Mogelijk schijn gewekt dat de makelaar ook de belangen van de koper heeft behartigd, maar gelet op het uiteindelijke resultaat is er geen aanleiding voor een korting op de courtage.

  • Home >>
  • Makelaardij >>
De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Courtage    Jaartal: 2009
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: MAK06-0048

De uitspraak:

Onderwerp van het geschil   De consument heeft in juni 2006 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.   Standpunt van de consument   De commissie verwijst naar het klachtformulier en de diverse brieven van de consument welke zich in het dossier bevinden.   Ter zitting heeft de consument verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.   Op de vraag naar het fiscale nadeel dat ik kon lijden doordat er voor 1 januari 2006 werd getransporteerd kan ik geen concreet antwoord geven. Mijn voornaamste bezwaar tegen de handelwijze van de ondernemer is, dat ik het gevoel had dat hij zich niet maximaal voor mij inzette en dat ik allengs het gevoel kreeg dat hij twee heren diende. De consument verlangt een korting op de courtage van 0,5%, zijnde € 4.998,– inclusief BTW.   Standpunt van de ondernemer   De commissie verwijst naar het standpunt zoals dat blijkt uit de diverse brieven, waaronder een aantal brieven van zijn rechtskundig adviseur. Kort gezegd komen deze brieven neer op een gemotiveerde betwisting van het algemene verwijt van de consument en van de diverse deelverwijten. Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. Het is pertinent onjuist dat wij met de aspirant-koper enkele andere panden hebben bezocht terwijl wij over het onderhavige pand in onderhandeling waren. Wij hadden geen zoekopdracht van de koper, maar wel was deze bij ons ingeschreven als woningzoekende in die zin dat wij regelmatig adressen van woningen aan hem doorgaven. Daarmee zijn wij doorgegaan tijdens het onderhandelingstraject over de onderhavige woning. Ik zie daarin geen tegenstrijdig belang.   Beoordeling van het geschil   De commissie heeft het volgende overwogen.   De consument is van mening dat de ondernemer dusdanig is tekortgeschoten in de nakoming, dat hij – de consument – minder courtage verschuldigd is dan de overeengekomen courtage.
In algemene termen laat zijn bezwaar zich aldus omschrijven, dat bij hem de indruk is ontstaan dat de ondernemer niet constant uitsluitend, althans hoofdzakelijk, het belang van de consument voor ogen heeft gehouden, maar nadrukkelijk ook het belang van de wederpartij, de koper, heeft behartigd, ook in een mate die uiteindelijk nadeel kan toebrengen aan de belangen van de consument als opdrachtgever. Het meest concrete bezwaar dat de consument in dit verband heeft genoemd is dat de ondernemer tijdens het onderhandelingstraject tot tweemaal toe met de aspirant-koper andere panden heeft bezichtigd. De ondernemer heeft dit met grote stelligheid bestreden en gezegd dat enkel de aspirant-koper, die als woningzoekende bij de ondernemer stond ingeschreven, die geen zoekopdracht had gegeven, en waarmee geen contractuele band bestond die bijvoorbeeld met zich mee zou brengen dat deze aan de ondernemer enige vergoeding zou moeten betalen, twee adressen heeft doorgekregen waar hij vervolgens zelf is gaan kijken. Volgens de ondernemer bestond er geen bezwaar tegen die adressen aan die aspirant-koper door te geven; trouwens was dat ook de wijze waarop deze zelfde koper op het spoor van het huis van de consument was gekomen. De ondernemer was niet mee geweest met die bezichtigingen. De consument stelt van de ondernemer te horen te hebben gekregen, dat de ondernemer wel was mee geweest, maar overigens daar niet bij te zijn geweest; de commissie begrijpt dat hij bedoelt te stellen dat hij zijn van de ondernemer afwijkend standpunt niet kan aantonen. Naar het oordeel van de commissie is onvoldoende aannemelijk geworden dat de ondernemer mee is geweest bij de bezichtiging van die andere woningen. Overigens acht de commissie het voorstelbaar, dat een en ander bij de consument de schijn heeft gewekt dat de ondernemer ook de belangen van koper heeft behartigd, en mogelijk zelfs op zo´n wijze dat dit ten nadele van de consument zou kunnen gaan. Dat er echter daadwerkelijk enig