Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
67675
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters De bevoegdheid van de arbiters is gebaseerd op de koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling Eensgezinshuizen E.2003 (hierna te noemen: de garantieregeling) die partijen hebben gesloten, waarin is opgenomen een overeenkomst tot arbitrage. Hierin wordt bepaald dat “geschillen … die betrekking hebben op: a. de Garantie- en waarborgregeling van het GIW; b. ouwkundige gebreken en tekortkomingen geconstateerd bij oplevering en / of binnen drie maanden daarna; c. het met sub b verband houdende 5% opschortingsrecht van de verkrijger als bedoeld in artikel 14A van de algemene voorwaarden. … worden beslecht door arbitrage overeenkomstig het Geschillenreglement van de stichting GIW (hierna te noemen: het reglement). Geldend is het reglement op het moment van aanhangigmaking van het geschil”. Conform artikel 2 van het reglement versie 2010 zullen geschillen middels arbitrage door de commissie worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De bevoegdheid van de commissie om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De commissie dient gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts. Standpunt consument Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het intakeformulier van 4 mei 2012. De consument heeft tochtklachten en last van luchtstromen en koudebruggen op verschillende locaties in de woning en een niet geïsoleerde garagedeur. De consument verlangt herstel op straffe van een dwangsom en een veroordeling van de ondernemer tot betaling van de hogere kosten van het energieverbruik. Standpunt ondernemer Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de brief van 12 juni 2012. De inhoud daarvan wordt als hier herhaald en ingelast beschouwd. Deskundigenrapport De commissie heeft op 12 juli en 7 december 2012 een onderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van de brief van 16 juli 2012 en het rapport van 8 januari 2013 geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast. De consument heeft per brief van 5 februari 2013 op het deskundigenrapport gereageerd. De ondernemer heeft per brief van 7 februari 2013 daarop gereageerd. De deskundige heeft op 18 februari 2013 nog een aanvullende brief in reactie op beide brieven aan de commissie doen toekomen. Om het onderzoek in de vide te laten plaatsvinden, is de zaak enkele maanden aangehouden, omdat deze klacht in een periode met koude buitentemperaturen diende plaats te vinden. Behandeling van het geschil Op 22 februari 2013 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam secretaris], fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De consument werd bijgestaan door [naam advocaat], advocaat. De ondernemer werd vertegenwoordigd door [naam directievoerder] (directievoerder Regio Noord-West). Ter zitting is gebleken dat de consument de brief van de deskundige van 18 februari 2013 niet heeft ontvangen. De zitting is enige tijd geschorst om de consument kennis te laten nemen van de inhoud van die brief. De consument heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze handelwijze. Nadere toelichting ter zitting Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. De consument geeft aan dat hij alleen nog een oordeel wenst van de arbiters inzake de klacht koude luchtstromen in de vide. De norm die de deskundige noemt in het rapport is gebaseerd op verse lucht, terwijl de luchtstromen waar de consument last van heeft, stromen zijn die de consument niet zelf kan beïnvloeden (bijvoorbeeld door het dichtzetten van de ventilatie). De consument ervaart discomfort in de vide. De consument kan daar niet prettig zitten en het kind van de consument kan daar door de luchtstromen niet worden neergelegd. Dit is een situatie die de consument niet hoeft te accepteren en die de ondernemer moet oplossen. De consument geeft aan dat hij direct na de oplevering de door de ondernemer aangebrachte radiatoren ter plaatse van de vide heeft vervangen door vloerverwarming. Dit heeft de consument in eigen beheer uitgevoerd. De eerste klachten openbaarden zich in de eerste winter volgend op de oplevering al. Ook in huizen waar deze aanpassing niet is gebeurd, zijn soortgelijke klachten, dus aan het verwijderen van de radiatoren en het gebruik van vloerverwarming kan het volgens de consument niet liggen. Volgens de consument is de vide 1,40m bij 1,40m en uitgaande dat de leefzone 1 meter uit de muur aanvangt, valt de vide deels onder de leefzone. De vide is 7 meter hoog dus de consument kan de koudeval niet oplossen met bijvoorbeeld gordijnen. De consument wil een oplossing voor het discomfort. Er zijn volgens de consument 50 vorstdagen in Nederland, dus het discomfort is niet slechts enkele dagen per jaar. Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. De deskundige heeft in juli 2012 de luchtinfiltratie bij de kozijnen onderzocht en dit is door de ondernemer hersteld. Deze luchtinfiltratie is ook van invloed op de koudeval. Dit herstel heeft bij de andere woning nog niet plaatsgevonden en kan effect hebben op een onderzoek dat daar is uitgevoerd naar koudeval. De ondernemer betwist overigens dat in die andere woning sprake is van een gebrek. Wat hier ook van zij, resultaten vanuit een onderzoek bij een andere woning kunnen in deze zaak niet worden aangevoerd. Tijdens het deskundigenonderzoek op 7 december 2012 is door de deskundige de koudeval in de vide onderzocht. Met de ondernemer is de deskundige van oordeel dat er geen sprake is van een technische tekortkoming. Het verwijderen van de radiatoren bij de vide is van invloed op de koudeval. De warmte vanuit de radiatoren zou normaliter de koude stroom bij de ramen opwarmen. Er is geen gebrek. Het verwijderen van de radiatoren door de consument is van invloed op het discomfort dat de consument nu ervaart. De deskundige merkt terecht in zijn brief van 18 februari 2013 op dat er geen normen zijn voor koudeval. De deskundige heeft in zijn rapport getoetst op regelgeving geldend na de totstandkoming van de koop-/ aannemingsovereenkomst en daaraan wordt voldaan. Voor het merendeel valt de vide buiten de leefzone en hoeft formeel niet aan die regelgeving te worden voldaan. Uitgangspunten In de op 1 augustus 2006 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich onder meer verbonden om de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zulks naar de eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 16 mei 2008 opgeleverd. Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Tevens is gegarandeerd dat wordt voldaan aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer [waarborgnummer]. Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de arbiters te hebben verzocht om: a. zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling; b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat de consument toekomt op basis van de garantieregeling. Beoordeling Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende. De arbiters stellen allereerst vast dat van de klachten die zijn aangebracht, er slechts nog één klacht resteert namelijk de koudeval in de vide. Alle overige klachten, daaronder begrepen de niet nader onderbouwde vordering energiekosten, beschouwen de arbiters als ingetrokken. Voor zover de vordering inzake de energiekosten niet is ingetrokken, wordt deze afgewezen omdat deze onvoldoende is onderbouwd. Bevoegdheid De arbiters stellen voorts vast dat door partijen op het moment van het wijzen van deze uitspraak geen schriftelijke verklaring is ondertekend, waarin partijen er gezamenlijk voor kiezen om ook geschillen naar aanleiding van de totstandkoming en/of uitvoering van de koop-/ aannemingsovereenkomst voor te leggen aan de arbiters. Dit brengt met zich dat de arbiters alleen bevoegd zijn ten aanzien van de klachten zoals hierboven onder het kopje “bevoegdheid arbiters” aangegeven. Kort samengevat komt dat erop neer dat geschillen die betrekking hebben op de garantieregeling en geschillen naar aanleiding van de oplevering en de zogenaamde 5%-regeling wel behandeld kunnen worden doch alle overige geschillen op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst niet. Daaronder valt ook het beroep van de consument op een verborgen gebrek als bedoeld in artikel 16 lid 2 sub c van de koop-/aannemingsovereenkomst, zodat arbiters hierover geen uitspraak kunnen doen. Ontvankelijkheid De arbiters stellen vast dat de ondernemer geen beroep heeft gedaan op een beperking van de garantietermijn. Los daarvan zijn de arbiters van oordeel dat de beperkte garantietermijn van twee jaar voor verwarmingselement(en) c.q. de verwarmingsinstallatie in deze zaak niet van toepassing is, nu uit het standpunt van de consument niet valt op te maken dat de klacht zich in wezen richt op tekortkomingen aan de verwarmingsinstallatie. De