Makelaar overtreedt regel 6 Erecode; commissie legt berisping en voorwaardelijke boete op

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Gedragsregels    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 205975/224857

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Klager verwijt beklaagde een woning te hebben gekocht en deze op korte termijn voor een meerprijs te hebben verkocht, hetgeen in strijd is met de Erecode. Beklaagden voeren omstandigheden aan op grond waarvan zij van mening zijn niet in strijd met de Erecode te hebben gehandeld. De commissie is van oordeel dat beklaagden in strijd met de Erecode hebben gehandeld, omdat er sprake is van handel in de zin van regel 6 van de Erecode. Daarnaast is geen sprake van het gebruik van de woning als belegging of voor eigen huisvesting. De klacht is gegrond. De commissie legt een berisping en een voorwaardelijke boete op aan beklaagden.

De uitspraak

Behandeling van de klacht
De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: de commissie) is op grond van artikel 3 van het reglement van de commissie bevoegd de klacht te behandelen. De beklaagden zijn aangesloten bij de klager en de commissie heeft (onder meer) tot taak klachten te behandelen over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting bij de klager, dat mogelijk in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de Erecode dan wel gedragscode van de klager.

De commissie heeft kennisgenomen van de stukken die door partijen zijn overgelegd.

De mondelinge behandeling heeft op 26 januari 2024 plaatsgevonden.

Ter zitting zijn verschenen:

  • [naam], secretaris Commissie Lidmaatschapszaken, namens de klager,
  • [naam], voorzitter van de Commissie Lidmaatschapszaken, namens de klager,
  • [beklaagde 2], de makelaar,
  • [naam], gemachtigde van de beklaagden.

Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de vraag of de beklaagden in strijd met regel 6 van de Erecode hebben gehandeld.

Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat erop neer dat de beklaagden regel 6 van de Erecode hebben overtreden door op korte termijn, in dit geval één maand, de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning) aan te kopen en via het makelaarskantoor weer te verkopen voor een meeropbrengst. De aan- en verkoop van de woning kwalificeert immers als handel in de zin van regel 6 van de Erecode, hetgeen een vorm van ongeoorloofd eigen belang is.

De klager verzoekt de commissie een maatregel op te leggen die de commissie geïndiceerd acht en de beklaagden in de kosten van deze procedure te veroordelen.

Standpunt van de beklaagden
Voor het standpunt van de beklaagden verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.

Achtergrondinformatie
De beklaagden hebben in hun verweerschrift eerst – samengevat – de volgende achtergrondinformatie van de aan- en verkoop van de woning gegeven.

De heer [naam], de initiële verkoper van de woning en een vriend van de makelaar, heeft begin 2020 aan de makelaar de opdracht gegeven tot verkoop van zijn woning over te gaan. Beklaagden hebben de woning vervolgens openbaar in de verkoop gedaan voor een vraagprijs van € 325.000,– kosten koper. Na enige tijd hebben de beklaagden, op initiatief van de heer [naam], de vraagprijs van de woning verlaagd naar € 295.000,– kosten koper. De heer [naam] maakte zich zorgen dat de woning nog niet verkocht was, omdat hij en zijn partner verplichtingen waren aangegaan tot de bouw van een nieuwe woning. Als hun oude woning niet zou worden verkocht dan zouden zij onvoldoende financiële mogelijkheden hebben voor de bouw van de nieuwe woning. Gelet daarop heeft de makelaar met de heer [naam] op 29 november 2021 een overeenkomst gesloten, waarin partijen waren overeengekomen dat de makelaar garant stond voor de verkoop van de woning tegen een prijs van € 295.000,– kosten koper. De garantstelling geschiedde onder de voorwaarde dat de woning op 31 januari 2022 nog niet verkocht zou zijn, terwijl de garantverklaring verliep op uiterlijk 2 februari 2022. Ook werd afgesproken dat de mogelijke meer- of minderopbrengsten bij doorverkoop voor de makelaar waren. Voor de makelaar waren de volgende omstandigheden mede redengevend om tot garantiestelling over te gaan:

  • de heer [naam] werd mogelijk uitgezonden ter ondersteuning van een unit F16’s of F35’s van vliegbasis [plaats] om de buitengrenzen van de NAVO te versterken;
  • de heer [naam] werd in het ziekenhuis opgenomen voor hartklachten vanwege spanning;
  • de makelaar wilde de woning voor zichzelf en zijn partner kopen om in te wonen, omdat hij recent was gediagnosticeerd met een ernstige auto-immuunziekte, Sarcoïdose, en de woning kon makkelijk geschikt worden gemaakt voor het geval de mobiliteit van de makelaar zou verslechteren wegens de ziekte.

Op 3 februari 2022 heeft de heer [naam] de woning aan de makelaar verkocht voor € 295.000,– kosten koper. De makelaar wilde de woning echter niet meer voor zichzelf houden voor privégebruik, omdat 1) hij een aanzienlijk betere prognose had gekregen voor zijn ziekteverloop en 2) hij zijn partner niet betrokken had bij de aankoop van de woning en dit bij haar de nodige weerstand opriep, omdat ze al een andere woning hadden gekocht.

Op 4 maart 2022 heeft de makelaar de woning dan ook doorverkocht voor € 325.000,– kosten koper. Na de levering van de woning aan de kopers heeft de makelaar onverplicht € 9.696,17 aan de heer [naam] overgemaakt, zijnde de helft van de meeropbrengst van de woning verminderd met de door de makelaar gemaakte kosten.

