Commissie: Makelaardij
Categorie: Wanprestatie / Zorgplicht
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
227764/239729
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De makelaar heeft de consument bijgestaan bij de aanschaf van een appartement. Partijen twisten over de vraag of de makelaar in strijd met zijn zorgplicht heeft gehandeld. De commissie is van oordeel dat de makelaar zijn zorgplicht heeft geschonden door niet voldoende aan zijn onderzoeksplicht te voldoen en door de consument onjuist te informeren. De commissie stelt de geleden schade vast op een bedrag van € 4.000,- en veroordeeld de makelaar dat bedrag aan de consument te vergoeden. De klacht is gegrond.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies door de Geschillencommissie Makelaardij (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 8 februari 2024 te Den Haag.
De consument is, in het bijzijn van haar moeder als gemachtigde, digitaal via een zogenaamde Zoomverbinding gehoord. Datzelfde geldt voor de makelaar, die in het bijzijn van de gemachtigde mevrouw mr. [naam], werd gehoord.
Onderwerp van het geschil
De kwaliteit van de dienstverlening van de makelaar.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Als starter heb ik de makelaar ingeschakeld als aankoopmakelaar voor de koop van mijn eerste woning. Dit omdat een makelaar een zorgplicht en een onderzoeksplicht heeft en ik daar volledig op vertrouwde. Sinds ik er woon blijkt het helaas een huis vol met (verborgen) gebreken. Ik zit nu met een enorme schadepost.
o.a.:
– Kozijnen zijn verkeerd om geplaatst, foutieve constructie en niet waterdicht. Schadebedrag € 9.500,–
– Kapotte buitenmuur: Geen spouwmuur aanwezig, gaten in de buitenmuur. Schadebedrag € 1.800,–
– Niet geïsoleerde buitenmuur, schadebedrag € 2.250,–
– Te hoog vochtgehalte in de woning. Schadebedrag € 1.175,–
– Lekkage dak. Schadebedrag € 5.025,–
(D.m.v. van offertes zijn we tot deze schadebedragen gekomen).
Buiten de financiële schade is mijn ernstig astma verdubbeld mede door het hoge vochtgehalte in mijn woning en de stress die ik al een jaar ondervind. In mijn ogen hadden deze gebreken opgemerkt kunnen worden als de makelaar goed en deskundig geadviseerd had. De makelaar heeft tot twee keer toe op mijn vraag of een bouwkundige keuring nodig was dit afgeraden. Dit was niet nodig volgens haar. De redenen waren letterlijk “nee en hoe meer voorwaarden hoe slechter jouw kansen” en “nee het is niet nodig want het huis is helemaal nieuw.”
Tevens heeft de makelaar foutieve informatie verstrekt over het dak. Het platte dak zou nieuw zijn maar is volgens kadastergegevens al van voor 2008. Het heeft vanaf het begin dat ik er woon lekkages gegeven tot op de dag van vandaag. In de verkoopbrochure stond vermeld dat de woning volledig geïsoleerd was, terwijl thans blijkt dat de spouwmuur en isolatie ontbreken. Dus naar mijns inziens heeft de makelaar niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en deskundig NVM-makelaar mag worden verwacht.
Ik heb in meerdere gesprekken geprobeerd om tot een schikking/oplossing te komen. Helaas verwijst de makelaar alleen naar de verkopers en wil zelf geen enkele verantwoordelijkheid nemen. Dat vind ik zeer teleurstellend. Daarom vraag ik aan de commissie om een uitspraak te doen over een toewijzing van een schadevergoeding.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument heeft een schade opgevoerd van meer dan € 10.000,– en stelt daarnaast dat zij te kampen heeft met een gezondheidsschade ten gevolge van de gebreken in haar woning. Ingevolge het reglement van de commissie is zij niet-ontvankelijk in deze twee verzoeken. Subsidiair betwist de makelaar dat zij haar zorg- en onderzoeksplicht zou hebben verzaakt door een bouwkundige keuring af te raden.
Het ging hier immers om een net gerenoveerd appartement. Er was geen enkele aanleiding om een bouwkundige keuring te adviseren. Bovendien wilde de consument de woning, in een gewild en schaars segment van de markt, graag hebben. Het stellen van nadere voorwaarden zou haar kansen verslechteren.