arbiters stellen vast dat er geen sprake is van een opleveringsklacht, zodat wordt volstaan met een toets aan de garantieregeling. Toets aan de garantieregeling De arbiters overwegen dat in het kader van de garantie- en waarborgregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen navolgende te stellen eisen. Bouwbesluit 2003 De ondernemer heeft op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantie- en waarborgregeling aan de consument gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit 2003, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. De arbiters stellen vast dat – zo is door de consument ook niet betwist – er in het Bouwbesluit geen normen zijn vastgelegd voor koudeval en dat de deskundige de koudeval in de vide heeft getoetst aan regelgeving (GIW/ISSO publicatie 2007) die ten tijde van de (verplichting tot) afgifte van het waarborgcertificaat (nog) niet tot de verplichtingen van de ondernemer behoorde uit hoofde van de garantie- en waarborgregeling. De toets of de ondernemer heeft voldaan aan het bouwbesluit en/of regelgeving levert dus bij de beoordeling van de klacht niets op. Deugdelijkheid en bruikbaarheid De ondernemer heeft verder aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen en onderdelen (onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden) deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd. Allereerst zijn de bevindingen van de deskundige niet dan wel onvoldoende door de consument weersproken, is er ook overigens geen aanleiding om af te wijken van deze bevindingen en nemen de arbiters deze over en maken deze tot de hunne. De deskundige is van oordeel – kort samengevat – dat er geen sprake is van een technische tekortkoming in de uitvoering van de bouwkundige en/of installatietechnische werkzaamheden. Los daarvan stellen de arbiters vast, dat de consument zelf, dan wel middels derden, de door ondernemer aangebrachte radiatoren in de vide heeft verwijderd. Voor de arbiters staat vast dat deze wijziging invloed heeft op de koudeval bij de ramen. De arbiters volgen daarin het verweer van de ondernemer. Dat er bij een andere woning, waarin de radiatoren nog aanwezig zijn, een soortgelijke problematiek met koudeval speelt, is een argument dat de arbiters in deze zaak niet kunnen meewegen. Er wordt alleen beslist op basis van de omstandigheden van deze zaak. Bovendien is komen vast te staan dat de omstandigheden in de andere woning niet vergelijkbaar zijn. Daar heeft volgens de ondernemer immers nog geen herstel plaatsgevonden aan de kozijnen (luchtinfiltratie) en is volgens de consument sprake van een gewijzigde situatie op de eerste verdieping. Het geheel overziend is er naar het oordeel van de arbiters op basis van de garantieregeling geen sprake van schending van enige garantienorm door de ondernemer. De klacht wordt afgewezen. Klachtengeld De arbiters zijn van oordeel dat het klachtengeld aan de consument dient te worden gerestitueerd. Inzake de resterende klacht is de consument weliswaar 100% in het ongelijk gesteld, maar inzake de klachten die de consument had aangebracht en later heeft ingetrokken, heeft de ondernemer pas na het aanhangig maken van het geschil en het eerste deskundigenonderzoek door de commissie adequaat herstel uitgevoerd. De consument heeft met andere woorden deze klachten op terechte grond bij de commissie aanhangig gemaakt. De ondernemer is inzake de resterende klacht voor 100% in het gelijk gesteld. Gelet hierop wordt als volgt beslist. Beslissing De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts: I. verklaren zich niet bevoegd om kennis te nemen van de onderdelen van het geschil tussen partijen die uitsluitend betrekking hebben op de wijze van totstandkoming, inhoud en/of uitvoering van de koop-/aannemingsovereenkomst met uitzondering van opleveringsklachten; II. verklaren zich wel bevoegd kennis te nemen van de onderdelen van het geschil tussen partijen die uitsluitend betrekking hebben op de garantie- en waarborgregeling en de verplichtingen die die regeling op de ondernemer heeft gelegd alsmede opleveringsklachten, en alleen in zoverre oordelend: III. wijzen de klacht inzake koudeval in de vide af; IV. beschouwen de overige klachten als ingetrokken; V. bepalen dat het klachtengeld aan de consument wordt gerestitueerd. Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 28 februari 2013 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.