Commissie: Makelaardij
Categorie: Factuur
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
135041/143486
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument klaagt erover dat het gefactureerde bedrag niet in verhouding staat tot de uitgevoerde werkzaamheden. Ook klaagt de consument over de slechte communicatie van de makelaar. Over het algemeen klaagt de consument erover dat de makelaar niet aan zijn contractuele verplichtingen heeft voldaan. De commissie oordeelt dat de consument heeft nagelaten om tijdsens de contractperiode de makelaar aan te manen om meer te doen. De makelaar kan dus een beroep doen op zijn recht op betaling. De klacht is ongegrond.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de makelaar.
Het geschil betreft een opdracht tot bemiddeling bij verkoop van de woning van de consument.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De makelaar heeft minimale inzet getoond tijdens de verkoop van het appartement van de consument afgelopen zomer. De makelaar vraagt hiervoor een bedrag dat niet overeenkomt met de geleverde diensten. De consument heeft als klant het meeste werk gedaan en zelf zijn woning verkocht tot en met de afwikkeling van de verkoop. De makelaar was slecht bereikbaar en heeft volgens de consument de verkoop vertraagd wat tot veel ongenoegen heeft geleid bij de consument als klant.
De makelaar heeft slechts aanvragen voor bezichtigingen per mail en what’s app doorgestuurd, een “te koop” bord opgehangen, en aan de consument als verkoper informatie opgevraagd m.b.t. de VvE. Hierna is niets meer vernomen van de makelaar. Ook wist de makelaar niet te antwoorden op vragen van de taxateur en de aspirant-koper. De makelaar heeft niet gereageerd op diens verzoeken. Uiteindelijk wist de consument als verkoper de juiste informatie te verschaffen om de verkoop van zijn appartement niet te vertragen.
De makelaar is niet deskundig, is onduidelijk in de communicatie en slecht bereikbaar via telefoon en mail.
Tijdens de akte van levering vertelde de notaris de consument dat er tot dat moment nog geen restant factuur van € 1.200,– was ontvangen. Op 14 september 2021 krijgt de consument een herinnering voor de restant factuur die eigenlijk meegenomen had moeten worden in de nota van afrekening. Op 14 september 2021 krijgt de consument ook een rekening van de presentatiekosten die hij direct voldaan heeft. De consument heeft middels een mail contact gezocht met de directeur van de makelaar om aan te geven dat hij een klacht heeft over de restant factuur en de slechte dienstverlening. Het eerste contact met de directeur is geweest op 22 juli 2021 waarop deze meneer aangeeft dat zijn bedrijf het huis van de consument heeft verkocht, wat de consument heeft ontkend. Hij weigert om de consument tegemoet te komen in de kosten van de factuur.
De makelaar heeft nagenoeg niets gedaan en de consument heeft tijdens het verloop van het verkoopproces tot de akte van levering helemaal niets meer vernomen van de makelaar terwijl dit wel was afgesproken.
De consument vindt het niet meer dan redelijk dat de makelaar hem het (volledige) bedrag terugstort aangezien het bedrijf nagenoeg niets heeft gedaan om het verkoopproces van het appartement van de consument te begeleiden. De factuur voor presentatiekosten had de consument reeds betaald.
Reactie op verweer:
De consument heeft gekozen om met de makelaar in zee te gaan en hij heeft hierbij gekozen voor pakket 1: verkoper doet zelf de bezichtigingen en de makelaar doet de administratieve begeleiding.
Hierin zit het grote probleem:
De makelaar beschrijft de diensten die door hem zouden zijn geleverd, door degene die verantwoordelijk is voor de regio waarin de consument woonachtig was.
Het merendeel van de diensten die de makelaar zouden hebben moeten leveren, zijn niet geleverd. Er is namelijk na medio juli 2021 geen contact meer geweest tussen de makelaar en verkoper.
• De makelaar heeft de woning niet verkocht (een mondeling bod was al gedaan door koper en geaccepteerd door verkoper op 7 juli 2021;
• De makelaar heeft geen onderhandelingen gevoerd;
• De makelaar heeft alleen aanvragen voor bezichtigingen middels Whatsapp en email doorgestuurd;
• De makelaar heeft geen biedingsformulieren verstuurd;
• De makelaar heeft geen stukken verzonden naar de notaris (heeft verkoper zelf verricht);
• De makelaar heeft geen koopovereenkomst nagekeken (idem);
• De makelaar heeft geen stukken verzonden naar de taxateur (idem);
• De makelaar heeft geen verkoopbord verwijderd zoals was toegezegd bij het plaatsen van het verkoopbord;
• De makelaar heeft de status op Funda pas verwijderd na twee maanden na de verkoop
De makelaar heeft niet aan zijn verplichtingen voldaan conform de overeenkomst.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De makelaar hanteert een tweetal verkooppakketten, te weten:
• Een pakket waarbij de verkoper zelf de bezichtiging doet en desgewenst zelf de onderhandelingen.
Kosten € 1.750,–, waarvan € 550,– voor het presentatie pakket en € 1.200,– voor de administratieve begeleiding. Beide bedragen zijn inclusief BTW.
