Commissie: Makelaardij Zakelijk
Categorie: Kosten / Kwaliteit dienstverlening
Jaartal: 2020
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
5751/5935
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
De ondernemer klaagt over de dienstverlening van de makelaar en de kosten die in rekening zijn gebracht. De makelaar heeft een deel van de werkzaamheden niet en te laat uitgevoerd, daarom heeft de ondernemer de overeenkomst beëindigd en om een passend honorariumvoorstel verzocht. De makelaar geeft aan de werkzaamheden naar behoren te hebben uitgevoerd en wil de oorspronkelijk overeengekomen courtage betaald hebben. De commissie stelt dat er 10 appartementen zijn verhuurd door de makelaar en daarom heeft hij recht op 10x het honorarium van € 1000,–. Echter, de makelaar heeft een huurder een huurovereenkomst zonder legitimatiebewijs laten tekenen. De huurder deed zich voor als een ander, waardoor de ondernemer dit moest oplossen en hier kosten voor heeft gemaakt. Deze kosten á € 2420,– worden van het honorarium afgetrokken, aangezien de makelaar hierin is tekortgeschoten. De klacht is ten dele gegrond.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil is door de makelaar ingediend en de makelaar heeft het klachtengeld voldaan. De ondernemer heeft ingestemd met de behandeling van het geschil.
Het geschil betreft de kwaliteit van de door de makelaar verrichte dienstverlening en de hoogte van het door deze in rekening gebrachte honorarium van € 12.100,–.
De opdrachtgever heeft dat bedrag van € 12.100,– niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Aan de makelaar werd een opdracht verstrekt voor de verhuur van 10 appartementen en 14 parkeerplaatsen tegen een honorarium van € 10.000,– excl BTW. De ondernemer is ontevreden over de wijze waarop de dienaangaande werkzaamheden door de makelaar zijn uitgevoerd. Voor een deel zijn de werkzaamheden ook niet of te laat uitgevoerd (deze grieven zijn door de ondernemer uitgebreid op papier gezet). Om die reden heeft de ondernemer de overeenkomst beëindigd en de makelaar verzocht met een passend, aangepast honorariumvoorstel te komen dat recht doet aan de door de makelaar wel uitgevoerde werkzaamheden. Het aanvankelijk gedane voorstel voor een korting van € 500,–, later verhoogd tot € 1.000,– , was voor de ondernemer niet acceptabel. De ondernemer vindt een bedrag van € 6.500,– dat hij aan de makelaar verschuldigd is aan de bovenkant van redelijkheid.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De makelaar stelt de werkzaamheden conform de opdracht te hebben uitgevoerd. Daar waar hij zijn werkzaamheden niet volledig heeft kunnen uitvoeren is dat te wijten aan het naar zich toe trekken van die werkzaamheden door ondernemer en het in diens tekortschieten richting het kantoor van de makelaar. De makelaar heeft een uitgebreide uitleg (per huurder) gegeven in een mail bericht van 13 maart 2019.
De makelaar houdt vast aan de overeengekomen courtage.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft bij de stukken geen gedetailleerde beschrijving van de opdracht aangetroffen. Wel bevindt zich in het dossier een stuk van 7 juni 2018, waarin de ondernemer aangeeft voornemens te zijn een opdracht aan de makelaar te geven tot – voor zover hier van belang – verhuur van appartementen die gerealiseerd worden op de eerste verdieping van een tweetal gebouwen te Gouda, waarbij als honorarium wordt voorgesteld € 1.000,– per appartement. Kennelijk zijn partijen op deze basis met elkaar gaan samenwerken om de betreffende 10 appartementen verhuurd te krijgen. In onderling overleg hebben de makelaar en de ondernemer diverse werkzaamheden voor hun rekening genomen; de makelaar o.a. plaatsing op Funda, contact met adspirant huurder, bezichtigingen, opstellen huurovereenkomsten en de ondernemer o.a. het maken van de brochure, aanleveren van de modelovereenkomst, bezichtigingen, aanwezig zijn op een contact middag voor de huurders op 16 december 2018.
