Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Ontvankelijkheid
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
59618
De uitspraak:
De beoordeling van de bevoegdheid arbiters en de plaats van arbitrage De bevoegdheid tot arbitrale beslechting van geschillen als deze pleegt normaliter te berusten op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst en de aanvulling daarop met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling Eengezinshuizen E. 1999 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “geschillen naar aanleiding van de garantie- en waarborgregeling van voornoemde waarborgende instelling (Stichting Garantie-Instituut Woningbouw) (…) de in die regeling vastgestelde regelen gelden”. In de garantieregeling artikel 10.2 staat vervolgens dat geschillen worden beslecht bij wege van arbitrage met inachtneming van het Arbitragereglement van de Stichting GIW(hierna te noemen: het reglement). Geldend is het reglement op het moment van het aanhangig maken van het geschil. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen door middel van arbitrage door de arbiters, benoemd door de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie), worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De commissie stelt vast dat de koop-/aannemingsovereenkomst van partijen dateert van voor 2003. In die overeenkomst is vastgelegd dat alleen de Raad van Arbitrage voor de Bouw bevoegd is om arbitraal tussen partijen te beslissen in geschillen van partijen over de wijze van totstandkoming en over de inhoud en/of uitvoering van de GIW koop- en/of aannemingsovereenkomst. Zulks tenzij partijen er – via een te ondertekenen schriftelijke verklaring – alsnog gezamenlijk voor kiezen om ook deze kwesties voor te leggen aan deze geschillencommissie. De ondernemer heeft ervoor gekozen deze verklaring niet te tekenen. De klachtonderdelen die uitsluitend betrekking hebben op de wijze van totstandkoming, inhoud en/of uitvoering van een GIW koop- en/of aannemingsovereenkomst zijn middels de arbitrageclausule dus uitgesloten van behandeling door arbiters, en in zoverre dient dan ook tot onbevoegdheid van de commissie te worden beslist. Dit betekent dat in dit geding bij deze arbiters kunnen alleen arbitraal kan worden beslist op geschillen die verband houden met – kort gezegd – de garantieregeling en de verplichting die die regeling op de ondernemer heeft gelegd. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6, lid 1, van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts. Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld. Standpunt van de consument Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier dat de consument heeft ingevuld en dat de commissie op 20 juli 2011 heeft ontvangen. In de kern komen de klachten van de consument op het volgende neer. Klacht 1: veel scheuren van allerlei aard in alle vertrekken op de begane grond en op de eerste verdieping; Klacht 2: scheuren in tegelwerk van het toilet op de begane grond en de badkamer; Klacht 3: de toiletpot op de benedenverdieping is niet overeenkomstig afspraak opgehangen, deze hangt namelijk te laag; Klacht 4: de afwerkvloer op de eerste verdieping vanaf de overloop richting de badkamer en slaapkamer is niet horizontaal opgeleverd; Klacht 5: het schilderwerk van de buitendorpels bladdert; Klacht 6: vochtdoorslag bij de dorpels van de buitendeuren (voordeur en bergingdeur). De consument verlangt herstel. Standpunt van de ondernemer Voor het standpunt van de ondernemer over de ontvankelijkheid verwijzen de arbiters naar de brief d.d. 7 oktober 2011. In de kern komt het standpunt van de ondernemer op het volgende neer. De GIW-garantie op de woning van de consument is geëindigd op 28 november 2007. Het laatste contact dat de ondernemer met de consument heeft gehad dateert van 20 november 2006. De wettelijke verjaringstermijn van twee jaar is ruimschoots verstreken. De ondernemer verzoekt de commissie de consument niet ontvankelijk te verklaren in haar klacht. De beoordeling van de ontvankelijkheid van de consument Naar aanleiding van het ter zake over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende. De