• En een pakket waarbij de makelaar het gehele traject begeleid inclusief de bezichtigingen. Kosten € 1.750,– (zie boven) aangevuld met de bezichtigingen van € 148,– per bezichtiging met een maximum van totaal € 3.750,–. Alle bedragen zijn inclusief BTW.
De consument heeft gekozen voor het eerste pakket. Dus het pakket waarin hij de makelaar verzoekt om de woning te verkopen en waarbij hij zelf de bezichtigingen doet maar de makelaar de onderhandelingen (versturen en laten invullen biedingsformulier) doet.
De consument stelt dat het door de makelaar in rekening gebrachte bedrag niet overeenkomt met de diensten die hij geleverd heeft.
De diensten die de makelaar geleverd heeft:
• Aanmaken verkoop dossier
• Opstellen waardebepaling/ verkoopprijs
• Opstellen opdracht tot dienstverlening
• Opvragen kadastrale stukken, zoals eigendomsbewijs, voorgaande akten (betaalde stukken)
• Verzenden opdracht inclusief Algemene voorwaarden consumenten, inclusief opvragen stukken (lijst van zaken, vragenlijst deel I en II, stukken VvE). Conform de Algemene consumenten voorwaarden dienen deze stukken aangeleverd te worden door verkoper.
• Afspraak maken fotografie en inmeting
• Advertentietekst opmaken (Funda)
• Tweede afspraak inplannen fotografie (volgens verkoper waren de eerste niet goed genoeg)
• Invoeren alle gegevens in voorportaal Funda (Skarabee)
• Plaatsing van de woning op Funda inclusief beschrijving
• Telefoontjes beantwoorden van geïnteresseerden
• Mails beantwoorden met vragen geïnteresseerden
• Reacties doorsturen naar verkoper
• Stukken mailen naar geïnteresseerden na bezichtiging
• Biedingsformulier versturen
• Biedingsformulier ontvangen checken en doorsturen naar verkoper
• Koper heeft gekozen voor een Amsterdamse notaris derhalve is koopovereenkomst opgesteld door notaris
• Stukken verzenden naar notaris
• Koopovereenkomst checken
• Stukken verzenden naar taxateur
• Status Funda wijzigen
• Factuur versturen naar notaris
De consument stelt meermaals dat hij het als vervelend heeft ervaren dat hij zelf informatie (VvE) heeft moeten aanleveren. Conform het bepaalde in de Algemene consumenten voorwaarden onder artikel 6.1 dient de verkoper de makelaar alle informatie te verstrekken die de makelaar nodig heeft om de opdracht uit te voeren.
Onder artikel 9 van de Algemene consumenten voorwaarden is omschreven wanneer de makelaar de opdracht heeft vervuld. Grofweg komt het er op neer dat de opdracht is vervuld op het moment dat (in dit geval) de woning verkocht is oftewel afgesproken prestatie is geleverd.
Let in het bijzonder op streepje 3 onder artikel 9.1 “een opdracht tot bemiddeling is ook vervuld als tijdens de looptijd van de opdracht een koop- of huurovereenkomst tot stand komt die niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten.”
Uiteindelijk is de woning ver boven de reële vraagprijs verkocht (vraagprijs € 425.000,–, verkoopprijs € 470.000,–) en kan er gesteld worden dat de makelaar aan zijn verplichtingen conform de overeenkomst en de Algemene consumenten voorwaarden heeft voldaan.
Aangezien de consument heeft gekozen voor het pakket waarbij hij zelf de bezichtigingen doet heeft hij inderdaad uiteraard zelf de afspraken voor de bezichtigingen gemaakt en uitgevoerd. Overige communicatie met (kandidaat) kopers is grotendeels via de makelaar verlopen.
De makelaar kan zich derhalve voorstellen dat de consument van mening dat hij veel zelf heeft moeten doen. Echter, dat is zijn eigen keuze geweest gelet op het pakket en de daarbij behorende kosten dat hij gekozen heeft.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Tussen partijen is een overeenkomst gesloten welke de makelaar recht geeft op courtage als er gedurende de looptijd van die overeenkomst een verkoop tot stand komt. Dat is niet afhankelijk gesteld van de inspanningen van de makelaar.
In dit geval was een lage courtage afgesproken en was voorzien dat de consument betrekkelijk veel zelf zou moeten doen. Dan nog is denkbaar dat de makelaar aan zijn – gelet op hetgeen is afgesproken: beperkte – verplichtingen niet of onvoldoende heeft voldaan. In dat geval dient echter degene die meent dat zijn contractspartij te weinig doet, deze aan te manen om zijn inspanningen op te schroeven en als de makelaar dat niet doet en vervolgens blijkt dat hij inderdaad onvoldoende heeft gedaan, dan heeft de consument het recht de overeenkomst te ontbinden wegens een toerekenbare tekortkoming in de nakoming. Dat zodanige aanmaning is uitgegaan of dat de overeenkomst is ontbonden blijkt nergens uit.
Dat betekent ook dat zelfs al zou achteraf worden vastgesteld dat de makelaar op onderdelen tekort is geschoten, dat aan zijn recht op courtage niet in de weg staat. Overigens gaat het naar de indruk van de commissie om fouten welke veelal in de categorie schoonheidsfouten vallen.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is. Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. J.M. Brandenburg, voorzitter, de heer M. Kok, mevrouw mr. B.J. van Gent, leden, op 11 maart 2022.