nadeel door deze actie is ontstaan, is echter in het geheel niet gebleken en zelfs niet toegelicht. Dat betekent dat dit geen reden geeft tot het verlenen van enige korting op de courtage. Ook overigens kunnen de mogelijke twijfels die men ten aanzien van deze handelwijze zou kunnen hebben niet tot zodanige korting leiden. Het is aan de consument of hij daaraan verdere consequenties, bijvoorbeeld in een tuchtrechtelijk traject, wil verbinden. Het spreekt voor zich dat in zo´n procedure het in deze alinea, uitdrukkelijk als voorlopig aan te merken, oordeel, geen rol behoort te spelen. De consument verwijt de ondernemer voorts, dat deze te snel en te gemakkelijk zich neerlegde bij biedingen van de aspirant-koper, zulks ofschoon deze dusdanig afweken van de vraagprijs en zelfs van de vooraf begrote opbrengst, dat deze biedingen niet als serieuze biedingen konden worden beschouwd.
Dit verwijt vindt onvoldoende steun in de concrete omstandigheden van het geval. Belangrijker is, of er aanwijzingen zijn dat uiteindelijk als gevolg van onvoldoende inspanningen van de ondernemer een lager resultaat bereikt is dan het geval geweest zou zijn bij een voldoende inspanning. Daarvan is niet gebleken. Beide partijen hebben omstandig geschetst hoe uiteindelijk de verkoopprijs van € 840.000,– tot stand is gekomen. Deze lag, inderdaad, € 10.000,– beneden de verwachte opbrengst. Echter, zo`n verwachte opbrengst biedt geen garantie. De afwijking is beperkt gebleven tot ruim een procent, zodat niet gezegd kan worden dat de verwachting ongegrond en overdreven optimistisch was. Er zijn geen concrete feiten gesteld of gebleken waaruit volgt dat een hogere opbrengst haalbaar was; het pand heeft vele maanden te koop gestaan en andere bieders zijn er, zo begrijpt de commissie, niet geweest. Uiteindelijk is het de consument geweest die uit vrije wil heeft ingestemd met de verkoopprijs. De consument heeft voorts geklaagd over bepaalde gedragingen die betrekking hebben op de afwikkeling van de koop.
Hij heeft gesteld dat hij heeft meegewerkt aan transport voor de jaarwisseling op verzoek van de koper, zonder dat de ondernemer hem had gewezen op fiscale nadelige gevolgen. Desgevraagd kon hij die nadelige gevolgen echter niet nader aangeven. Ook voor de overige bezwaren geldt, dat op geen enkele wijze is aangegeven welk nadeel de consument daardoor uiteindelijk heeft geleden. De consument vindt dat de ondernemer te veel als boodschapper is opgetreden en te weinig “stevig” stelling heeft genomen tegen bepaalde wensen van de koper. Zelfs indien juist, dan komt daaruit mogelijk het beeld naar voren van een weinig krachtdadig makelaar, maar valt niet in te zien waarom dat, gelet op het uiteindelijke resultaat, aanleiding zou moeten geven voor een korting op de courtage, laat staan een zo buitensporige korting als wordt gevraagd.
In feite ketsen alle overige deelverwijten daarop af, of het nu gaat om de eerder door de ondernemer aangeboden € 1.000,– om de zaak vlot te trekken, dan wel of het gaat om de Amerikaanse koelkast.
Voor het door de koper verlangde depot van € 10.000,– geldt eveneens dat van enig daardoor ontstaan nadeel uiteindelijk niet is gebleken. In het vorenoverwogene ligt besloten, dat de commissie het voorshands ongelukkig acht dat de ondernemer de (op zich onverplichte) service aan de aspirant/koper, bestaande in het doorgeven van adressen van andere interessante panden, heeft gecontinueerd tijdens de onderhandelingsfase. Naar het voorlopig oordeel van de commissie had het de voorkeur verdiend die service op te schorten. Herhaald zij, dat het niet de commissie is die daarover heeft te oordelen. Deze omstandigheid maakt echter, dat het mede aan de ondernemer te wijten is dat het tot een klacht bij deze commissie is gekomen, reden waarom de commissie termen ziet te bepalen dat het klachtgeld voor rekening van de ondernemer komt, ook al wordt het verlangde afgewezen. Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht grotendeels ongegrond is; voor zover deze deels gegrond mocht zijn leidt dat niet tot toewijzing van enig deel van het verzochte.   Beslissing   Het door de consument verlangde wordt afgewezen.   Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij op 5 maart 2007.