkoop is geheel afgewerkt en wij hebben aan de makelaar courtage betaald.

Zeer recent is ons gebleken dat de makelaar destijds heeft verzwegen dat hij destijds zelf belanghebbende was. Hij heeft destijds ook de belangen van de kopers behartigd en is zelf mede-eigenaar van het door ons verkochte geworden. Hij had destijds gemeenschappelijke zakelijke belangen met de kopers.
In verband hiermee verlangen wij tuchtrechtelijke bestraffing en vergoeding van 15% van de koopsom geïndexeerd naar heden en vermenigvuldigd met een redelijk rente over de afgelopen jaren, en voorts vergoeding van de advocaatkoten.
Deze kwestie is voorts van belang, omdat deze heeft geleid tot een vertrouwensbreuk waardoor wij de hierna te bespreken opdracht hebben moeten intrekken.

In 2019 hebben wij de makelaar opdracht gegeven te bemiddelen bij de verkoop van een onroerende zaak aan de [straatnaam]. De opdracht is overigens nooit getekend.
Er is een koopovereenkomst tot stand gekomen. Daarin was een financierings¬¬voorbehoud opgenomen, maar dat is niet tijdig ingeroepen. De kopers moesten een waarborgsom storten maar hadden dat niet tijdig gedaan. Later is dat alsnog gebeurd. Zij konden de woning niet afnemen en toen hebben wij aanspraak gemaakt op de boete van 10 %, gelijk aan de waarborgsom. Wij hebben de overdracht niet afgedwongen.

Er is dus geen overdracht tot stand gekomen en daarmee is de opdracht niet vervuld. Wij zijn dus geen courtage verschuldigd. Dat wij de boete hebben geïnd staat daar los van.

Inmiddels was ons bekend geworden wat er in 2004 was gebeurd. Daarom hebben wij de opdracht van 2019 ingetrokken. Eventueel zijn wij daarom de opstartkosten ad € 500,– verschuldigd; er zijn geen intrekkingskosten afgesproken.

Ik eis kwijtschelding van de factuur van [naam makelaar] voor verkoop en vergoeding van onze advocaatkosten. Subsidiair een redelijk loon conform artikel 10 lid 2 van de NVM voorwaarden, te weten 1% over het bedrag dat de koper aan de verkopers moest betalen (te weten de contractuele boete).

Overigens merk ik nog op dat de makelaar twee nota’s heeft verzonden. De tweede nota maakt gewag van € 750,– opstartkosten, overeenkomstig de offerte. Maar in de uiteindelijke opdracht is afgesproken dat de opstartkosten € 500,– zouden bedragen en enkel verschuldigd zouden zijn bij intrekking.

Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Het is onjuist dat wij destijds, in 2004, gemeenschappelijke zakelijke belangen met de kopers hadden. Het is onjuist dat wij destijds mede eigenaar zijn geworden van de woning aan de [straatnaam].

Wat de koopovereenkomst van 2019 betreft:
De opdracht is voltooid. Er is immers een koopovereenkomst tot stand gebracht en de ontbindende financieringsvoorwaarde is door de kopers niet ingeroepen.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.

Wat de transactie uit 2004 betreft:

Naar de commissie begrijpt is in verband hiermee een klacht ingediend bij de tuchtcommissie van de NVM.
De commissie ziet in dit geval echter geen noodzaak haar beslissing aan te houden in afwachting van de beslissing van die commissie.

Immers, weliswaar heeft de (advocaat van de) consument in een van de tussen partijen gewisselde brieven gezegd aanspraak te maken op terugbetaling van de destijds betaalde courtage, maar deze eis is in het klachtformulier niet herhaald. In deze procedure vordert de consument:

a) tuchtrechtelijke bestraffing
b) vergoeding van 15% van de koopsom
c) geïndexeerd naar heden
d) vermeerderd met een redelijk rente over de afgelopen jaren.
e) vergoeding van de advocaatkoten.

Onderdeel a) valt buiten de bevoegdheid van de commissie.

Voor onderdeel b) geldt dat de makelaar gemotiveerd heeft betwist dat de opbrengst destijds naar objectieve maatstaven te laag zou zijn geweest en de consument heeft zelfs geen begin van bewijs bijgebracht dat dit anders zou zijn. Dit onderdeel is niet toewijsbaar en daarmee onderdelen c) en d) evenmin.

Onderdeel e) zal niet worden toegewezen, nu de commissie als regel advocaatkosten niet toewijst. Immers, bijstand door een advocaat is bij de commissie niet vereist en vrijwel altijd onnodig. De commissie streeft naar het in stand houden van een eenvoudige, snelle, goedkope en laagdrempelige rechtsgang. Uitzonderingen daargelaten staat het toekennen van een vergoeding voor advocaatkosten haaks op dat streven. Het gaat hier om een betrekkelijk eenvoudige zaak welke zeer wel zonder bijstand van advocaten kan worden afgedaan.

