Meerdere klachten; dubbele toetsing.

De Geschillencommissie




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: Bouwtechnische geschillen    Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 56119

De uitspraak:

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage   De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling 2007 en de bijbehorende bijlage A, versie 1-8-2008, (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen (…), welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling (…) worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Stichting Arbitrage Instituut GIW woningen (AIG) (hierna te noemen: het reglement), zoals dat luidt ten dage van het aanhangig maken van het geschil”. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen door middel van arbitrage door de arbiters, benoemd door de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie), worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.   De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts.   Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.   Standpunt consument   Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier dat op 20 april 2011 digitaal is ingediend met bijgevoegde memorie van eis. De consument heeft zijn klachten uitgesplitst in klachten met betrekking tot het woonhuis en klachten met betrekking tot de aanbouw. Daar er met de ondernemer geen koop-/aannemingsovereenkomst is gesloten met betrekking tot de aanbouw, is aan de consument ter zitting meegedeeld dat deze klachten niet door de arbiters behandeld kunnen worden. Deze klachten zijn in het vonnis niet opgenomen.   In de kern komen de klachten met betrekking tot het woonhuis op het volgende neer.   Klacht 1: blijvende schade aan buitenmuren door vochtwerking (onvoldoende gereinigd). Klacht 2: probleem met grond en afwatering tuin (grond mogelijk vervuild en afwatering reeds maanden onvoldoende. Tuin mag (na ruim 4 maanden) nog niet worden aangelegd. Klacht 3: kwaliteit baksteen blijft kwestieus. Tijdens het project is van baksteen gewisseld- onvoldoende inzicht gekregen in prijs en kwaliteit van nieuwe en beoogde baksteen. Klacht 4: geen inzicht in kosten meer/minderwerk. Klacht 5: in proces verbaal is schriftelijk overeengekomen dat alle gebreken binnen 15 werkbare werkdagen verholpen zouden zijn. Nu, ruim 4 maanden later, is een gedeelte nog niet verholpen. Klacht 6: bestaande schriftelijke afspraken uit proces verbaal van oplevering zijn geschonden, noodzakelijke werkzaamheden zijn maanden onnodig blijven liggen waardoor forse, langdurige overlast en permanente schade is ontstaan. Verhuizing moest keer op keer worden uitgesteld. Dient in redelijkheid gecompenseerd te worden. Klacht 7: de ondernemer heeft de consument een toezegging gedaan dat hij een strook grond aan de zijkant van het perceel waarop de woning staat van hen mag aankopen. De consument vordert dat de ondernemer deze toezegging gestand doet. Klacht 8: twijfels kwaliteit beton. Deze klacht is ter zitting door de consument ingetrokken.   Ter oplossing van het geschil vordert de consument het volgende: 1. nog liggende werkzaamheden zo spoedig mogelijk afronden; 2. vergoeding van de schade aan het huis vast te stellen door een onafhankelijke derde; 3. een geldelijke vergoeding voor de overlast door traag uitgevoerde werkzaamheden en als gevolg daarvan uitgestelde verhuizing. De consument begroot dit naar redelijkheid en billijkheid op een bedrag van € 4.500,-; 4. inzicht in de vergoeding meer/minderwerk; 5. de ondernemer verstrekt een offerte voor de groenstrook.   Standpunt ondernemer   Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het verweerschrift van 10 augustus 2011. In de kern komt de reactie van de ondernemer op het volgende neer.   Klacht 1: Herstel heeft plaatsgevonden in week 9 van 2011 door het op juiste wijze monteren van de daktrim en de gevel te reinigen.   Klacht 2: In de technische omschrijving die deel uitmaakt van de koop-/aannemingsovereenkomst wordt aangegeven dat het terrein voor de bouwwerkzaamheden wordt ontgraven en erna weer met dezelfde grond wordt aangevuld. Als service heeft de ondernemer gekozen om een drainagesysteem aan te leggen en eventuele “versmering” van de grond te doorbreken met een aantal grondboringen in de tuin. Overigens valt de tuin buiten de GIW garanties.   Klacht 3: Toen bleek dat de beoogde steensoort niet kon worden geleverd is in overleg met de architect gekozen voor een andere steensoort. Alle kopers zijn hierover geïnformeerd middels een erratum van 22 april 2010. Bovendien is de consument nog verder het een en ander uitgelegd over de steenkeuze.   