Makelaar op meerdere punten tekort geschoten, maar niet is komen vast te staan dat consument hierdoor nadeel heeft ondervonden

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij Consumentenmarkt    Categorie: dienstverlening/ bejegening    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 199271/204382

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Dit geschil vloeit voort uit een bemiddelingsovereenkomst tussen consument en ondernemer. Hierbij heeft ondernemer zich verplicht tot het bemiddelen in de verkoop van het huis van consument. Consument wil dat ondernemer verantwoording aflegt voor de hoogte van de courtagenota en het bedrag terugbetaalt. De commissie oordeelt dat ondernemer is tekortgeschoten op een paar vlakken, maar dat dit geen reden is om de courtagekosten terug te krijgen. De klacht wordt ongegrond verklaard.

De uitspraak

Behandeling van het geschil
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.

Onderwerp van het geschil
Op 13 juli 2022 is tussen de consument en de makelaar een schriftelijke opdracht tot stand gekomen. De makelaar heeft bemiddeld bij de verkoop van de woning van de consument. De woning is voor
€ 692.500,– k.k. verkocht. De courtagenota van de makelaar van € 7.000,– (vast tarief) is door de consument volledig voldaan. De consument wil dat de makelaar verantwoording aflegt en de courtage aan hem terugbetaalt.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. De consument verwijt de makelaar het volgende:

– zijn poging om het courtagepercentage te verhogen tijdens het verkoopproces;
– zijn communicatie met een door de consument aangedragen gegadigde zonder afstemming vooraf met de consument waardoor de consument een veel hogere verkoopopbrengst is ontgaan;
– het contact hebben met de makelaar van een gegadigde over de “dubbele woonbestemming” zonder afstemming vooraf met de consument waardoor de consument een veel hogere verkoopopbrengst is ontgaan;
– het niet opvolgen van instructies van de consument om vast te houden aan de afgesproken vraagprijs;
– het zonder overleg opnemen van een clausule in de koopovereenkomst over de mogelijke wijzigingen over de “dubbele woonbestemming” waarover de plaatselijke politici van gedachten wisselen;
– het weigeren verantwoording af te leggen over het verkoopproces en tijdens een evaluatiegesprek haalt de makelaar de consument onderuit door te verwijzen naar het overlijden van een minderjarige zoon van de consument.

Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De makelaar heeft excuses aangeboden voor zijn poging om de courtage te verhogen. Hij heeft er spijt van dat het evaluatiegesprek niet goed is verlopen en zit daar nog steeds mee. De makelaar is het er niet mee eens dat zijn communicatie heeft geleid tot een lagere verkoopprijs. De clausule is door hem in de koopovereenkomst opgenomen om de consument te beschermen tegen latere claims van de koper.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.

Het past natuurlijk niet dat de makelaar, nadat de opdracht tot bemiddeling is ondertekend en hij zijn werkzaamheden voor de consument heeft aangevangen, bij de consument aanklopt om een hogere courtage. De makelaar ziet dit in en heeft daarvoor excuses aangeboden, wat de commissie volkomen terecht voorkomt. Partijen hebben daarna de afgesproken samenwerking voortgezet.

Nadat de bemiddeling was geslaagd hebben partijen een evaluatiegesprek gevoerd. Dat is volstrekt misgelopen. De consument voelde zich onderuitgehaald en de makelaar voelde zich bedreigd. Vervelend als dit gesprek moet zijn geweest kan de commissie in de verdere beoordeling daarop geen acht slaan. De commissie moet immers beoordelen of de makelaar tekort is geschoten in de uitvoering van zijn opdracht.

De consument, die in de woning een Bed & Breakfast exploiteerde, heeft uit zijn eigen netwerk een gegadigde met de makelaar in contact gebracht. De makelaar heeft met deze gegadigde een uitgebreid telefoongesprek gevoerd waarin hij melding maakte van het feit dat in de lokale politiek wordt nagedacht over beleid om de “dubbele woonbestemming” terug te dringen waardoor de toekomstige exploitatie van de Bed & Breakfast onder druk zou komen te staan. Duidelijk is geworden dat de makelaar hierover niet eerder met de consument heeft gesproken, laat staan dat hij de consument erop heeft gewezen dat hij dit aspect met de gegadigde zou bespreken.