De ondernemer verwijt de makelaar dat deze zijn werkzaamheden deels niet, onjuist en te laat heeft uitgevoerd. Bij gebreke van duidelijke, vastomlijnde (tijds)afspraken is het voor de commissie niet mogelijk om vast te stellen of dit verwijt terecht wordt gemaakt. Uit het dossier blijken diverse omstandigheden die een vertragend effect hebben gehad op de voortgang van de werkzaamheden, zoals de vertraging in de totstandkoming van de brochure en het inschrijfformulier – waarbij ook de latere eis van een inkomenstoets speelde -, het vaststellen van de definitieve huurprijzen, het aanvankelijk ontbreken van toestemming van de VVE tot verhuur en problemen met sleutels, waarvan niet gezegd kan worden dat die omstandigheden aan de makelaar vallen toe te rekenen.
De opdracht zou, volgens de ondernemer, zijn geweest om 10 appartement en 14 parkeerplaatsen te verhuren, terwijl er maar 9 appartementen en 12 parkeerplaatsen zijn verhuurd. In het stuk van 7 juni 2018 wordt alleen gesproken over de verhuur van appartementen; per 24 januari 2019 waren alle appartementen verhuurd; nadien is er een huurovereenkomst geannuleerd in verband met urgentie wegens een zwangerschap; de makelaar heeft derhalve recht op 10 maal het honorarium van €1.000,–.
De ondernemer heeft onweersproken gesteld dat de makelaar een huurovereenkomst heeft laten tekenen, zonder dat er om een legitimatiebewijs is gevraagd. Omdat de betreffende huurder zich later als een ander voordeed, heeft de opdrachtgever noodgedwongen door een bureau een grafologisch onderzoek moeten laten verrichten. De commissie is van oordeel dat de makelaar door het nalaten de huurder(s) om een deugdelijke legitimatie te verzoeken toerekenbaar te kort is geschoten. Overeenkomstig het verzoek van de ondernemer zal dit met een nota onderbouwde bedrag van € 2.000,– excl BTW in mindering op het honorarium worden gebracht.
De ondernemer stelt dat de makelaar uitsluitend appartementen mocht verhuren met parkeerplaats; in de email van de ondernemer van 2 augustus 2018 staat echter dat de parkeerplaats optioneel kan worden gehuurd en in zijn email van 2 oktober 2018 stelt hij dat een parkeerplaats optioneel kan worden gehuurd voor € 85,– per maand. Pas in zijn email van 22 oktober 2018 stelt hij voor alleen inclusief parkeerplaats te verhuren. De ondernemer miskent dat de makelaar slechts bemiddelt bij verhuur; de betreffende huurovereenkomsten worden door de ondernemer afgesloten. De ondernemer heeft zelf de huurovereenkomst zonder parkeerplaats ondertekend, waarmee zijn recht om daar de makelaar achteraf nog een verwijt over te maken is komen te vervallen.
De stelling van de ondernemer dat de makelaar zich slecht zou hebben ingelezen en daardoor niet alle vragen van huurders zou hebben kunnen beantwoorden oordeelt de commissie in het licht van de gemotiveerde betwisting door de makelaar, zich er daarbij onder meer op beroepend dat ook de ondernemer zelf nog niet alle details kende, onvoldoende onderbouwd.
De ondernemer stelt tenslotte dat hij door het gebrek aan voortgang is geschaad bij het verkrijgen van zijn beleggingsfinanciering. Waaruit die schade dan zou hebben bestaan is door hem niet aangegeven. Evenmin heeft de ondernemer overtuigend aangetoond dat de vertraging in de voortgang aan de makelaar is te wijten. Zo heeft de ondernemer niet duidelijk gemaakt dat hij de makelaar tijdig had medegedeeld dat hij op enig moment over getekende huurcontracten moest kunnen beschikken met het oog op zijn beleggingsfinanciering.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat zowel de klacht van de ondernemer, als de klacht van de makelaar deels gegrond zijn.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
Zowel de klacht van de ondernemer, als de klacht van de makelaar deels zijn gegrond.
Met inachtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend.
Het depotbedrag wordt minus de kosten van het grafologisch onderzoek ad € 2.420,– (incl BTW) uitgekeerd aan de makelaar. Het bedrag van € 2.420,– wordt overgemaakt aan de ondernemer.
Tevens is de makelaar aan de commissie een bedrag verschuldigd als bijdrage in de kosten van behandeling van dit geschil.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij zakelijk, bestaande uit de heer mr. D. van den Brink, voorzitter, mevrouw J.P.J. de Kleermaeker, de heer mr. C.J.J. Havermans, leden, op 28 oktober 2020.