Klacht 5: Het overgrote deel van de klachten op het proces verbaal is binnen 3 weken na oplevering aangepakt dan wel opgelost. Een aantal klachten is op een later tijdstip opgelost in verband met de weersomstandigheden dan wel levertijd. Dit is met de consument gecommuniceerd en staat ook op het proces verbaal van oplevering.   Klacht 6: De ondernemer is alle afspraken nagekomen.   Klacht 7: Er is voor wat betreft de aankoop van de groenstrook geen toezegging gedaan.   De ondernemer verzoekt de arbiters de vorderingen van consument af te wijzen.   Deskundigenrapport   De commissie heeft op 7 september 2011 een onderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige[, die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De consument heeft op 31 oktober 2011 een reactie gegeven op genoemd deskundigenrapport.   Behandeling van het geschil   Op 23 november 2011 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als plaatsvervangend secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.   De consument heeft ter zitting zijn standpunt toegelicht. De ondernemer werd vertegenwoordigd door [naam projectontwikkelaar], Projectontwikkelaar en [naam projectleider], projectleider.   Nadere toelichting van de partijen ter zitting   Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.   Klacht 1 blijvende schade buitenmuur door vochtwerking (onvoldoende gereinigd) De ondernemer heeft inmiddels de vochtproblemen ten aanzien van de zijgevel verholpen. Mogelijk is er schade ontstaan aan het isolatiemateriaal. Op de achtergevel is een grote zwarte plek zichtbaar.   Klacht 2 tuinafwatering De tuin is niet afgegraven, zoals wel is gebeurd bij omliggende tuinen. Na maanden oponthoud zijn in de tuin 4 boringen uitgevoerd.   Klacht 3 kleur baksteen De oorspronkelijke kleur van de steen was geel/bruin, minder vuilgevoelig in vergelijking tot de gebruikte steen. Er is niet gekozen voor een equivalent. Ook is geen inzicht gegeven in de kosten. Wellicht bestaat er grond voor verrekening.   Klacht 4 inzicht meer/ minder werk De consument kreeg een offerte van een derde voor het maken van een buitenkraan. Deze was beduidend lager in vergelijk met het bedrag dat hij heeft betaald voor het plaatsen van de kraan, als meerwerk, aan de ondernemer. De vraag is of hij voor het vervallen van een scheidingswand op de eerste etage niet te weinig heeft ontvangen (€ 300,-) en ook is niet duidelijk wat de kostprijs van de nieuwe baksteen is geweest.   Klacht 5 uitloop van werkzaamheden Dit ziet met name op de lekkage in de gang. Inmiddels heeft de ondernemer een aanbod gedaan om dit te herstellen. De vertraging heeft vooral betrekking op de later aangebrachte uitbouw. Doordat werkzaamheden uitliepen en de tuin vanwege wateroverlast niet begaanbaar was heeft de consument schade geleden: zijn verhuizing is met een aantal maanden uitgesteld waardoor hij dubbele woonlasten heeft gehad.   Klacht 6 toezegging aankoop groenstrook De ondernemer heeft telefonisch toegezegd met een offerte te komen voor de aankoop van de naast de tuin gelegen groenstrook. Hierop is hij later teruggekomen.   Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.   De ondernemer kan zich vinden in de conclusies van de deskundige. De problemen met betrekking tot de aanbouw kunnen de ondernemer niet worden aangerekend daar hij geen partij is in deze.   Klacht 1 blijvende schade buitenmuur door vochtwerking (onvoldoende gereinigd) Klacht is hersteld. De in eerste instantie niet aangesloten daktrim heeft geen gevolgen gehad voor de isolatie van de buitenmuur.   Klacht 2 tuinafwatering In december was er sprake van een overmatige neerslag. Om de bewoners tegemoet te komen heeft de ondernemer in afwijking van het bouwplan een drainage aan laten leggen en grondboringen uitgevoerd. Na de zomer zijn er geen problemen met betrekking tot waterafvoer meer geweest.   Klacht 3 kleur baksteen Met de consument is gecorrespondeerd over de kleur van de baksteen nadat gebleken was dat de beoogde steen niet leverbaar was. De consument heeft indertijd aangegeven per e-mail dat hij achter de nieuwe keuze stond.   Klacht 6 toezegging aankoop groenstrook De ondernemer heeft telefonisch aan de consument meegedeeld dat hij niet over de groenstrook ging, maar dat hij zou informeren of het mogelijk was deze strook aan de consument aan te bieden. Hij heeft er daarbij op gewezen dat alle kosten voor rekening van de consument zouden komen. Het blijkt achteraf niet mogelijk de groenstrook aan te bieden.   