Commissie: Makelaardij Zakelijk
Categorie: Overeenkomst/opdrachtgever / Schade
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
206442/228582
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De ondernemer stelt de makelaar aansprakelijk voor financiële schade bij de verkoop van een bedrijfspand, bewerend dat de makelaar nalatig was in advies en handelen. De ondernemer meent dat de makelaar de afgesproken vraagprijs niet adequaat heeft gehanteerd en na verkoop het pand voor een hogere prijs heeft doorverkocht, in strijd met de overeenkomst. De makelaar weerlegt deze beweringen, benadrukkend dat de verkoopprijs met de ondernemer is overeengekomen en dat er geen sprake was van dwang of bedrog bij het tekenen van het koopcontract. Bovendien was het initiatief tot doorverkoop niet van de makelaar, maar van een derde partij na de notariële overdracht. De commissie oordeelt dat de makelaar naar behoren heeft gehandeld en dat de klachten van de ondernemer ongegrond zijn. De grieven met betrekking tot vermeend in strijd handelen met de opdracht worden verworpen, en er wordt geen grond gezien voor schadeloosstelling. Bijgevolg wordt het verzoek van de ondernemer afgewezen door de Geschillencommissie Makelaardij zakelijk.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil ziet op de financiële afwikkeling van een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van een
bedrijfspand. De ondernemer stelt de makelaar aansprakelijk voor de schade die zij bij deze verkoop door
toedoen van de makelaar heeft geleden. Deze schade wordt beperkt tot een bedrag van
€ 10.000,–, de competentiegrens van de commissie.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern
komt het standpunt op het volgende neer.
Ik heb de makelaar benaderd om onze belangen te behartigen bij de verkoop van een bedrijfspand. Deze
makelaar wilde mij helpen nadat een andere niet verder met ons in zee wilde, omdat er beslag lag op de
pand. Ik heb de makelaar gevraagd wat we voor het pand konden vragen. Zij adviseerden mij dat ze ervan
uitgingen dat we er € 135.000,– voor konden vragen. Ik heb ze gevraagd om het pand online te koop aan
te bieden. Zij wilden echter eerst binnen hun eigen portefeuille kijken en zeiden dat ze voor dit bedrag een
koper hadden. We konden met deze koper uiteindelijk niet overeenkomen. Vervolgens heb ik gevraagd
wanneer ze het pand online konden zetten. Zij gaven toen aan dat er nog een potentiële koper was. Mede
omdat de makelaar heeft geadviseerd over het verkoopbedrag en dat we er wellicht niet meer voor konden
krijgen hebben wij dit bod geaccepteerd. Echter, twee werkdagen na de afhandeling van de koop is het
pand nogmaals te koop gezet dit op aanvraag van de koper. De vraagprijs was dit keer € 159.000,–. Ik heb
gezien dat er een bod op het pand is gedaan en de makelaar vertelde ons dat het pand inmiddels was
verkocht voor dat hogere bedrag. Dit is in strijd met de ondertekende opdracht van dienstverlening.
Wij lijden hierdoor schade van om en na bij € 25.000,–. Ik heb de makelaar een e-mail gestuurd met dat ik
hem aansprakelijk stel voor de schade wij hebben geleden. Zij hebben aangegeven geen enkele
aansprakelijkheid te aanvaarden. Ik verwijt de makelaar dat hij ons niet ons niet goed heeft geadviseerd
over de hoogte van de vraagprijs. In punt 3 van de opdracht tot dienstverlening staat vermeld dat ze na
onderzoek overleg zullen voeren over een definitieve prijsvorming. Dit is niet gebeurd. Tevens staat er in
punt 6 dat ze geen nieuwe opdracht zullen aanvaarden van een derde. Dit is helaas gebeurd en wel binnen
twee werkdagen.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt
het standpunt op het volgende neer.
De vraagprijs is onder meer tot stand gekomen na vergelijking met een aantal referentiepanden. Een en
ander is met de ondernemer besproken en zij is met een vraagprijs van € 135.000,– akkoord gegaan. Dit
bedrag is ook bij de koop overeengekomen. Tot en met het moment van de notariële overdracht is er geen
wanklank geweest. De koper heeft nimmer de bedoeling gehad door te willen verkopen. Hij kocht het pand
met de intentie als beleggingsobject voor de verhuur. Op 24 februari jl. vond de overdracht bij de notaris
plaats. Een dag later meldde zich echter iemand die het “te huur” bord had gezien en vroeg of de eigenaar
misschien niet wilde verkopen. De nieuwe eigenaar wilde dat wel, maar dat moest dan wel tegen een
interessante probeerprijs gebeuren, die minimaal € 159.000,– moest zijn. Dat dit uiteindelijk een verkoop
werd had niemand voorzien. Wij vinden dit zuur voor de ondernemer, maar wij hebben naar eer en geweten
gehandeld en achten de klachten dus ongegrond.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie stelt vast de het bedrijfspand is verkocht voor een prijs die met overeenstemming van de
ondernemer tot stand is gekomen. De makelaar heeft aldus zijn opdracht vervuld. Zoals gezegd is de
ondernemer akkoord gegaan met het verkoopbedrag. Dat zij dat koopcontract onder invloed van dwang,
dwaling, bedrog of anderszins zou hebben getekend is op geen enkele wijze onderbouwd of gebleken.
Als meest verstrekkend stelt de ondernemer dat de makelaar het pand niet meteen overeenkomstig haar
wens online heeft gezet, maar is gaan zoeken in zijn eigen bestand. De commissie gaat hieraan voorbij.
Het is immers volstrekt ongewis of het online zetten van het pand tot een hogere opbrengst dan de initiële
vraagprijs zou hebben geleid.
De voorgestelde grieven ten aanzien van het in strijd met artikel 3 en 6 van de opdracht tot dienstverlening
vermeende handelen door de makelaar worden – mede in het licht van de gemotiveerde betwisting
daarvan – verworpen. Evenmin valt in zien dat de makelaar op enigerlei ander wijze tekort zou zijn
geschoten in zijn opdracht jegens de ondernemer, Voor de door de ondernemer verzochte
schadeloosstelling is dus geen enkele plaats.
De klacht wordt voor ongegrond gehouden en wordt mitsdien als volgt beslist.
Beslissing
Het door de ondernemer verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij zakelijk, bestaande uit de heer mr. D. van den
Brink, voorzitter, mevrouw J.P.J. De Kleermaeker, de heer A.C. Doeser, leden, op 27 november 2023.