bevoegdheid van de arbiters is dus beperkt tot de geschillen zoals omschreven op pagina 1 van dit arbitrale vonnis. De arbiters mogen dus alleen een beslissing geven voor zover komt vast te staan dat op grond van de garantieregeling een verplichting op de ondernemer rust. Dit betekent dat de arbiters ten aanzien van de klacht 3 over de hoogte van de toiletpot geen uitspraak kunnen doen. Deze klacht betreft immers de wijze waarop de koop-/aannemingsovereenkomst is nagekomen en niet een gebrek waarop de garantieregeling ziet, immers niet is gesteld dat de toiletpot zelf een gebrek vertoont. De arbiters stellen vast dat de woning op 28 augustus 2001 is opgeleverd. In beginsel is de gewone garantietermijn van 6 jaar van toepassing, welke termijn is verstreken op 28 november 2007, dat wil zeggen 6 jaar en drie maanden na oplevering. In de garantieregeling is echter voor een aantal klachten die de consument naar voren heeft gebracht een verkorte garantietermijn opgenomen van 1 of 2 jaar. De consument heeft aan de commissie kopieën van brieven en e-mails overgelegd waaruit zou blijken dat zij haar klachten voor het verstrijken van de garantietermijn aan de ondernemer heeft voorgelegd. Gezien deze stukken zijn de arbiters van oordeel dat de consument voor wat betreft de klachten 4 (niet horizontale afwerking afwerkvloer eerste verdieping) en 6 (vochtdoorlaat bij dorpels buitendeuren) niet ontvankelijk moet worden verklaard. Niet is komen vast te staan dat zij deze klachten binnen de daarvoor bepaalde garantietermijn van 6 jaren en drie maanden na oplevering aan de ondernemer heeft voorgelegd. Ten aanzien van klacht 5 (bladderen van het schilderwerk van de dorpels), waarvoor een verkorte garantietermijn voor buitenschilderwerk van 1 jaar geldt, dient de consument eveneens niet ontvankelijk te worden verklaard daar zij deze klacht niet binnen deze korte garantietermijn heeft voorgelegd aan de ondernemer. De arbiters stellen voorts vast dat de consument bij brief van 5 februari 2005 aan de uitvoerder klacht 2 (scheuren in het tegelwerk) en bij brief van 21 juli 2005 klacht 1 (scheuren van allerlei aard), heeft voorgelegd. De arbiters gaan ervan uit dat deze brieven de ondernemer hebben bereikt zodat binnen de garantietermijn van 6 jaar en drie maanden is geklaagd. Ingevolge artikel 7:761 van het Burgerlijk Wetboek verjaart een rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk na verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd. Dit betekent dat de verjaringstermijn – waarop de ondernemer zich dus kennelijk beroept – is gaan lopen op of omstreeks 21 juli 2005 en is geëindigd op of omstreeks 21 juli 2007. Voor die laatstgenoemde datum had de consument dit geschil aanhangig moeten maken, hetgeen niet het geval is geweest. Van verlenging van die termijn opgrond van het bepaalde in artikel 7:761 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek is geen sprake geweest. De consument heeft weliswaar brieven overgelegd die zijn gedateerd in de periode 2006 – 2007 en die zijn gericht aan de uitvoerder/onderaannemer (en niet aan de ondernemer), maar arbiters hebben vastgesteld dat deze brieven niet over voormelde klachten 2 en 4 gaan, maar alleen de hoogte van de toiletpot betreffen. De slotsom luidt dat de consument niet kan worden ontvangen in diens klachten Beslissing Arbiters zijn niet bevoegd om kennis te nemen van de geschillen van partijen die uitsluitend betrekking hebben op de wijze van totstandkoming, inhoud en/of uitvoering van de door hen gesloten GIW koop- en/of aannemingsovereenkomst, waaronder valt de klacht 3 over de hoogte van de toiletpot; Arbiters zijn wel bevoegd kennis te nemen van de geschillen van partijen die uitsluitend betrekking hebben op de nakoming van de garantie- en waarborgregeling en de verplichting die die regeling op de ondernemer heeft gelegd, en alleen in zoverre oordelend: Arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts, verklaren de consument niet-ontvankelijk inzake diens klachten 1 tot en met 6. Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 15 maart 2013 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.