Makelaar berispt voor onjuiste informatieverstrekking bij verkoop woonboerderij

Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: (On)Zorgvuldig handelen / Informatieverstrekking    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 222994/227702

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De uitspraak

Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de onjuiste informatieverstrekking aan de klagers door de beklaagde.

Standpunt van de klagers
Voor het standpunt van de klagers verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op
zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De klagers stellen dat de beklaagde onrechtmatig heeft gehandeld door onjuiste informatie te verstrekken
rondom de verkoop van de woonboerderij aan de klagers en door niet de zorgvuldigheidsnormen in acht te
nemen. Ook is niet gewaarschuwd terwijl dit wel had gemoeten.

De klagers hebben aangevoerd dat door toedoen van de beklaagde een erfdienstbaarheid is gevestigd ten
behoeve van perceel [perceel 1]. Deze erfdienstbaarheid is gevestigd op perceel [perceel 2] dat hoort bij de
woonboerderij die de klagers hebben gekocht. In oktober 2019 is deze woonboerderij bezichtigd. De
beklaagde heeft de klagers erop gewezen dat er een recht van overpad was van perceel [perceel 3] naar
perceel [perceel 4] (dat thans gesplitst is in percelen [perceel 1] en [perceel 2]). Dit is toentertijd ten
onrechte gezegd. Op 13 november 2019 is de koopovereenkomst voor de woonboerderij ondertekend. In
deze overeenkomst staat in artikel 23 het recht van overpad vermeld. In de akte van levering die als bijlage
bij de overeenkomst is gevoegd wordt gesproken van een erfdienstbaarheid van overbouwing. In de
koopovereenkomst is hierover niets vermeld.

De klagers zijn kort voor de ondertekening van de leveringsakte, eind april 2020, op de hoogte gekomen
van de erfdienstbaarheid. De beklaagde heeft de klagers niet geïnformeerd dat het om een nieuw te
vestigen erfdienstbaarheid ging terwijl zij daarvan wel op de hoogte was blijkens de koopovereenkomst
behorende bij perceel [perceel 1]. De beklaagde had de klagers moeten informeren over de
erfdienstbaarheid die nog moest worden gevestigd. De beklaagde had de klagers tevens moeten
informeren over het feit dat de andere percelen door de buren werden gekocht die alle aansluitende
percelen in hun bezit hebben. Dat maakt dat een erfdienstbaarheid ook niet noodzakelijk was.
Aan de betrokken notarissen zijn voor deze kwestie door de Kamer van het Notariaat een berisping c.q.
een waarschuwing opgelegd

De klagers verzoeken de commissie de klacht gegrond te verklaren en vast te stellen dat de beklaagde een
fout heeft gemaakt.

Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op
zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De beklaagde heeft aangevoerd dat hij is ingeschakeld voor de verkoop van de woonboerderij gelegen aan
de [adres] te [plaats] met bijbehorende percelen [perceel 2] en [perceel 5] en de verkoop van de
achterliggende percelen [perceel 1] en [perceel 6] (ook wel ‘[naam perceel]’). De beklaagde heeft
kadastrale recherche verricht waarbij is vastgesteld dat er een recht van overpad gold ten behoeve van
perceel [perceel 3] en ten laste van percelen [perceel 2] en [perceel 1]. Bij de bezichtiging in oktober 2019
van de klagers is erop gewezen dat er een recht van overpad gold. De klagers hadden geen interesse in
[naam perceel]. De beklaagde heeft de klagers erop gewezen dat zij een recht van overpad zou moeten
dulden aangezien [naam perceel] niet direct aan de [naam weg] ligt.

Op 13 november 2019 is een koopovereenkomst tot stand gekomen voor de woonboerderij waarin
verwezen wordt naar de akte van levering voor geldende erfdienstbaarheden.