Uitgangspunten   Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.   In de op 12 oktober 2009 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.   Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer [waarborgnummer].   Op 11 november 2010 is de woning opgeleverd. Op 16 januari 2011 zijn de klachten voor het eerst bij de ondernemer gemeld.   Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de Commissie te hebben verzocht om: a. zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling; b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling.   Beoordeling van het geschil   Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.   Klacht 1 blijvende schade aan buitenmuren door vochtwerking (onvoldoende gereinigd)   De door de commissie ingeschakelde deskundige heeft in zijn rapport ten aanzien van deze klacht het volgende geconcludeerd: “Natte plekken op buitenmetselwerk, die overigens veel voorkomen en inherent zijn aan het Nederlands klimaat, zijn overigens uit bouwkundig oogpunt niet bezwaarlijk en kunnen niet worden gezien als “schade” aan het metselwerk zoals de kopers dat in de klachtomschrijving aangeven. De vochtverkleuringen en ook de detaillering van de muurafdekkingen die op zichzelf goed is uitgevoerd, zijn naar de mening van ondergetekende niet als technische tekortkomingen aan te merken en betreffen uitsluitend het esthetische aanzien van het gevelmetselwerk. Conclusie: De vochtplekken hebben geen gevolgen voor de degelijkheid en bruikbaarheid van het gevelmetselwerk. In bouwtechnische zin zijn geen tekortkomingen geconstateerd. Het geschilpunt betreft een esthetische kwestie”.   Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst en aan de garantieregeling De arbiters stellen vast dat de ondernemer de daktrim opnieuw heeft gemonteerd en er geen sprake meer is van een lekkage. De arbiters zien geen aanleiding om af te wijken van de bevindingen van de deskundige en nemen deze over. De arbiters zijn van oordeel dat er geen sprake is van een tekortkoming. Er is voldaan aan de uit hoofde van de koop-/aannemingsovereeenkomst en de garantieregeling te stellen eisen. Arbiters zullen de klacht afwijzen.   Overigens heeft de ondernemer ter zitting zich bereid verklaard om geheel onverplicht nog één maal de gevel te reinigen.   Klacht 2 grond en afwatering tuin   De deskundige heeft vastgesteld dat de tuin inmiddels is aangelegd (bestrating en bloembakken) en in de tuin van verzoeker, noch in de rest van het project, ondanks de toch overvloedige regenval in die periode laatste maanden, sporen van vochtoverlast dan wel slechte afwatering van de grond zijn aangetroffen. De deskundige concludeert dat het afwateringsprobleem van tijdelijke aard is geweest en vermoedelijk een gevolg is geweest van een combinatie van bouw- en graafwerkzaamheden, de samenstelling van de grond en de hoeveelheden vorst en neerslag.   Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst De arbiters stellen vast op basis van het deskundigenonderzoek dat geen sprake meer is van wateroverlast. De klacht is ongegrond en arbiters zullen de klacht derhalve afwijzen.   Toetsing aan de garantieregeling Ingevolge artikel 16 van de koop-/aannemingsovereenkomst is sanering van het terrein waarop de woning zal worden gerealiseerd, alsmede de aanleg en kwaliteit alle overige voorzieningen buiten de woning uitgesloten van de Garantie- en waarborgregeling. Afgezien van de conclusie van de deskundige dat er geen sprake (meer) is van wateroverlast in de tuin, is de garantieregeling niet van toepassing en kan de consument hier derhalve geen beroep op doen.   Klacht 3 kleur en kwaliteit baksteen   Arbiters stellen vast dat de consument klaagt over twee zaken, te weten de kleur en de kwaliteit van de baksteen. Ten aanzien van de kleur overwegen arbiters dat de ondernemer in overleg met de architect en na goedkeuring van de Afdeling Bouw en Woningtoezicht van de gemeente een andere baksteen voor het project heeft uitgekozen omdat de beoogde baksteen niet leverbaar bleek te zijn. Bij erratum d.d. 22 april 2010 heeft de ondernemer de consument hiervan op de hoogte gesteld. Met deze nieuwe bakstenen is een proefpaneel gemetseld. Ter zitting heeft de consument bevestigd dat hij goedkeuring heeft gegeven aan de nieuwe baksteen. Arbiters oordelen dat, door goedkeuring te verlenen, de consument heeft ingestemd met de wijziging van baksteen. Daarover kan nu niet meer geklaagd worden. Arbiters zullen dit deel van de klacht derhalve afwijzen.   