Dat betekent dat de in verband met de kwestie uit 2004 geformuleerde eisen niet voor toewijzing in aanmerking komen. Bij de stand van zaken behoeft de commissie zich niet uit te laten over de in dat verband door de consument aan de makelaar gemaakte verwijten als zodanig en kan dat worden overgelaten aan de tuchtcommissie.

Wat de transactie uit 2019 betreft:

De makelaar is zich op het standpunt gaan stellen dat de NVM-voorwaarden niet van toepassing zouden zijn geworden doordat de consument het opdrachtformulier nooit getekend zou hebben geretourneerd; aldus zou zijn gewerkt op basis van een eerdere offerte.

Naar het oordeel van de commissie zijn die voorwaarden wel van toepassing geworden.
In de systematiek van de derde afdeling van de vijfde titel van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek worden aan de vraag of algemene voorwaarden zijn overeengekomen geen andere eisen gesteld dan aan de vraag of er een overeenkomst tot stand is gekomen. De makelaar heeft een offerte en later een te ondertekenen opdracht aan de consument gestuurd. Met wederzijds goedvinden is de makelaar aan het werk gegaan ook al was de opdracht nog niet getekend. Daarmee moet, nu in de opdracht naar de algemene voorwaarden werd verwezen, ook de toepasselijkheid van die algemene voorwaarden geacht worden – voor zoveel nodig stilzwijgend – overeen te zijn gekomen.

Wel kan het gegeven dat de algemene voorwaarden niet ter hand zijn gesteld een reden vormen om die algemene voorwaarden te vernietigen. Reeds in verband met art. 6:235 lid 5 BW komt die vernietigingsbevoegdheid niet aan de makelaar en enkel aan de consument toe, maar de consument heeft daarvan geen gebruik gemaakt.
Mitsdien blijven de algemene voorwaarden – de NVM-voorwaarden 2018 – van toepassing.

Artikel 9 daarvan luidt als volgt:

Wanneer heeft de makelaar de opdracht vervuld?

1. Tenzij u iets anders heeft afgesproken geldt het volgende:
De makelaar heeft zijn opdracht vervuld, zodra de afgesproken prestatie is geleverd.
Bij een opdracht tot bemiddeling is de opdracht vervuld als de koop- of huurovereenkomst door beide partijen is ondertekend. De makelaar moet u dan nog wel bij de. afwikkeling begeleiden.
[…]

2. Bij koop- of huurovereenkomsten waarin opschortende of ontbindende voorwaarden staan (de wettelijke bedenktijd daaronder begrepen), is de opdracht pas vervuld als de opschortende voorwaarden zijn vervuld en partijen geen beroep meer kunnen doen op een ontbindende voorwaarde.

De advocaat van de consument – zie diens brief van 4 december 2019 – meent een beroep op dit artikel te kunnen doen. De advocaat, en daarmee de consument, miskent hierbij echter dat het begrip “partijen” waarop art. 9 lid 2 van de NVM-voorwaarden doelt, ziet op de partijen bij de koopovereenkomst, niet op de partijen bij de opdracht. Als de koper van de [straatnaam] zich – tijdig – had beroepen op het financieringsvoorbehoud, zou de makelaar inderdaad geen recht hebben gehad op de courtage, maar de koper heeft dat niet, dan wel niet tijdig, gedaan. Er was dus een perfecte koopovereenkomst tot stand gekomen en daarmee had de makelaar zijn opdracht vervuld. Dat de consument als verkoper, gegeven de toerekenbare tekortkoming van de kopers, ervoor heeft gekozen geen aanspraak te maken op nakoming, doch die koopovereenkomst heeft ontbonden en aanspraak heeft gemaakt op de boete, is een geheel andere kwestie.

Dit betekent ook dat de intrekking van de opdracht geen effect meer had daar deze reeds was voltooid.
Mitsdien is de consument de courtage verschuldigd.

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.

Wel terecht zijn de opmerkingen van de consument met betrekking tot de hoogte van de factuur. Uit art. 1 sub c van de opdracht in samenhang met art. 2 blijkt dat de opstartkosten ad € 500,– weliswaar – bij wijze van voorschot – in rekening worden gebracht bij aanvang van de werkzaamheden, doch slechts verschuldigd zijn bij intrekking. Zoals overwogen had de intrekking in dit geval geen effect. Mitsdien is de consument, nu deze de kosten van [vastgoedadviseur] erkent, slechts het bedrag van de eerste factuur verschuldigd. Die bedroeg € 9.368,37. Deze kwestie maakte geen deel uit van de oorspronkelijke klacht en is niet van invloed op de vraag of klachtengeld en behandelingskosten moeten worden vergoed.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen. Hij is de courtage verschuldigd tot een bedrag ad € 9.368,37 inclusief btw.

Met inachtneming van bovenstaande van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend.
Een bedrag groot € 9.368,37 wordt uitbetaald aan de makelaar. Het restant groot € 780,93 wordt terug betaald aan de consument.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. J.M. Brandenburg, voorzitter, de heer T.A.W. Heijmeijer, de heer mr. P. P. van der Neut, leden, op 9 juli 2020.