Nadien is een koper gevonden voor [naam perceel]. Deze kopers waren sinds 2018 eigenaar van perceel
[perceel 3] waarop een woning en een manege staan. Deze kopers hebben voorgesteld om 2500 m2 grond
aan de zijkant van de woonboerderij te ruilen tegen 2500m2 grond aan de achterzijde van de
woonboerderij. Daarmee zouden deze kopers via de eigen grond [naam perceel] bereiken en hoefde er
geen recht van overpad te worden gevestigd. Dit is op zowel 5 november 2019 en op 6 december 2019
door beklaagde voorgelegd aan de klagers. De klagers hebben dit voorstel op 6 december 2019 van de
hand gewezen. De klagers hebben kenbaar gemaakt dat in het kadaster geen recht van overpad van
toepassing was op [naam perceel]. Ze wilde onderzocht hebben of het noodzakelijk zou zijn om een recht
van overpad te vestigen aangezien [naam perceel] grenzen aan grond waarvan de koper van [naam
perceel] eigenaar is. De beklaagde heeft toen gemeld dat er een recht van overpad was ten behoeve van
perceel [perceel 3].

De beklaagde heeft vervolgens de notaris ingeschakeld en die heeft geconstateerd dat het recht van
overpad ten behoeve van perceel [perceel 3] was vervallen door ruilverkaveling in 2018. De notaris heeft
een nieuw te vestigen recht van overpad geformuleerd ten laste van het perceel behorende bij de
woonboerderij ([perceel 2]) en ten behoeve van [naam perceel] in de concept-aktes van levering. De notaris
heeft hierover met beide partijen contact gehad. Op 30 maart 2020 is de koopovereenkomst van de kopers
van [naam perceel] tot stand gekomen waarin de te vestigen erfdienstbaarheid is opgenomen. De notaris
heeft op 29 april 2020 de concept-akte van levering doorgestuurd naar de klagers en heeft daarbij
uitdrukkelijk gewezen op het daarin opgenomen recht van overpad. De klagers hebben 30 april 2020
opmerkingen hierover gemaakt, waarna het recht van overpad is aangepast in de aktes.

Op 1 mei 2020 is de woonboerderij geleverd aan de klagers en op 4 mei 2020 zijn [naam perceel] geleverd
aan de kopers daarvan. Nadien is er discussie geweest tussen de klagers en de kopers van [naam perceel] en hebben de klagers een rechtszaak aangespannen tegen de kopers van [naam perceel] met als doel het
recht van overpad te stoppen.

Per e-mail van 26 juni 2023 hebben de klagers de beklaagde aansprakelijk gesteld. Er is telefonisch
contact geweest tussen de beklaagde en de klagers, maar tot een fysieke bijeenkomst is het niet gekomen,
omdat de standpunten te ver uiteenliepen. De beklaagde heeft de zaak gemeld bij haar
beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar, die de aansprakelijkheid heeft afgewezen.

De beklaagde heeft tijdens het verkooptraject aan de klagers vermeld dat er een recht van overpad gold ten
behoeve van perceel [perceel 3] en dat in de koopovereenkomst wordt gerefereerd aan een geldend recht
van overpad (onder verwijzing naar de akte van levering). Op dat moment was er echter geen recht van
overpad erkent de beklaagde. Uit de akte van levering volgt evenmin een dergelijke erfdienstbaarheid. De
beklaagde biedt hiervoor zijn excuses aan.

De beklaagde is evenwel van oordeel dat deze gang van zaken geen tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen
oplevert. De beklaagde heeft kadastraal onderzoek verricht en zij wist niet en behoorde ook niet te weten
dat het recht van overpad in 2018 was vervallen door ruilverkaveling. De onderzoekplicht reikt niet zo ver
dat zij op basis van de ruilverkavelingsakte had moeten vaststellen dat dit recht van overpad was vervallen.
De notaris heeft, voor zover de beklaagde bekend is, contact gehad met de klagers over een nieuw te

vestigen recht van overpad. De klagers hebben nota bene aanpassingen voorgesteld die zijn
overgenomen. De beklaagde mocht ervan uitgaan dat de klagers voldoende waren geïnformeerd over het
nieuw te vestigen recht van overpad. Als verkopende makelaar was de beklaagde niet gehouden de klagers
aanvullend te informeren of aanvullend te waarschuwen.

