Niet gehandeld conform gemaakte afspraken, klacht ongegrond

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Gedragsregels / Nakoming    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 204576/227044

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Beklaagde heeft de opdracht aangenomen om de woning van klaagster namens haar te verkopen. Klaagster voert aan dat de makelaar zich niet heeft gehouden aan de afspraken die zij hebben gemaakt ten aanzien van de verkoop van haar woning. Beklaagde voert daarentegen aan dat gehandeld is volgens de gemaakte afspraken en dat de woning inmiddels met instemming van klaagster is verkocht. De tuchtcommissie stelt voorop dat, in grote lijnen, dezelfde zaak eerder door de Geschillencommissie Makelaardij is beslecht – onder zaaknummer 199778/207021. De tuchtcommissie acht de tekortkomingen van de makelaar niet zodanig van karakter dat deze een tuchtrechtelijke maatregel rechtvaardigen. De klacht is ongegrond.

De uitspraak

Behandeling van de klacht
Middels een vragenformulier – ingediend op 13 juli 2023 – heeft klaagster zich met een klacht gewend tot de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie). Beklaagde heeft hierop verweer gevoerd.

De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.

De behandeling heeft plaatsgevonden op 18 oktober 2023 te Den Haag.

Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.

Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht. De cliënte werd bijgestaan door haar partner, de heer [naam]. Namens beklaagde zijn verschenen de heer [naam] en de heer [naam].

Onderwerp van de klacht
Het geschil betreft de gang van zaken bij de verkoop van de woning van klaagster door beklaagde.

Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Klaagster heeft beklaagde ingeschakeld voor de verkoop van haar woning. Daarbij heeft zij concrete eisen gesteld, waaraan beklaagde zich diende te houden. De makelaar nam de opdracht aan inclusief de bedongen afspraken.

In de offerte van beklaagde is uitgegaan van een verwachte opbrengst van € 375.000,–. Doordat de overeengekomen afspraken niet zijn nageleefd en foto’s niet zijn gecontroleerd, is deze opbrengst echter niet gehaald; de woning is verkocht voor een bedrag van € 330.000,–. Een medewerker van beklaagde (hierna te noemen: de makelaar) heeft na een bezichtiging bovendien zonder overleg met klaagster een raam open laten staan, waardoor er risico op inbraak bestond. Verder heeft hij eveneens zonder overleg met klaagster de berging niet getoond tijdens de bezichtigingen. Tot slot heeft de makelaar tijdens een bezichtiging gemeld dat klaagster naar het buitenland is verhuisd, hoewel uitdrukkelijk was afgesproken dit niet te doen.

Klaagster is van mening dat de makelaar heeft gehandeld in strijd met de Erecode van de NVM. Er is nooit gecommuniceerd dat hij moeite had met het naleven van de gemaakte afspraken of dat hij niet van plan was deze na te leven.

Beklaagde heeft voorts de geheimhoudingsplicht geschonden door een e-mailwisseling met betrekking tot de VVE-kosten in een eerdere procedure in het geding te brengen. Ook dit is in strijd met de Erecode van de NVM. Bovendien is deze e-mailwisseling niet relevant voor de uitkomst van de onderhavige zaak.

Klaagster verzoekt de commissie een passende boete op te leggen aan de makelaar en/of zijn licentie permanent of tijdelijk in te trekken. Voorts verzoekt zij de commissie te bepalen dat de makelaar een professionele training moet ondergaan en met succes moet afronden, dat hij een – door de commissie goed te keuren – verbeterplan moet opstellen en dat hij formele excuses moet aanbieden, met erkenning van de gemaakte fouten tijdens het verkoopproces.

Ter zitting heeft de partner van klaagster benadrukt dat de gemaakte afspraken niet zijn nagekomen door de makelaar. Als de makelaar niet achter de afspraken kon staan, had van hem als professionele partij mogen verwacht dat hij dit met klaagster had besproken. Verder heeft hij aangevoerd dat beklaagde door het inbrengen van de e-mailwisseling met betrekking tot de VvE-kosten de vertrouwelijkheid heeft geschonden.

Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Beklaagde is van mening dat de afspraken, zoals overeengekomen in de opdracht tot dienstverlening, volledig zijn nagekomen. De woning is verkocht met instemming van klaagster. Beklaagde erkent dat één slaapkamer niet is gefotografeerd. Deze slaapkamer is in gebruik als werkkamer en de partner van klaagster was daar aan het werk, toen de foto’s werden gemaakt.