Verweer
De beklaagden stellen zich op het standpunt dat zij onder de gegeven omstandigheden niet regel 6 van de Erecode hebben overtreden. Zij voeren hiertoe aan dat zij met de aankoop van de woning slechts de intentie hadden de heer [naam] uit de ontstane moeilijke situatie te helpen en dat er sprake was van een bijzondere situatie die zich niet snel meer zal voordoen. De beklaagden benadrukken daarbij dat het initiatief voor de verkoop van de woning bij de heer [naam] lag en dat de beklaagden dit niet konden afdwingen. De beklaagden hebben dan ook uitsluitend uit goede bedoelingen gehandeld en zullen in de toekomst dit soort situaties vermijden.

Beoordeling van de klacht

Inleiding
De makelaar is een bij de NVM aangesloten Makelaar/Taxateur en is via zijn persoonlijke holding, [naam], enig aandeelhouder en bestuurder van het NVM-lid [beklaagde 1], het makelaarskantoor.

Op 3 februari 2022 heeft de makelaar met de heer [naam] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning voor een bedrag van € 295.000,–. Een maand later, op 4 maart 2022, heeft de makelaar via het makelaarskantoor de woning doorverkocht voor € 325.000,–.

Regel 6 van de Erecode
Als NVM-lid en NVM-Makelaar/Taxateur dienen de beklaagden zich te houden aan de Erecode en overige regelgeving/kwaliteitseisen van de klager. In geschil tussen partijen is of de beklaagden met de aan- en verkoop van de woning regel 6 van de Erecode hebben overtreden door te handelen in onroerend goed.

Ingevolge regel 6 van de Erecode hebben het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur geen direct of indirect belang bij onroerend goed, tenzij dit dient tot huisvesting of ter belegging. Zij handelen dan ook direct noch indirect in onroerend goed en onthouden zich van risicodragende projectontwikkeling. Zij voorkomen betrokken te raken in een verstrengeling van belangen.

Uit regel 6 van de Erecode volgt dan ook dat als hoofdregel heeft te gelden dat een NVM-lid geen direct of indirect belang bij onroerend goed heeft. Op deze hoofdregel zijn twee uitzonderingen van eigen belang toegelaten, te weten huisvesting of belegging voor hemzelf of zijn onderneming. Handel valt altijd buiten de geoorloofde vorm van eigen belang.

Niet in geschil is dat de beklaagden door de aan- en verkoop van de woning een belang hebben gekregen bij onroerend goed. Partijen verschillen van mening of de aan- en verkoop van de woning kwalificeert als handel in de zin van regel 6 van de Erecode.

De commissie is van oordeel dat er sprake is van handel in de zin van regel 6 van de Erecode. Gesteld noch gebleken is immers dat de makelaar de woning heeft gekocht als belegging of voor eigen huisvesting. Van een geoorloofd eigen belang bij de aan- en verkoop van de woning is dan ook geen sprake. De commissie gaat voorbij aan het betoog van de beklaagden dat zij met de aankoop van de woning de intentie hadden om de initiële verkoper, de heer [naam], uit een moeilijke situatie te helpen. Het feit blijft dat de beklaagden de woning na één maand met winst hebben verkocht en daarbij eveneens hebben geprofiteerd van een courtage. Hieruit volgt naar het oordeel van de commissie dat de beklaagden met de aan- en verkoop van de woning niet uitsluitend hebben gehandeld in het belang van de heer [naam], maar eveneens hun eigen belang ongeoorloofd hebben nagestreefd. Dat de makelaar een deel van de winst (€ 9.696,17) onverplicht aan de heer [naam] heeft betaald maakt dit niet anders.

Conclusie
De commissie verklaart de klacht gegrond, nu de conclusie uit het voorgaande is dat de beklaagden regel 6 van de Erecode hebben overtreden. Voor deze overtreding zal de commissie de beklaagden een berisping opleggen als straf, alsmede voorwaardelijk een boete van € 15.000,00 te betalen aan klager indien de beklaagden zich binnen vijf jaar na deze uitspraak opnieuw schuldig maken aan het overtreden van regel 6 van de Erecode.

De commissie acht een berisping passend voor de gemaakte overtreding, nu dit de eerste keer is dat de beklaagden tuchtrechtelijk een verwijt wordt gemaakt. Het baart de commissie echter zorgen dat de beklaagden naar eigen zeggen uitsluitend uit emotie hebben gehandeld en niet aan de Erecode dachten. Niet uitgesloten is dan ook dat zij deze overtreding weer zullen maken. Gelet hierop acht de commissie de voorwaardelijk opgelegde boete geboden.

Klachtengeld
Nu de klacht van de klager gegrond wordt verklaard, dienen de beklaagden overeenkomstig het reglement van de commissie het door de klager betaalde klachtengeld te vergoeden.

Behandelingskosten
De commissie bepaalt dat de beklaagden op grond van artikel 15 van het reglement € 3.569,50 (inclusief BTW) aan behandelingskosten dienen te betalen.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie:

  • verklaart de klacht gegrond;
  • legt aan [beklaagde 1] een straf op van berisping, alsmede voorwaardelijk een boete van € 15.000,00 te betalen aan klager, indien zij zich binnen vijf jaar na deze uitspraak opnieuw schuldig maakt aan het overtreden van regel 6 van de Erecode;
  • legt aan de heer [beklaagde 2] een straf op van berisping, alsmede voorwaardelijk een boete van € 15.000,00 te betalen aan klager, indien hij zich binnen vijf jaar na deze uitspraak opnieuw schuldig maakt aan het overtreden van regel 6 van de Erecode;
  • bepaalt dat de beklaagden aan de klager het door de klager betaalde klachtengeld van
    € 99,99 vergoeden;
  • bepaalt dat de beklaagden € 3.569,50 (inclusief BTW) aan behandelingskosten dienen te betalen.

Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Palland, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 26 januari 2024.