De klagers lijden overigens ook geen schade door de onjuiste mededeling. De beklaagde heeft de klagers
geïnformeerd over het nieuw te vestigen recht van overpad ten behoeve van [naam perceel]. Dit zou
noodzakelijk zijn voor de kopers van [naam perceel]. Dit moest de klagers op basis van de feitelijke situatie
ook voldoende duidelijk zijn, nu zij alleen interesse hadden in de woonboerderij en niet in [naam perceel].
Anders dan de klagers stellen was een recht van overpad noodzakelijk, ook nu [naam perceel] door de
buren van de klagers is gekocht. [Naam perceel] ligt niet direct aan de weg, maar achter de woonboerderij.
Er is voorgesteld om grond te ruilen zodat de kopers van [naam perceel] wel via de eigen grond [naam
perceel] zouden kunnen bereiken, maar de klagers hebben ervoor gekozen niet met dit voorstel in te
stemmen.

De beklaagde verzoekt de commissie de klacht ongegrond te verklaren dan wel bij gegrondverklaring geen
maatregel op te leggen.

Beoordeling van de klacht
De commissie overweegt als volgt.

De commissie heeft ingevolge haar reglement tot taak het behandelen van klachten over het handelen
en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting bij één van de aangesloten
organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
 het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn
organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
 het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
 de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
 bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.

De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.

Met betrekking tot de klacht van de klagers overweegt de commissie naar aanleiding van het over en weer
door partijen gestelde het volgende.

De commissie stelt vast dat de klacht er in de kern op neerkomt dat de beklaagde haar onderzoeksplicht
heeft geschonden in relatie tot aanwezige erfdienstbaarheden en de klagers – ook nadat de beklaagde van
de actuele situatie op de hoogte was – niet correct heeft geïnformeerd over de actuele stand van zaken
rond het recht van overpad ten laste van de woonboerderij die door de klagers is gekocht.
De commissie stelt verder vast dat de beklaagde de klagers heeft geïnformeerd over een recht van overpad
dat zou bestaan ten laste van de woonboerderij ([perceel 2]) en ten behoeve van [naam perceel] ([perceel
1]) ten tijde van de bezichtiging, de koop en voorafgaand aan de levering. De beklaagde heeft de klagers
evenwel niet correct geïnformeerd, en had de klagers correct dienen te informeren na het verrichten van
deugdelijk onderzoek. De beklaagde had op de hoogte moeten zijn van het feit dat het recht van overpad
was vervallen en de beklaagde had klaagster vervolgens moeten informeren over een nog te vestigen recht
van overpad. De beklaagde heeft in strijd gehandeld met de zorgplicht en daarmede de informatieplicht die
op haar rustte door zowel voorafgaand aan de koop de kopers onjuist/onvolledig te informeren, alsmede
door nadien de betrokken notaris (kennelijk) instructie te verschaffen de betrokken erfdienstbaarheid te
vestigen zonder de kopers daarover voor af te informeren.

De klacht van de klaagster is gelet op het voorgaande gegrond.

De maatregel

Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een maatregel opleggen. De beklaagde
heeft zijn onderzoekplicht geschonden en de klagers niet correct geïnformeerd over de actuele stand van
zaken over het recht van overpad dat aan de orde was en weer gevestigd moest worden. De commissie
acht de nalatigheid – gegeven de omstandigheden – van dien aard dat volstaan kan worden met een
waarschuwing. De commissie zal dat dan ook opleggen.

Nu de klacht gegrond is dient beklaagde ingevolge artikel 15 van het Reglement Tuchtcommissie
Vastgoedprofessionals tevens de behandelingskosten te betalen.

Daarom wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt aan beklaagde de maatregel van een waarschuwing op;
– bepaalt dat de beklaagde het klachtengeld, dat de klaagster heeft betaald, moet vergoeden.

Bovendien is beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie behandelingskosten aan de
commissie verschuldigd.

Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen,
voorzitter, de heer J. Weide en de heer H.W. Zuur, leden in aanwezigheid van de heer mr. N. van Gelder,
(plaatsvervangend) secretaris op 14 november 2023