In de verkoopinformatie stond dat de woning volledig zou zijn geïsoleerd, kant en klaar en gerenoveerd was. Niet visueel waarneembaar was dat de buitenmuur kapot en niet geïsoleerd was. Evenmin werd tijdens de oplevering lekkages aan het dak gezien en dat de kozijnen verkeerd waren geplaatst. De makelaar merkt op dat destructief onderzoek niet van haar kon worden gevergd. De consument was ten tijde van de oplevering vergezeld van een haar bekende bouwkundige. Ook zij hebben die gebreken niet geconstateerd. De makelaar kan dus niet aansprakelijk worden gehouden voor gebreken die niet waarneembaar/bekend waren ten tijde van de oplevering en voor gebreken (dak) die pas geruime tijd na passeren aan het licht kwamen. De makelaar erkent dat zij heeft aangegeven dat het dak nieuw is. Zij is afgegaan op onjuist verstrekte informatie. Er bestond geen aanleiding aan die informatie te twijfelen.
De makelaar heeft naar de consument naar vol vermogen bijgestaan haar bij de klachtenafwikkeling te helpen. Voorts betwist zij het bestaan van causaal verband tussen haar optreden en het ontstaan van de schade. In het bijzonder met betrekking tot de situatie wanneer een bouwkundige inspectie wel zou hebben plaatsgevonden. De makelaar verzoekt de commissie de consument niet-ontvankelijk te verklaren dan wel de klacht geheel ongegrond te verklaren.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De consument heeft ter zitting haar schadeclaim jegens de makelaar beperkt tot € 10.000,– zodat zij in haar klacht kan worden ontvangen. De commissie stelt vast dat de consument de gebreken met de door haar aangekochte woning als zeer teleurstellend ervaart. De aankoop van een woning gaat altijd met enig risico gepaard en de commissie ziet zich voor de vraag gesteld of dat risico in dit geval mogelijk negatief is beïnvloed door het handelen of nalaten van de makelaar. Met andere woorden, is er sprake van gedragingen of beslissingen van de ondernemer die niet in overeenstemming zijn met handelen zoals dat van een zorgvuldig handelend en vakbekwaam makelaar mag worden verwacht.
De commissie is van oordeel dat de makelaar in het kader van haar zorgplicht te weinig kritisch is geweest.
Zo heeft zij de consument onjuist geïnformeerd over de staat van het dak. Voorts is zij in haar onderzoeksplicht te kort geschoten in het op juistheid nagaan van gegevens van verkoopbrochure. Naar achteraf is gebleken dat er geen spouwmuren in de woning waren aangebracht en dat het dak veel ouder was dan vermeld en evenmin vernieuwd was.
Het lijkt er op dat de makelaar meer in het belang van de zaak heeft gehandeld dat in het belang van het juist informeren van de consument. Een voorbeeld daarvan is haar advisering om een bouwkundig onderzoek achterwege te laten. De ervaring leert dat men ook bij gerenoveerde nieuwbouwprojecten op zijn qui vive moet zijn. Een makelaar moet in staat worden geacht te kunnen waarnemen, al is het maar door de voeging van het metselwerk, of er sprake is van spouwmuren of niet.
De commissie is van oordeel dat de makelaar op deze punten toerekenbaar tekort is geschoten. De klacht wordt mitsdien deels voor gegrond gehouden. De commissie betrekt in haar overwegingen dat de makelaar een bescheiden courtage heeft gerekend en veel werk heeft verzet in de nazorg omtrent het herstel van de gebreken. Niettemin heeft zij haar zorgplicht geschonden en is aldus tekort geschoten in de nakoming van de verplichting van de op haar rustende verbintenis uit hoofde van de bemiddelingsovereenkomst. Zoals gezegd kan dit de makelaar worden toegerekend en is zij schadeplichtig jegens de consument. Alle feiten en omstandigheden van het geval in aanmerking genomen waardeert de commissie die geleden schade naar redelijkheid en billijkheid op € 4.000,– welke schade de makelaar aan de consument dient te vergoeden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De makelaar wordt aansprakelijk gesteld voor een deel van de verzochte schadevergoeding en wordt verplicht binnen 14 dagen na verzending van dit advies € 4.000,– aan de consument te voldoen.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. D. van den Brink, voorzitter, de heer E.H. Jansen, mevrouw drs. P.C. Hoogeveen-de Klerk, leden, op 8 februari 2024.