Beklaagde erkent ook dat bij een bezichtiging van de uiteindelijke kopers is genoemd dat klaagster naar Spanje ging verhuizen. Beklaagde is van mening dat openheid van zaken een positief effect heeft gehad op de verkoop van de woning. Voorts wordt erkend dat de makelaar de berging niet heeft laten zien tijdens de bezichtiging(en). Beklaagde wist de locatie van de berging niet; klaagster heeft deze niet laten zien tijdens het kennismakingsgesprek.

De makelaar is zich er niet van bewust geweest dat hij een schuifraam – dat was gedateerd en moeilijk dichtging – open heeft laten staan, totdat klaagster hem hierop aansprak. Naar de mening van beklaagde heeft dit niet voor een werkelijk risico op inbraak gezorgd.

De e-mailwisseling met betrekking tot de VVE-kosten is in het geding gebracht om de integriteit in het handelen van beklaagde onderstrepen: de koper informeren over de Vereniging van Eigenaren en zo de mededelingsplicht van de verkoper waarborgen.

Ter zitting is namens beklaagde in hoofdzaak aangevoerd dat voor zover de gemaakte afspraken niet zijn nagekomen, daarvoor reeds excuses zijn aangeboden.

Beoordeling van het geschil
De commissie stelt vast dat tussen partijen eerder een procedure heeft plaatsgevonden bij de Geschillencommissie Makelaardij. Deze commissie heeft op 20 juni 2023 een bindend advies uitgebracht, dat aan partijen is verzonden op 3 augustus 2023. In deze procedure heeft klaagster – naast terugbetaling van de courtage – een schadevergoeding van € 10.000,– verzocht. Dit verzoek is afgewezen door de Geschillencommissie Makelaardij.

In de onderhavige procedure heeft klaagster in het vragenformulier aangegeven dat zij onder meer een compensatie wenst voor het financiële verlies als gevolg van de tekortkomingen in de service van de makelaar. Voor zover zij daarmee een financiële tegemoetkoming eist, geldt dat dit verzoek voor de tweede maal aanhangig is gemaakt en klaagster daarin dus niet-ontvankelijk moet worden verklaard.

De commissie constateert verder dat de klachten van klaagster in deze procedure grosso modo een herhaling zijn van de klachten, die eerder in de procedure bij de Geschillencommissie Makelaardij aan de orde zijn geweest. De Geschillencommissie Makelaardij heeft overwogen dat duidelijk is dat de makelaar de afspraken met klaagster deels niet is nagekomen; de makelaar had niet mogen zeggen dat klaagster en haar partner naar Spanje zijn verhuisd. Verder heeft de Geschillencommissie Makelaardij overwogen dat het niet goed is dat de makelaar de berging niet heeft getoond.

De commissie is dezelfde mening toegedaan, ook voor zover het voormelde privacyschending van gegevens van klaagster betreft. Daarbij overweegt de commissie wel dat het verzoek van klaagster om haar verhuizing niet te noemen – blijkens de e-mail van klaagster van 26 augustus 2022 – niet zozeer de privacy van klaagster betrof, maar is ingegeven door haar verkooppositie. Dat maakt de schending van de verzochte geheimhouding naar het oordeel van de commissie minder klemmend.

Voormelde gedragingen van de makelaar zijn de commissie bovendien niet zodanig zwaar gebleken dat het tot enige andere beslissing moet leiden dan de enkele vaststelling dat de makelaar de gemaakte afspraken deels niet is nagekomen. Daarbij neemt de commissie in aanmerking dat beklaagde reeds excuses heeft aangeboden voor het niet tonen van de berging en voor de gedane mededeling met betrekking tot de verhuizing van klaagster.

Met betrekking tot de overige klachten van klaagster over de onjuiste of onvoldoende nakoming van de gemaakte afspraken door de makelaar acht de commissie de tekortkomingen van de makelaar niet zodanig van karakter dat deze een tuchtrechtelijke maatregel rechtvaardigen.

Voor wat betreft de informatie over de VvE-kosten die beklaagde in de procedure bij de Geschillencommissie Makelaardij heeft genoemd, geldt dat dit tussen partijen is geschied in die procedure en dat beklaagde dit wist. Onder de gegeven omstandigheden levert dit dan ook geen onrechtmatig gedrag van beklaagde op. De commissie overweegt nog dat van een makelaar mag worden verwacht dat hij essentiële kosten niet verzwijgt in een verkoopprocedure.

Gelet op het voorgaande ziet de commissie geen aanleiding tot het opleggen van een sanctie aan beklaagde en/of de makelaar. Zij zal het door klaagster verzochte dan ook afwijzen.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie verklaart klaagster niet-ontvankelijk in haar verzoek om een financiële tegemoetkoming en wijst het door klaagster overigens verzochte af.

Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse en de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 18 oktober 2023.