Ten aanzien van de kwaliteit van de toegepaste baksteen stellen arbiters vast dat dit voor de deskundige geen onderwerp van enige twijfel is. In het algemeen zijn de standaard bakstenen van Nederlands fabricaat voorzien van een KOMO certificering en wordt voldaan aan de daarvoor opgestelde normen in beoordelingsrichtlijn BRL 1007. Gezien het bovenstaande zien de arbiters geen aanleiding om af te wijken van de bevindingen van de deskundige en nemen zij deze over. Arbiters achten de klacht ongegrond en zullen deze afwijzen.   Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst en aan de garantieregeling voor wat betreft de klacht over de kleur van de gevelsteen: Nu de consument heeft ingestemd met de wijziging van de baksteen is de zaak daarmee af en kan toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst en de garantieregeling achterwege blijven. Arbiters wijzen de klacht af.   Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst en aan de garantieregeling voor wat betreft de kwaliteit van de gevelsteen: Niet is komen vast te staan dat de gevelsteen niet voldoet aan de daaraan ingevolge de koop-/aannemingsovereeenkomst en de garantieregeling te stellen eisen. Arbiters wijzen de klacht af.   Klacht 4 inzicht kosten meer/minderwerk   De arbiters overwegen dat het partijen vrij staat om een meerwerkovereenkomst te sluiten. Een meerwerkovereenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Arbiters stellen vast dat de consument het aanbod van de ondernemer voor wat betreft meer/minderwerk tegen de aangeboden meer/minderprijs heeft geaccepteerd. Arbiters overwegen dat uit hoofde van de koop-/aannemingsovereeenkomst en de garantieregeling in het algemeen geen verplichting bestaat om de consument inzicht te verschaffen in prijzen en kosten. Voorts overwegen arbiters dat de consument niet heeft gesteld en ook niet is gebleken dat daartoe een bijzondere verplichting bestaat. Arbiters wijzen de klacht derhalve af.   Klacht 5 en klacht 6 een aantal gebreken is niet binnen 15 werkbare werkdagen verholpen, langdurige overlast, permanente schade en extra kosten   In het proces verbaal van oplevering is door ondernemer opgenomen dat de ondernemer ervoor zorg zal dragen dat de gebreken en tekortkomingen binnen 15 werkbare werkdagen zullen worden verholpen. De arbiters stellen vast dat de woning is opgeleverd op 11 november 2010. De ondernemer heeft aangegeven dat het overgrote deel van de opleverpunten zoals vermeld op het proces-verbaal van oplevering binnen 3 weken is aangepakt dan wel opgelost. Vanwege weersomstandigheden en levertijd is een aantal punten in overleg met de consument op een later tijdstip uitgevoerd.   De arbiters overwegen dat de ondernemer een aantal gebreken niet binnen het tijdsbestek van 15 werkbare dagen heeft verricht maar zien geen aanleiding tot vergoeding van de gevraagde schadevergoeding. Daarbij nemen zij in overweging dat de woning, zoals de consument ter zitting heeft verklaard, na oplevering direct betrokken had kunnen worden, maar dat de verhuizing vanwege problemen met de uitbouw moest worden uitgesteld. Deze problemen kunnen de ondernemer niet worden aangerekend daar hij geen partij is in deze. Deze klachten worden afgewezen.   Aan een toetsing aan de garantieregeling komen de arbiters niet toe, nu deze klachten zich toespitsen op een juridisch vraagstuk uit hoofde van de koop- en aannemingsovereenkomst.   Klacht 7 toezegging in verband met aankoop groenstrook.   Afgezien van de vraag of sprake is geweest van een toezegging, immers de consument heeft alleen gesteld dat er sprake is geweest van een telefonische mededeling en de ondernemer heeft betwist dat sprake zou zijn van een toezegging, stellen arbiters vast dat de klacht valt buiten artikel 2 van het reglement daar het niet een geschil betreft dat voortvloeit uit een koop-/aanneemovereenkomst. Arbiters zijn derhalve niet bevoegd hierover te oordelen.   Klachtengeld De consument wordt op grond van het vorenstaande voor 100% in het ongelijk gesteld. Conform het Reglement ontvangt de consument het klachtengeld niet retour.   Beslissing   De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts:   I. wijzen af de klachten 1, 2 (deels), 3, 4, 5 en 6;   II. stellen vast dat inzake klacht 1 de ondernemer ter zitting heeft toegezegd om de gevel nog éénmaal te reinigen;   III. stellen vast dat zij niet bevoegd zijn te oordelen over klacht 7;   IV. verklaren de consument niet-ontvankelijk inzake klacht 2 (deels);   V. stellen vast dat de consument inzake de klachten geen beroep op de garantieregeling toekomt.   Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 29 december 2011 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.