Commissie: Makelaardij
Categorie: Informatie
Jaartal: 2014
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
81421
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil ziet op de tussen partijen op 26 april 2013 tot stand gekomen opdracht tot bemiddeling bij verkoop van de aan consument toebehorende woning. Deze heeft geleid tot verkoop van de woning voor een bedrag van € 165.000,– k.k.
De ondernemer heeft aan de consument een courtagenota d.d. 2 september 2013 toegezonden. Daarin is een bedrag van € 3.000,– inclusief BTW berekend aan verkoopcourtage. De nota sluit op € 1.942,50 wegens verrekening startfee van € 750,– exclusief BTW die de consument reeds had betaald en nog een korting ad € 150,– (inclusief BTW).
De consument heeft rond 13 september 2013 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.
“Puntsgewijs mijn klachten:
Mijn makelaar heeft mij nooit op de hoogte gesteld van het oorspronkelijke bod van [de kandidaat-koper]. Op verschillende momenten heeft dit feit mij benadeeld. Naar mijn mening is dit cruciale informatie die met mij gedeeld had moeten worden. Naar aanleiding hiervan heb ik de volgende klachten:
– Als ik vanaf het begin had geweten van het oorspronkelijke bod van € 163.000,–, was ik kort daarna niet akkoord gegaan met een bedrag van € 165.000,– + roerende zaken t.w.v. € 2.000,–;
– Doordat ik, zowel aan het begin als aan het eind van de onderhandeling onvoldoende op de hoogte was van de situatie, ben ik niet in staat geweest een weloverwogen beslissing te nemen;
– Ik heb mijn makelaar € 2850,– betaald om mijn belangen te behartigen en ik ben van mening dat mijn makelaar hierin is tekortgeschoten.”
Het is de consument namelijk duidelijk geworden dat de kandidaat-koper een openingsbod van € 163.000,– kenbaar had gemaakt aan de ondernemer, maar dat deze hem had geadviseerd een lager bod te doen. Toen werd het een bod van € 153.000,–. De consument heeft verder het vermoeden dat de ondernemer de kandidaat-koper kende en sluit belangenverstrengeling niet uit.
De consument verlangt een compensatie van € 2.000,–.
Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.
Uitgangspunt bij de bemiddeling was een taxatiewaarde van € 155.000,– en een maximale opbrengstverwachting van € 160.000,–. Dit blijkt uit de door de ondernemer afgegeven waardeverklaring. De uiteindelijke verkoop van € 165.000,– is dan ook een prima resultaat. Na een zeer laag openingsvoorstel van de kandidaat-koper kwam hij daarna met een uiterste bod van € 163.000,–. Toen is er uitgekomen, nadat er meerdere bezichtigingen hadden plaatsgevonden die niet tot een bod leidden, dat de ondernemer aan de kandidaat-koper mededeelde dat er sprake was van een uiterste prijs van € 165.000,– die de consument wilde realiseren. De kandidaat-koper was akkoord mits hij een aantal roerende zaken kon overnemen. Er is geen sprake van belangenverstrengeling.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Ter zitting heeft de ondernemer erkend dat de kandidaat-koper voorafgaande aan zijn formele bod heeft medegedeeld dat hij een bedrag van € 163.000,– had genoemd maar dan als “uiterst voorstel” dat van zijn kant gedaan zou kunnen worden. Dat was geen echt bod en de ondernemer benadrukt dat de kandidaat-koper een nerveuze en wat onvoorspelbare indruk maakte.
Naar aanleiding van de interactie tussen de kandidaat-koper is toen een eerste bod gedaan van € 153.000,–. Deze gang van zaken heeft de ondernemer niet met de consument gedeeld. De ondernemer wijst er echter op dat zijn strategie er op was gericht voor de consument een zo positief mogelijke opbrengst te behalen en dit is ook gelukt.
De commissie overweegt dat een van de kernverbintenissen van de makelaar is dat hij zijn opdrachtgever correct informeert over zijn contacten met kandidaat-kopers. Indien een kandidaat-koper een concreet uiterste bod noemt dient dat door de makelaar aan de opdrachtgever te worden doorgegeven. Dit geldt temeer als de makelaar een strategie heeft bedacht en in het kader van die strategie een lager bod wordt gedaan dan het uiterste bod, met als achtergrond dat de makelaar nog andere kandidaten de woning wilde tonen om te bezien welke biedingen zij zouden doen. Dit betekent dan ook dat de commissie van oordeel is dat de ondernemer tekort is geschoten in deze kernverbintenis waardoor de kans is ontstaan dat de consument een lagere verkoopprijs heeft ontvangen.
De consument heeft ter zitting toegegeven dat het lastig is om vast te stellen welke koopprijs hij zou hebben gekregen als voormelde informatie wel met hem was gedeeld. De commissie is met de ondernemer van oordeel dat de gerealiseerde koopprijs in elk geval een realistische is. De commissie beslist dat een bedrag van € 400,– inclusief BTW op de courtage in mindering dient te strekken wegens schending van de informatieverplichting en dat de ondernemer dit aan de consument dient te voldoen.
Tot slot overweegt de commissie dat haar van een belangenverstrengeling tussen ondernemer en kandidaat-koper niet is gebleken.
De klacht is gegrond.
Beslissing
De ondernemer dient aan de consument een bedrag van € 400,– inclusief BTW te betalen binnen 14 dagen na verzending van dit advies.
Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 76,26 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Verder dient de ondernemer een bedrag van € 350,– aan de commissie te voldoen als bijdrage in de kosten van de zaaksbehandeling.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij op 27 februari 2014.