De commissie acht dit onverstandig van de makelaar, waarbij zij tevens in aanmerking neemt dat dit een onderwerp is dat zich niet leent voor een eerste telefoongesprek tussen een gegadigde en de makelaar. Daar komt bij dat de commissie van oordeel is dat het nadenken van de lokale politiek niet voldoende concreet was om daarvan direct melding te moeten maken. Het nadenken had toen immers nog niet geleid tot agendering van dit onderwerp door Burgemeester & Wethouders of de gemeenteraad zodat het niet zo is dat de makelaar beroepshalve genoodzaakt was daarvan melding te maken. De commissie is het om dezelfde reden ook eens met de consument dat het niet nodig was de clausule in de koopovereenkomst op te nemen. Kortom: de commissie is van oordeel dat de makelaar op deze punten tekort is geschoten.

Ondanks dit tekortschieten van de makelaar leidt dit niet tot gegrondverklaring van de klacht. Dit legt de commissie als volgt uit. In de eerste plaats heeft te gelden dat de consument gerechtigd was de opdracht in te trekken en met een andere makelaar verder te gaan, maar ondanks zijn kritiek op het handelen van de makelaar is dit niet gebeurd. Bij de mondelinge behandeling is verder gebleken dat de gegadigde, ondanks het telefoongesprek met de makelaar, nog steeds geïnteresseerd bleek in aankoop. De commissie begrijpt niet waarom de consument geen actie heeft ondernomen om het gesprek met deze gegadigde te hervatten of de makelaar op dat spoor te zetten. Wat betreft de clausule geldt dat de consument de koopovereenkomst wel heeft ondertekend en daarmee dus toch akkoord is gegaan. De commissie overweegt daarom dat de consument niet zozeer valt over deze clausule maar dat deze clausule bij hem tot argwaan heeft geleid of de makelaar wel voldoende zijn best heeft gedaan om de hoogst mogelijke koopprijs te realiseren.

Anders dan de consument aanvoert, vindt de commissie in dat verband niet dat de makelaar zijn boekje te buiten ging door met de vertegenwoordiger van de uiteindelijke koper te communiceren over de “dubbele woonbestemming” en die daarvoor niet bleek te willen betalen, omdat hij geen B&B wilde gaan exploiteren. De commissie is het eens met de makelaar dat de consument hierdoor niet € 50.000,– op de koopprijs heeft verloren nu immers de koper gewoon gebruik kan maken van de tweede woning. De consument maakt onvoldoende aannemelijk dat de “dubbele woonbestemming” die waarde heeft.

Wat betreft de gerealiseerde verkoopprijs geldt het volgende. De consument heeft uitgelegd dat hij vier indicaties van makelaars heeft gekregen, te weten € 600.000, 770.000, 750.000 en de makelaar in deze zaak adviseerde € 700.000,–. Uiteindelijk is binnen de hieruit blijkende bandbreedte verkocht voor
€ 692.500 zodat reeds op basis hiervan niet zonder meer kan worden gezegd dat er een te lage koopprijs is gerealiseerd. Daar komt bij dat het bod (€ 745.000,–) van de eerder genoemde gegadigde met wie de makelaar het gewraakte telefoongesprek heeft gevoerd nooit op papier is gezet, deze inclusief de B&B inventaris is en er volledige financiering nodig was zodat het altijd de vraag zal blijven of dit bod gestand zou worden gedaan. Tot slot wordt overwogen dat uiteindelijk de consument de knoop doorhakt: als hij de koopprijs te laag vindt dan komt er geen koopovereenkomst tot stand. Duidelijk is echter dat de consument wel met deze koopprijs heeft ingestemd ondanks de oorspronkelijke vraagprijs van € 745.000,–.

Alles overziende komt het erop neer dat de makelaar inderdaad op meerdere punten tekort is geschoten, maar dat niet is komen vast te staan dat de consument hierdoor nadeel heeft ondervonden. Er is daarom geen reden om te beslissen dat de courtagenota moet worden terugbetaald door de makelaar.

Daarom wordt als volgt beslist.

Beslissing
De klacht van de consument is ongegrond.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. A.J.J. van Rijen, voorzitter, de heer E.H. Jansen, mevrouw drs. W. Nienhuis, leden, op 20 juni 2023.